澳洲基本概况及房产基本知识.docx

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1、澳洲房产学问综合培训教材目 录第一章 澳大利亚根本概况第二章 澳洲主要城市介绍及房产市场分析第三章 海外投资者投资澳大利亚物业须知第四章 澳大利亚房产买卖流程及主要费用第五章 澳洲房产银行贷款及须要的材料第六章 澳大利亚房产投资指南第七章 以房养学全新的教化投入方式第一章 澳大利亚根本概况一、今日澳大利亚澳大利亚概览澳大利亚是一个稳定民主的国度，自然资源丰富,经济开展势头强劲。人口约2400万，大部分集中在沿海一带。澳大利亚是经济，政治和社会环境最稳定的国家之一。澳大利亚已跻身全球最开放，最具创新精神的经济实体行列。澳大利亚的生活程度很高，澳大利亚是全世界三个居住条件最正确的国家之一，而墨尔本

2、更在2003年获选为世界最相宜居住城市第一名。澳大利亚迷人之处在于人们可以参与各种户外活动，如郊野宿营，水上冲浪，观光，乡村俱乐部，购物等。高增长,低通货膨胀的经济过去十年中，经济每年增长4%左右，2004年，人均为30000美元，实际增长4.9%。平平稳定的政治格局,优良的投资环境澳洲政局稳定，政府高效务实，金融监视制度世界一流；公司及税收等制度相当完善。为保持竞争优势，政府激励外商投资，投资的外商享受国民待遇。完善的教化福利系统先进的教化体系，小学到高中实行免费教化。持4年临时居留签证的新移民子女也可享受公立中小学的免费教化，澳洲小学，中学和高校的教化机制完好，其教化机构和课程均具有世界级

3、程度。澳大利亚是高福利的国家，实行全民免费医疗和最低收入保障制度。依据2002年世界竞争力手册，澳大利亚居民所享受的生活质量在全世界堪称一流。二、根本概况澳大利亚幅员宽阔，位于南半球，处于印度洋和太平洋之间，是全世界第六大国家，面积约769万平方千米，同时也是地球上最小的大陆洲。澳大利亚北部属于亚热带气候，而南部是属于温带气候。她是个移民国家，人口总计在人口约2300万，其中22-25%是在国外诞生，后来移居此地。澳大利亚是全世界人口密度最低的国家，每平方公里只有两个人居住。最大的三个城市悉尼、墨尔本和布里斯班居住的人口超过澳大利亚总人口的50%。因澳大利亚是一个低密度国家，大多说人选择在沿海

4、旁边的城市居住，类似悉尼和墨尔本，她们位于东部沿海的海港及旅游度假胜地，是大多数人的首选居住城市。自然地理位于南太平洋和印度洋之间，由澳大利亚大陆和塔斯马尼亚等岛屿组成。澳大利亚历史早在5万年前，名为的土著首次来到澳大利亚大陆定居。到了大约200年前，大量的欧洲白人移居，是人类第二次移民澳大利亚。今日的澳大利亚为民主政制，人口大约2300万万。移民以欧亚为主，使澳大利亚形成了独特的多元文化的特色。人口澳洲人口其中华人、华侨约45万人；土著居民占2，约万人，通用英语。居民中有，少数信奉犹太教、伊斯兰教和佛教，非宗教人口占。通用语言为英语。首都堪培拉() ，人口约31万2000年6月，年平均温度2

5、0。行政区划澳大利亚全国分为个州和两个地区。各州有自己的议会、政府、州督和州总理。个州是：新南威尔士 、维多利亚、昆士兰、南澳大利亚 、西澳大利亚 、塔斯马尼亚；两个地区是：北部地区 、首都直辖区 。政治英国女王是澳大利亚的国家元首，由女王任命的总督为法定的最高行政长官。总督由总理提名，由女王任命。在联邦行政会议的询问下执掌联邦政府的行政权，为法定的最高行政长官。联邦议会是澳的最高立法机构，由女王由总督代表和参、众两院组成。年月日，澳大利亚联邦政府内阁会议确定，澳大利亚的新公民不再向英国女王及其继承人宣誓效忠。 经济矿产资源丰富，是世界重要的矿产资源消费国和出口国。森林覆盖率，澳农牧业兴盛，有

6、“骑在羊背上的国家之称，农牧业产品的消费和出口在国民经济中占有重要位置，是世界上最大的羊毛和牛肉出口国。 旅游业：澳大利亚旅游资源特别丰富，著名的旅游城市和景点遍布全国。霍巴特的原始森林国家公园、墨尔本艺术馆、悉尼歌剧院、大堡礁奇观、土著人发祥地卡卡杜国家公园、土著文化区威兰吉湖区及独特的东海岸温带和亚热带森林公园等景点，每年都吸引大批国内外游客前往观光，为国家赚取大量的旅游收入。第二章 澳洲主要城市介绍及房产市场分析一、 新南威尔士洲新南威尔士洲曾经是澳大利亚的第一块殖民地。这里几乎涵盖了澳洲的全部景观雨林、海滩、山脉、内陆戈壁滩。根本状况：土地面积801,735平方公里，总人口数约680万

7、。首府城市悉尼悉尼有“南半球的闪铄之星之誉，是澳大利亚最早开发，最大及最现代化的城市。悉尼市郊总面积4074平方公里，人口近400多万，约占全国人口1/5。他们来自世界各地，其中54%来自欧洲，22%来自亚洲。悉尼市区分布在杰克逊港的南、北两岸并由港口海底隧道和著名的悉尼港口大桥连为一体。悉尼虽不是首都，却是澳大利亚重要的经济、文化、金融和贸易中心，也是著名遐迩的旅游城市。当地气候宜人，终年阳光绚丽，绿草如茵，树木葱茏，繁花似锦，及碧波蓝天相映，美不胜收。悉尼歌剧院、海港大桥、悉尼塔、情人港、中国城、岩石区、维多利亚女王大厦、海滩等多处名胜，数不胜数，猛烈吸引着世界各地的游人。 2000年悉尼

8、奥运会更将悉尼推向国际舞台。悉尼是一个充溢特性、活力、特色和荣耀的现代化城市，集观光、餐饮、金融、购物和消遣于一体，是澳大利亚最主要的旅游城市，并屡次被亚洲和欧洲游客选为最宠爱的旅游城市。悉尼拥有新南威尔士高校、悉尼高校、麦考瑞高校、高校等十几所高等院校，他们在世界知名度都很高，在各自独特的学术领域中受到崇尚。悉尼的商业、酒店和休闲消遣场所主要分布在悉尼的商业中心区和s 区域旁边。悉尼的沙滩著名世界，、和等近郊海滩一年四季的游人都川流不息。悉尼的住宿特别便利，选择多，市中心内既有各类高级的星级酒店，也有相宜青年学生住宿的青年旅馆。悉尼的第一间赌场于1995年在著名景区达令港开业，之后快速成为国

9、内外游客慕名前往的旅游景点。2000年的悉尼奥运会掀起了悉尼的酒店和公寓开发建立高潮，并吸引了大量外国投资者来悉尼投资酒店和各类物业。悉尼房产市场根本概述培训讲师具体阐述悉尼是澳大利亚平均房价最高的城市，悉尼房价最贵的物业是在北面靠海的区域和东面的滨海区，多数都超过100万澳币。在过去10年中，悉尼的房地产市场阅历了蓬勃的开展，近城区的物业价格更是高速增长。目前，悉尼仍有大量的物业在开发建立当中。在澳大利亚的全部城市中，悉尼的房屋租金价格最高，留学生假设要租一房公寓，价格约350-450每周，两房的公寓约为450-600每周，而三房的公寓每周要600澳元以上。在投资回报方面，悉尼城市中心西区和

10、南区的公寓回报较高。从1998年到2003年，悉尼的物业价格阅历了一个飞速的增长，几乎翻了一倍。在2003年中，悉尼的物业价格到达了历史顶峰，从03年到今年07年，悉尼物业的价格慢慢趋于平稳，只有很小的升幅。经过长期调整，有关权威机构分析目前是入市的最正确时期。二、维多利亚洲位于澳洲大陆的东南部，因19世纪淘金热潮而富有起来，如今是产粮区和工业中心的混合体。这里有世界风景最美的大洋路、温带雨林、采金区、葡萄园和壮美高原等景观。维多利亚洲根本状况：土地面积227,600平方公里。总人口数约500。维多利亚洲是澳大利亚人口数排名第二的洲，约有人口500万。虽然人口数只是第二位，但维多利亚却是澳大利

11、亚人口密度最高的洲。首府墨尔本墨尔本市位于雅拉河畔()，是维多利亚州的首府，也是澳洲第二大城市。面积6129平方公里，人口约360万，占维州总人口的3/4。墨尔本是澳大利亚一个较古老的城市，充溢文化气息和倍受敬重，并于1993年被国际组织提名为“最相宜人类居住的城市。墨尔本气候常年和顺，但“一天之内有四季，温差变更大，晴雨无常。夏季(1、2月份)平均气温为25.5度，最高可达40度左右；冬季(7、8月份)平均气温为14度，最低可达4度以下。1835年，大批移民从塔斯马尼亚岛来此定居，并以当时英国首相墨尔本勋爵的名字为该城命名。1851年，墨尔本西北113公里处的巴拉腊特觉察金矿，墨尔本随之开展

12、起来。 1901年，澳6个殖民地结成澳洲联邦，墨尔本曾为首都。1927年，澳联邦才迁都坎培拉。墨尔本是澳洲商业、贸易和金融中心之一。澳10大公司中有6家、 10大外资企业中有7家总部设在墨尔本。市中办公大楼林立，集中了澳各大银行、保险公司和证券交易所。 墨尔本环境优雅，素有“花园城市的美称，很多街景和建筑还保持著英国维多利亚女王时代的风貌。墨尔本同时也是一座文化城,维多利亚艺术中心设计独特，宏伟壮美， 馆内保藏甚丰，常有音乐、歌剧、芭蕾等演出。墨尔本还有很多体育运动设施、画廊和工艺品市场，航海、钓鱼和赛马也很流行。墨尔本房产市场根本概述培训讲师具体阐述作为澳大利亚的第二大城市，在将来的5年里，

13、墨尔本的物业投资将受到三大因素的影响：1、 区的规划开展和城市中心的翻新；2、城市东部的马路交通网修建方案；3、墨尔本市2030年的城市开展规划。详见为什么投资墨尔本三、昆士兰洲昆士兰洲根本状况土地面积1,727,200平方公里总人口数约350万，布里斯班约180万，黄金海岸约60万。昆士兰洲是人口数排名第三的洲，共有人口约350万，是澳大利亚人口增长最快的地区。近几年，在旅游业的带动下，昆士兰洲的经济高速开展。高速的人口增长为昆士兰洲的房地产业开展创立了大量的时机，而且居民人数的增加，也使得该地区对物质产品和效劳的需求有所增加。首府布里斯班布里斯班市是澳大利亚第三大城市，全国最大的海港，昆士

14、兰州省府。始建于1924年，现为澳大利亚商业和交通中心。布里斯班城市面积为1,22O平方公里，人口密度每公顷12人，年平均温度约为24，年最低平均温度约为15，人口连郊区约18O万。布里斯班地处布里斯班河畔，面临摩尔顿湾，近南回来线，亚热带气候，平均日照7小时半。四季常青，冬暖如春。曾属新南威尔士州，并以当时州总督马斯布里斯班的姓名命名。后为昆士兰州首府。布里斯班河呈S形蜿蜒过市，市分南北，街道笔直有致，略如棋盘，多以从前英皇室成员命名。市内现代化大楼及高雅古老建筑毗邻为伍，皇后大街为主要商业中心，一年一度的迎春节在此实行。哥德式约翰英国教堂建于19世纪50年头，教堂内的教长住宅，为1859年

15、宣布脱离新南威尔士州之处。建于1932年的市政厅大厦，钟楼高32O英尺，有了望台可俯瞰市容，为布里斯班标记。市区东北广场上有为纪念斗争中死难者而建立的纪念亭，亭内火炉日夜不灭。市东南河畔是植物园。多属热带雨林，内有全国最大的天文台。旁边有森林公园，园内银瀑飞溅，有孤松疼惜区和树龄达300年的南极毛榉以及上万棵玫瑰及兰花、九重葛、赤素馨等名花异卉，为树熊、大袋鼠和鸸鹋栖息之地。布里斯班是羊毛、肉类、糖和钢、锡等的输出港。昆士兰洲房产市场概述酒店和休闲度假屋的开发是昆士兰洲房地产市场的一个开展重点。及悉尼和墨尔本相比，昆士兰洲的房屋租金相对较低，但是昆士兰洲的房屋出租率却比这两个城市高。昆士兰洲的

16、物业主要沿着昆士兰海岸线分布，以布里斯班为中心，南面主要是黄金海岸，北面主要是阳光海岸、凯恩斯和汤斯威尔等地区。在过去的几年，由于有大量的移民从澳大利亚其它城市迁入昆士兰，所以昆士兰洲布里斯班市和东南岸地区的物业价格高速增长。近一、两年，整个昆士兰洲房产市场特别活泼，需求特别旺盛，据市场分析家估计，在将来的四年里，昆士兰洲的房屋价格还将有35%的升幅。以目前昆士兰洲的市场状况来看，有四大因素支撑和影响着该地区房屋市场的价格。1新移民。最近一年，昆士兰洲每周汲取了1200名新移民，即一年里有超过6万人迁入昆士兰洲定居，而且这种趋势并没有停顿的迹象。大量的新移民都须要购置房屋，保证了市场的旺盛需求

17、。2市场供应量。在当前，昆士兰洲特别是布里斯班的房屋处于供不应求的场面，整个昆士兰洲每个季度只能供应大约1400间新居屋，远远不能满意市场的须要。3新增就业时机。在过去的12个月里，该洲新增了38000个职位，经济的稳定开展保障了当地居民的收入。4市场前景。市场分析家认为，相对于悉尼和墨尔本的房价，布里斯班的房价还有很大的上升空间。昆士兰洲气候宜人，阳光海浪令游人留恋忘返，特别相宜居住。在过去的6、7年，由于悉尼和墨尔本的房价高速攀升，很多当地的居民在房屋升值后都抛售手中的物业而移居布里斯班。在新南威尔士洲，移居昆士兰洲的人数由过去的每年14000人上升到去年的27000人。目前在布里斯班，离

18、市中心较近的一些区域价格上升得最快，例如：, 和 ，而一些靠近海边的区域也特别热门，例如：, 和 。澳大利亚的物业投资协会特别看好昆士兰洲的物业投资价值，猛烈建议投资者前往布里斯班投资。 黄金海岸房产请见专题表达四、南澳洲南澳洲根本状况土地面积984,277平方公里。南澳洲有人口大约160万，其中大部分居住在首府城市阿德莱得。南澳洲以农业为主，其主要出口是谷类、羊毛、葡萄酒和肉类。阿德莱得的房价比较低，中价位的物业价格仅为200,000。跟随着悉尼和墨尔本，阿德莱得的房屋价格在过去的几年也阅历了高速的增长。分析家认为，在将来的2、3年，阿德莱得物业价格的升幅将趋缓，但由于该地区的低失业率和稳定

19、的人口增长，其物业价格将稳中有升。类似于布里斯班，在阿德莱得，靠近市中心和海边的房屋价格上升的特别快，而且还将接着增长。目前的投资热门区域有北部和南部的一些市郊，如： , , , , 。五、西澳洲西澳洲根本状况土地面积2,525,500平方公里。西澳洲的人口接近200万，主要的支柱经济是铁矿石的开采、种植业和畜牧业，该洲的旅游业近年也开展得比较迅猛，主要围绕西北部城市和 。柏斯的物业中价位价格为150,000万。相对于澳洲其它几个主要城市，佩斯的物业价格今年并没有放慢上升的脚步，在过去的一年，仍有惊人的19%的增幅。在澳大利亚的各大省份，西澳的失业率最低。分析家认为，有经济开展的支撑和移民数目

20、的上升，该地区的物业价格还将稳步上升，每年约有58%的增长。第三章 海外投资者投资澳大利亚物业须知一、海外投资者购置澳大利亚房产遵循的规那么 海外投资者购置澳大利亚物业的主要目的1、 为了得到稳定的租金回报和房产增值；2、 为子女在澳洲留学供应舒适平安的读书环境；3、 为将来在定居澳洲提早置业；4、 为赚取确定的外汇波动差价，将风险投资转化为资金平安的房产上；5、 此外还有休闲度假退休、养老等用处。简介机构负责管理海外房产投资者，它们是建议政府制定相关海外人士投资澳大利亚房产政策的机构。海外人士购置澳大利亚房产首先必需通过寻求政府的容许，除非一些特别状况可以免除。对澳大利亚房产感爱好国外人士来

21、说，全部的房产合同条款必需制定一些条件优于国外投资的恳求，除非要求获得优先容答应以写进合同里。在任何想投资澳大利亚房产的国外人士打算投资之前，开展商必需得到或相关平级的机构的批准。海外投资者可以购置澳大利亚的的房产类型1. 正在建立中的期房 2. 公寓、别墅、一般公寓、单元房等期房( )3. 没有入伙的新居4. 住宅用地,12个月内须建立一套新居5. 新居6. 纯度假物业对上面的条款，对购置房产的数量、房产的总价值、个人或公司名义购置没有任何限制。但是，没有开展商可以把50%以上的开发的房产卖给海外投资者。这一规定是为了疼惜全部买家的利益，也就是意味者全部的住宅工程必需至少有50%是澳大利亚本

22、地居民购置的。(目前条件适当放松了)房产工程不行以只卖给海外投资者，这就意味者任何工程在澳大利亚都是很收欢迎的。国外买家一般来说不行购置2手房。假设转售，国外投资者不行以将房子也卖给其他国外人。每周都有几千套转售的的房产，因此一个好的房子在当地市场是很简洁转售的。在澳大利亚的主要几个城市，历史迹象说明，过往40年里，每7年房价平均翻一倍，每年房产平均有10%的增值涨幅，并且每年的租金回报根本在房价的4-6%左右。房屋的出租率到达95%以上，并且大多数房产是永久业权。哪些人可以免遵守以上条款1、 居住在海外的澳大利亚户籍公民2、 指定划分的区域的国外人士持有澳洲永久居住权，以及特别种类的如新西兰

23、国家公民。3、 国外买家，因为要和配偶居住，并且其配偶是在被指定的居住的区域内。购置任何公寓时，不管是新的还是旧的，都必需按房产及土地总价值交纳税费。一般物业管理公司是开展商的成立的一个公司，通常是由自己的购置房产的开展商下属的物业管理公司打理并负责征收经营管理基金和偿债基金。这些基金是为了维护物业的正常运用，如电梯维护费、建筑重新油漆、走廊等公共区域的照明、以及为了全部居住者效劳的管理员、保安员、清洁工的工资。 投资房产是一个长期增长财宝的极佳选择。房产是澳大利亚人很宠爱的一项投资，或许70%左右澳大利亚人投资房地产市场购置了自己的房子，因此，当确定做长期投资时投资房产是没有什么值得大惊小怪

24、的，人们买了住宅房产后，可以出租出去。二、投资房产优点房产投资优点1、房产是有形资产，可以看得到，摸得着；2、房地产市场比股票市场和债券更稳定，投资房产的人没有必要像投资股票人士那样恐慌和急于卖掉自己的房产；3、正确选择投资一套房产，可以得到牢靠的增值回报；4、 投资者掌控房产比股票更简洁，投资者可以在对房子进展装修或重建后加价卖出；5、 房产租金回报将会随通货膨胀上涨；6、 房地产市场是一个简洁让人理解和得到相关信息的市场，股票市场经常被内部知情人操控着，有投资者在其住的旁边购置一个用于出租投资的房子，他们自然很简洁关注当地的房地产市场的变更，他们可以知道在哪条街或市郊的房产购置后升值最大；

25、7、 在一些中心地段，出租房需求数量会不断增加；8、 有些金融贷款机构会让您借到房产全额的贷款，即使因为贷款而增加您的购置本钱，但是意味着您购置一个房产没有花费您的现金。三、房产投资本钱假设投资房产，很多交易本钱费用是可以抵税的，您应当期望这些本钱或许是房价的5%左右。以下全部的本钱都可以要求抵税：1、 购置前的房屋检查检费用2、 建筑构造调查费用3、 贷款的印花税4、 贷款保险5、 其他银行费用和支出如估价费6、 调查费7、 调查费用的印花税8、 律师费9、 事先已经被业主支付的市政费、水费、物业管理费、土地税会计师相关费用四、交易本钱一旦您拥有了房产，您必需面对以下费用：提早打算好租赁合同

26、、租金的收取、房屋检查费用，这些都可以托付房产经纪公司经理支配，不过须要是收取您租金收入的6-8%之间。1、 维护费2、 清洁费3、 利息4、 贷款利息和还款本金部分5、 保险核实您的保险人他会找警察去收拖欠的租金及租户恶意破坏房子追究其责任。这些现金支出费用是可以抵税的包括您去管理查看房屋的差旅费及维护费房产将来必需不断疼惜留意保养，没有不断的维护保养，您投资的房产价值很快就会下跌，假设远离租客且长时间没有去检查，房子的质量可能会遭到破坏！ 五、折旧您可以要求对任何家具及相关房子装饰设备如地毯、窗帘、冰箱、炉子、洗碗机、加热系统、空调等折旧。不同的东西有着不同的折旧价值。 在计算资产增值税之

27、前，就洗手间、厨房等换新而言，被支付的费用，一起加到了总的费用支出上面。六、消费税只有新建的房子当被卖时必需交纳消费税，一般包含在价格里，二手房再销售时不须要交纳消费税。全部的购置本钱须要交纳消费税如律师费、房地产代理公司收取的代理费、土地证费用、水费 。消费税可以要求抵税。房东不行以要求将税收算到自己房产的开支上来，这些开支有管理费、修理费、会计费及广告本钱等。对于销售的期房，假设开展商在2000年7月1日之后选择恳求边界条款买家可以仅仅付房价的消费税。七、房产投资估价对于胜利的投资，您必需购置您认为相宜的位置和价格的房产并且从长期角度来说有较大的房产升值。1、地点很重要查看是否离车站、学校

28、、购物中心、运动和消遣场所和将来有增加工作时机的地方，房子必需在平安、干净、吸引人的环境并且该地区将来会有较多的租务需求；2、房子的质量是关键建筑物必需符合市场的需求例如假设位于家庭租赁区至少是三房型的，或在市区高层建筑必需是平安的地区。它必需是优良的质量美观的设计的墙砖以及属于低维护的建筑，并且有公共的区域如花园，任何的出口都必需设计的井然有续。假设是公寓，确定是否符合个人的财力或银行贷款机构给您贷款的份额。在你购置相宜的房产之前您必需清晰以下几个问题1、 我可以承受花费多少钱2、 我可以借到多少钱3、 在税前税后我购置房产时须要的本钱八、房产投资毛利和净利当您收取租金后，您此刻就要为您的投

29、资支付全部的费用了。之后您就会得到您的净租金回报。为了明白您的投资是怎样进展的净租金回报是一个吸引您的关键点。然而租金可能上涨不是特别快，有时投资本钱将会有波动，您必需亲密关注。一个快速估算您的净租金回报的方法是在毛利的根底上扣除25%。扣除的费用：保险费、维护费、管理费这会给你一个大体的净租金回报值。九、空置状况或许有30%的澳大利亚人是租房人，空置房屋对投资者来说是意味着是一件很费事的事情而且是一个有风险的投资。您必需估计你的毛利的2%的损失是由于房屋的空置。当然，假设一个房子维护的较好，具有吸引人的地方以及相宜的位置是不会空置很久的。假设您自己打理您的房产然而不好找寻租客，您可以找当地的

30、房产代理公司扶植找租客，但须要付一点费用。详见各城市房产空置率状况十、投资房产负扣税投资房产负扣税主要是投资客可以借钱购置投资型的房产并且可以要求在购置房产时发生的费用要求抵税。正确色运用这种转化可以增加您的收益，任何方面的损失都是可以要求抵税的。1、 恒久不要为了减税而单独购置一个房产，必需确定您买后的房产今后可以升值。2、 您必需有其他稳定的收入面对可能的投资损失。悉尼、墨尔本、布里斯班很多房产投资爱好者多年来都是运用这种投资房产将负面的转为优点，并且进步投资房产的效益。关于房产的租金收入和关于房产的相关费用的不同之处主要是在抵税方面。也有一些看不见的隐行费用，如建筑、灯具、地毯等折旧，这

31、些是可以抵税。最重要的是抵税，下面是一些抵税的总的看法及怎样利用其优点去获得更大的利益。1、购置本钱上的折旧2、估价费用3、 贷款的印花税4、 银行贷款申请费用5、 贷款保险6、 询问效劳费用7、 其他本钱折旧本钱1. 建筑本钱每年2.5%，40年2. 固定设备3. 家具在购置房产时您有很多因素须要考虑，其中的一个就是买现楼还是期房。答案是选择期房。这可以最大化获得税务方面的实惠，并且削减您购置房产的本钱。澳大利亚和新西兰政府早在80年头就引用贷款是为了进步投资者购置房产的主动性，并且进步租回报。更重要的是贷款和后期的增加房产工程的开发大大促进了城市的开展。很多工业的开展及建筑业的开展休戚相关

32、，不但是能给人们供应大量的建筑工作，而且给那些为建筑承建商和房地产开展商供应建筑材料的工厂的员工也带来了利益。这一因素。在2001年政府强调凡首次置业者政府嘉奖14000澳币，但如今变成了7000澳币。 另一个对政府有利的是减缓了供应房源和维护房子的压力，特别对那些买了房子不在自己住的地方购置房子。因此，节约了以百万计的资金和大量经营和根本设施费用。 就将来这一点分析，或许有34%的澳大利亚人是租房。房子供应数量不但促进了房子租金的上涨，而且也给政府对房子的供应也供应了确定的压力。为了激励私人投资房产用于出租，政府制定了合理的税务制度以刺激房产投资者投资。通过这些合理的税务制度，可以使投资者花

33、费很少的钱，事实上是没有什么本钱的。十一、投资本钱清单1、律师费及交通费1. 交易房产须要的印花税看印花税列表2. 贷款的印花税3. 贷款申请费用4. 保险、产权证费用、利息、税十二、土地税和印花税在澳大利亚，涉及房地产的赋税有印花税和土地税，这两项税费由各个洲自行征收和管理。土地税除了北领地，澳大利亚的各个洲都须要征收土地税，土地税由土地拥有者支付；但在首都堪培拉，土地税由租客担当。土地税的征收对象是未开发建立的土地。每个洲的土地税率不一样，维多利亚洲最高，为5%；首都堪培拉最低，为1.5%。在一些洲，土地税可以申请减免，但这主要看土地的用处。总的来说，用做以下用处的土地可以免除土地税：1、

34、 非赢利性的社会团体运用的土地；2、 宗教机构运用的土地；3、 慈善机构运用的土地。十三、房屋印花税房屋印花税是指在房屋转让过程中须要向政府交纳的税费。印花税额的大小由转让金额确定，在特定状况下可以申请减免，房屋印花税由购房者交纳。对于第一次购房者，澳洲政府都会赐予确定的实惠。以下是各洲印花税的计算方法：维多利亚洲：房屋价值 税 率2万以下 1.4%2万$280+2.4%超过2万的部分87万$2560+6%87万以上5.5%购置已建立好的房屋，购房者须要支付全额的印花税。假设购置的是楼花，购房者只须要支付部分的印花税，即依据进度来计算印花税；假设购房者买的时候房屋还没开始建立，那么购房者只须要

35、支付相当于土地价值的那部分印花税，即买得越早，印花税可以减免得越多。新南威尔士洲：房屋价值税 率3万3万8万8万30万30万100万100万以上昆士兰洲：房屋价值税 率2万以下 150元2万5万5万10万10万25万25万50万50万以上塔斯马尼亚房屋价值税 率1300以下 20元13001万1.5%1万3万$150+超过1万的部分每100需付2元3万15万15万南澳房屋价值税 率 1%3万3万5万$480+超过3万的部分每100需付3元5万10万10万20万$2830+超过10万的部分每100需付4元20万25万25万30万30万50万$11330+超过30万的部分每100需付5元50万以上

36、在南澳，对于第一次购置房屋者，如购置价格低于8万，将减免全部印花税；减免的印花税将随着房屋的价格增高而递减，而房屋价格超过13万的部分将没有减免印花税的实惠。西澳房屋价值税 率8万以下 2.3%元8万10万10万25万25万50万50万以上在西澳，购房印花税有确定的减免实惠，其中房价的10万部分，可减收1.5%；10万至13.5万部分，可减收5.5%，13.5万以上的部分没有减免。各洲的印花税费比较：10万15万25万50万75万100万维多利亚2200466010660256604066055000新南威尔士199037407240179902924040490昆 士 兰2350397572

37、25159752535034725塔斯马尼亚242539257550175502755037550南 澳283048308955213303508048830西 澳253049059655244054013555905堪培拉200037507500165003487549250北领地275046129312267504050054000第四章 澳大利亚房产买卖流程及主要费用澳洲物业购置流程：1买家选中房号签预订单，交订金10000；2买家签署合同，同时付首期房款10%；3交楼前3个月办理按揭，贷款额高达80；4付贷款额余下的房款；如贷80%，需付余下的10%5交房。交楼时开展商必需持有3个法律

38、文件：持牌测量师发放的合格证、政府验收检查合格证书、房屋产权证书费用支出：完工入住之前：1 印花税：悉尼房价30万约8,995澳元，超过30万的部分乘4.5%，墨尔本约5%2 律师费：约1,500 2,000澳元3 贷款费用：约1000澳元左右完工入住之后： 1 市政税和水费 ：约1,500澳元2 保险费 (房屋保险)：约400澳元3 物业管理费公寓须要交纳，别墅却不须要4 租务管理费用假设房屋出租，代理公司收取每月租金收入的7%5 会计费：约350澳元 (只限投資物业)第五章 澳洲房产银行贷款及须要的材料一、贷款投资澳洲房产竞争猛烈的贷款市场中，银行和金融效劳机构可为你供应各种选择的房屋贷款

39、方式和组合，各种贷款期限(最多可长达30年)归还贷款方式如下：1、固定利率贷款 定息按固定利率和固定年限借款，贷款银行会依据历年来的利率制定一个固定的利率值，今后贷款人就依据这个值还款。特点：这种贷款可以防止利率上升的影响，固定利率贷款通常比可变贷款或浮动贷款的利率低，最多5年。2、可变利率/浮动利率贷款 利率将随市场状况浮动，这种贷款供应随时可以变更还款额的灵敏性，包括一次性大笔还款。假设是利率下降，你需付的利息将削减，一般期限为5、10、15、20、25年等。3.只还利息贷款 是一种只还利息不还本金的贷款，但是银行会提出时间限制，一般是3至5年的期限，这样的贷款方式是银行供应应投资者们的一

40、个贷款实惠。如期限已到，贷款者可以向银行提出申请延长还款期限，手续费仅为$1000。这种贷款的特点：1年龄大的投资者不被批准； 2一般期限为3年，到期可再申请； 3只还利息，不还本金，年末一齐还； 4澳洲可以运用这种方法贷款； 5对于专业投资人士可以便利还款，减轻供房压力。4.100%贷款 100%贷款是指银行可以贷全额给你，买房不须要自己拿首期款。但是这样的贷款方式是有条件限制的。 你必需在澳洲已有房产或固定资产。已有房产当时假设是贷款买的，那还应当已经还了50%贷款，然后拿原有房产和新居产抵押给银行，经银行评估后才能贷到。二、贷款计算方式1、n复利贷款 这是一种连本带利定期还款的贷款。一段

41、时间后，你所借的本金将慢慢削减。是最常见的还本付息贷款，还款金额保持不变，但每一次还款中本金所占比例增加，利息所占比例削减。如等额本息付款：好处是增加利息支出，可以削减净收入，从而少付税，而且可以计算每期还款额度，便利买主预算，且贷款的年期长，每期还款额少。2、削减利息贷款 在整个还款过程中归还一样金额的本金。但是随着本金的削减，你所支付的利息也随之削减。也就是说你所付的利息会一年比一年少。如等额本金付款方式：还款额逐年递减，可以提早还款，第一、第二年的还款金额比较大。三、以下是在澳洲银行贷款所须要的材料1 中国护照、身份证及信誉卡复印件2 所购置物业的合约第一页附有购置的价钱及购置人的姓名3

42、 估计物业出租的租金收入应由地产代理扶植供应4 雇主供应的收入证明公司信在信内请列明职位，开始雇用之日期，税前年收入及税后年收入5 银行存单证明有超过25%的房产总价的存款。第六章 澳大利亚房产投资指南一、为什么投资澳大利亚房产假设您目前正方案房产投资，那么投资澳大利亚房产将为您开拓一个全新的投资空间，并为您带来更进一步的多元回报。做为移民国家的澳大利亚，30万百万富翁中间，有8590%是靠投资房产到达富有。完善的房地产法律和管理体系，澳大利亚被评为世界第一类“高度透亮的房地产市场；产权为永久业权，带精装修，租金回报稳定，空置率低，且购置手续简便；充分利用银行借贷杠杆原理，通过中长期投资房产，

43、实现财宝增长最大化；澳大利亚强劲的经济增长，利息率及通货膨胀率均稳定，就业率不断上升；民主和政治稳定的社会制度, 澳大利亚的政治环境排名全球第三；每年平均约有15万移民在澳大利亚安家，大量海外学生选择留学澳洲；依据最新的权威机构的统计和分析说明：过往40年里，澳大利亚房价根本呈上升趋势，平均每年升值10%，每7年翻一倍。近年来随着澳大利亚经济的不断攀升以及吸引海外投资的政策，有澳大利亚良好稳定的经济环境和政府的支持政策做后盾，加上澳大利亚房产市场不行限量的开展前景，澳大利亚房产投资将成为世界房产投资爱好者的首选。二、澳洲经济概况澳洲人口约2300万，主要分布在新南威尔斯( )及维多利亚()两地

44、。其第一大城为悉尼()。澳洲1998-99年度的经济增长率为4.4，仅次于前一个年度所创下的4.8的纪录。意料，下一个年度的经济增长将放缓至3.5，反映了澳大利亚的内需更趋稳定，但仍高于经济合作及开展组织的意料平均程度。 伴随着强劲增长势头的是低通货膨胀。澳洲90年头的通货膨胀率平均为2.1，及之相比，欧盟同期为3.1，美国为2.9。 低通货膨胀带来的是低利率。1996年年中以来，澳洲的官方利率降到了60年头以后从未有过的程度，而60年头澳洲的通货膨胀极低。 这一骄人的经济表现基于消费率的显著进步。如今，澳大利亚的消费率高于美国。为了确保经济在全球的竞争力和对外资的吸引力，澳洲推行了主动的政策

45、改革。 澳洲的体制健全、稳定、富有竞争力，为商业决策供应了保障，有利于经济的持续开展。澳大利亚具有： 良好的预算实况-盈余 世界一流的金融监视制度 完善、为商业效劳的公司法和破产制度 存在本质性竞争的主要行业，如电信、电力、煤气等行业 高度开放的经济，对贸易和投资的限制微小 改革了的劳动市场和税收制度 悉尼和墨尔本房屋市场从97金融风暴后复苏，从2000年楼市开始上升，加上澳洲政府供应首次购房津贴，令两个城市房价在过去四年上升接近70%。估计留学生移民对房屋的浩大需求，将带动着两个城市的房地产价格将来进入另一顶峰。澳洲国内移民增长数字在2004年上半年有一万人从其他城市移至布里斯班入住，房屋署推算今年度将有3%升幅。布里斯班由于市场上的房屋供应量缺乏，而人口又激增，在过去四年内楼市中位数字急升107%，比起全澳州高63%。目前，澳洲经济处于上升期，经济增长率为5