销售知识切片房地产知识百问.docx

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1、一, 土地及综合类1, 土地用途包括哪些种类？ 答：土地分为农用地, 建立用地和未利用地。 农用地是指干脆用于农业生产的土地，包括耕地, 林地, 草地, 农田水利用地, 养殖水面等；建立用地是指建立建筑物, 构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地, 工矿用地, 交通水利设施用地, 旅游用地, 军事设施用地等；未利用地是指农用地和建立用地以外的土地。2, 如何了解土地来源及性质？ 答：对已办理房地产登记的，可以从房地产证中了解；对未办理房地产登记手续的，可以从土地运用权出让合同书中了解。3, 什么是集体土地？ 答：集体土地是指农村集体全部的土地。4, 有哪些用地属于集体土地？ 答：依据中华人民

2、共和国土地管理法第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家全部的以外，属于农夫集体全部；宅基地和自留地, 自留山，属于农夫集体全部。5, 对集体土地运用权有哪些规定？ 答：依据中华人民共和国土地管理法的规定，农夫集体全部的土地的运用权不得出让, 转让或者出租用于非农业建立；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建立用地的企业，因破产, 兼并等情形致使土地运用权依法发生转移的除外。 依据深圳经济特区土地运用权出让条例的规定，集体全部的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其运用权。 深圳市土地征用及收回条例还规定，违反该条例的规定，擅自及农村集体经济组织或其成员签订有关征用

3、土地协议的，其征用土地协议无效；在非法取得的集体全部的土地上进绽开发建立的，以非法转让土地论处。6, 什么是行政划拨用地？ 答：土地运用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地运用者缴纳补偿, 安置等费用后将该幅土地交付其运用，或者将土地运用权无偿交付给土地运用者运用的行为。 特区内，从特区成立至1988年1月3日期间，由政府无偿划拨的并办理了征地手续的土地可认定为行政划拨用地；特区外，土地运用者通过除出让土地运用权以外的其他方式依法取得的国有土地，均可认定为行政划拨用地。7, 什么是合作建房？ 答：合作建房是指以一方供应土地运用权，另一方或多方供应资金合作开发房地产的房地产开发形式。8,

4、 对合作建房有哪些规定？ 答：对一方供应土地运用权，另一方或多方供应资金合作开发房地产，并以产权分成的合作建房视为房地产转让。在2001年8月6日后，房地产管理部门不再审批合作建房。对已交清地价款的出地方，出地方干脆进入土地交易市场，通过挂牌交易, 招标, 拍卖等方式找寻合作方；对已取得行政划拨用地, 历史用地, 协议用地土地运用权的单位需找寻合作方的，须经过规划国土部门对规划, 用地等问题进展审核，并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易, 招标, 拍卖等方式找寻合作方。 依据深圳市土地交易市场管理规定和“深府200194号文的有关规定，原农村征地时返还的工商开展用地进入市场的，按建筑

5、面积收取市场地价的10%，可以合作建房。9, 什么是土地运用权出让？ 答：土地运用权出让，是指深圳市人民政府以拍卖, 招标, 协议的方式，将国有土地运用权在确定年限内让及土地运用者运用，土地运用者向市政府支付土地运用权出让金的行为。10, 各类用途的土地运用权出让最高年限是多少？ 答：依据深圳经济特区土地运用权出让条例第十四条的规定，土地运用权出让最高年限按以下用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教化, 科技, 文化, 卫生, 体育用地五十年； (四)商业, 旅游, 消遣用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。另外，加油站, 加气站用地为二十年。11, 通过出让方式取

6、得土地运用权后，是否就可以处分该宗土地？ 答：依据深圳经济特区土地运用权出让条例第十五条的规定，土地运用权出让合同签订后，土地运用者未取得该宗土地运用权的房地产证前，可以占有和运用该宗土地，但不得处分。12, 土地运用权出让合同包括哪些内容？ 答：依据深圳经济特区土地运用权出让条例第十七条的规定，出让合同应具备以下主要条款：(一)双方当事人的姓名或者名称, 地址；(二)出让土地运用权的宗地号, 面积；(三)土地运用年期及起止时间；(四)土地运用权出让金的数额, 币种, 交付方式刚好间；(五)交付土地的时间；(六)规划, 市政设计要点；(七)工程竣工提交验收时间；(八)市政设施配套建立义务；(九

7、)运用相邻土地和道路的限制；(十)建立附属, 附加设施的工程及义务；(十一)违约责任；(十二)当事人认为必要的其他条款。 出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成局部。13, 土地运用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更？ 答：一般状况下，土地运用者应按土地运用权出让合同规定的用途, 期限和条件开发, 利用土地。 对确需变更出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应及土地运用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地运用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。14, 土地运用权的出让方式有哪些？ 答：土地运用权出让包括招标, 拍卖, 协议三种方式。15, 什么是拍卖

8、出让土地运用权？ 答：拍卖出让土地运用权，是指在指定的时间, 公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地运用权的行为。16, 什么是招标出让土地运用权？ 答：招标出让土地运用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地运用权的行为。17, 有哪些土地运用权出让需通过招标或拍卖方式进展？ 答：依据深圳经济特区土地运用权出让条例和深圳经济特区土地运用权招标拍卖规定，凡经营性, 营利性工程用地一律以招标或拍卖的方式出让。18, 什么是协议出让土地运用权？ 答：协议出让土地运用权是指由土地管理部门代表市政府及

9、土地运用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地运用权让及土地运用者的行为。19, 哪些土地运用权出让可实行协议方式？ 答：依据“深府200194号文的规定，协议方式出让土地运用权仅限于以下范围：一工业用地特区内限高新技术工程用地；二市, 区政府建立的社会微利商品房用地和全本钱微利商品房用地；三市, 区财政全额投资的机关, 文化, 教化, 卫生, 体育, 科研和市政设施用地等公益性, 非营利性用地；四军事用地。20, 哪些土地运用权出让经市政府批准后可实行协议方式？ 答：依据“深府200194号文的规定，以下用地也可以实行协议出让方式出让土地运用权，但必需按公告的市场价格出

10、让，并将出让状况予以公示：一属特区急需或特别激励开展的工程用地；二市政府以土地入股合作的工程用地。21, 对原行政划拨土地, 历史用地, 协议出让土地上建成并已竣工验收的房地产，如何进入市场？ 答：依据“深府200194号文的规定，原行政划拨土地, 历史用地, 协议出让土地上建成并竣工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产，应补交市场地价。在该规定实施之日即2001年7月6日起一年内补交的，按以下方法办理：一补交地价的标准：1市, 区国有企业按市场地价的20%补交地价。工业用途免予补交。2市, 区国有企业以外的其他单位和个人按市场地价的25%补交地价。工业用途免予补交。二自办理手续之日起按相应

11、房地产用途，重新开场计算土地运用年期。三原安居房进入市场补交地价的标准，按市政府有关规定执行。四上述房地产补交地价后，发换红皮房地产证，可以进入市场。五上述规定不适用已签订土地运用权出让合同且未交清市场地价或协议地价的土地运用权受让单位。六在本规定实施之日起一年内未按上述标准补交地价的，一律按现行市场地价标准足额补交，但原福利, 微利商品房除外。七对历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑的处理有特别规定的，按特别规定执行。22, 什么是土地的挂牌交易？ 答：土地的挂牌交易，即在确定期限内将土地交易条件在土地交易机构进展公告，并承受交易申请的行为。土地运用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交

12、易条件。公告期限不少于30日。公告期限届满，依据以下规定确定能否成交：一假设在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，那么此次交易成交；二在规定期限内有二个以上申请人的，允许屡次报价，土地运用权应由出价高者获得。报价一样的，由在先报价者获得；三假设在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，托付人可调整最低交易价，重新托付交易中心交易。报价以报价单为准。成交后，由托付人及买方签订土地运用权转让合同，并由交易中心鉴证。申请人挂牌交易所公告的最低交易价由托付人确定，但该最低交易价不得低于应补交地价, 应缴纳税费及应付交易效劳费

13、用之和。23, 有哪些土地交易应在土地房产交易中心通过招标, 拍卖, 挂牌交易方式公开进展？ 答：依据深圳市土地交易市场管理规定的规定，以下土地交易包括分割转让应在交易中心通过招标, 拍卖和挂牌交易方式公开进展：一经营性工程用地包括市政府收回闲置的行政划拨用地和历史用地等的土地运用权出让；二以协议地价方式取得土地运用权，申请变更用地性质, 功能，转让土地运用权的，依法收回土地运用权，通过招标, 拍卖方式重新出让；三依出让方式取得土地运用权，已签订出让合同，交清市场地价后进展的土地运用权转让；四减免地价或交纳协议地价的土地运用权转让；五合作建房，但农村征地返还用地除外；六已建建筑物的出让用地,

14、行政划拨用地和历史用地，假设存在多个产权主体，依据城市规划由政府组织或经政府批准组织改造的，选择改造单位的；七已建建筑物的出让用地, 行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前提下，土地运用者选择转让他人改造或及他人合作改造的；八为实现抵押权进展的土地运用权及地上建筑物, 构造物, 附着物转让；九人民法院, 执法机关裁定, 确定处分的土地运用权及地上建筑物, 构造物, 附着物转让；十法律, 法规允许的集体全部的建立用地运用权交易。其他机构包括中介机构不得进展上述交易。24, 在哪些情形下，土地运用权终止？ 答：依据深圳经济特区土地运用权出让条例，有以下情形之一的，土地运用权终

15、止：(一)出让合同规定的年期届满；(二)土地灭失；(三)土地运用者死亡而无合法承继人；(四)人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地运用权的判决, 裁定或确定生效；(五)用地单位迁移或者被依法注销的；(六)市政府依据社会公共利益的须要，提前收回土地运用权的；(七)法律, 法规规定的其他情形。25, 在哪些情形下的土地交易不予办理产权手续？ 答：依据深圳市土地交易市场管理规定的规定，凡有以下情形之一的，不予办理产权手续：一违反本规定，须公开交易的土地运用权不实行公开交易的；二须公开交易的土地运用权不按本规定的标准要求和方式进展公开交易的；三投标人或竞买人相互串通压价的；四法律, 法规规定属于交易

16、无效的其他情形。 属于前款第一, 二项情形的，由监察部门依法对有关单位负责人和责任人赐予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。26, 有哪些土地批文或权属证明无效？ 答： 深圳市土地管理部门是深圳市土地运用权出让的主管部门，统一对全市土地运用权进展出让和对出让的土地进展统一管理，其他任何单位不得出让土地运用权。擅自出让土地运用权的，出让合同无效。 无权批准征用, 运用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不依据土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用, 征用土地的，其批准文件无效。凡未取得或擅自变更建立用地规划许可证而办理

17、土地运用权属证明的，土地权属证明无效。27, 如何了解地价是否交清？ 答：对已办理房地产登记手续，并领取房地产证的，说明地价已经交清； 对未办理房地产登记手续的，可以要求开展商出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分期付款的，可以从土地运用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。28, 未交清地价的房地产是如何处理的？ 答：依据深圳经济特区土地运用权出让条例的规定，土地运用者未按出让合同规定的期限付清土地运用权出让金的，从滞纳之日起每日加收土地运用权出让金应缴交局部万分之五的滞纳金。滞纳六十日后仍未付清的，土地管理部门可以解除出让合同，收回土地运用权。 土地运用权只支付定金或保证金的，不予退还。

18、 土地运用者已将定金或者保证金抵充土地运用权出让金的，不予退还。土地管理部门扣除土地开发及市政配套设施金总额20%的违约金，余额予以退还 ，已兴建的建筑物, 附着物无偿收归政府全部。29, 在什么情形下，主管部门可以无偿收回土地运用权？ 答：依据深圳市土地运用及收回条例的规定，有以下情形之一的，主管部门或派出机构可以无偿收回该宗土地及其地上的建筑物, 附着物：一出让合同规定的年期届满的；二土地运用者死亡而无合法承继人的；三人民法院或主管部门依法作出的已经发生法律效力的没收土地的判决, 裁定或确定；四法律, 法规规定的其他情形。30, 在什么情形下，主管部门可以提前收回有偿出让的土地运用权？ 答

19、：依据深圳市土地运用及收回条例的规定，有以下情形之一的，主管部门在年期届满前可以收回有偿出让的土地：一公共利益须要的；二公路, 铁路, 机场等经核准报废的；三用地单位迁移或被依法撤销的；四实施城市规划而进展旧城区改建须要的。31, 什么是违法建筑？ 答：违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建立工程规划许可证或临时建立工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。32, 哪些属于违法建筑？ 答：依据深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的确定的规定，违法建筑包括：一占用已规划为公共场所, 公共设施用地或公共绿化用地的建筑；二不按批准的设计图纸施工的建筑；三擅自改建, 加建的建筑；四

20、农村经济组织的非农建立用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；五农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑；六擅自变更工业厂房, 住宅和其他建筑物运用功能的建筑；七逾期未撤除的临时建筑；八违反法律, 法规有关规定的其他建筑。33, 什么是历史遗留违法私房？ 答：历史遗留违法私房，是指深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的确定公布实施以前，即1999年3月5日以前违反法律, 法规所建的以下私房：一原村民非法占用国家全部的土地或者原农村用地红线外其他土地新建, 改建, 扩建的私房；

21、二原村民未经镇级以上人民政府批准在原农村用地红线内新建, 改建, 扩建的私房；三原村民超出批准文件规定的用地面积, 建筑面积所建的私房；四原村民违反一户一栋原那么所建的私房；五非原村民未经县级以上人民政府批准单独或合作兴建的私房。34, 哪些违法私房不予确认产权？ 答：依据深圳经济特区处理历史遗留违法私房假设干规定的规定，以下违法私房不予确认产权：一占用道路, 广场, 绿地, 高压供电走廊和压占地下管线或者其他严峻影响城市规划又不能实行改正措施的；二占用农业爱惜区用地的；三占用一级水源爱惜区用地的；四非法占用国家全部的土地或者原农村用地红线外其他土地的。35, 什么是历史遗留生产经营性违法建筑

22、？ 答：历史遗留生产经营性违法建筑，是指深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的确定公布实施以前，即1999年3月5日以前违反规划, 土地等有关法律, 法规的规定，未经规划国土资源部门批准，未领取建立工程规划许可证，非法占用土地兴建的工业, 交通, 能源等工程的建筑物及生活配套设施。36, 哪些历史遗留生产经营性违法建筑不予确认产权？ 答：依据深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑假设干规定的规定，以下违法建筑不予确认产权：一占用道路, 广场, 绿地, 高压供电走廊和压占地下管线或者其他严峻影响城市规划又不能实行改正措施的；二占用农业爱惜区用地的；三占用一级水源爱惜区用地的；四非

23、法占用国家全部的土地或者原农村用地红线外其他土地的。37, 什么状况下，需缴纳土地运用费？ 答：运用特区范围内土地的单位和个人，都必需依据深圳经济特区土地运用费征收方法的规定缴纳土地运用费，但该方法规定免缴的除外。 同时，在土地运用权出让合同书中还约定：乙方在运用土地期间，未按合同约定支付土地运用权出让金和土地开发及市政配套设施金，并未按合同规定缴纳土地运用费的，甲方可不予办理及本地块有关的房地产权登记, 建筑许可, 销预售许可及其他相关手续或实行其他限制性措施。 38, 土地运用费缴纳人是如何确定的？ 答：依据深圳经济特区土地运用费征收方法的规定，运用土地的单位和个人是土地运用费的缴纳人。但

24、：一以土地投资入股及他方兴办合资, 合作或联营企业的，合资, 合作或联营企业为缴费人， 但经批准的合营合同另有约定的按合同办理；土地权属没有转移的，供应土地的一方为缴费人；土地运用权转让的，受让方为缴费人；二租赁房屋的，房屋全部人为缴费人；三经营土地开发的，在土地运用权转让前， 经营开发单位为缴费人，土地运用权转让的，受让方为缴费人；四农村工商用地和宅基地，以工商企业, 宅基地运用人为缴费人；五共有的土地，以房地产证登记的权利人为缴费人。39, 土地运用费的征收标准如何？ 答：土地运用费依据土地等级和类别，按深圳经济特区甲种土地运用费征收标准或深圳经济特区乙种土地运用费征收标准计征；如属临时用

25、地的，按深圳经济特区临时短期地租标准计征。40, 有哪些状况暂免缴纳土地运用费？ 答：依据深圳经济特区土地运用费征收方法的规定，以下用地暂免缴纳土地运用费：一国家机关, 人民团体, 部队以及个人运用的非营利性用地；二由国家财政部门拨付事业费的事业单位的非营利性用地；三公园, 名胜古迹, 宗教寺庙的非营利性用地；四市政公共设施以及林场, 铁路路基, 公路路基, 电力走廊用地；五农村干脆用于农, 林, 牧, 渔业的生产用地；六按国家法律, 法规和规章规定免缴土地运用费的其他用地。41, 有哪些用地免缴或减收土地运用费？ 答：依据深圳经济特区土地运用费征收方法的规定，以下用地免缴或减收土地运用费：一

26、新开工的基建工程，自土地运用合同书生效之日起至土地运用合同书规定的竣工日期止， 减半计征土地运用费。由于特别缘由不能按期竣工的， 经主管部门批准可以适当延长实惠期，但延长的时间最多不能超过一年；二经深圳市科学技术委员会审定的技术先进工程，减半缴纳土地运用费五年；三华侨, 港, 澳, 台同胞捐资兴办的企业用地或工程用地，免缴土地运用费三年，三年后减半缴纳土地运用费两年；四企业用自筹资金填海增辟的土地，从土地运用合同书生效之日起，免缴土地运用费五至十年；五因不行抗力或其他特别状况，的确无法缴纳土地运用费的，经批准可以缓缴或减免土地运用费；六按国家法律, 法规和规章规定可以减收土地运用费的其他用地。

27、42, 如何办理土地运用费缴纳手续？ 答：土地权属变更的， 新的土地运用人应在办理产权登记或变更登记之日起三十日内向市国土局提出土地运用费登记或变更登记申请；变更土地运用用途的， 应自批准之日起三十日内向市国土局提出土地运用费变更登记申请。二, 规划及设计类43, 如何办理建立用地规划许可证？ 答：以招标, 拍卖方式获得国有土地运用权的，建立单位凭土地运用权出让合同书领取建立用地规划许可证。以协议出让方式获得国有土地运用权的，建立单位必需在签订土地运用权出让合同书之前，向市规划主管部门或其派出机构领取建立用地规划许可证。市规划主管部门或派出机构依据相应的城市规划，审定建立用地的相关规划设计指标

28、，提出城市规划设计要求，核发建立用地规划许可证。 建立单位在取得建立用地规划许可证后90日内，未能签订土地运用权出让合同书又未申请延期的，建立用地规划许可证自行失效。44, 在取得建立用地规划许可证后，是否可以变更地块规划内容？ 答：建立单位取得建立用地规划许可证后两年内不得申请变更规划内容；两年后申请变更的，市规划主管部门或其派出机构对申请进展初审后，按法定程序审批。 获得批准的，市规划主管部门或其派出机构向申请单位重新核发建立用地规划许可证，收回原建立用地规划许可证，并办理相应的用地手续；不批准的，由市规划主管部门或其派出机构书面答复申请单位。45, 建立工程规划许可证包括哪些内容？ 答：

29、建立工程规划许可证包括以下内容：1许可证编号；2发证机关名称和发证日期；3用地单位；4用地工程名称, 位置, 宗地号以及子工程名称, 建筑性质, 栋数, 层数, 构造类型；5计容积率面积及各分类面积；6附件包括总平面图, 各层建筑平面图, 各向立面图和剖面图。46, 什么状况下不予核发建立工程规划许可证？ 答： 依据深圳市城市规划条例的规定，以下状况不予核发建立工程规划许可证：一不符合城市规划要求或未按政府主管部门对各阶段审查意见作出设计修改的；(二)设计单位资质及资格不符合有关行业管理规定的；三设计文件不符合国家, 省, 市有关专业技术标准和规程的。47, 在哪些状况下，需重新办理建立工程规

30、划许可证？ 答：当工程因以下状况确需修改的，应重新办理建立工程规划许可证：一涉及建筑物位置, 立面, 层数, 平面, 运用功能, 建筑构造的；二市政工程中涉及规模, 等级, 走向, 工艺设计, 立面, 平面, 构造, 功能及设备的容量, 造型有较大变更的。48, 对已建成的建筑需变更运用性质时，是否须要申请核发建筑工程规划许可证？ 答：已建成的建筑确需变更运用性质的，须经城市规划主管部门批准，签订土地运用权出让合同书补充协议, 付清地价款后，持设计文件等，向市规划主管部门申请核发建立工程规划许可证或建筑工程装饰, 装修许可文件。涉及有关专业管理部门审批的，还应取得有关部门的审核意见。49, 对

31、未取得建立工程规划许可证的建立工程，主管部门可以实行什么处分措施？ 答：未取得建立用地规划许可证或建筑工程规划许可证进展建立的，市规划主管部门可以依照深圳经济特区规划土地监察条例实行查封，扣押等行政强制措施。50, 购置预售商品房后，开展商是否可以变更工程设计？ 答：房地产开发企业应当依据批准的规划, 设计建立商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划, 设计。 深圳经济特区房地产转让条例规定，已预售的房地产在建筑工程施工过程中，对公共设施局部不得变更设计。如确需变更设计的，应征得全体受让人五分之四以上的同意。 商品房销售管理方法建立部88号令还规定，经规划部门批准的规划变更, 设计

32、单位同意的设计变更导致商品房的构造型式, 户型, 空间尺寸, 朝向变更，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者运用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同承受规划, 设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承当违约责任。51, 建立工程竣工后，是否必需取得规划验收许可证？ 答：建立工程竣工后，建立单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未阅历收或

33、验收不合格的，不予核发规划验收许可证，不予办理房地产权登记，不得投入运用。52, 什么状况下不予核发规划验收许可证？ 答：依据深圳市城市规划条例的规定，有以下情形之一的，不予进展规划验收：一擅自变更建筑设计包括变更建筑物位置, 立面, 层数, 平面, 运用功能, 建筑构造, 设备的容量的；二未撤除原建立工程规划许可证标明应撤除的建筑物或构筑物的；三未撤除用地范围内的临时设施，未完成其配套工程的；四其他不符合建立工程规划许可证要求的。53, 对成片开发, 分期开发的住宅小区是如何进展规划验收的？ 答：成片开发的住宅区, 工业区在进展单体建筑工程的规划验收后，还应进展小区规划验收。小区建立分期分批

34、进展时，其配套工程应按方案同步完成。未完成时，同期的其他工程不予规划验收。54, 对住宅区内的公用设施, 设备, 场所地的运用有哪些规定？ 答：依据深圳经济特区住宅区物业管理条例实施微小环节的规定，凡经市政府规划部门批准的为住宅区居民供应配套效劳的公用设施, 设备和场所地，未经规划部门批准，一律不得挪作他用。55, 某物业加建两层，开展商说“一边报建，一边加建，这样做可以吗？产权有保证吗？ 答：不行以。建筑物的扩建, 改建必需报主管部门批准并对原建筑工程规划许可证进展变更或备注并领取施工许可证后，方可施工。如未履行以上手续，将会被认定为违法建筑。因此，其产权没有保证。56, 什么是套内运用面积

35、系数？ 答：当房屋按套单元计算面积时，运用面积系数为套内运用面积及套内建筑面积加按规定应分摊的公用面积的比率%。57, 什么是建筑覆盖率建筑密度？ 答：建立用地范围内全部建筑物基底面积之和及建立用地面积的比率%。58, 什么是建筑容积率？ 答：在建立用地范围内全部建筑物地面以上各层建筑面积之和及建立用地面积的比率%。59, 什么是绿地率？ 答：在建立用地范围内各类绿地面积之和及建立用地面积的比率%。绿地面积的计算不包括屋顶, 天台和垂直绿化。60, 什么是绿化覆盖率？ 答：在建立用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和及建立用地面积的比率%。三, 开发及建立类61, 设立房地产开发企业须具备哪

36、些条件？ 答：设立房地产开发企业，须具备以下条件：一注册资本不得少于人民币一千万元；二有四名以上持有专业证书的房地产, 建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；三有按市场价格取得的土地运用权；四有自己的名称, 组织机构和固定的经营场所；五法律, 法规规定的其他条件。增加房地产开发和经营业务范围的，须具备前款一, 二, 三, 五项规定的条件。 工商行政管理部门对符合本条例规定条件的，应当予以办理工商登记手续；对不符合本条例规定条件的，不予登记。62, 如何申请领取房地产开发企业资质证书？ 答：房地产开发企业应在取得营业执照后三十日内到主管部门备案，并申请领取房地产开发企业

37、资质证书，主管部门应在十五日内依照法律, 法规的规定核发房地产开发企业资质证书。 房地产开发企业办理房地产开发和经营业务时，应当出示房地产开发企业资质证书。 主管部门对房地产开发企业资质证书实行年度审核制度。63, 什么是商品房预售？ 答：商品房预售，是指房地产开发企业将正在建立中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。64, 房地产预售许可证包含哪些内容？ 答：房地产预售许可证包括以下内容：一预售许可证编号；二开展商名称；三工程名称；四工程坐落地点；五土地运用权出让合同书号, 地块编号；六房地产证编号, 栋数；七批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数, 间数；

38、八发证机关, 有效期；九附注内容等。65, 当商品房到达何种形象进度时，才可以办理预售许可证？ 答：七层以下的到达主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。66, 商品房预售须要具备哪些条件？ 答：商品房预售需具备以下条件：一预售人已取得房地产开发资质证书, 营业执照；二依据土地管理部门有关规定交付土地运用权出让金，已取得土地运用权证书；三持有建立工程规划许可证和建立工程施工许可证，并已办理建立工程质量和平安监视手续；四已确定施工进度和竣工交付运用时间；五七层以下的到达主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；六已在工程所在地

39、商业银行开设商品房预售款专用账户；七法律, 法规规定的其他条件。67, 是否可以认购内部认购时期的房地产？ 答：依据深圳经济特区房地产转让条例的规定，房地产预售须经主管机关批准并获得房地产预售许可证后，才能预售。所谓内部认购，事实上是开展商躲避主管部门的管理，在取得房地产预售许可证前的一种非法行为，其行为不受法律爱惜，是无效的。因此不能认购内部认购时期的房地产。68, 什么是商品房现售？ 答：商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。69, 房地产现售须要具备哪些条件？ 答：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发

40、企业资质证书；(二)取得土地运用权证书或者运用土地的批准文件；(三)持有建立工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水, 供电, 供热, 燃气, 通讯等配套根底设施具备交付运用条件，其他配套根底设施和公共设施具备交付运用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实。70, 什么状况下，开发商不得登载房地产广告？ 答：凡以下状况之一的房地产，房地产开发企业不得登载广告，广揭发布者不得发布其广告：一未取得商品房预售许可证的预售商品房；二在未依法取得国有土地运用权的土地上开发建立的房屋；三违章建立的房屋；四司法机关和行政机关依法裁定, 确定查

41、封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；五权属有争议的房屋；六法律, 法规规定制止不得出售的其他房屋。71, 开发商发布房地产广告时，应向广告经营及发布单位提交哪些材料？ 答：房地产开发企业或受其托付的单位登载房地产销售广告，应向广告经营及发布单位提交以下材料的复印件，并出示原件：一营业执照；二房地产开发企业资质证书；三预售的，应提交房地产预售许可证。现售的，应提交房地产证。72, 房地产销售广告应当包括哪些内容？ 答：房地产开发企业的房地产销售广告应当包括以下内容：一楼宇地点, 竣工交付时间, 售价等；二预售的，应有房地产开发企业资质证书证号, 房地产预售许可证证号；三现售的，应有房地产开发企

42、业资质证书证号, 房地产证证号。广告经营及发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广告。73, 在房地产广告中，不得包含哪些内容？ 答：房地产广告不得含有风水, 占卜等封建迷信内容，对工程状况进展的说明，不得有悖社会良好风气。预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；不得出现返本销售或变相返本销售的内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容。74, 对售楼广告及资料内容有哪些详细规定？ 答：预售商品房广告中以参照物表示工程位置的，应以从该工程到达参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间, 车程等来表示距离。工程坐落位置, 示意

43、图，应当真实, 精确，比例恰当。售楼资料上明示的房屋装修标准, 材料, 设备, 竣工交付运用时间等应当真实, 精确, 清楚。75, 对未取得商品房预售许可证而登载房地产广告的，开发商应承当什么责任？ 答：对未取得商品房预售许可证而以“内部认购, “内部认订, “内部登记等方法登载广告的，建立, 房管和工商部门要加强检查监视，刚好查处。76, 在登载房地产广告时，对广告所表示的价格有什么规定？ 答：房地产广告对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。预售商品房按套(单元)出售的，价格以套内面积计算；整栋出售的，以该栋房屋建筑面积计算房价。销售已建成的商品房以及二, 三级市

44、场的各类房屋交易，广告中要注明交易总价。77, 开展商发布虚假房地产广告时，应承当什么责任？ 答：对违规发布房地产广告及发布的房地产广告失实, 虚假的开发企业和广告经营者, 发布者，建立, 房管部门可责令其限期改正，逾期不改正的可通过新闻媒体曝光，赐予停顿审批新的商品房预售工程, 降低资质等级等处分。工商部门可责令广揭发布者停顿发布，并依照有关规定赐予处分。78, 对房地产广告中所承诺的内容，购房人是否有权要求在购房合同中约定？ 答：房地产开发企业, 房地产中介效劳机构发布的商品房销售广告和宣扬资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。79, 对房地产广告中的各种排名, 嘉奖等内容，

45、有哪些规定？ 答：预售商品房广告中出现各种评奖, 排名, 国家或省示范工程等称号的，必需符合国家有关法律, 法规的规定，并明示评奖机关, 嘉奖种类, 有效年份。对列入实施方案但未阅历收获得嘉奖称号的，不得运用该称号。80, 开展商销售商品房有哪些方式？ 答：房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以托付房地产中介效劳机构销售商品房。81, 开展商不得实行哪些方式销售商品房？ 答：房地产开发企业不得实行返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得实行售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。82, 销售代理托付书包含哪些内容？ 答：由托付人出具给代理人的托付书应当载明托付期限, 托付权限以及托付人和被托付人的权利, 义务。83, 在开展商处购房时，开展商应当明示那些事项？ 答：一开发资质和营业执照；二商品房预售许可证及经批准销售的平面图,