物业管理法务知识培训070129.docx

《物业管理法务知识培训070129.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理法务知识培训070129.docx（19页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、 物业管理法务学问培训教程大家好！很快乐我们有时机一起来探讨物业管理的法律学问，共同做好的物业管理工作。第一条, 及物业管理有关的主体有哪些？他们之间的权利义务有什么区分？除了物业公司之外，还有以下主体：业主, 业主大会, 业主委员会。一, 业主。房屋的全部权人为业主。业主有以下权利：1依据物业效劳合同的约定，承受物业管理企业供应的效劳；2提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3提出制定和修改业主公约, 业主大会议事规那么的建议；4参加业主大会会议，行使投票权；5选举业主委员会委员，并享有被选举权；6监视业主委员会的工作；7监视物业管理企业履行物业效劳合同；8对物业公用部位,

2、共用设施设备和相关场地运用状况享有知情权和监视权；9监视物业公用部位, 共用设施设备专项修理资金以下简称专项修理资金的管理和运用；10法律, 法规规定的其他权利。业主有以下义务：1遵守业主公约, 业主大会议事规那么；2遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的运用, 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3执行业主大会的确定和业主大会授权业主委员会作出的确定；4依据国家有关规定交纳专项修理资金；5按时交纳物业效劳费用；6法律, 法规规定的其他权利。二, 业主大会。物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会履行以下职责：1制定, 修改业主公约和业主大会议事规那么；2选举, 更换业主委员

3、会委员，监视业主委员会的工作；3选聘, 解聘物业管理企业；4确定专项修理资金运用, 续筹方案，并监视实施；5制定, 修改物业管理区域内物业公用部位和共用设施设备的运用, 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；6法律, 法规或者业主大会议事规那么规定的其他有关物业管理的职责。业主大会法定的议事规那么：业主大会会议可以接受集体探讨的形式，也可以接受书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以托付代理人参加业主大会会议。业主大会作出确定，必需经及会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约, 业主大会议事规那么，选聘和解聘物业管理企业，专项

4、修理资金运用和续筹方案的确定，必需经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的确定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当依据业主大会议事规那么的规定召开。经20以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。三, 业主委员会：业主委员会是业主大会的执行机构，履行以下职责：1召集业主大会会议，报告物业管理的实施状况；2代表业主及业主大会选聘的物业管理企业签订物业效劳合同；3刚好了解业主, 物业运用人的意见和建议，监视和扶植物业管理企业履行物业效劳合同；4监视业主公约的实施；5业主大会赐予的其他职责。业主委员会应当自选

5、举产生之日起30日内，向物业所在地的区, 县人民政府房地产行政主管部门备案。有这样一个问题：如何利用法律手段促使业主委员会履行上述职责。对业主委员会职责问题，物业管理条例涉及到的内容不是很多，而且其绝大局部职责是及业主大会的授权有关，具体讲，业主委员会相对及物业公司的职责有两项: 1召集业主大会会议;2代表业主及业主大会选聘的物业管理企业签订物业效劳合同；假如业主委员会拒绝召集业主大会，那么20%的业主可以自行召集业主大会；假如业主委员会拒绝及物业公司签订物业管理合同，那么可以提请业主大会依据业主公约罢免业主委员会，由新选举的业主委员会及物业公司签订物业管理合同，但这样的事情的确较少发生。物业

6、公司及业主委员会的关系处理问题，我们认为更多是沟通及合作，假如局部业主将问题投诉到业主委员会，业主委员会再将问题反映到物业公司，物业公司在解决解决问题后并将解决状况反应给业主委员，由此树立业主委员会的声望。对以后物业公司遇到不能解决的问题，通告业委会，请业委会去及业主进展沟通，说明事情的原委，消退业主的疑虑，这样业主委员会便起到了桥梁的作用，更便于物业管理。及业主委员会合作的关系多发生，而及其冲突关系甚至诉讼关系最好少发生。第二条, 什么是前期物业管理？前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会代表业主及业主大会确定选聘的物业管理企业签订的物业管理合同生效时止的物业管理。在业主, 业主大会

7、选聘物业管理企业之前，建立单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业效劳合同。国家对前期物业管理的规定带有强制性。见物业管理条例第二十一条的规定。第三条：何谓业主公约？其内容包括哪些？效力如何？一, 业主公约是物业管理中一个极为重要的文件，它是全体业主遵守物业管理各项规章制度的行为守那么。业主公约由业主大会制作, 修改，须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。二, 业主公约的主要内容： 1业主的权利； 2业主的义务； 3业主不履行义务或违反义务的违约处理； 三, 业主公约的效力：业主公约是有关物业运用, 修理和其他管理效劳活动的行为标准，对全体业主具有约束力。物业运用人也应当遵

8、守业主公约。业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。业主委员会应当自业主公约生效之日起15日内，将业主公约报所在地的区, 县房地产管理部门备案。业主公约上的内容，不得及法律, 法规相抵触。业主, 物业运用人违反业主公约，应当承当相应的民事责任。对于违反业主公约，经协商不能解决的，业主委员会或者相关的业主, 运用人可以向人民法院提起民事诉讼。第四条, 物业管理的内容有哪些？物业管理的内容可以分为：根本业务：1房屋建筑的维护, 修缮及改造；2物业附属设备, 设施的维护, 保养和更新；3相关场地的维护和管理；4消防设备的维护, 保养和更新。专项业务：1治安保卫。通过值班, 看管, 巡逻

9、所进展的防火, 防盗, 防事故以及突发事务的处理。2清扫保洁。3庭院绿化。对管辖区内的公共绿地和道路绿化的日常养护。4车辆管理。对进入管辖区内的各种机动车辆的限制的停放管理。经营业务：经营业务事实上是一种代理业务，目的是为业主供应工作, 生活上的便利。而物业公司效劳的内容主要有：开设及管理商业网点，比方开办小型商场, 美发厅, 电器修理店。还有房屋的租赁代理, 房屋交换代理。当然，经营业务事实上不属于物业管理的范围，它通过单独托付的方式在业主和物业管理公司中形成。第五条, 物业管理公司如何开展托付性效劳？其实物业管理公司为满足物业业主的个别要求，受业主托付而供应的效劳就是托付性效劳。业主的个别

10、要求通常指在物业管理合同中未约定，物业管理效劳工程中也未设立，而业主又提出的要求。此时物业管理公司应当在可能的状况下，选择性的满足业主的要求，并供应这种托付性的效劳。在一般状况下，双方最好在协商一样的状况下进展，还要签订托付协议予以确认。第六条, 物业管理公司及业主是什么关系？物业公司是具有法人资格的专业企业。由于房屋产权属业主全部，因而物业公司通过合同或契约，承受业主托付，代表业主并运用经济手段经营管理物业。所以物业管理公司及业主之间就是托付合同关系。第七条, 物业管理中，是业主还是物业管理公司处于主导地位？在物业管理过程中，业主是处于主导地位的，以业主大会为权利核心，由业主委员会聘请物业管

11、理公司，并代表全体业主及其签订合同。在明确业主及物业公司的权利, 义务和责任的同时，由物业管理公司承受业主托付，依据业主的愿望及要求对物业实施管理。我们物业管理公司是开展商指定的，但管理的性质一样，所以我们的业主提出好的建议, 要求还是要尽量满足。第八条, 什么是非业主运用人？ 所谓非业主运用人，是指不享有管理区域内物业的全部权，但是对某物业享有运用权，并且依据合同, 法律规定能够行使业主的局部权利的人。非业主运用人主要是指物业承租人。第九条, 非业主运用人及业主之间约定由非业主运用人承当交纳物业管理费义务，当非业主运用人拒绝交纳费用时，物业公司可以向业主主见权利吗？非业主运用人违反物业管理法

12、规及物业管理公约造成的损害，物业公司可以向业主主见赔偿吗？物业管理条例第42条规定：“业主应当依据物业效劳合同的约定交纳物业效劳费用。业主及物业运用人约定由物业运用人交纳物业效劳费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第48条规定：“物业运用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业运用人约定，但不得违反法律, 法规和业主公约的有关规定。物业运用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承当连带责任。这说明业主及非业主运用人承当连带责任，无论上述哪种状况，物业公司都可以向业主主见权利，要求业主承当相应的责任。第十条, 业主能否自己管理物业？业主可以单独解除及物业公司之间的物业管理合同吗？城市新住宅

13、小区管理方法第四条规定：“住宅小区应当逐步推行社会化, 专业化的管理模式，由物业公司统一实行专业化管理。第七条规定：“物业管理合同和小区管理方法，应报房地产行政主管部门备案。所以，托付物业管理公司统一管理是政府推行的一项小区管理政策，也是政府为便于小区管理，有利于爱惜业主和生活中的权益而作出的强制性规定。业主就不能自己管理物业。物业管理，除为个别业主供应特殊的单独的效劳外即前述的托付性效劳，绝大局部是对整个物业小区的公共部位, 共用设施的管理。在前期物业管理阶段，开发商是最大的业主，其干脆托付物业公司对物业进展管理，不存在小业主解除物业管理合同的问题。在开发商撤离工程后的物业管理阶段，经过业主

14、大会全体及会业主三分之二以上表决，确定物业公司进展管理或解聘物业公司，业主大会通过的决议对全体业主生效，小业主必需履行业主大会的决议，而无权单独解除及物业公司之间的合同。同样，业主也不行以以物业管理效劳质量不好而单独拒缴物业管理费。其只能通过业主大会集体行使业主权利。物业公司及业主们的关系可以归纳成一句话“要么全有，要么全无。但是由于物业公司管理不善给业主造成的损失，业主有权提出赔偿损失的要求，假如业主提起诉讼，物业公司如不能证明自己尽到了管理义务，那么有可能败诉。有二个类似的问题请大家留意一下：其一, 因物业公司在治安, 公共设施维护, 环境卫生等方面，业主认为管理不善而要求减免管理费，同样

15、是不成立的，业主无权单独及物业公司就物业合同内容作出变更，只有业主大会才可行使此权利；其二, 对于外界因素的影响，例如小区外传来臭气, 噪音等，业主要求解决，并以此作为拒缴管理费的理由。同样是没有道理的，因为它超出了物业公司的管理职责。但物业公司可以承受业主的托付，代表业主及臭气, 噪音的制造单位进展协商解决，在业主的特殊授权下还可以代为起诉。假如这些噪音, 臭气阻碍了物业公司的管理工作，物业公司也可以自己的名义要求加害方解除阻碍，在双方不能协商解决的状况下，可以向法院起诉。但是，对属于物业公司管理范围内的侵害因素，物业公司有义务尽力解决。第十一条, 物业管理收费的内容有哪些？1, 物业管理费

16、计费方式：业主及物业管理企业可以实行包干制, 酬金制, 组合制等形式约定计费方式。包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业效劳费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承当的物业效劳计费方式。酬金制是指在预收的物业效劳资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业效劳合同约定的支出，结余或者缺乏均由业主享有或者承当的物业效劳计费方式。组合制是指业主依据物业效劳须要，分效劳工程聘请管理企业并支付费用的管理模式和计费方式。我们物业公司实行的是包干制的计费方式。2, 物业管理费定价方法：实行包干制, 酬金制的一般住宅物业效劳收费实行政府指导价。政府指导价由市政府价格主管部门

17、会同房地产行政主管部门依据物业管理效劳等级标准等因素，制定相应的等级基准价和浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主及物业管理企业依据规定的基准价和浮动幅度在物业效劳合同中约定。实行组合制的一般住宅物业效劳收费和高档住宅, 别墅物业效劳收费以及非住宅物业效劳收费实行市场调整价。实行市场调整价的物业效劳收费，由业主及物业管理企业在物业效劳合同中约定。锦绣香江花园小区是高档住宅, 别墅小区实行市场调整价的物业效劳收费。其收费标准已经在物业效劳合同中约定。第十二条, 物业管理公司是否有对住户罚款的权利？罚款是一种行政处分的行为，除行政处分以外，全部的相像情形都不能称为“罚款。因为物业管理公司只是一个

18、企业法人或非法人组织，不是行政机关，当然不享有行政处分权。也不符合受托付组织的条件。所以物业管理公司是无权罚款的。但是可以在合同中约定违约金，用违约金条款来制约业主的不当行为。第十三条, 物业管理公司在业主不缴纳物业管理费的状况下可以对其停水停电吗？一般状况下，供水合同, 供电合同只是自来水公司, 供电公司及业主之间签订的合同，物业管理在上述合同中不存在权利义务关系。不能以其未交纳管理费为由，擅自停水, 停电。但是当物业公司受到自来水公司, 供电公司的明确授权且业主没有缴纳水电费的前提下，那么可以代其行使权利。 类似的问题有：业主违章装修，物业公司可否停水停电这个问题虽然和上面问题相像，但是还

19、是有区分的。假如违章装修涉及到平安用电等公共平安问题，物业公司对装修工程有监管职责，考虑到公共平安, 公共利益问题当然可以实行停电的措施。但是假如没有涉及到平安问题，那么此问题及前面谈到的问题是一回事。在此状况下，物业公司要维护秩序，可以有其他方法，比方停顿供应其他效劳, 发整改通知, 没收装修保证金等。第十四条, 物业公司可以单方面增加管理费么？物业管理公司未征得业主委员会的同意，单方面提高效劳收费标准的做法是不当的。物业管理费是物业管理合同主要内容之一，物业公司必需及业主大会协商，双方达成一样方可增加物业管理费。第十五条, 在广州，房屋业主具体依据什么标准交纳专项修理资金？依据2003年9

20、月5日广州市国土资源和房屋管理局下发的关于贯彻国家物业管理条例有关问题的通知的规定上明确指出：由购房者按住宅含别墅建筑面积40元/，非住宅建筑面积50元/的标准交纳首期专项修理资金。缺乏购房款2%局部，由购房者按业主大会确定的方案交纳。第十六条, 物业专项修理资金的运用程序有哪些规定？依据2003年的国务院物业管理条例第12条规定“专项修理资金运用和续筹方案的确定，必需经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。所以运用专项修理资金应当由业主大会全体业主所持投票权2/3以上通过。鉴于目前物业专项修理资金由房地产主管部门在银行指定的账户上统一管理，所以我们认为要动用专项修理资金，必需经过以

21、下程序：首先必需经过业主大会所持投票权2/3以上通过同意运用专项修理资金。其次，由业主委员会持相关文件获得房地产主管部门的批准。最终才能支取修理基金，由物业公司进展修理。第十七条, 为什么要收取“装修监管费？装修监管费又叫做装修管理效劳费，其本质是为了防止装修人或者装修企业在装修过程中违法违规操作，损害公共利益，而由物业管理公司履行监管职责，为装修企业供应监管效劳而收取的特殊费用。其具体收费标准由装修人或者装修企业及物业管理公司在住宅室内装饰装修管理效劳协议中约定。建立部住宅室内装饰装修管理方法第十六条和广州市和业效劳收费管理实施细那么第十七条，有明确的规定。第十八条, 业主入住时房屋出现质量

22、问题应当由谁负责？假如房屋还在保修期内，应当由开发商建立单位承当责任，开发商已托付物业公司进展修理，但开发商承当保修责任后，可以向施工单位追偿。假如不在保修期内，且不属于物业管理公司承当修理责任范围的，就应当由业主自己负责修理，假如属于公共部位, 共用设施，就可以通过业主大会会议确定动用专项修理资金进展修理。第十九条, 在停车场内车辆被损坏，物业管理公司是否有责任？物业公司及车主是保管合同关系。假如车辆的损坏是第三人所致，应当由第三人承当赔偿责任，但是当无法查明第三人时，那么物业公司应当承当赔偿责任。这就要求物业公司尽到充分的留意义务。这里要特殊说明一下，当车辆驶入停车场之前，当值的保安人员应

23、当留意车辆是否有明显的损坏。假如发觉车辆存在明显的损坏，值班同志那么要做书面记录，并要求车主签字，如有其他在场人员的，可以一并要其签名作证。防止车主将车开进停车场后，以其车的损坏系物业公司没有妥当保管为由要求赔偿。一旦发生上述诉讼纠纷，物业公司就负有证明车辆的损坏不是在停车场造成的举证责任。假如没有上述程序，物业公司就很难举证，可能要承当不利的法律后果。车场停放车辆，假如车辆刮花或者车辆里的物品丢失，物业公司是否要承当赔偿责任？对于车辆本身的破损及车辆的刮花，前面已经阐述了。至于车辆里面其他物品的丢失，涉及到举证的问题，就是说他如何证明其他财物在车辆里丢失，包括是否丢失了其他财物及该财物的丢失

24、是否在车辆里丢失。车主一般很难举证证明这些事项。第二十条, 楼顶水泥脱落伤人，物业公司应不应当负责？物业管理公司受业主托付，特地对物业公共部位进展管理，具有管理职能，也负有管理的义务。民法通那么第126条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物, 悬挂物发生倒塌, 脱落, 坠落造成他人损害的，它的全部人或者管理人应当承当民事责任，但能证明自己没有过错的除外。因此，假如物业管理公司能证明尽到了管理责任，完全履行了物业管理合同义务，应当认定物业管理公司没有过错，不应当承当责任，反之，那么应当承当责任。物业管理条例第36条的规定同样可以适用到本问题中。关键看物业公司是否尽到管理责任。楼顶水泥属

25、于公共部位，假如物业公司没有尽到管理职责，那么必需承当责任，一般状况下物业公司应当承当责任。在小区公共地方行走，突然从高空坠落物品砸伤行人，物业公司是否要承当责任的问题？首先要看高空坠落物品是否属于公共部位的物品，只有公共部位的物品才能谈得上物业公司承当责任的问题。假如是业主自己房屋内的东西坠落伤人，比方阳台上的花瓶等，那么该业主要承当责任。假如是公共部位的物品坠落伤人，那么应依据前述方法处理。这里就不再重复了。在讲下面的问题之前，我首先给大家简洁讲讲法及合同的区分：其一, 法是国家权力机关人民代表大会制定并通过的，普遍适用的强制性行为标准；而合同是由当事人通过书面或者口头协议达成的一样意思表

26、示；其二, 法具有普遍适用性，无论行为人是否相识到法的存在，只要其行为属于某部法律的调整范围，该法律就要对他适用；而合同具有相对性，它只适用于订立合同的双方当事人；其三, 法律具有强制性，行为人假如违反了法律，就要承当相应的法律责任，如民事责任, 行政责任，触犯了刑法，那么要承当刑事责任，这是最严峻的责任，也就是我们通常所说的犯罪行为；而当事人违反了合同义务，只须承当违约责任。第二十一条, 物业管理公司从何时开场向业主计收物业管理费？从何时开场计收物业管理费，国家没有这方面的规定，但规定了依据合同约定来执行。因此，在售房合同或物业管理合同中约定了计费时间，就应当执行该条款。在没有合同约定的状况

27、下，从法律的角度来看，物业管理公司供应效劳时，业主就应向物业管理公司支付管理费。在实际操作中，只要认定房屋具备交楼条件或业主接到的收楼通知书上具有明确的交楼日期就应当开场计收管理费。业主始终没有收楼，管理费怎么收？这可以通过两方面进展分析：第一, 假如是由于买受人的缘由逾期收楼，那么管理费应当从合同约定的收楼之日或者收楼通知书明确载明的收楼之日起收取管理费。这属于合同法上关于标的物的交付问题，由于买受人一方缘由逾期承受标的物的，标的物的交付从合同约定之日起视同完成，风险责任及其他义务由买受人承当；第二, 假如因为开发商逾期交楼，那么属于开发商违约的问题了，管理费应当从实际交楼之日计收。顺便补充

28、说明一下，在我们的商品房买卖合同补充协议第七条，有这样的约定：“买受人在收楼台时发觉该商品房存在质量问题，有权要求出卖人进展修理，出卖人应在核实状况后刚好予以解决，修理期间不视为逾期交房，买受人不得以此属于保修范围的质量问题拒绝收房，否那么买受人自行承当逾期收楼的责任。但是房屋主体构造质量不合格或房屋质量问题严峻影响正常居住运用的除外。所以开发商交付的房屋存在一般质量问题，但不影响居住的，买受人可以要求修理，但是不能以此为由认定我公司逾期交楼，管理费照旧从合同约定或者收楼通知书载明的日期计算。合同法第一百四十二条规定：“标的物毁损, 灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承当，交付之后由买受人承

29、当，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外, 第一百四十三条规定：“因买受人的缘由致使标的物不能依据约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承当标的物毁损, 灭失的风险。第二十二条, 如何处理业主投诉？物业管理公司的管理对象是物业，效劳对象是业主，在其履行管理职责时由于员工素养存在差异，及业主之间必定出现不少问题和纠纷，必定有业主对管理, 效劳等问题进展投诉。物业公司在接到投诉后，要细致对待，具体有以下几条建议：一对业主投诉要持欢送看法，不能认为是无理取闹；二了解并最好细致对待投诉内容，做好记录；三实事求是的分析产生问题的缘由和责任；四提出处理或不处理的意见；五必需把处理结果刚好用 或书面

30、形式特殊是对物业公司有利的结果，如公司已经修复好共用设施回复给业主；六遇到不能解决的问题，按公司的管理程序向主管部门报告。业主投诉的缘由主要有：1, 认为物业公司没有履行或没有完全履行管理职责；2, 物业公司工作人员的工作看法问题等。第二十三条, 业主没有在已收楼房屋居住，物业管理公司是否有权对其收取管理费？物业管理主要负责公共部位和共用设施的管理，无论业主是否居住自己的房屋，均不影响物业公司对公共部位和共用设施的管理，管理费的收取及其是否居住关系不大。所以说，无论业主是否居住，物业公司都可以依据物业管理合同收取管理费。第二十四条, 业主收楼后以房屋存在质量问题而拒绝缴纳管理费，可以么？这主要

31、看该质量问题是否影响业主的正常居住，假如房屋存在质量问题只是一些很小的问题，比方一个开关线路稍有故障，这完全不影响其正常居住，那么不视为逾期交楼，其必需按合同约定交纳管理费。在我们商品房买卖合同补充协议上有明确的约定。此外，质量问题是开展商造成的，及物业公司无关，业主无权以质量问题为由拒交管理费。 我们在第二十一个问题中已讲到这方面的学问。第二十五条, 物业管理公司应如何处理小区违章搭建现象？建立部城市新建住宅小区管理方法第十四条规定：房地产产权人或者运用人违反本方法规定，有以下行为的，物业管理企业应当劝阻, 制止并向有关行政管理机构报告，并有权要求其复原原状, 赔偿损失。1擅自占用居住小区内

32、的公共场所或者变更其用途；2擅自变更房屋, 配套设施的用途, 构造, 外观，损毁设施, 设备及有其他危及房屋平安行为的；3私搭乱建，乱停车辆，在房屋共同部位乱堆乱放，随意占用绿地或破坏绿化，污染环境，影响居住小区景观，制造噪音扰民的。解决方法有三，第一就是业主管理公约约束；第二就是物业公司坚决制止这些行为，也就是可以自行撤除违章的建筑或设施设备；第三就是通过法律途径解决，如通过向规划, 市政部门投诉，由政府行政部门强制撤除。实例：1, 在装修过程中，有的业主在别墅顶层乱搭乱建，有损小区形象的；2, 有的业主在阳台或窗台上私自安装阳光雨棚，影响整栋楼形象的；3, 还有的业主在公共部位，如楼梯间安

33、装防护栏，影响业主间的相邻关系的。第二十六条, 何时可以实行破门而入的措施进展管理？又由谁来承当破门而入所造成的损失？物业管理公司管理的任务之一就是保证管理区域内的人身, 财产的平安。当出现紧急状况时，假如爱惜的利益大于所造成的损失，就可以实行紧急避险的行为。假如业主房屋内出现危及业主及其他人员的人身, 财产紧急状况时，物业管理公司可以实行破门而入的方法。但是行为必需符合紧急避险的条件。所谓紧急避险就是为了使第三人或者本人的人身或者财产或者公共利益免遭正在发生的, 实际存在的紧急而不得已实行加害于他人人身或者财产的损害行为。破门而入造成的损失应当由引起险情的人承当，在引起险情人无力承当的状况下

34、，那么由受益人，也就是得到好处的业主自己承当。假如物业公司的工作人员在紧急避险中，自己受到损害的，由侵害人承当赔偿责任，在侵害人无力赔偿或者没有侵害人的状况下，那么由受益人也就是业主适当补偿。这在民法通那么109条“因防止, 制止国家的, 集体的财产或者他人的财产, 人身遭受侵害而自己受到损害的，由侵害人承当赔偿责任，受益人也可以赐予适当补偿。和其司法说明142条“为维护国家, 集体或者他人合法权益而使自己受到损害，在侵害人无力赔偿或者没有侵害人的状况下，假如受害人提出请求的，人民法院可以依据受益人的多少及其经济状况，现令受益人赐予适当补偿。中有明确的规定。第二十七条, 你们管理费怎么这么高，

35、其他小区管理费廉价很多？1, 锦绣香江花园是含有别墅盘的高档花园小区，管理费的收取实行市场定价，它不适用于政府对一般住宅小区的物业管理收费指导价。因为相对一般住宅小区而言，我们为业主供应超一级的物业管理，如我们每日收集并清运垃圾2次，每周进展一次除四害消杀工作，共用大厅, 电梯厅等每日也是清扫2次，在这里我们对大家的辛苦工作，表示由衷的谢意！, 我们的物业管理效劳对物业的保值增值具有重要的作用。据广州日报其中一那么新闻报道上反映，没有物业管理的一些老城区在引入了物业管理后，普遍的房屋价格都上升了近三成，优质的物业管理效劳对房屋增值具有不行替代的作用。现在整个华南板块，是我们锦绣香江花园的物业升

36、值最快，二手房供不应求，这些都有归功于大家优质管理效劳。, 我们收取的物业管理费里面，原来就包含了公摊水电费。而我们接近的某楼盘虽然收取的管理费为一块多/平米/月，但公摊水电费还要另行收取。这里举个例子：我们山水园的喷泉只在周六周日开放的状况下，一个月下来的费用都要4万块钱，这种昂贵的费用支出都由物业公司支付，不再另行向业主收取，这样讲来我们的物业管理费是不算太高的。4, 山水华府的物业管理费之所以定的3元/月，除了上述因素外，还有几个方面的缘由：其一, 山水华府作为空中花园别墅的推出，我们供应的物业管理服水平务是超一流的；其二, 山水华府的管理区域比其它组团都大，如物业的公共部位，园林绿化护

37、理的面积等；其三, 也是最主要的地方，就是山水华府的每栋楼房都安装了两台电梯，这为各位业主的上下出行带来较大的便利，但同时也增加了电梯的运行费用，如电费, 电梯的修理费用主要是指小修，大修那么要动用物业修理基金，而其它组团都只有一部电梯。第二十八条, 小区内业主的人身, 财产遭受损害，物业公司应当承当赔偿责任吗？国务院物业管理条例第36条规定“物业管理企业应当依据物业效劳合同的约定，供应相应的效劳。物业管理企业未能履行物业效劳合同的约定，导致业主人身, 财产平安受到损害的，应当依法承当相应的法律责任。这说明物业公司是否承当责任不能一概而论，关键是看物业公司是否履行了合同义务，尽到了管理职责。因

38、此，类似的问题有：业主家里失盗的问题，小区公共地方有人摔伤的问题。物业公司是否要承当责任，同样关键看物业公司履行物业管理合同的程度如物业公司严特殊来人员的进出, 在简洁摔伤的地方设置了明显的警视标记等。在此，须要特殊说明一下的：保安工作的交接班记录登记工作，公共区域的警示牌的悬挂, 摆设均是履行合同的重要内容和证据，不行无视。第二十九条, 业主收楼时不签署收楼文件如业主公约，物业公司能不能不交楼给业主？不行以拒绝交楼。因为业主依据房屋买卖合同的约定支付了全部的购房款，开发商就应当履行向业主交付房屋的义务。至于开发商及物业管理公司是两个独立的法人主体，物业管理公司自始就没有拥有该房屋的权利。只是

39、在业主办理完入住手续时代开发商把房屋交给业主。业主入住手续不全，物业公司只能够实行其他的有效措施，但无权扣押业主的房屋。同样类似的问题有：业主只能交齐费用，才能看楼，有否违法。这个问题不能上升到一个是否违法这样的高度。物业公司制定的交楼程序是“要约，业主同意即为 “承诺，当业主提出不同意见时，就构成“反要约，物业公司可以同意或者再进展协商，直到取得一样意见。业主提出先看楼再交费也是合理的要求。但是实际操作中，物业公司为了维护自己的权利，可以适当的灵敏，以没有交清收楼费用作为拒绝看楼的理由可能是促使业主履行交费义务的有效方法。故此问题要么劝服客户，要么特殊状况特殊处理，由上级确定。而公司要求先交

40、费再收楼的要求是完全合法的，这属于合同法上的同时履行抗辩，也就是说，在合同没有先后履行依次的状况下或者约定同时履行的状况下，合同一方有权在对方履行合同义务前拒绝履行义务。因为我们在商品房买卖合同中都约定了业主在收楼前，必需交清全部房款，业主没有履行交清费用的义务，我方当然有权拒绝交楼。什么是“要约, 承诺, 反要约呢？可通过这个例子来说明：譬如我们拟好了一个书面的合同要对方来签订，这就是要约；对方在看了我们的合同后，没有提出任何异议，就同意签署，这就是承诺；假如对方对合同的实质性内容如价格, 质量, 违约责任等要进展修改，那么构成反要约；假如我们容许他的反要约，这时我们的容许就是承诺了。这个例

41、子是相对于书面合同来讲的，而即时性合同，也就是口头合同来说，那么显得要简洁一些，可以通过一个到家具卖场买家具的例子给大家讲一下。第三十条, 利用物业公用部位, 共用设施经营的收益应当怎么支配？国务院物业管理条例第55条规定“利用物业公用部位, 共用设施设备进展经营的，应当在征得相关业主, 业主大会, 物业管理企业的同意后，依据规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项修理资金，也可以依据业主大会的确定运用。但是当物业公司对该部位进展经营管理，其付出的劳务本钱及相关的费用应当从中扣除。我们公司在物业管理效劳协议第九条是这样约定的：“本物业区域内乙方授权甲方对物业共用部位, 共用设施设备进

42、展经营，所得收益用于社区文化活动费用，双方这样的约定也是符合国家法律法规的。因为业主大会是由一个个单独业主所组成的，既然每一个业主都已经同意协议中的约定，物业公司的经营收益当然可以用于社区文化活动费用。且这种收益有限，而我们平常又组织了很多活动，假如经营收益缺乏以社区文化活动费用的支出，开展商会赐予支持的。第三十一条, 物业公司应当承当民事责任的情形有多少种？整体上来说有两种民事责任：一, 违约责任：1, 不按时检查房屋及共用设施, 设备；2, 对房屋及共用设施设备修缮不刚好；3, 修缮未到达国家规定的标准；4, 不刚好治理危害公共平安的设施设备，不刚好更新共用设施设备；5, 不刚好清理垃圾；

43、6, 在小区滥设广告，滥行张贴，影响小区外观；7, 损坏共用设施及设备；8, 擅自将物业管理费挪作他用；9, 乱搭乱建，变更房屋和共用设施设备的用途；10, 擅自扩大收费范围，提高收费标准；11, 不履行保安职责；12, 不劝阻, 制止业主和其他人的违法及违反小区管理规那么的行为，造成损失；13, 其他违约行为。二, 侵权行为：1, 侵占物业管理费用, 公共设施及设备；2, 对管理公共设施设备造成损害；3, 未经业主委员会同意，占用物业管理用房, 经营用房；4, 在修缮, 拆毁, 挪动建筑物及设施等物业管理行为中致人损害；5, 强迫业主承受不必要的物业管理效劳；6, 其他侵权行为。第三十二条,

44、 在什么状况下物业公司对员工的行为应当承当相应的法律责任？员工在工作中有哪些违规, 违法行为？民法通那么第43条规定“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承当民事责任。 最高人民法院关于贯彻执行假设干问题的意见第58条规定：“企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承当民事责任，在企业法人承当了民事责任后，可以给有过错的工作人员给及内部处分，如有损失，可以向其追偿。可见，假如员工的职务行为造成了他人损失，那么物业管理公司在承当相应责任后，可以向有过错的员工追偿。物业公司工作人员的违规, 违法行为有：1违反劳动纪律，经常迟到,

45、早退, 矿工, 消极怠工，没有完成生产任务或者工作任务的。2无正值理不听从工作支配和调动, 指挥或者无理取闹，影响共工作秩序。3玩忽职守，违反技术操作规程和平安规程或者违章指挥造成重大责任事故的。4工作不负责任，经常不依据标准完成物业管理工作，奢侈企业和住宅小区的财产，造成经济损失的。5损害住宅小区共用设施及设备，损害业主的财产的。6不是为了物业管理的必要，非法搜查他人的身体, 住宅，侵入他人住宅的。7侵占企业和住宅小区财产，侵占企业代管的物业管理费用。8承受专业效劳企业的回扣或者其他好处的。9违反财经纪律, 会计法规运用物业管理费用的。10在选择专业效劳企业的投标活动中及投标人串通投标损害企

46、业和住宅小区利益。11违反消防管理法规，不刚好检修, 更新消防设施，解除隐患。12挪用业主委员会托管的资金。13阻碍国家机关人员依法执行职务。14其他违法行为。这里有一个比拟专业的问题：因员工失误导致业主资料外泄员工和公司分别有什么责任？首先，物业公司相对于业主来讲，泄漏客户资料是属于侵权行为，因为公司对客户资料保密不严导致资料泄漏，这侵扰了客户的隐私权，应当承当侵权责任。但是假如真正的涉及到诉讼，客户在收集证据材料和举证上有很大的难度，就是说其很难证明就是我物业公司泄漏了其个人资料，故很难胜诉。在这里，我要提示大家留意一下，假如员工有意泄露公司的商业机密，情节严峻的将构成犯罪，是要受到刑法处

47、分的，这就是刑法上所讲的侵扰商业隐私罪。业主资料对于物业公司来说就是公司的商业机密。其次，由于员工失误导致资料泄密，那么员工的行为属于违反劳动法及劳动合同的行为，物业公司可以依照劳动法及公司的劳动纪律给及其相应处分，并以向其追偿经济损失。对于已经外泄的资料是否有补救的方法，中介公司占据的资料是否能用法律的手段索回。对于这个问题我们也实行过一些措施，发函警告, 收集一些侵扰我公司业主隐私的证据材料等，但对于索回那些资料没有多大意义，因为信息是可以复制的，他们须要是信息，而不是信息资料。就像业主向物业公司索赔一样，我们向中介公司索赔也是有取证难度的，很难找到有力的证据证明其实施了上述行为，很难胜诉。第三十三条, 物业管理的纠纷处理方式有哪些？物业管理纠纷解决的方式包括协商, 调解, 仲裁, 诉讼四个途径，协商：是由当事人