九堡地块投资分析报告融资.doc

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1、目 录第一节 建立工程的大体概况与投资经营方案 .2第二节 工程的建立工程进度方案 .4第三节 工程投资估算及资金筹措方案 .5第四节 工程销售和租赁收入测算 .14第五节 建立工程的财务评价 .16第六节 工程不确定性分析 .23第七节 商铺租赁投资分析 .25第八节 工程总结评价 .29第一节 建立工程的大体概况与投资经营方案一、福满花园工程概述1、工程概况工程位于江干区九堡镇牛田村，工程总用地9786m2，用地性质为综合性用地。表：1-1 【工程主要技术经济指标】内容指标内容指标建立地点江干区九堡镇牛田村规划总用地面积9786实际用地面积计容积率面积总建筑面积建筑容积率建筑密度36%绿地

2、率30.00%住宅面积商业面积8000地下室面积1000居住总户数268根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积m2，其中住宅m2，商业局部8000m2，另外不计容积率之地下室建筑面积1000m2，共100个车位，工程总建筑面积250m2，拟建2栋18层商住楼，占地面积1000方1、2层为商铺，计2000方，另有商业裙楼，占地面积2500方6000方，2层、局部三层。二、工程投资方案投资组合方式 在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进展工程的开发，本工程总投资含贷款建立期利息为元，整个建立经营期为2年，是一个资金投入量大的建立工程。所以，一般采用投资的多种组合运用，一方

3、面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使工程顺利开发。 本工程开发投资的资金来源有四个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资局部，四是施工方垫资。资金动作方式如下：土地款作为自有资金；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资；此外还缺少的资金，那么由银行借贷及定向融资弥补。本工程开发总投资含贷款利息共计万元，自有资金4400万元土地出让费，占总投资的%。销售收入再投入用于投资合计万元。另，施工垫资为1100万元。详细投资方案情况参考工程投资方案与资金筹措表表3-7。据表显示，另需2400万元银行贷款，以确保工程顺利进展，并在前期销售中有较强抗风险能力

4、，保证现金流的正常。第二节 工程的建立工程进度方案 开发正式启动的时间设定为工程规划方案通过规划部门审批时,设此时间为工程开发周期的起始日。 开发方案安排 根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本工程的开发粗略方案拟定如下表以月度为单位。见图表: 2-1表： 2-1 工程实施方案表序号工程名称持续时间20062007202168101224681012246810121前期工作42根底工程63主体构造工程64设备安装工程45室内外装修工程56红线内外工程27公建配套工程28竣工验收19销售注：预计2007年4月份取得?商品房预售许可证?方可正式开盘销售，未取得预售证之前是认购阶

5、段。第三节 工程投资估算及资金筹措方案一、福满花园工程投资与本钱费用估算一开发本钱估算1土地使用权出让金4400万元人民币。2前期工程费：万元，详见本工程前期工程费估算表见表： 3-1。表： 3-1 前期工程费估算表 (单位:万元)序号工程计算依据计价万元1规划设计费建筑面积402可行性研究费建安工程费0.15%3水文、地质、勘察费建安工程费0.15%4筹建开办费建安工程费2.5%合计(3)建安工程费：万元。见表： 3-2表： 3-2 建安工程费用组成 (单位:万元)工程建筑面积土建装饰设备计价万元单价金额单价金额单价金额商业8000849600480300240地下室100015001501

6、001020020180住宅850320450合计319910209504根底设施费红线内外工程费：，详见表： 3-3。表：3-3 根底设施费估算表 (单位:万元)序号工程数量单价元/m2金额万元1道路工程包区外道路9786702排水工程9786303公共广场9786504绿化工程9786405供水工程9786206通讯工程978677煤气工程978678供电工程9786659防雷费97863010白蚂蚁防治费2合计5开发间费：,详见表: 3-4序号工程计算依据费率金额(万元)1市政配套设施建立费地块面积60元/平方602工程质量与平安监视费建筑面积元/平方3监理费建安工程费1%4办理手续费建

7、安工程费2%5劳保费建安工程费1%6物业管理基金建安工程费1%7其他建安工程费2%合计 (6)公建配套设施费。104.58，以建安本钱2.5估算。(7)不可预见费。，取上面1-6项之和的3%注：第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性8开发本钱。，以上1-6项小计。二、开发费用估算1、管理费用：,取上面1-6项之和的3%2、销售费用万元,详见表3-5。表： 3-5 销售费用估算表 (单位:万元)序号工程计算依据计价万元1广告宣传及市场推广费销售收入1%2销售代理费销售收入1%3其他销售费用销售收入1%合计 3、财务费用：245.84万元,详见贷款还本付息表4、开发费用：846.7

8、1万元,前面1-3项之和三、投资本钱费用估算表 表3-6 投资本钱费用估算表 本钱工程总额得房本钱元/平方米万元住宅商业车库1开发本钱1土地本钱440002前期工程费3建安工程费1620174918004根底设施费5公建配套设施6开发期间税费7不可预见费2开发费用1管理费用2销售费用3财务费用3合计备注：表中各费用摊消结转比例最终以实际计算为准，主要考虑其在税务筹划中的作用，应以销售局部多摊为易。在此主要以平均值计算，对反响投资价值而言影响不大。四、资金筹措、投资方案及借款利息1资金筹措与投资方案本工程的总本钱费用详见投资本钱费用估算汇总表表： 3-6表： 3-7 详细投资方案与资金筹措表 (

9、单位:万元)序号工程合计建 设 经 营 期200620072021下半年上半年下半年上半年1投资总额建立投资111土地本钱44004400112前期工程费113建安工程费114公建配套设施费115根底设施费116开发间费117不可预见费118管理费119销售费用贷款利息流动资金2资金筹措自有资金44004400施工企业垫资1100900200借款2400销售收入再投入2贷款本金的归还及利息支付、其他借款归还 银行贷款工程建立完成时一次性还清。贷款利率：6.668%表： 3-8 贷款还本付息结算表 (单位:万元)序号工程名称合计建立经营期-第一年第二年1借款还本付息年初借款累计-第一笔借款本年借

10、款24000本年应计利息年底还本付息年末借款累计0施工垫资年末还款11002借款还本付息的资金来源投资回收-第四节 工程销售收入测算一、住宅销售单价确实定（一） 用房地产市场比拟法确定销售价格上限平均价格由当前区域内房价及市场形势，预测保守销售价格为6000元/平方米二总销售收入确实定表： 4-1 销售总收入预测 (单位:万元)销售方案建立经营期年收入(万元)批数比例面积个合计200620072021下半年上半年下半年上半年110%高层00220%高层00330%高层00440%高层00520商铺1600008008001600620商铺16000084084016808车库100004004

11、00800合计其中：表： 4-2 住宅销售总收入预测 (单位:万元)工程可销售面积建议销售单价元/平方米销售收入万元第一批10%5800第二批20%5900第三批30%6000第四批40%6100合计表： 4-3 车位销售总收入预测 (单位:万元)工程可销售数量建议销售单价万元/个销售收入万元地下车库1008800合计800表： 4-4 商铺销售总收入预测 (单位:万元)工程可销售数量建议销售单价元/平方米销售收入万元第一批20%1600100001600第二批20%1600105001680合计3280第五节 建立工程的财务评价一、税金计算1、住宅销售税金及附加估算：详见住宅销售税金及附加估

12、算表表： 5-1 销售税金及附加表 (单位:万元)序工程费率建立经营期合计说明号名称2006下2007上2007下2021上1销售收入002销售税金及附加00营业税(5%)5%00城市维护建立税5.00%00营业税+增值税*5%房产税0.96%00城镇土地使用税5元/方00教育附加税(0.15%)4.00%00营业税+增值税*4%防洪工程维护费(0.18%)0.18%00交易管理费(0.5%)0.50%00交易印花税(0.05%)0.05%003土地增值税(5%)1%00合计002、商铺租赁税金及附加估算：详见商铺租赁税金及附加估算表表： 5-2 二、损益表与静态盈利分析表： 5-2 损益表

13、(单位:万元)序号工程合计建 设 经 营 期2006下2007上2007下2021上1销售收入002总本钱费用003土地增值税004销售税金及附加005利润总额006所得税007税后利润008盈余公积金009可分配利润00投资利润率48.83%投资利税率18.09%资金本利润率94%注：以上总本钱费用已扣除租赁物业本钱本工程以上三个静态评价指标与房地产同行业相应指标比拟，可以承受，故工程可行。三、现金流量表与动态盈利分析对本工程进展经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建立部颁发的?建立工程经济评价方法与参数?，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，分别计算全部投资和自有资金的经济效

14、益。由于本工程为租售并举的工程，所以要运用多个评价指标来进展工程评价，主要评价指标有：财务内部收益率FIRR、财务净现值FNPV及工程动、静态回收期等指标。评价指标的计算过程详见住宅全部投资现金流量表，住宅局部自有资金现金流量表 注：财务内部收益率FIRR是指工程在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。反映出工程所占用资金的盈利率，即反映出工程的盈利能力。当FIRR大于基准收益率时，那么认为其盈利能力已满足最低要求。 财务净现值FNPV按事先规定的基准贴现率Ic将工程计算期内各年净现金流量折现到建立期的现值之和。是考察工程在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的工程

15、是可以考虑承受的。建议选取“稍大于银行同期贷款利率作为基准收益率，本工程贷款利率为6.68% ，基准收益率Ic取为4%设定计算周期为半年。1、 可销售局部全部投资现金流量表表： 5-3 可销售局部全部投资现金流量表 (单位:万元)序工程建 设 经 营 期号名称2006(下)2007上2007下2021上1现金流入00销售收入00其他现金流入00002现金流出建立投资土地增值税00销售税金及附加00所得税003净现金流4累计净现金流5折现净现金流6累计折现净现金流7税前净现金流8税前累计净现金流9税前折现净现金流10税前累计折现净现金流评价指标税前税后-财务净现值I=4%-财务内部收益率37.0

16、4%27.95%-投资回收期静态-投资回收期动态-整理上表得评价指标: 由上述指标可以看出,本工程可售局部全部投资的财务净现值均为一较大的正值,税前税后的财务内部收益率均大于贴现率4%,投资回收期也满足工程投资经营期限的要求,故本工程可售局部投资具备可行性。2、自有资金投资现金流量表表： 5-4 自有资金现金流量表 (单位:万元)序工程建立经营期号名称2006下2007(上)2007下2021上1现金流入00销售收入0其他现金流入0002现金流出0自有资金销售收入再投入0归还贷款本金及垫资003500归还贷款利息00销售税金及附加0土地增值税0所得税03净现金流04累计净现金流5折现净现金流0

17、6累计折现净现金流评价指标税后备注财务净现值I=4%由于本工程的内部收益率大于4%,所以工程可行性!财务内部收益率30.30%投资回收期静态年投资回收期动态年整理上表 ：税后静态、动态投资回收期都在工程投资的1.3年内，回收投资资金的速度还是比拟快的。由上述的指标可以看出，本工程可售局部自有资金投资可行。四、资金来源与运用表的贷款归还能力分析资金来源与运用表集中表达了工程自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。本工程的资金来源与运用如住宅销售局部资金来源与运用表表： 5-5本工程具有较强的贷款归还能力和自身平衡力。故本工程方案可行。详见资金来源与运用表。表： 5-5 可售局部资金来源与运用表

18、 (单位:万元)序工程经 营 期号名称2006下2007上2007下2021上1资金来源900销售收入00自有资金0定向融资00银行借款24000其他收入垫资09002002资金运用建立投资借款还本付息0垫资归还1100销售税金及附加土地增值税所得税3盈余资金4累计盈余资金第六节 工程不确定性分析本工程的不确定因素主要来自以下几个方面：建造本钱、售价、开发周期、贷款利率等。这些因素，受当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本工程经济效益目标的实现。一、盈亏平衡分析可销售局部盈亏平衡假定本工程总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，那么由计算可得，当销售率为64.5%时，除租赁

19、物业外全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率60%时，工程风险较低，本工程盈亏平衡点的销售率为64.5%，存在一定的风险。二、敏感性分析影响本工程财务效益主要确定性因素为开发本钱、售价水平、销售税率、建立经营期的长短。据市场预测，开发本钱工程中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售价水平。因而，本工程敏感性分析针对全部投资的评价指标财务内部收益率和投资利润率，按照悲观算法，分别计算售价向下波动5%、10%和建安工程费向上波动10%、20%时，对经济评价指标影响。计算结果详见敏感性分析表表： 6-1表： 6-1 敏感性分析表全部基准售价变动建安本钱变动投资方案-10

20、%-5%10%20%财务净现值财务净现值降幅财务内部收益率27.95%20.92%24.49%25.47%23.01%财务内部收益率降幅7.03%3.46%2.48%4.94%投资利润率48.83%35%41.72%40.89%33.76%投资利润率降幅14.25%7.11%7.94%15.07%由表可得售价对工程经济敏感性较高，并根据当前杭州楼市开展状况，存在下跌风险，而躲避该项风险那么需要在工程操作及市场分析方面给予最大的重视。就建安本钱而言，短期内市场价格增幅波动幅度应相对较小。第七节 商铺租赁投资分析一、投资本钱费用估算表同前投资费用本钱估算表 表7-1一用市场比拟法确定租赁价格的上限

21、平均价格设定临街店面进展销售处理，内部商铺进展长期租赁经营，并考虑在第16年进展出售，考虑市场成熟度及可经营年限，建议定价：12000元/平方米(二)建议初期平均日租金为6元/平方米(三)商铺出租总收入估算表见表： 4-5表7-2 出租方案和出租收入估算表 单位：万元序号工程建立期经 营 期名称1234567891011121314151617181可出租面积0048002单位租金(元/平方米)006666677777888883可能的毛租金收入(万元)001037103710371037103712101210121012101210138213821382138213824出租率(%)00

22、75%75%85%85%85%90%90%90%90%90%95%95%95%95%95%5有效毛租金(万元)0077877888188188110891089108910891089131313131313131313136转售单价(元/平方米)120007转售收入(万元)5760表7-3 商铺租赁税金及附加 (单位:万元)序号工程建立期经 营 期名称1234567891011121314151617转售1租赁(转售)收入00108910891089108910891313131313131313131357602租赁税金及附加(5.68%)00营业税(5%)00288城市维护建立税(0.3

23、5%)00教育附加(0.15%)00防洪工程维护费(0.18%)00交易管理费交易印花税3土地增值税合计表7-4 租赁转售收入现金流量表序工程建立期经营期号名称1234567891011121314151617181现金流入0010891089108910891089131313131313131313135760出租收入008818811089108910891089108913131313131313131313销售收入57602现金流出10481048113146建立投资10481048土地增值税租赁税金及附加所得税288管理费用30303030303030303030303030303

24、0303净现金流-1048-10489421143114311431143114353844累计净现金流-1048-2097-14321504244633894331527362167359850296451078811931173155折现净现金流-971-89951831110056累计折现净现金流-971-1869-1351-39313241701204423552699301132953553378747927税前净现金流-1048-1048105910591059105910591283128312831283128357308税前累计净现金流-1048-2097-134911011

25、9523011407051286187724685299812110951237913662193929税前折现净现金流-971-899350106910税前累计折现净现金流-971-1869-1287-757-2097431255172121442529287932653615393442244487555611评价指标税前税后财务净现值I=8%财务内部收益率23%20%投资回收期静态投资回收期动态根据上表分析，财务内部收益率大于行业基准收益率，投资可行，就投资回收期而言，介于46年左右，时间符合一般固定资产经营投资回报周期标准，且租赁物业在融资中所发挥的附加利益较高，每年静态净现现金流比拟可观，适合于企业长期战略。第八节 工程总结评价根据报告所示，通过资金合理运作，最终所得收益为两项，一是销售利润；二是长期租赁收益，根据财务评价数据显示，该两项投资抗风险能力较强，满足并大于房产开发行业基准收益率指标，投资可行性较强，有较高投资价值。由此，说明本工程可行性较强，通过加强规划设计、工程管理、本钱控制、销售筹划等方面的工作力度，工程可取得较大收益。但仍需注重风险管理，并加强前期政府沟通，以确保该工程以本报告设定技术经济指标进展。