住宅工程质量通病防治方案和施工措施1.doc

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1、龙湖半岛一期南区二、三区工程住宅工程质量通病防治方案凯翔集团2021年9月 25日施 工 方 案 审 批 单编 写：审 核：审 定：凯 翔 集 团 有 限 公 司2021年 9月 25日住宅工程质量通病防治方案和施工措施建立工程质量通病是指建筑工程中经常发生的、普遍存在的一些工程质量问题。由于面广量大，因此对工程质量危害较大，建筑工程质量通病的种类很多，涉及到各个分部、项，根据江苏省?南京市住宅工程质量通病防治?规程，重点消除住宅质量通病就包括以下十个方面：1、砌砖工程。 2、钢筋混凝土工程。3、屋面、厕浴间、外墙消除渗漏。4、楼地面工程。5、内外墙面抹灰及顶棚抹灰。6、面砖含马赛克、什锦砖等

2、块材。7、门窗安装。8、给排水管道安装。9、电器安装。10电梯运行。第一章 工程概况一、工程概况：工程名称：龙湖半岛一期南区二、三区1#、2#、5#-7#、38#-43#、45#-52#楼及地下车库工程工程类别：于群体工程，由多层群体住宅别墅及地下车库组成。以联排别墅为主，辅以独栋别墅。工程地址：南京市六合经济开发区华欧大道1号建立规模：独栋别墅单栋建筑面积788-2340 m2，共计19栋。地下车库单栋建筑面积691-2887 m2，共计4栋，总建筑面积约36527m2。二、建筑主体概况:建立单位:南京华欧舜都置业设计单位:南京金宸建筑设计勘察单位:南京建力勘察院监理单位:南京海宁建立工程监

3、理咨询施工单位:凯翔集团监视单位:南京六合区建筑安装安装工程质量监视站三、建筑设计概况:设计建筑耐火等级二级，抗震设防烈度七度，使用年限50年。其中地下一层，地上三层。建筑高度14米。1墙体：承重钢筋混凝土墙体地下250mm厚，地上200mm厚。非承重的外围护墙体采用200厚岩石模数烧结砖。建筑物的内墙为200厚加气混凝土砌块。2防水做法：根据地下室使用功能，防水等级一级，地下室底板及侧墙均为4厚SBS防水卷材，防水保护层采用20厚聚乙烯泡沫塑料片材、地下室防水做至0.300标高处。屋面防水等级二级，采用4厚SBS防水卷材；屋面排水采用外排水方式，局部设外天沟，雨水管采用PVC。厨房卫生间为2

4、厚水泥基弹性聚合物防水涂料两遍成活，墙面做到1800mm高。地下室四周0.8米范围内2：8灰土采用分层分步夯实。3保温做法：外墙保温：采用20厚聚苯板+10mm抗裂砂浆。屋面及露台保温：65厚挤塑聚苯板；外窗采用中空玻璃4外装修：外保温面砖墙面；石材饰面砖、涂料墙面；5内装修：顶棚：刮腻子喷涂；楼地面：首层至三层局部中客厅、居室、走道为水泥砂浆面层；厨房卫生间垫层采用250厚1：8轻骨料砼或充气干发泡砼填充；内墙：地下局部刮腻子喷涂墙面，石材墙面；首层至三层局部刮腻子喷涂墙面；门窗：.外门窗采用断桥铝合金门窗配中空玻璃6126，外窗开启扇采用外平开式，开启扇带纱扇；建筑外门窗抗风压性能、气密性

5、能、水密性能、保温性能、隔声性能符合国家相应标准；门窗玻璃采用平安玻璃；玻璃边框嵌固必须有足够的强度；6屋面工程：上人屋面为50厚C30细石防水混凝土，内配直径6200双向钢筋网，每隔3m为一道分仓缝，内嵌防水油膏，干铺一层纸胎油毡隔离层，65厚挤塑聚苯板保温，屋顶与外墙交界处、屋顶开口部位四周的保温层采用500宽的水泥基复合保温砂浆，厚度砼挤塑板，20厚1：3水泥砂浆找平层，1：8轻骨料砼或充气干发泡砼找坡，最薄处20厚；坡屋面为水泥挂陶土筒瓦，50厚C30细石防水混凝土，内配直径6200双向钢筋网，每隔3m为一道分仓缝，内嵌防水油膏，干铺一层纸胎油毡隔离层，65厚挤塑聚苯板保温，屋顶与外墙

6、交界处、屋顶开口部位四周的保温层采用500宽的水泥基复合保温砂浆，厚度砼挤塑板，20厚1：3水泥砂浆找平层；构造形式根底构造形式钢筋混凝土筏型根底；局部为条基。主体构造别墅构造形式为现浇钢筋混凝土框架构造。地下构造自防水，抗渗等级S6。4厚SBS防水卷材，防水保护层采用20厚聚乙烯泡沫塑料片材、地下室防水做至0.300标高处；混凝土强度等级：根底垫层C15、根底底板C35,S6、其余C35；注：地下室外墙和底板采用低碱膨胀型防水剂(氧化钠当量含量7以下和掺入量占水泥用量8以下)制作的抗渗等级为S6的防水混凝土。地面以下混凝土构造的环境类别为二b类，其余局部混凝土构造的环境类别为一类。本工程在+

7、0.00以下地下室中与土壤接触的混凝土构件均应按碱集料反响的二类工程要求配置混凝土；抗震等级：工程设防烈度七度，建筑抗震设防丙类，框架抗震等级为三级；钢筋：热轧普通钢筋I级12为HRB335，三级HRB400。直径16柱钢筋接头采用电渣压力焊接；直径22钢筋接头优先采用等强度剥肋滚压直螺纹机械连接。第二章通病预防与治理要治理质量通病，必须分析产生质量通病的原因，一般来说，和设计、材料、施工、使用、维护等有关，有些通病是上述四个原因之一引起的，也有的是几个因素综合影响的结果。以下就裂缝、渗水等质量通病的问题提出一些措施：一、根底不均匀沉降处裂缝的控制1、在基坑放线开挖后，敬请勘察人员、设计人员以

8、及质监人员进展现场验收基坑，对不适合作根底持力层的土层应彻底挖去，然后再根据设计要求认真做好处理工作，直至到达设计要求。通过监理部门，并做好隐蔽工程记录和签证，才能进展下道工序施工。2、砂石垫层应采用黄沙和级配好的石子其粒径不能大50mm，搅拌均匀，分层铺设，分层用压路机夯实，平板振动器振平。铺设时砂要有一定的含水率，才能夯实。素砼垫层严格按照配合比进展配料，按水平控制点浇筑，再用平板振动器纵横依次振实，抹平，在其强度到达1.2Mpa以后，才能在其上面施工。二、现浇楼板、阳角、转角处裂缝的控制1、裂缝产生的原因：1 阳角、转角处，梁板配筋缺乏或截面过小，使板成型后刚度较差。2沉降裂缝。3建筑单

9、体长度太长。4施工不当，如支撑钢度较差，施工负弯矩筋踩扁。楼板早期受压过大。5砼配合比达不到设计要求，浇好后保养不及时，使砼强度降低或过早上人放料施工。2、治理措施和操作方法1在现浇板每个阳角和转角处增加5-7根10的放射筋，长度不小于1500mm，圈梁转角处，增加212转角筋。转角处圈梁钢筋应伸入另面梁内40d搭接，提高转角的整体性。2屋面及楼层阳角处设置双层双向钢筋，钢筋间距不宜大于100mm，钢筋直径不宜小于8，中间二间的楼层钢筋宜采用双层双向。3浇筑砼的砂、石子、水泥必须符合要求，砂石的含泥量不超过2%，对水泥的安定性和凝结时间要复试合格。4平板模采用夹板支模，钢管支撑，木方支垫，加强

10、模板的钢度，以减少上部受重压而产生的挠度。拆模时楼板砼强度应到达80%以上，一般在上层砼浇完三天后才能拆下层的模板。5砼要严格控制配合比和水灰比，坍落度控制在60mm以内。浇筑时应防止负弯矩筋施工时踩扁、位移。对于踩扁处钢筋工要及时修补，放料时不能集中放在一个地方，应均匀铺开。加强转角处砼的振捣以提高砼的抗拉强度。、6砼浇完后楼板不能过早地在其上进展施工、堆料，须砼强度到达1.2mpa才能在上施工，以免施工材料对砼产生碰砸或楼板局部超压，砼楼面产生伤痕。7以防砼干缩裂缝，在砼浇完根据气候情况，12-24小时后进展浇水、养护、养护不少于7天，使整体刚度上升，抵御裂缝。三、窗下墙、窗角“八字缝的控

11、制1、窗下墙、窗角“八字缝产生的原因1由于地基反压力和砖砌体的温度收缩应力共同作用所产生裂缝。2砌筑的砂浆标号太低，墙体整体性不好。由于温度变化使墙体胀缩产生裂缝。3窗上口过梁模板撤除过早，过梁变形引起窗角裂缝。2、治理措施和操作方法1为了增强墙体的整体性，砖墙体1-2层采用M10混合砂浆砌筑，砌筑时确保砂浆的饱满度，竖缝也必须饱满。在1-2层砖墙内每3皮砖放1层460钢筋网片，网片钢筋接头采用点焊，钢筋要伸入两边构柱内200mm，砌筑时先铺好一层砂浆刮平放上网片在刮一层砂浆，保证网片上下砂浆到达4mm。2每个窗台都现浇60mm厚的现浇钢筋砼板带，采用C20砼钢筋用310，分布筋6200，钢筋

12、伸入两侧的构造柱内，钢筋接头应点焊增加强度。3建议顶层用M10混合砂浆砌筑，增强顶层整体的强度，防止砌体与砼屋面由于温差的变化伸缩不同产生裂缝。4窗过梁拆模时，砼强度应到达80%，防止用锤猛击模板拆模。四、阳台现浇拦板的竖向裂缝控制1、裂缝产生的原因1砼捣砼时，钢筋位置产生偏移。2砼坍落度过大。3拆模达早受到外力的撞击。2、治理措施和操作方法1钢筋绑扎好后，在钢筋网片两侧挂砂浆保护层防止钢筋振捣时位移。2浇筑拦板用砼，石子粒径为5-31.5mm砂为中砂。砼严格按照配合比，最大坍落度为50mm，砼振捣时，用插入式振动棒，分层振实。下料应分层厚度不大于250mm厚，应一次性浇筑完，不留施工缝。为了

13、防止烂根，浇筑时应用水冲洗接缝处，铺5cm厚砂浆再浇灌砼。3砼浇筑完成12小时后覆盖浇水养护不少于7天。4砼浇完后到达一定的强度才能拆模，扩模时应尽量防止用铁锤猛击或撬棍猛撬。五、半地下室的根底和墙体渗水的防治1、根底和墙板的钢筋，必须复试合格，钢筋的焊接试件要合格，方可按照图纸的规格、位置、间距进展施工，钢筋的绑扎接头焊接接头以及钢筋的锚固，都必须符合新标准规定。为了不让受力钢筋位移，根底和墙板的钢筋相交点应全部绑扎，底板的上层钢筋用钢筋马凳支撑按1.5m*1.5m距离放牢，下层钢筋保护层3.5cm，在双排钢筋的外侧绑扎1.5cm厚砂浆垫块，以保证保护层的厚度，门窗洞的四周加绑附筋，底板各阳

14、角放置714的放射筋。2、墙体中穿墙管应预留套管，在套管的外围电焊二道3mm厚钢板止水坏确保不渗漏；套管穿管后在套管与内管之间的缝隙应用沥青麻丝填严，20mm厚油膏封头。3、为了保证地下室外墙外表平整、光滑和房屋的几何尺寸，现浇模板采用新的夹板立模，12的止水螺栓对拉。为了防止地下室因太长产生挠度，墙板两边用钢管对应支撑。止水螺栓的两头用3mm厚钢板双面满焊。4、为了防止渗漏，地下室的根底和墙板砼所用水泥、砂、石子必须合格，水泥采用32.5级矿渣硅酸盐水泥，石子粒径5- 31.5 mm，砂采用中粗砂。搅拌砼时，严格按照配合比。误差在规定范围内，严格控制水灰比，其砼的坍落度不大于50mm

15、。浇灌砼前，应清理钢筋中的杂物并浇水湿润，根底和墙板砼应一次性浇筑完成，根底不留施工缝，墙板按设计要求标高处理企口形施工缝，底板砼500mm厚分二层用振动棒振实，最后用平板振动器振平。墙体砼采用闭合式围打浇筑法，两个振捣班组向相反的方向施工。下料时应分层振实，每层厚度不大于150mm。采用2次振捣法，排除砼因泌水细骨料在水平钢筋下部产生的水份与空隙，提高钢筋与砼的握裹力。严禁采用振动棒送料，振动棒振捣钢筋和模板。为了使砼不产生气泡，在两侧的模板上适当转几个小眼，以便于振动排气。为了防止烂根，施工缝处要振实。在进展二次浇筑施工前，应将施工缝处的松散游离状的砼剔除、凿毛、并用水冲干净，在外表铺一层

16、3-5cm厚与砼同号的砂浆，然后浇筑上层砼，在砼墙体中预留洞较宽的，为了使洞底砼振捣密实，砼的坍落度适当提高，并预先在支洞的下模板中间留一个150*150mm的洞口，以便砼和振动棒进入。5、为了提高根底的整体性，类似于箱形根底，砼应一次浇筑完成不留施工缝。砼浇筑完24小时要进展保养，保养期为7天。地下室墙的外墙防水按设计要求，防水层施工前基层要清理干净，对于墙上的螺栓从根部割除，刷一道沥青防腐层，现满涂一层胶乳水泥浆后粉6mm厚胶乳水泥砂浆，这样交替涂抹二次成活，泌水层做至室外地坪上300mm处。六、厨卫间墙角渗水的防治1、墙角渗水原因1基层砼不符合要求。2厨卫间四周的墙体渗水。3防水材料不合

17、格，防水做法不当。4地坪向地漏泛水不明显，地漏安装过高，地面积水。2、治理措施和操作方法1现浇砼的石子极配要好，一般石子粒径5mm-31.5mm，砂用中砂厚度不小于90mm厚，振捣要密实，从而提高砼的密实性，使砼就不渗漏。2为了使厨卫间四周墙面不渗水，厨卫间现浇地面比其它房间低-cm，在四周的墙根处用砼做成止水带并与现浇板一起浇筑，形成一个整体。砌砼止水带上面的5皮砖，砂浆的饱满度应达90%，采用三.一砌砖法。不得随意在止水反梁上打洞开槽。3防水材料SBS和SBS粘洁剂应符合材料标准的规定，抽查复试合格。4采用防水细石砼向地漏方向做好泛水，泛水要明显，地漏口要比地坪低5mm左右，墙面用1：3防

18、水砂浆粉刷到顶，根部做成圆角，管道四周做成伞状。做防水层前地面应枯燥，不能有空鼓、粗糙、松动。厨卫间上下水管应安装完成与地面接口处要处理好，经历收合格才能做防水层。防水层四周向上卷起不少于20cm高。5厨卫间地面防水材料施工完毕后，应认真做好蓄水试验，蓄水高度为mm，小时内无渗漏为合格。七、管道洞口的渗水控制1、洞口渗水的原因1填充料质量达不到要求，填充料收缩与管道之间形成缝隙。2管道根部排水不畅，积水。3管道套管没有焊止水带。4洞口处砼振捣不实。预留洞口位置不正确安装管道时重新开洞。2、治理措施与操作方法1管道安装固定后其管壁与楼面接合处应用砂子打毛，再均匀涂上一层塑料胶，以便与砼连接结实。

19、洞口应清理干净，剔去浮动石子浇水湿润后托模。用107胶素浆，刷一道再用细石砼加掺入量分二次捣实、压平。2为了防止根部积水在管道周围用1：2防水砂浆做成伞状。3砼中预埋套管外壁清理干净，生锈要除锈。在套管的外围用3mm厚的钢板双面焊接做成止水带。4砼土中的套管按预留位置用钢筋焊接固定结实，振捣时防止振动棒直接接触套管，在套管和预留洞边30cm处加强振动，使之与砼握裹密实。厨卫间预留洞口的位置应正确固定结实，防止位移，安装时防止重新开洞。5管道与套管之间的缝隙采用沥青麻丝一点点填补，再用木棍捣实，离外口1cm用油膏填补封堵。八、窗周边渗水控制1、窗周渗水的原因1窗质量不合格，窗框固定不牢，经碰撞或

20、振动出现裂缝，窗边嵌缝不严密，嵌缝材料不符合要求。2窗台砂浆吃框，砂浆空鼓，外墙窗台没有做流水坡。3窗洞口上滴水槽不符合要求。4窗洞口预留过大造成抹灰过后易产生裂缝。2、治理措施与操作方法1窗进场前应按规定进展三项性能的检验，符合设计和标准要求后，方可使用。2窗在安装吊正后先用木契固定好，再用射订枪把固定在框边镀锌铁皮固定在墙面上，这时不要取出木契，应把洞口四周清理干净，采用专用的PU发泡填充料填缝，PU填缝大约在10分钟固化后，再取出木契填补PU填充料。固定后手摇晃不动，再用美工刀在窗四周里外剥去10mm深的凹槽，再用1：1的水泥砂浆勾缝并养护，待砂浆枯燥后用硅硐玻璃胶密封。3窗台做法：做窗

21、台前应浇水湿润基层并清理干净，再用1：2水泥砂浆，找坡，压光压实，厚度超过3cm处用细砼找坡，散1：1水泥砂压光。窗下框的底部与窗台之间应留8mm做成凹槽，填补玻璃胶。窗口两侧和顶面应用1：2.5水泥砂浆应分次粉刷，砂浆的厚度只能盖框0.5-0.8cm。框与砂浆接触处待砂浆干后用玻璃胶堵严，在窗台顶面离外墙边4cm处，做成1010的滴水槽，滴水槽要顺直，两边到头。九、外墙渗水的控制1、外墙渗水产生的原因1砌筑外墙时砂浆的水平缝和竖缝的饱满度达不到要求或砂浆标号低。2外墙支模洞眼未按要求堵好。3外表清理不干净，砼外表光滑，外表浇水不透，砂浆一次性粉刷过厚，干缩力较大引起墙面与砂浆粘结力不好，产生

22、墙面空鼓，脱落裂缝。4水泥砂浆配合比达不到设计要求。5水泥的安定性和砂的质量达不到施工标准的规定。6地下室外墙砼不密实，防水砂浆质量达不到要求。2、治理措施和操作方法1砌筑外墙的砂浆配合比要符合设计要求，专人搅拌。砌筑时砂浆饱满度不小于85%，采用三.一砌筑法，要随时抽查，不合格要求返工。2外墙堵砌洞眼采用断砖、防水砂浆堵砌，并派有责任心的专人进展施工，外表采用1：3防水砂浆粉严。其操作方法：首先清理洞眼中的杂物，并用水冲洗干净，然后用湿过水的断砖四周铺好1：3防水砂浆堵砌，外表凹进10-15mm，再用1：3防水砂浆粉严，如暂不粉外墙时应浇水养护，堵砌洞眼时应专人封堵。3原材料的砂和水泥应符合

23、设计要求和现形的国家制定材料标准的规定，水泥必须有合格证，对于水泥的凝结时间和安定性进展现场抽查附检，合格后才能使用。砂平均粒径为0.35-0.5mm，不得含有粘土、草根、树叶等杂物，为了保证砂子粒径使用前用4mm孔径的筛子过筛。4墙面粉刷前应做好灰饼，对墙于砖面不平整的地方用 1：2.5砂浆进展修理。对于砼的缺陷用107胶砂浆补粉，砼外表油渍和脱模剂采用10%碱水清洗干净。为了使砂浆中的水份不能很快地被墙面吸收干缩过快，墙面提前一天浇水湿润，其渗水深度到达8-10mm，粉刷时对砼外表用砼界面剂随刷随抹。外墙粉刷分2遍成活。第一遍粉7-8mm厚应一次粉刷完成，施工缝接槎应向上切开一个斜面。粉第

24、二遍前要按设计要求贴好分格缝条，对于底糙中的缺陷应及时修补好，第二遍采用1：3水泥砂浆，分二次压实压光。在一个分格内不得留施工缝，外表严禁用干水泥散面，严禁浇水压光，分格条周边用钢板多压几遍以防收缩裂缝，建议外墙抹灰、掺用0.2%杜拉纤维素防止墙面龟裂。5水泥砂浆应专人拌制，配比时制定一个木制容器按设计要求配料搅拌，保证配比的准确。6为了防止干缩墙面粉刷完24小时后应浇水养护2-3天。7墙面枯燥后才能做装饰。十、屋面渗漏的防治1、材料卷材等柔性防水材料存在孔洞、裂口、露胎、杂质等外观缺陷；卷材等柔性防水材料物理性能较差，高温流淌、滑动、低温脆裂，抗老化性能、不透水性等都不符合要求；刚性细石混凝

25、土等防水层所采用的材料不符合要求，如采用泌水性高的水泥、含泥量较大的骨料、不适当的外加剂等；烧结瓦吸水率大，抗冻性差；2、施工1卷材防水层空鼓；卷材搭接长度不够，基层不枯燥；2由于安装偏差、设备振动等原因，槽瓦挂钩没有与檩条挂住，槽瓦下滑；3没有按规定留分割缝，分割缝过窄，缝内没清理干净；4细石混凝土屋面钢筋保护层过大，施工时随意践踏；5细石混凝土屋面养护不到位，造成混凝土龟裂6保护层施工时进水，造成含水量过大，且没按规定设透气孔，或透气孔高度不够；7水落口防水构造不符合要求，造成水顺着管道向下渗漏8变形缝处理不当。顶面封盖没有缓冲层，缺少干铺卷材层，铁皮向中间泛水，且接头没有焊接；刚性封盖接

26、头没有按规定做好防水处理十一、为了防止回填土塌陷。1、回填土前应去除架空层外围基槽中的垃圾物，抽除坑底的地下水，挖除淤泥。2、填土中不能有杂物和硬块。3、回填时应从一端向另一端自下而上分层架填，用打夯机夯实。每层虚铺厚度不超过30cm，确保夯实效果。十二、为了防止地面空鼓起砂地面先清理干净，应全部露出砼楼板，并用水冲洗但不能积水，隔夜生铺细石砼找平层。铺时首先用纯水泥浆满刮一遍，随即铺设找平层，细石砼的坍落度不大于30mm，刮平后用铁滚子来回滚动压实，待找平层稍收水后再用干硬性的1:2砂浆铺设面层砂为中粗砂，然后再用铁滚子压实，使找平层和面层形成一个整体。再用铁抹子压三遍成活，切勿在面上撒干水泥以防龟裂。待地面做好24小时后，浇水养护7天方能上人。十三、为了防止内外墙涂料起皮1、在刷外墙涂料时，墙面应枯燥无缺陷。2、外墙采用弹性涂料，底层涂一遍应均匀不漏涂，流挂。以提高主涂层的坐着力，面涂层一遍应颜色一致，并有一定的光泽度。3、内墙刮腻子。首先墙面应枯燥含水率无缺陷，室内管道安装完毕。再按照规定的配合比配制白水泥腻子，分二次刮平。应在第一遍腻干后才能刮第二遍，然后用砂纸磨平。