未来5年房地产发展趋势.docx

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1、第1章房地产导论1房地产相关概念11.1.1 房地产基本概念1房地产基本特点11.2 房地产行业1L2.1房地产行业概念1122房地产行业主要领域1L2.3房地产行业的特点1第2章 房地产进展历史走势及现状分析22.1过去5-10年我们我国房地产进展走势2地产价格走势21.1.1 房价收入弹性走势2城市化走势21.1.2 房地产市场需求走势2投资投机因素分析32.2房地产现状分析3房地产现状32.2.1 我们我国房地产通货膨胀现状3高房价助长经济泡沫化，引发经济危机3第3章 影响我们我国房地产价格居高不下的因第三节房地产的支柱产业地位大城市在几年前，是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城 市

2、的经济进展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍旧 在起着举足轻重的作用。房地产的开发，是城市方向的引领者。房地 产开发到哪里，城市就延长到哪里。房地产的带动作用，是谁也不行 低估的，几乎带动全部行业的进展第四节通胀对房价的影响CPI在不断提升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食 品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚 雪球似膨胀。物价指数的走高，必定带动房价上扬，连白菜萝卜的价 格都在上涨，房价没有不涨的理由。不行能其他物价上涨，而独让房 价下跌吧？要掌握房价，就须先稳定CPL否则掌握房价只是一厢情 愿罢了 O第五节需求对房价的影响1）房子是保值增值的最佳

3、投资房子已不再仅仅是居住的，同时更是一种抱负的投资产品。在银 行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素催动下，房子成了 百姓最为保值增值的投资产品。从商品房诞生至今，可以说其价格行 情只见升值，从未消失贬值的状况，即使有价格下措的时段，那也仅是短暂的，是市场的自然震荡，并不是房子本身的贬值造成的。2）腐败性需求拉高房价所谓腐败性需求，就是那下政界官员、公务员因腐败而收入丰厚。 从表面推断，只能说是腐败致富，一些人通过腐败积累了不少财宝， 这些人不但买一套，而且买两套三套甚至更多，这种腐败性需求，无 疑带动了房价的上扬，他们为高房价做出了较为明显贡献，要真正降 房价，打击腐败性需求，可说是一

4、条行之有效的措施。3）经济高速进展，享受意识增加，导致房屋居住时限短而加大市场需 求空间依据有关部门调查讨论，发觉一个人（家庭）在买了一套新居子后, 七八年后，又成了业主，其中还附开投资炒房。经济快速进展，百姓 的享受意识得到加强，住了七八年后，新居成旧房，人们便再次换新 居。加上城市以摊大饼的方式快速扩张，现代社会，希望一套房住几 十年，是很不现实的。这从某个侧面，加大刚性需求。住建部政策讨论中心主任秦虹在“中国新型城镇化高峰论坛”上表 示，依据2022年达到人均35平方米住房面积的目标计算，将有60% 的住房需求来自新型城镇化。她强调要高度关注新就业、新定居城镇 人群的刚性购房需求。第四章

5、、房地产将来趋势猜测与分析第一节 将来5年房地产进展趋势猜测见图1 （最末页）依据前文对过去5-10年的数据分析，和国际背景下的金融危机 周期，我们大胆猜测，将来5年内可能会有一场较大范围的全球金融 危机。但我们我国出台的政策又保证了房地产市场的稳健进展。因此，我们猜测，将来5年的房地产将连续稳健进展，但有房价 可能会有小幅度下降。第二节房地产进展与调控房地产市场宏观调控既必要又需要阅历证明，在房地产市场偏离了健康平稳进展轨道的时候，通常 用宏观调控手段进行干预，都能够取得肯定效果。我们我国自2022年 以来推行了一系列房地产调控政策，已经初步遏制了房价过快上涨。1） 对投资性需求的抑制政策很

6、有必要目前，我们我国已经在上海、重庆两地试点开展征收房产税，但 是在全国推行还需要相当一段长的时间。因此，当前我们我国实行的 “限贷”、“限购”等抑制投资和投机性需求的政策很有必要，在短期 内抑制房价过快上涨的效果明显。3）乐观开展住房储蓄金融住宅储蓄银行是一种“自助性”的住房保障政策方式，主要特点是先存后贷、低存低贷、固定利率、专款专用。今后应进一步借鉴国外 成熟阅历，结合我们我国国情，拓展新的住房金融模式。4）法律规范我们我国房屋租赁市场将来应加强对房屋租赁市场的法律规范，引导刚刚步入社会工作的 人们选择租房，而不是靠几代人或几家人的积蓄买房，一方面可以降 低生活成本，另一方面购房有效需求

7、削减将逐步引导目前的高房价回 落到正常区间。5）保障房建设要以公租房和廉价房为主与公租房和廉租房相比，经济适用房交易性较高，而且在安排过程 中较易消失“寻租”行为，房源未必能够流向具备申请资格的低收入 家庭，有效性会大打折扣。相反，公租房和廉租房以转让租用权为主, 发生“寻租”行为的概率相对较小。我们应多加借鉴我国建设保障房 的国际经济。6）建立并完善住房抵押贷款二级市场我们我国抵押贷款市场起步较晚，进展时间短，再加上我们我国社 会信用制度等环境不佳，造成我们我国抵押贷款市场的进展还不成熟。 因此，将来一级市场扩大发行主体范围和发行规模，完善利率结构和 定价机制的同时，有必要不断培育二级市场的

8、投资主体，完善风险管 理体系和相关配套建设等。7）拉动内需要培育民众的消费力量，就必需挤压房价中的泡沫，消退民众的住房之忧。众所周知，消费、投资和出口被认为是推动经济高速进展 的“三驾马车”，但我们我国经济增长过于依靠固定资产投资和出口， 而消费相对不足。内需不振，根本缘由在于民众的购买力跟不上。而 正是房价过高影响了消费者的消费预期，制约了消费力量。所以，要 保持经济的可持续进展，让民众共享改革与进展的成果，应通过挤压 房价中的高额利润，让人民安居乐业，消退民众的后顾之忧。只有这 样，我们我国的内需才能真正拉动起来。总结中国房地产业的将来还有巨大的进展空间，这包含着政治的、经 济的、文化的、

9、市场的以及其他多方面的正面支持因素。同时，我们 又必需看到在这个行业里的确还存在着不少问题，诸如一一地价过 高、房价过高、投资过热、结构失衡、房型偏大、耗能过高、调控效 果欠佳、“一刀切”政策、土地产出率低以及弱势群体意见大等等。要从根本上解决房地产业当前存在的问题，不应当对这个行业进 行限制乃至压制，而需要通过正确政策进行良好的疏导，比如一一因 地制宜制定政策，适当加大土地供应量，鼓舞“四节一环保”，加强 规划设计，增加政策类房屋的开发等等。其实中国目前房地产市场的这样一种状况，可能是在示意我们暴 风雨已经到来，只是作为既得利益集团和看客们，他们不情愿面对已 经变化的社会利益格局或者看不到社

10、会正在发生的深刻变化，这样新 的进展趋势和就得进展思路将在一段时间内呈现出一种胶着的状态， 当新的执政者坚决了中国经济走转型升级的道路之后，必定会加速旧 的体制的溃败与崩盘，这就意味着中国的房地产行业实际上已经处在 了进展的十字路口，只有那些为此做出预备的企业才能够成为将来市 场的适应者或者领导者，这就是社会内在进展规律的必定。参考文献1张云、胡新志等：中国房地产进展与金融导论，中国金融 出版社，20222王崇举等：小城镇产业优化决策分析与应用，科学出版社, 20223李铃：房地产开发与经营，中国人民高校出版社，2006图一StrengthyeaknessOpportunityThreats1

11、.房地产的需求照旧旺盛2.我国政策的支持，扶植房地产 的稳健进展1 .政府六条的出台和有关部门的文件必 将会使得竞争更加激烈.外资的进入2 .人才的缺乏.缺乏合格的物业管理队伍3 .与房地产进展配套的交易市场、中介 机构等还远远没有达到健全和令人满 足的程度房地产将来房地产将来趋势分析1 .政府出台的相关政策可以 进展壮大自己.社会配套条件基本具备1 .房地产快速进展，优胜劣 汰2 .行业爱护过后，真正感受 到入世对房地产行业的 影响3 .大量居民持币观望，盼望 房价大幅下降4 .可能消失房地产经济泡 沫的破裂2 .入世使我各种条款逐步实 施，促使房地产产业运作 和进展2.1 城市化进程对房价

12、的影响4城市化进程拉动房价上扬42.1.1 中国城市化正处于大拆大建的高速时期4房地产成本对房价的影响42.1.2 地价猛涨催高房价4建材价格攀升成为房价幕后推手42.2 房地产的支柱型产业地位4通胀对房价的影响42.3 需求对房价的影响5房子是保值增值的最佳投资52.3.1 腐败性需求拉高房价5353房屋时限短，市场需求空间加大5第4章 房地产将来趋势猜测与分析64.1 将来5年房地产进展趋势猜测64.2 房地产进展与调控6房地产市场宏观调控既必要又需要6对投资性需求的抑制政策很有必要6乐观开展住房储蓄金融6法律规范我们我国房屋租赁市场6保障房建设要以公租房和廉价房为主6建立并完善住房抵押贷

13、款二级市场6拉动内需总 结参考文献第一章、房地产导论第一节房地产相关概念1） 房地产基本概念房地产又称不动产，是指土地、建筑物及附着在土地、建筑物 上不行分别的部分以及附带的各种权益。2）房地产基本特点一般来讲，房地产具有以下特点：不行移动性、不完全代替性、 生产周期长且价值量大、具有消费和投资双重属性。其次节房地产行业概述1）房地产行业概念房地产行业是指从事房地产开发、经营、管理和服务行业，包括 土地的开发，房屋的建设、修理、管理，土地使用权的有偿划拨、转 让。房屋全部权对的买卖、租赁、抵押，以及由此形成的房地产市场。 从包含的行业内容，房地产行业总体上属于第三产业。2）房地产行业的主要领域

14、房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务 业又分为房地产询问、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。 其中，又将房地产询问、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中 介服务业。所以，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地 产询问、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理业。3）房地产行业的特点地产人才由南向北飞、南北人才差距缩小、人才开头被热炒、薪 酬不再是硬道理、优秀+适合型人才成新宠其次章、房地产进展历史走势及现状分析第一节 过去510年我们我国房地产进展走势1）我们我国房地产价格走势相关统计数据表明，2022年受金融危机影响，房价的涨势明显下 跌，但总体趋势照旧上涨。说

15、明近几年来，我们我国房价总体呈现上 涨趋势。2007年2011年全国商品房销售均价同比增速2）房价的收入弹性走势统计数据表明，1999年2003年房价的收入弹性总体上呈现一个 向下的趋势，房价的增长速度与收入的增长速度之比逐年递减，收入 的增加是支撑房价上涨的主要因素；而2003年至2006年的房价收入 弹性总体上呈现一个向上的趋势，房价的增长速度与收入的增长速度 之比逐年递增，收入增加的幅度不足以支撑房价如此更大幅度的提高。 上述的分析结果也表明白在我们我国房地产市场进展初期的1999年 至2003年，伴随着购买力水平的快速提高，由于短期内难以形成与之 相适应的市场供应，房价的提升也在情理之

16、中；而自2003年以来，随 着相关土地政策和金融政策的出台，收入已不再是导致房价提升的唯 一至关重要的因素。3）城市化走势城市化的过程对于我们进展中我国来说，是一个工业化的过程， 无论是城市化增长水平，还是工业化的水平，这几年的增幅都小于城 市化的水平，城市房地产既高于人口增长率，也高于工业化，因此说房地产下一步的市场就必需考虑这样的变化。4）房地产市场需求走势房地产市场从总体上来讲是需求主导的，没有老百姓的购买力就 没有住房的开发，也没有住房的需求，老百姓的购房需求来自于国民 经济的增长和工业化的水平的提高，基本上保持一个适度的增长。5）投资投机因素走势此外一个方面是房地产投资向上趋势特殊明

17、显。房地产投资意味 着我们城市的住房的供应量在开头向下运行。也就是说我们平常买房 子买得到，买不到，原来这几年大家始终在谈供求冲突打算房价的提 高，但是现在特别不妙，就是说房地产开发供应今后几年里面间续下 降。1986年到2007年长达20年时间里面，房地产开发的投资占我们 整个国民经济资产投资已经是高位，不行能在再高了，也就是意味着 城市的住房，房地产投资开发不行能像过去那么快。其次节房地产现状分析1）房地产现状从区域分布上来看，2022年上半年房地产开发投资仍旧表现为 中、西部地区，领跑东部地区。其中，东、中、西部地区1增幅分别 为8.6%、14.1%、9.9%,与上年同期相比，增速明显回

18、落，有8个省 市的房地产开发投资增速超过35%。随着愈演愈烈的投资开发，开发 房地产所付出的成本还是会呈上涨的趋势，这就间接导致了现今房价 居高不下的形势。2）我们我国房地产通货膨胀现状始终以来，通货膨胀都被作为衡量一国宏观经济运行是否稳定和 健康的重要指标。CPI是衡量通货膨胀的一个重要指标。较高的通胀 率导致物价上涨，货币严峻贬值，购买力下降，消费劲下降，导致社 会需求降低；对企业而言，生产成本提高，实际产出削减，导致社会 总供应削减，间接影响内需的增加。过高的房价导致了严峻的挤出效 应，使消费产生严峻的结构性不足，过度消耗中低收入阶层的购买力, 抑制了社会中间阶层的消费需求。3）高房价助

19、长经济泡沫化，引发经济危机。高房价给我们我国带来了同样的隐患。在我们我国，从房地产市 场供需两方面分析，无论开发商还是购房者都高度依靠银行贷款。近 年来房价快速上涨，国内银行为了抢占客户源简化了必要的程序，放 松了风险掌握。数据显示，我们我国80%左右的土地购置和房地产开 发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房 的人，占全部购房总数的比例高达90%,这意味着房地产市场的绝大 部分风险都系在金融机构身上。一旦房价步人持续下跌通道，我们我 国金融风险将马上凸显，并且有发生金融危机的可能。第三章、影响我们我国房地产价格居高不下的因素第一节城市化进程对房价的影响1）城市化进程拉动

20、房价上扬中国城市水平只有40%,而发达我国的平均水平是70%以上，中 国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农夫要进城， 这些进城的农夫需要住房，住房需求空间特别浩大。中国正处于经济 调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必定伴随大 量非城市人口涌入城市。2）中国城市正处于大拆大建的高速进展期中国的城市扩容加速前进。城市的快速扩张，必定导致大拆大建, 扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。止匕外，大拆大建还导致 大量的拆迁性需求，并且都是小房换大房，一般房换高档房。其次节房地产成本对房价的影响1）地价猛涨，催高房价房价飞涨，实际上地价比房价涨更快。地价一年比一年高，而地 价占了房地产开发成本一小半，地价上涨，房价确定上涨。政府采纳 拍卖方式出让土地，也只会加速提升地价，人为把地价炒高，除非我 国转变土地出让、流转形式，否则这一方式只会把地价不断推向高点。2）建材价格攀升，成了房价的幕后推手除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断提升，建 材价格的上涨成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售 价无疑是会跟着增加的，诚然，建材成本的增加，在房价上涨中所形 成的推动力是有限的。到今日为止，房地产仍是暴利，是其他任何行 业所无可匹敌的。并且房地产的规模效益明显，形成巨大的利润漩涡。 建材成本提升，也给了开发商一个涨价的合理借口。