建设目标成本控制指导书.docx
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1、标 成 本 控 制 指 导 书工程 期2.L 4工程营销本钱控制要点 附二：营销费用控制明细工程 期营销费用造价部为提高营销企划水平，有效控制 工程销售费用本钱，特制定本本钱控制要点。一、适用范围：1.工程营销本钱费用控制。二、计划控制目标1 .工程销售费用总额度为万元。综合销售成交均价元/M2,销售率 %,销售成交合同总额的，另加销售卖场包装、样板间费用万元）；2 .销售费用实行分年独立总额控制，各年之间原那么上不得结转；三、控制方式及要求1 .销售费用控制责任部门为销售部，造价部负有监督执行、超支预警的责任；2 .销售部应对花园新城工程销售费用作细化总结，报公司管理层、造价部，用以指导*
2、*工程销售费用控制，防止费用计划与售楼进度脱节；3 .销售部应指定专人负责销售费用管理，分期建立台帐；4 .在各年销售费用总额之内，由销售部在当年开始之前提出使用工程的预算和计划，报 公司讨论通过后报造价部备案，作为当年销售费用本钱控制依据；5 .销售部在各年计划执行过程中，可在总额控制范围内灵活调整使用单项费用额度，但 单项计划超出 以上，无论当期营销费用总额有无结余，都应当书面报告造价部，经公 司销售主管领导和分管副总经理批准后方可实施；6 .由设计或工程等其他部门具体操作的营销性质工程工程（如红线外道路绿化改造、临 时性销售用房建造、卖场装修、样板间装修（包括家私及展示用品）、接待厅装修
3、、售楼处 装修、广告牌等），费用工程目标的控制由销售部负责，单项造价控制由操作部门负责。7 .对于某些销售、工程、设计等费用划分模糊的工程，由造价部负责划分，报公司批准 后确定；8 .示范单位家私、装饰用品、生活用品，设计部应在采购前确定回收方法和回收残值计 划，待公司批准后方可实施；9 .在现楼内装修样板间，销售部应事先制定展示时间、装修销售价格的计划，待公司批 准后方可实施；10 .如确因销售需耍，销售费用需超出当年销售费用总额度，须报公司销售主管领导和 分管副总经理批准后方可实施。但工程销售费用总额度不变；11 .如某期销售完毕后，销售费用较当年控制总额度有所节余，那么节余局部可结转至下
4、 一年使用。四、总控及分解执行目标费用额度单位：（万元）分期第一年第二年第三年第四年第五年合计销售面积（m2）成交均价（元）成交额营销费用（万）卖场及样板间费用（万）合计（万）占总费用比例（）年营销费用总额占总合同金额的 %,五年总额为：万元。每年的销售费用见下表:分期第一年第二年第三年笫四年第五年合计合同总额（亿）销售费用（万）a）遇以下情况可对总控及分解目标进行调增 在建造标准不变的情况下，当某年销售成交合同均价较当年计划增加超过3%以上 时，相应的费用控制目标可按相应的变化进行等比例调增。销售卖场建造装修、样板间费用 不作调整。O当上一年销售费用超出目标本钱15%以上时，造价部可向公司提
5、出调增总控及下一 年分解目标的建议；b）遇以下情况须对总控及分解目标进行调减 在建造标准不变的情况下，当某年销售成交均价较当年计划减少时; 相应的费用控 制目标须按相应的变化进行等比例调减。包括销售卖场包装、样板间费用； 当上一年销售费用较目标本钱节余超过5%以上时，造价部须向公司提出调减总控 及下一年分解目标的建议；c）所有总控及分解目标调整须经公司销售主管领导和分管副总经理批准。2016年分解目标单位：万元卖场分解目标序号工程促销期强销期后期合计总费用1现场包装费（现场卖场）6媒介广告费7广告设施及发布费8促销活动费 （见说明）现场促销活动费（ 万/次）市内卖场租赁以及巡展费9展销费（包括
6、所有的资料费用） （两次房交会：万/次）10销售模型费（个）11宣传资料及礼品费12看楼交通费（主要是电瓶车）（辆，万/辆）13企划费用含市场调研、销售筹划、咨询费14卖点增加费（此费用记入企划费用）/序号工程名称单位数量合计1234567合计单位：万元现楼样板房装修本钱目标为均价 万元/个样板房，折旧和销售回收不低于 万元/个，样板房内家私和饰品按应周转使用，平均 万元/个样板房。现楼售楼处装修本钱目标 为 万元/个，售楼处内家私和饰品按周转使用，平均 万元/个售楼处。五、考核指标a）销售费用控制情况考核指标：成交销售费用比、目标销售费用比、销售面积比； 成交销售费用比=当期累计销售费用/当
7、期累计成交金额X100% 目标销售费用比=当期累计销售费用/当期目标销售费用X100%销售面积比=实际合同销售面积/销售面积分层分户外表积X 100%b）成交销售费用比指标作为弹性考核指标，主要适用在同一年销售中每个季度的比拟，一般应在1.5%左右；c）目标销售费用比指标作为刚性考核指标，主要适用在各年间比拟，一般应在100%左 右；d）销售面积比率指标为刚性考核指标，适用于各期，控制指标为销售面积比率不低于 99. 99% o六、本本钱指导书由造价部负责解释。附：房地产企业本钱核算指导营销推广费用科目划分1）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏2）广告设施及发布费：车
8、站广告、路牌广告3）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆4）促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费5）宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品6）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等7）现场销售器具费：饮水机、家私等8）现场销售人工费：工资、奖金、补贴等9）卖点增加费：10）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用11）样板间：包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费。对于主体内的样板间的设计、装修以及家具、家私等费用，可收回局部从总费用中扣除。12）销售模型费13）展销费：展位费、布置费、制作费等14）售后服务补贴：销售折扣、由于销售承诺给
9、业主的补偿15）其他2.2工程论证本钱管理作业指引工程论证本钱管理作业指引编制 日期审核 日期批准 日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人1 .目的：明确工程论证阶段的本钱估算的主要方法和应到达的深度要求。2 .适用范围：本细那么适用于工程公司所有拟购买或合作的房地产工程和政府招标拍卖土地工程可行 性研究阶段的建安本钱估算工作。3 .定义：3.1 工程可行性研究阶段本钱估算：在工程可行性研究阶段，对拟建工程所需要的建 安工程投资，通过编制估算文件预先估算和确定的过程，是工程可行性研究报告的重要 组成，是工程决策、筹集资金和控制造价的主要依据。4 .职责：4.1 公司-造价部4.1
10、.1 负责编制新工程本钱估算表。4.1. 2负责工程可行性研究阶段跟踪执行新工程本钱估算表。4.2 公司-技术管理部（设计）4.2.1 负责提供工程初步规划方案或要点分析。5 .工作流程5.1 工程基础性本钱分析5.1.1 造价部经理每半年安排相关人员编制工程公司开发工程所在地区的各类建筑各 种档次物业建造本钱水平报告，供公司领导和相关人员参考。5.2 工程可行性论证本钱分析5.2.1 造价部经理指定专业工程师负责工程可行性研究阶段的本钱估算工作。专业工程 师负责跟踪、配合，并编制工程可研阶段本钱估算报告。5.2.2 2进行本钱估算的依据包括：技术管理部（设计）提交的可研阶段工程规划耍点分 析
11、，投资开展部提交的关于工程定位的市场调查报告、土地规划指标及相关土地状况 资料，本钱信息库中的该地区各类物业本钱指标和本钱调研报告，市场同类档次工程的建造 标准及形式等信息。5.2.3 造价部专业工程师按新工程本钱估算表格式要求，完成估算。5.2.3.1 填写编制说明：包括“工程概况”、“本钱估算的依据”、“估算基准，即建筑的 基础、结构形式及建造档次装修”、“其他说明”（例如估算时没有考虑哪些费用）5.2.3.2 结合工程的定位、规划指标、规划要点分析、建筑的基础、结构形式及建造档 次装修等，确定建安本钱中各个工程的本钱指标取值。5. 2. 3. 3按政府相关规定和以往工程经验制定前期费用和
12、开发间接费中属造价部填写 的工程。5. 2. 3. 4有多方案需要比拟的工程，本钱估算人应对各方案的本钱差异性进行分析和说 明，比拟后提出本钱建议。新工程本钱估算表经造价部经理审核后提交投资开展部，作为可研分析报告 的附件。5. 2. 5公司进入新的城市进行房地产开发,本钱估算人员必须在进行工程本钱估算前先 完成该城市的房地产开发本钱水平调查报告，内容应包括：该地区房地产开发适用的法律、法规、规定及其对工程本钱的影响：包括定额 计价模式、工程招投标规定、地产工程开发税费等。当地的设计规范和标准的特点，主要指工程建筑设计、人防要求、公建配套要 求以及技术特点，以便考虑对造价的影响。5. 2.5.
13、 3当地建造本钱的比拟：包括定额造价水平的比照和实际建造本钱的比拟，完成 该地区各类建筑各种档次物业建造本钱水平表5. 2. 6造价部专业工程师应在销售分公司提供的竞争楼盘清单中，挑选上2个楼盘深入 调研，完成竞争楼盘本钱水平调研报告。5.3公司立项阶段5.3.1 工程可行性研究报告获得公司批准及正式立项后，新工程本钱估算表中有 关的数据自动成为新工程建安本钱的预控目标。5 . 3. 2造价部专业工程师负责把预控目标输入本钱信息库。6 . 4资料存档新工程本钱估算表经审批后，由造价部移交工程部资料信息员负责存档保管。7 .支持文件无.相关记录表格7.1 *地区各类建筑各种档次物业建造本钱水平表
14、2.3方案设计本钱管理作业指引实施方案设计本钱管理作业指引编制日 期审核日 期批 准日 期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人1 .目的为保证工程开展本钱目标的实现，本指引规范了方案设计阶段的本钱管理和控制方 法。2 .范围适用所有公司开发工程方案设计阶段的本钱管理及控制工作。3 .术语和定义实施方案设计阶段：包括规划方案（含单体）设计和建筑扩初设计。4 .职责：4. 1公司-造价部1.1负责工程市场本钱调研，编制工程本钱调研报告；4.1. 2负责建立本钱模型和数据库；.3负责编制方案设计阶段本钱测算及编制方案阶段本钱分析报告；1.1 . 4负责组织编制扩初设计阶段本钱概算及扩初阶
15、段本钱分析报告；4.1. 5负责编制设计各阶段本钱控制建议及限额设计指标值；4.1. 6负责设计阶段本钱控制工作的跟进工作；7负责组织编制设计阶段方案本钱比拟和修正。5.工作流程工程开发本钱调研1.1 .1公司工程预立项后，造价部各专业工程师须开始收集和调研同类工程市场本钱 水平，编制工程本钱调研报告；. 2造价部须根据调研成果和以往工程开发本钱资料建立本钱数据库和研究模型。5. 2方案设计阶段本钱管理和控制5.1.1 造价部须参与工程规划方案设计的专业小组评审，对规划方案设计本钱提出要 求和建议；5.1.2 规划方案设计完成后，造价部依据技术管理部（设计）提供的规划方案设计在 一个月内编制其
16、建安本钱测算，对前期可研阶段的工程本钱估算进行修正并对项 目本钱影响较大或本钱容易流失的单项工程做专项本钱分析和建议；5. 2. 3造价部须在方案设计完成后一个半月内完成方案设计阶段本钱分析报告的 编制，对方案设计阶段所做主要本钱工作进行总结和对后续扩初设计提出本钱控制建议, 并报造价部经理审核。5. 3扩初设计阶段本钱管理和控制5. 3.1本钱控制目标中建安本钱目标在考虑可能发生的补充设计、设计变更及现场签 证及其它不可预见的费用后，将建安本钱目标尽可能的合理分解到每一个单项工程或专业 工程上，形成扩初阶段的本钱限额设计初步建议；5. 3. 2造价部组织召集技术管理部（设计）相关人员开会讨论
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