开发部培训文集与工作流程.doc

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1、引言首先，欢迎你加入开发部，成为我们的一员！我们过去的每一点成绩，都依赖于全体同事的努力；我们明天的每一个进步，都将与你的努力息息相关。为了让我们成长的更快，工作更出色，开发部结集体之精华，制作此文集，该培训文集是恒易置业开发部成立近一年以来，在总结了每一位在此战斗过的同事的成长经验，同时查阅了大量相关房产知识文献的基础上，由开发部全体员工共同编写出来的新人入职指导文集和日常工作流程。文集含盖了房地产专业方面的专业知识、入职程序、部门介绍、行为规范、常规工作等内容，以理论学习为基础，工作流程作指导，明确了开发部每一位员工在日常工作中需要学习和掌握的全部内容，同时也是开发部每一位员工日常工作的标

2、准。它将有助于您更快、更好的容入我们的团队，完成我们的每一项工作任务。此文集将伴随您走过在开发部的每一天。让我们：从今天起，一起工作、相互学习；从今天起，真诚友爱、团结互助；从今天起，风雨同舟、携手并肩；共同打造开发部的梦之舰，去跨越这21世纪的房地产大航海时代吧！目录第一部分 入职须知4第二部分 日常行为规范14第三部分 房产导入16第四部分 专业知识学习18第五部分 开发部常规工作流程77第六部分 市场调研知识学习106第七部分 房地产相关法律法规147第一部分 入职须知一、 走进开发部当你通过公司考核到本部门报到时，面对业务与人群的双重陌生感，可能会感觉自己一无所知，没关系，这是任何人都

3、要有适应的过程。你的任务仅仅是在自身的努力和大家的帮助下，尽量将这个过程缩短。1、 与部门经理见面，接受工作安排2、 在秘书处登记秘书个人详细信息，并由秘书介绍认识各位同事，同时向大家介绍自己。3、 学习开发部培训文集与工作流程，详细了解各工作情况及要求。4、 在熟悉工作环境和伙伴后，应该及时补充相关知识以便能顺利地开展工作。本书将给你解答你在工作中出现的各种问题，不要着急慢慢成长，相信自己一定行，如有问题还可以找部门经理或其他同事咨询。5、 准备三个本子，学习本、调查本、六点优先工作制便于以后的学习工作。6、 如果想更深入地了解公司、了解开发部，你应该主动与同事们交流，因为沟通是最好的学习方

4、式。二、开发部的概况1、 开发部定位l 发展决策依据的提供者l 业务计划的导向者l 市场的开发者l 客户关系的维护者l 恒易企业品牌形象的第一塑造者2、 开发部功能l 建立、维护市场调研信息系统，收集有关行业、政策、产品、整体市场等外部信息。l 寻找项目、培植资源并提供可行性研究结果。l 公共关系、人脉资源的建立和维护。l 负责项目开发的战略研究、节奏安排与控制及房地产开发过程相关手续办理。l 项目在建过程中，各相关职能部门的协调。l 开发项目预售许可证的办理。l 项目销售过程中备案、抵押、银行按揭的手续的办理。l 项目完工后，项目的竣工验收、确权。l 分户房产证的办理。l 客户档案、资料的整

5、理、保存。l 商品房买卖合同的审核。l 客户关系的维护与服务l 结合企业内部各数据项目，在整理分析的基础上，建立常规信息平台。3、 开发部发展规划（1） 核心目标：l 扩大市场占有率，使恒易成为行业主导企业。l 确立高水平的专业标准，形成高标准、规范化的工作流程。l 开发部一定要做恒易置业的核心团队。l 苦练内功，提高整体战斗力，时刻处在超前位置。（2） 发展计划：2008年：确定开发部组织结构及发展规划，制定人员配置计划。2009年：完成开发部人员配置，建立山东地区信息资料平台，建成系统的开发工作流程。2010年：使信息中心、客服中心具备独立市场能力。市场调查专业水准达到行业内领先水平。客服

6、中心创造出独特的服务体系，打造出恒易置业的服务品牌。远景： 发展为独立项目运营中心，以强大的信息数据库，为公司战略提供数据支持；以高水平的专业经验，确定项目的定位，缩短项目操作周期，提高运营速度，为公司效益最大化造好保证；以人性化的服务体系，打造出恒易的地产服务品牌。让开发部成为名副其实的恒易置业的先锋部队，核心部门。三、 织架构及职务说明1、 组织架构信息中心 开发部经理开 发 部客服中心客服专员房产专员按揭专员客服主管开发专员开发主管信息主管市场调研专员2、 职务说明职务名称直接上级业务指导职业发展方向工作地点工作概述工作要求职责范围开发部经理分管副总裁分管副总裁项目中心总监开发部全面负责

7、开发部工作。根据公司战略目标，制定部门工作计划。与政府相关部门保持良好的工作关系，确保各项手续审批顺利。按计划完成公司开发任务。a. 负责公司土地储备、谈判工作，制定相应的土地开发计划，并组织、落实、实施。b. 负责项目的可行性研究报告的拟写并上报相关领导。c.负责部门人员的培训、考核及奖惩工作。d.做好外部工作协调，负责与相关政府部门进行沟通，确保土地审批程序的顺利。E.负责部门内行政管理，对下属人员业务指导和培训及对下属人员的工作考核。f.负责制定本部门的工作计划、资金使用计划。g.根据国家宏观经济政策、房地产行业发展、市场竞争格局及市场需求动态等方面的信息，定期向公司提报房地产市场分析报

8、告。h.解决项目操作过程中的公关危机。i.公共关系、人脉资源的建立与维护j.公司交办的其他工作。对工作项目所界定的工作内容，以业务计划及工作制度为标准，对业务计划完成结果及工作失误所造成的损失负责。信息中心主管开发部经理开发部经理信息中心经理开发部建立健全公司业务相关信息数据平台，为公司各部门提供信息服务，开发信息资源，创造新的开发模式。a. 负责收集国家宏观经济政策、房地产行业发展、市场竞争格局及市场需求动态等方面的信息，建立内部市场信息数据库。b.根据各项目及各部门要求制定信息需求计划，交市场调研人员收集。c.根据公司业务发展流程，设计信息数据库，实现全公司信息需求的计算机管理。d.对数据

9、进行定期更新维护，按各部门要求提供信息服务。e.制定数据库开发计划，提交利用信息开发的项目执行方案。f.对市场调研员进行培训管理。对工作项目所界定的工作内容，以业务计划及工作制度为标准，对业务计划完成结果及工作失误所造成的损失负责。市场调研专员信息中心主管开发部经理、信息中心主管市场调研主管、信息中心主管开发部完成个人工作计划，根据公司开发计划，提供市场信息，协助开发部经理写出项目可行性调研报告。a. 负责收集国家宏观经济政策、房地产行业发展、市场竞争格局及市场需求动态等方面的信息。b.负责区域房地产市场信息收集整理及资料的定期更新维护。c.按开发经理安排对区域及项目信息展开有针对性的市场调查

10、，出具调查报告。d.对市场信息进行分析，写出项目调查报告。对工作项目所界定的工作内容，以业务计划及工作制度为标准，对业务计划完成结果及工作失误所造成的损失负责。开发主管开发部经理开发部经理开发部经理开发部负责开发项目的前期手续及项目建设过程中配套设施的开通。协助开发部经理完成开发任务。a. 负责工程前期开发手续及相关证件的办理。b.负责项目开发过程水、电、气、通讯、闭路、道路、管网等建设手续的办理。c.负责工程开发相关计划批文的申报与办理。d. 协助经理做好外部工作协调，负责与相关政府部门进行沟通。e.协助经理做好部门内部行政管理，对下属人员业务指导和培训。f.对市场调研人员提供的项目调查报告

11、作价值评估报告提交开发部经理，g.负责项目的总确权。g. 完成领导交办的其他工作事宜。常规工作按流程、计划、制度办理，特殊情况经主管领导批准授权后办理。开发专员开发主管开发部经理、开发主管开发主管开发部负责开发项目的前期手续及项目建设过程中配套设施的开通。a. 负责工程前期开发手续及相关证件的办理。b.负责项目开发过程水、电、气、通讯、闭路、道路、管网等建设手续的办理。c.负责工程开发相关计划批文的申报与办理。d.负责开发部相关外联工作，与相关政府部搞好关系。e.协助工程部办理项目的竣工验收。f.负责项目外装材料的上报。g.完成领导交办的其他工作事宜。常规工作按流程、计划、制度办理，特殊情况经

12、主管领导批准授权后办理。客服主管开发部经理开发部经理客服部经理客服中心负责客服中心的全面工作；维护高端客户关系；协调房管局、按揭银行关系。协助开发部经理完成其他工作任务。a.根据公司需要和项目进度，制定后期各环节工作计划。b.负责客服部的相关外联工作，与房管局、按揭银行搞好关系。c.维护公司高端客户群体的关系。d.定期对客户信息进行分析，并写出客户需求报告，提交开发部经理。e.负责商品房买卖合同的审核。f.负责项目的在建工程抵押及公司大宗的房产抵押。g.负责项目的预售许可证的办理。h.负责预售款监管账户的办理。i.领导交办的其他工作。对工作项目所界定的工作内容，以业务计划及工作制度为标准，严格

13、按工作流程走，对业务计划完成结果及工作失误所造成的损失负责。按揭专员客服主管开发部经理、客服主管按揭主管主管、客服中心负责项目销售过程中，按揭客户的备案、抵押、银行按揭手续的办理。各项税费的缴纳。a.负责项目销售过程中，按揭客户的资料审查.b.负责按揭客户的备案、抵押、银行按揭手续的办理。c.负责缴纳客户的维修基金。d.负责缴纳客户的契税。e.协助客服主管完成项目的在建工程抵押。f.办理抵押房屋的注销工作。g. 负责与相关职能部门的协调，并保持良好的关系，缩短手续审批时间。h.领导交办的其他工作。对工作项目所界定的工作内容，以业务计划及工作制度为标准，严格按工作流程走，对业务计划完成结果及工作

14、失误所造成的损失负责。房产专员客服主管开发部经理、客服主管房产主管客服中心负责公司客户分户房产证的办理，协助完成项目总确权。a.负责办理分户房产证。b.负责项目确权后，面积差额的补交或退还。c.协助开发主管办理项目的总确权。d.负责与相关职能部门的协调，并保持良好的关系，缩短手续审批时间。e.负责房产证的发放。f.领导交办的其他工作。对工作项目所界定的工作内容，以业务计划及工作制度为标准，严格按工作流程走，对业务计划完成结果及工作失误所造成的损失负责。客服专员客服主管开发部经理、客服主管客服主管客服中心客户档案的管理、保存；客户关系的维护；开发部内勤工作。a.负责与销售部对接客户档案，并整理保

15、存。b.收集客户信息，建立公司客户档案及维护更新。c.根据要求，定期对客户进行回访、跟踪服务。d.整理客户意见，作为相关部门工作调整依据。e.协助客服主管做好高端客户维护。f.负责开发部日常内勤工作。g.负责公司开盘及重大活动，老客户的通知工作。h.领导交办的其他工作。对工作项目所界定的工作内容，以业务计划及工作制度为标准，严格按工作流程走，对业务计划完成结果及工作失误所造成的损失负责。四、 部门文化我们认为：真切可见的劳动成果远比似是而非的工作计划重要；个人的力量毕竟有限，团队的智慧才是无穷的；只要有可用之人，就没有攻不下的阵地。我们提倡：全心全意付出，心安理得收获； 坦荡敞开胸怀，创造心灵

16、沟通。我们相信：心有多大，舞台就有多大，每个人都能在这个集体里找到自己的心与舞台。部门口号：坚持不懈，永不放弃！魅力恒易，精彩开发！开发部之歌：歌词由开发部员工自编，采用了亚洲雄峰的曲调，要求员工能够激情饱满的演唱。开发部之歌歌词：我们恒易，诚信又严谨 我们恒易，求实又创新我们恒易，地产界精英 我们恒易，业绩第一流我们讲奉献，关爱是精神 恒易永争先，恒易雄风振天吼我们恒易，人心齐向上 我们恒易，斗志最昂扬我们恒易，队伍最雄壮 我们恒易，精神传四方我们爱拼搏，我们爱恒易 恒易永向前，恒易明天更辉煌第二部分 开发部日常行为规范一、 开发部行为准则：B、 早晨上班见到同事要热情，并大声说“早上好”。

17、C、 每天个人负责打扫自己责任区内卫生，且每天保持良好状态。D、 每天正式工作前要将一天要做的工作记录到六点优先工作本中，然后开始工作。E、 工作期间不允许上网聊天，玩游戏等做与工作无关的事情。F、 上班时间不允许说“不可能”三个字。G、 每天下班前，将门、窗关好，将空调、电脑、饮水机等电源关掉。H、 爱护公共物品，珍惜每一张纸，节约每一滴水。（杯子里喝多少水接多少水，不许有剩余；卫生间用水要节约）。I、 工作期间不得无故串岗，不许到其他部门聚堆闲聊。J、 个人用完资料、物品后，要及时归位、摆放整齐。K、 搞好个人卫生，并保持个人办公区域整洁有序。L、 白扳充分利用；每天有个议题或者主要提醒等

18、。M、 外出人员回来后，每周至少写一条“朝花夕拾”。N、 每周写一条“我爱我家”建议。O、 要讲文明有礼貌，不说粗话、脏话。P、 同事之间要互帮互助、共同进步。Q、 每天保持良好的精神状态，让你的牙齿天天晒太阳。二、奖惩办法：1、 违反公司纪律，由行政中心按公司有关规定处理。2、 部门内出现违规行为，按一次5元的标准交纳“快乐基金”，情节严重者由全体人员讨论处理方式。3、 日常工作中有突出表现（如超标准完成任务、提出有效建议等）时，可由部门经理批准后从“快乐基金”中获得相应奖励。三、补充：1、“朝花夕拾”：在日常工作中，同事们为记录工作中发现的好方法、解决业务问题的思路和总结等而制定的学习录。

19、现在形成制度，每个员工每周至少加入一条，并由经理负责检查。2、“我爱我家”：用于记录对公司发展、部门建设有益的意见、建议。提出人负责问题追踪。现在形成制度，每个员工每周至少加入一条，并由经理负责检查。3、公司行为准则：（此参照人力资源部最新的公司员工行为准）4、开发部每周五下午3点定期召开周工作总结与计划会议。部门全体人员必须全体参加，不得无故缺席。开会迟到者，每次缴纳快乐基金10元，无故缺席者每次缴纳快乐基金20元。结束了一天的工作，你有什么心得，可以记在六点优先的笔记上，与大家一起分享。如果你已经圆满完成了今天的工作内容，那么晚上睡个好觉吧！如果没有完成，就要加把劲，明天还有新的挑战。总结

20、自己、改善自我、相信你会取得更大的进步！第三部分 房地产导入引言：作为刚刚加入房地产行业的新人朋友们，经常会有这样的一个问题：“什么是房地产行业？”。他们想要的答案是简单明了的，无非是想知道自己在做什么，因此凭借自己对房产的宽泛理解，写了如下这篇白话引文，以帮助刚刚加入房地产行业的新人参考阅读，这样可以明确朋友们在最短的时间了解自己的行业，并在其中找到自己的位置和方向。从行业角度，就目前就潍坊而言，房地产行业大约可以理解为五种行业的统称。这五种行业分别是“房地产开发商”、“房地产代理商”、“设计院”、“建筑工程单位”和“二手房中介公司”。我们从事的职业属于“房地产开发商”又称“开发公司”、“置

21、业公司”或简称“开发商”，是具有房地产开发资质的企业。开发商必须具备下列五个条件（一）注册资本不少于1000万人民币；（二）有4名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；（三）有按照市场价格取得的土地使用权；（四）有自己的名称、组织机构和固定的经营场所；（五）法律、法规规定的其它条件。开发商是整个房地产开发上的主角，负责从国土储备中心拍得地块（一般简称“开发商拿地”），筹集资金进行建设，并最终销售取得利益。 “房地产代理商”，社会上又称“策划公司”，主要为房地产开发商进行服务。因为开发公司往往不了解市场，不懂得销售，作为最新的现代服务行业，专门

22、从事专业的房地产服务。具体业务包括，市场调研、策划、房产广告设计、销售等。“设计院”是专门从事项目设计的企业。服务于开发商，主要负责项目的整体规划设计，景观、道路等的规划设计，楼体设计、房间户型设计等等。“建筑商”，社会上一般称“建筑工程队”，主要负责建筑施工。“二手房中介公司”，亦属于服务公司，主要从事二手房的租赁与买卖，收取买卖或租赁双方的代理服务费用。打个不成熟的比喻，以上各个行业之间的关系大致可以这样理解，如果把整个房地产开发的过程当作一个公司的管理、运营的过程，那么：“开发商”是这个公司的董事长，负责提供资金、场地和整体调配；“代理公司”是总经理，负责市场信息的收集管理、应对策略的制

23、定、宣传以及销售等具体操作细节，但最终采纳和决定权在“开发商”；“设计单位”属于技术人员，负责项目、产品的具体设计研发，最终由开发商确定并报于相关部门审批；“建筑商、工程队”是工人，负责项目具体建设。以上各行业之间的关系由开发商协调。如果开发商有自己的工程设计人员或建筑队，则不必要聘请“设计单位”或“建筑商”；同时，如果开发商自己对项目有信心，也有自己的销售队伍，也可不聘请代理公司。“二手房中介公司”独属于地产三级市场，即已售出房屋的二次上市交易，与开发商、建筑商、代理公司、设计单位基本无直接业务关系。此外，与房地产行业相关的还有：“规划局、建设局、国土资源局、房地产开发管理局等行政部门，以及

24、新闻、报纸、广播、广告等新闻媒体机构。其具体职能和对我们的作用，我们将在以后的学习中逐步接触并掌握。（注：此引言内容仅供参考，专业解答会在本培训册的专业知识中逐步渗透。）第四部分 专业知识学习一、建筑与房地产房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属子第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。房地产业与建筑业既有区别又有联系。主要区别是；建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。运两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房

25、地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方：房地产业是策划者、组织者和承担发包任务建筑业则是承包单位按照承包含同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建设的生产任务。房地产业可分力房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。二、房地产市场与一般商品市场特征比较房地产市场一般商品市场市场型态不完全竞争完全竞争产品特质个别差异性大，异质性产品具同质性价格决定由少数买者与卖者决定由市场供给和需求决定地方习惯使用习惯影响价格价格不受使用习惯影响信息来源信息渠道狭窄信息渠道众

26、多法规管理法规管理繁琐较少法规管理主客观因素主观判断较多客观判断较多供给面缺乏弹性弹性较高需求面不确定性的需求因素确定性的需求因素保值心理保值能力强保值能力弱预期心理预期增值能力强，具投资性预期增值能力弱区位影响影响力大基本不受影响三、房地产专用术语解释及建筑基础知识1、房地产：房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性。2、房地产市场：一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场：二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易：三级市场，是

27、指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。3、 国土局：代表国家行使地所有者职权以及对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门。4、 商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。5、发展商：专门从事房地产开发和经营的企业。6、代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。 7、 土地类型：按其使用性质划分力居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集

28、资、微利房月地。8、 土地权使用年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该主地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府规定：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。9、 土地使用费土地使用者因使用土地按规定每年支付给予政府的费用。10、房屋产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用杈，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和外分的权利。简单说就是拥有

29、使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是小叫分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房而言，就不具备产权的概念。11、如何办理产权？每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，办理过户手续。

30、可以委托中介机构或由开发商代办。12、房屋产权登记：指凡在规定范围内的房屋产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房产管理机关发给房屋所有权证。产权登记是房产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房屋产权实施有效管理，并确定房产权利。房产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房产登记册，按编号对房产登记事项作全面记载。13、商品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到房管局申请，批准后方可预售

31、（现楼不需此证）。14、商品房买卖合同：是由房管局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，。15、房屋所有权：房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。16、房屋使用权：是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。17、银行接揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房

32、者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，楼房所有权归己。18、契税：是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让，土地使用权转让包括出售、赠与、交换都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。目前，潍坊市的征收办法是：1、住宅：144平方米以下的，按购房款的1.5%，144平方米（含144平方米）以上的按购房款的3%征收。2、商业：全部按购房款的3%征收。19、印花税：是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、

33、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。20、七通一平：是指上、下水通，排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。21、公共维修基金：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。潍坊市的征收标准是按购房款的3%征收。22、房屋买卖所需费用：（1） 交易过程中需交费用：契税：面积小于144平米缴纳房价款的1.5购房面积超过144（含）平米，缴纳购房款的3。在办理产权证时需交纳（由财政局设在房管局的窗口征收）住宅公用部分

34、共有设备维修基金：购房款的3；（2） 办理产权证过程中需交费用（由房管局收取） 交易手续费：住宅：3元/平米；商业：10元/平米登记费：80元/本(商业500元)测绘费：住宅：1.36元/平米 商业：2.04元/平米（3） 办理按揭须缴纳的费用抵押费：50万以内的住宅150元/户；50万元以上（含50万）的住宅：300元/户；商业：抵押额的0.7（2000万以下）；登记费：80元/户 商业:500元/户23、住宅的结构形式：主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为钢结构、砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构、框架结构、框架-剪力墙结构。钢结构：指主要承重构件全部采用钢材制作，它与钢筋混凝

35、土建筑相比自重较轻，能建超高摩天大楼；又由于其材料的特殊性，能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用写筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住写一般在5 6层以下。砖木结构住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构佐成的房屋。钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其布材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且

36、房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由c目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。框架结构住宅：是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用

37、空间，但抗震性能差。框架-剪力墙结构：也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，剪力墙承受大部分水平力，上部楼层则相反，剪力墙位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则有内收的趋势，框架拉剪力墙按剪切型曲线变形，框架除了负担外荷载产生的水平力外，还额外负担了把剪力拉回来的附

38、加水平力，剪力墙不但不承受荷载产生的水平力，还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使外荷载产生的楼层剪力很小，框架中也出现相当大的剪力。24、住宅的建筑面积：建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。25、建筑面积的计算范围和方法：（1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积：（2）多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外国水平面积计算，二层或二层以上按外墙

39、外围水平面积计算：（3）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算：（4）用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积：（5）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积：（6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙 等均按建筑物自然层计算建设面积；（7）住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用），层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积；（8）独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积：多柱雨

40、蓬，按外围水平面积计算建筑面积；（9）突出房屋的有围护结构的楼梯问、水箱闷、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积；（10）两个建筑物之闷有顶盖的架空通腐按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积；（11）突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积；（12）封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。挑网台按其水平投影面积约一半计算建筑面积；（13）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积：楼内有楼梯，并设室外楼梯（包括疏散梯）的

41、，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。根据新的国家级标准房产测量规范，10种情况下建筑面积不计算：（1）层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室：（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷：（3）房屋之间无上盖的架空通廊：（4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池：（5）建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台：（6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分（7）利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋：（8）活动简易房屋：（9）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。（10）据了解，新

42、的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为26、06、14,而旧标准允许面积测量误差为1.4。26、商品房销售面积：商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。27、商品房的销售面获如何计算？（l） 套内使用面积：住宅按住宅建筑设计规范（GBJ9686）规定的方法计算：其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范计算。（2） 套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外

43、墙（包括山墙）：共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积：非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。（3） 商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下部分：商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。可分摊的公共部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包

44、括山墙、墙体面积水平投影面积的一半。）不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间，售房单位自营、自用的房屋，为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理用房）。 不应分摊的共有建筑面积：包括从属于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定车位或专用车库；幢外的用做公共休憩的设施或架空层。 公用建筑面积的分摊方法：多层住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。多功能综合楼须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。公用建筑面积计算

45、公式：公用建筑面积整栋建筑的面积一各套套内建筑面积之和一己作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数公用建筑面种各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积各套套内建筑面积公用建筑面积分摊系数因此，商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积套内建筑面积（卜公用建筑面积分摊系数）。28、使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率使用率比较：多层高于高层，85%左右；高层由于有电梯、电梯前室等，需分摊的公用面积较多，高层塔楼使用率72-75%，板楼在78-80%。29、实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。30、怎样计算房屋的使用率？房屋使用

46、率指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准。在使用率计算方法的选择上，有些采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况令比较确切地计算方法是在建筑面积的垂础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配