商业物业管理.doc

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1、目 录一、物业职能岗位说明书1. 设备科经理岗位职责-42. 设备科电气主管岗位职责-63. 设备科机械维修主管岗位职责-84. 设备科文员岗位职责-105. 维修电工岗位职责-116. 机械维修工岗位职责-12二、物业岗位工作流程1. 设备科经理岗位工作流程-132. 部门主管工作流程-143. 电气主管月工作流程-154. 机械主管月工作流程-155. 维修人员工作流程-166. 不涉及材料费用的维修工作流程-167. 涉及材料费用的维修工作流程-178. 应急维修工作流程-17三、综合管理工作制度1. 物料采购工作管理制度-182. 材料领用管理制度-183. 物品验收、保管管理制度-1

2、94. 物品仓库盘点管理制度-195. 财产清查管理制度-196. 维修用设备、工具管理制度-20四、物业部主要公共管理制度1. 设备科人员行为规范-202. 公司现场用电管理制度-213. 收缴水、电费的管理制度-214. 电费减免管理规定-235. 设备巡检管理制度-236. 设备检修管理制度-247. 设备三级保养制度-258. 工具借、领管理制度-269. 排水通道管理制度-2610. 卫生间用水管理制度-2711. 关于营业前的巡视制度-2812. 关于项目计划与实施的管理制度-2813. 业务学习与培训制度-2914. 物业设施的管理制度及实施细则-30五、物业部工作内容、程序及制

3、度(一) 电气工作制度-311电气工作制度-312电焊安全技术操作制度-313变电室管理制度-324停、送电管理制度-335电器交接班管理制度-346变电室内部管理制度-357变电室卫生管理制度-358电气维修管理制度-369电气设备巡回检查及小修管理制度-3610电话施工管理制度-37(二) 电气工作规程 1变电巡视检查规程-372通讯系统-383维修电工工作规程-384强点事故处理规程-395低压配电柜、电控柜保养规程-406电动机保养规程 -41 (三)调给排水专业工作制度1空调运行管理制度-422空调给排水机房管理制度-423水泵管理制度-424供水管理制度-435空调操作安全制度-4

4、36空调运行交接班管理制度-447空调运行值班制度-448空调设备运行岗位管理制度-45(三) 空调给排水专业工作规程1冷水机组运行操作规程-462给排水维修工作规程-473 水泵运行操作规程-474设备维修保养规程-485风机盘管的维护保养规程-496风机的保养规程-497给排水及污水处理设备管理规程-508水泵定期保养规程-519卫生间给排水巡检规程-5310雨、污水管网的维保规程-54(四) 电梯专业工作制度1安全操作制度-542电梯司机管理制度-563电梯使用管理制度-564三角鈅匙使用保管制度-57(五) 电梯专业工作规程1电梯维修日常工作内容-582自动扶梯的安全运行规程-583扶

5、梯盘车操作规程-594电梯扶手驱动装置的维护规程-595电梯运行安全操作规程-626故障状态救援操作规程-647电梯维修的保养规程-658电梯年度保养规程-66六、装修施工管理制度、规程及标准装饰装修工程管理制度1. 工程管理基本规定-742. 工程项目分类管理规定-743. 施工现场管理规定-754. 施工现场出入管理规定-765. 施工、消防安全管理规定-766. 装修用电线路及灯具的安装要求-777. 临时用电管理规定-788. 施工质量管理规定-789. 成品保护管理规定-7910. 工程验收管理规定-79装饰装修工程标准1. 装修装饰竣工验收标准-802. 卖场专柜装修设计标准-86

6、3. 专柜图纸规范要求-874. 材料及施工要修-885. 吊顶及隔墙装修标准-89七、物业部各种记录表格1. 值班记录表-992. 操作票-1003. 电气科巡检记录表-1004. 干式变压器保养记录表-1015. 配电柜、控制柜保养记录表-1026. 配电柜检修工作票-1037. 水泵保养记录表-1038. 机电设备维保后的检验表-1059. 电梯故障登记表-10610. 电梯维护保养见证单-10611. 设备事故报告单-10712. 设备维修记录表13. 物业设施维修、保养记录表-10814. 制冷设备巡视检查表-10915. 中央空调运行记录表-11016. 电费减免申请表-11117

7、. 大洋百货安全检查记录表-11218. 高低压配电室运行记录表-11319. 设备巡视检查记录表-11420. 设备保养台帐-11521. 设备维修记录表-11622. 装修工程验收单-117一、设备科各职能岗位说明书设备科经理岗位职责岗位名称设备科经理所属部门大洋百货部门层级二级工作类型管理类定编人数1岗位职级直接上级级行政副总直接下级机械维修主管、电工主管、文员工作描述：参与制定公司计划预算管理工作，负责制定设备设施安全运行标准，工作流程的实施、指导、监督。负责公司设备设施安全运行，负责部门日常管理及团队建设，完成上级交办的其它任务。工作职责：职责一职责表述： 参与制定公司计划、预算、管

8、理工作。工作时间占比：15%工作任务根据公司战略需要，提供技术、资料、数据，协助公司完成工作计划、年度预算及管理工作。职责二职责表述：负责制定设备设施其安全运行标准，管理制度工作流程的实施、指导及监督工作。工作时间占比：25%工作任务负责制定设备设施操作流程，制定管理制度，并监督落实情况。负责定期培训、指导操作人员，规范操作流程，保证设备的正确使用及人员的安全。职责三职责表述： 负责公司设备设施的安全运行工作时间占比：50%工作任务负责制定设备的巡视检查、保养、维修计划及报废标准。负责组织人员对设备进行统计，制定设备设施档案，保证设备设施的安全运行。负责协助消防对消防设施的巡视检查维修工作。职

9、责四职责表述： 负责部门的日常管理及团队建设。工作时间占比：10%工作任务负责组织学习公司规章制度，制定考核机制，规范人员管理。负责设备管理人员的培训、选拔、配备、考核工作。职责四职责表述：完成上级交办的其他任务工作时间占比：5%权力：对公司装修项目的审核和招标、施工及施工质量的监督、检查权利。对大型设备及数量较大的物料有组织实施招标采购的权利对公司资产管理体系、保证资产的充分利用、控制相关费用的权利。对所属下级的管理水平、业务水平和业绩考核评价的权利。对所属下级的工作争议有裁决的权利对设备安全运营进行监督、检查权力。对员工进行培训及考核的权力。工作协调关系：内部协调关系公司各部门及对应职能部

10、门外部协调关系特种设备监督检验所、水电管理部门。任职资格：身体素质年龄25岁以上，性别不限，身体健康。教育背景大专以上资格证书助理工程师证、三级项目经理证（建造师证）专业知识精通工程、设备管理知识，掌握行政管理、法律等知识，熟练使用办公软件，具备基本的网络知识，具有较强的阅读能力、写作能力、表达能力、洞察力和逻辑分析能力工作经验3年以上相关工作经验能力要求具精通电气相关专业，熟悉空调知识，具有较强的阅读能力、表达能力和逻辑分析能力。素质要求具有一定的心里承受能力，有责任心，原则性强，具有团队合作精神。培训经历工程管理培训、设备、电气管理培训、经营管理培训、财务知识培训设备科电气主管岗位职责岗位

11、名称电工主管所属部门设备科部门层级二级工作类型技术类定编人数1岗位职级直接上级设备科科长直接下级维修电工工作描述：负责组织对所管辖范围内的电气线路及设备的巡视检查、保养及维修维修。负责上报设备维修所须备品申请，并检查采购备品质量。熟知公司各项工作流程，负责培训、监督下属对公司的各种规章制度学习及执行情况。及时向上级汇报工作计划、工作进度，配合上级完成各项其它任务。工作职责：职责一职责表述：组织人员对管辖范围内的电气线路及设备的巡视检、保养及维修，确保设备安全运行，负责申报设备维修所须备品。工作时间占比：40%工作任务根据人员工作能力、特点合理分工、处理工作，落实各种操作规程、巡视、值班制度。对

12、于申报的备品到位后进行检查，属国家合格产品方可接收使用，确保人员、设备的安全。职责二职责表述：熟知公司各项工作流程，负责培训、监督下属对公司各种规章制度的学习及执行情况。工作时间占比：20%工作任务。学习公司各项工作流程、规章、制度，对下属进行培训并进行监督，搞好团队建设，为公司发展储备人才。职责三职责表述：对公司的发展提供硬件设施，根据需要增加设备、线路或改造原有设施，严格检查设备设施及施工质量。工作时间占比：20%工作任务根据公司需要，组织人员调整设备设施、电气线路，对外部施工单位出台管理条理及施工要求，严格管理，涉及其它相关部门报上级进行沟通、协调。职责四职责表述：及时想上级汇报工作计划

13、、工作进度，配合上级完成各项其它任务。工作时间占比：10%工作任务汇总工作，制定工作计划，及时汇报工作进度，完成上级交付的其它工作任务。职责五职责表述：完成上级交办的其他任务工作时间占比：10%权力：对现场设施管理负责。对有故障的设备有权停止其运行。对新进设备设施检验。对不合理的设施提出建议。工作协调关系：内部协调关系公司各部门及相关职能部门。外部协调关系电力管理部门。任职资格：身体素质年龄22岁以上、男性、身体健康。教育背景职高、技校以上专业教育资格证书相关专业中级职称或以上。专业知识电气专业、熟知电力运行、电力拖动、设备管理知识工作经验三年以上相关工作经验能力要求精通电气相关专业，熟悉空调

14、知识，具有较强的阅读能力、表达能力和逻辑分析能力素质要求具有一定的心理承受能力，人际敏感性强，有责任心，原则性强，具有团队合作精神培训经历设备管理培训、行政管理培训、财务培训。设备科机械维修主管岗位职责岗位名称机械维修主管所属部门设备科部门层级二级工作类型管理类定编人数1岗位职级直接上级设备科科长直接下级机械维修工工作描述：负责组织对所管辖范围内设备设施的机械性能进行巡视检查、保养及维修维修。负责上报设备设施维修所须备品申请，并检查采购备品质量。熟知公司各项工作流程，负责培训、监督下属对公司的各种规章制度学习及执行情况。及时向上级汇报工作计划、工作进度，配合上级完成各项其它任务。工作职责：职责

15、一责表述：组织人员对管辖范围内设备设施的机械性能巡视检、保养及维修，确保设备安全运行，负责申报设备维修所须备品。工作时间占比：40%工作任务根据人员工作能力、特点合理分工、处理工作，落实各种操作规程、巡视、值班制度。对于申报的备品到位后进行检查，属国家合格产品方可接收使用，确保人员、设备的安全。职责二职责表述：熟知公司各项工作流程，负责培训、监督下属对公司各种规章制度的学习及执行情况。工作时间占比：20%工作任务学习公司各项工作流程、规章、制度，对下属进行培训并进行监督，搞好团队建设，为公司发展储备人才。职责三职责表述：对公司的发展提供硬件设施，根据需要组织安装增加设备或改造原有设施，严格检查

16、设备设施及施工质量。工作时间占比：20%工作任务。根据公司需要，组织人员调整设备设施、对外部施工单位出台管理条理及施工要求，严格管理，涉及其它相关部门报上级进行沟通、协调。职责四职责表述：及时想上级汇报工作计划、工作进度，配合上级完成各项其它任务。工作时间占比：10%工作任务汇总工作，制定工作计划，及时汇报工作进度，完成上级交付的其它工作任务。职责五职责表述：完成上级交办的其他任务工作时间占比：10%权力：对现有设备设施的安全运行负责。对设备设施的正常保养、维修负责。对现场设备设施使用不当有权制止。对新进设备设施检验。对不合理的设施提出建议。对下属的培养成长负责。工作协调关系：内部协调关系公司

17、各部门及对应职能部门。外部协调关系水务管理部门任职资格：身体素质年龄25岁以上、男性、身体健康教育背景职高、技校、中专以上专业教育资格证书相关专业中级职称以上专业知识暖通管道、机械制造、中央空调相关专业知识工作经验三年以上相关工作经验。能力要求精通电气相关专业知识，熟悉制冷知识，具有较强的阅读能力、表达能力和逻辑分析能力素质要求具有一定的心里承受能力，人际敏感性强，有责任心，原则性强，具有团队精神培训经历设备管理能力、行政管理能力、财务培训。设备科文员岗位职责岗位名称文员所属部门设备科部门层级二级工作类型内勤定编人数1岗位职级直接上级设备科科长直接下级工作描述：协助上级安排日常的考勤、资产、采

18、购、报账及各种文案工作，对其他行政和业务方面的工作提供行政支持，负责制定、设备档案的管理工作。工作职责：职责一职责表述： 完成物业各种文案工作、协助上级安排日常的维修、资产、采购、报账方面的工作。工作时间占比：50%工作任务统计部门人员考勤上报公司人力办公室负责统计、采购备品及报账接听电话，记录详细电话内容，并记录。职责二职责表述： 负责档案资料收集管理及保管。工作时间占比：30%工作任务负责对设备档案的收集、整理及管理工作。负责电费的统计工作。负责接收公司的各种文件，交付上级。职责三职责表述：完成上级交办的其他任务工作时间占比：20%权力：对部门内帐进行初步的审核权利。对部门人员的考勤进行检

19、查监督权利对违反资料、档案、图纸的使用与保管管理规定的处罚权工作协调关系：内部协调关系公司各部门及相关职能部门外部协调关系个体经营门市、水电管理部门任职资质：身体素质年龄22岁以上、男性、身体健康教育背景技校专业教育资格证书初级资质或以上专业知识全面了解用电安全、机械、电器检修，熟练使用办公软件，具备基本网络知识工作经验两年以上工作经验能力要求具有较强的判断、分析能力和沟通能力，写作能力。素质要求服从组织安排、责任心强、培训经历财务培训、工作流程培训、安全操作规程、消防知识培训。维修电工岗位职责岗位名称维修电工所属部门设备科岗位层级二级 工作类型技术类定编人数6岗位职级直接上级电工主管直接下级

20、工作描述：负责用电设备、线路的日常管理和检修；按年、季、月做好日常保养维修工作；做好各项工作记录并对装修、整改负责。负责装修、改造施工中对电气线路的调整。工作职责：职责一职责表述： 对电器设备日常检查、管理和维修。工作时间占比：30%工作任务对现场的电器设施检查修复，保持正常运营；对现场的电器设施巡视、维护，保证设备完好性。职责二职责表述：按年、季、月做好设备检修工作，并做记录工作时间占比：30%工作任务按计划定期对电器设备、设施保养检查；对要求的各种记录做好记录为其他工作做到参考作用。职责三职责表述：对装修、整改工作的检查。 工作时间占比：30%工作任务认真落实关于装修、整改的各项工作要求，

21、对有安全隐患的内容提出整改要求，并及时向上级或有关部门汇报。职责四职责表述：完成上级交办的其他任务工作时间占比：10%权力：对设备故障需维修的复核权利对维修配件购买有建议权利。对电器设备检查管理的责任；对用电安全责任；对装修、整改的责任。工作协调关系：内部协调关系公司各部门及对应职能部门外部协调关系电力管理部门任职资质：身体素质年龄22岁以上、男性、身体健康教育背景技校相关专业教育资格证书初级资质证书专业知识全面了解用电安全、电器检修工作经验两年以上相关工作经验能力要求具有较强的判断、分析、组织能力素质要求服从组织安排、责任心强培训经历安全操作规程、消防知识培训机械维修工岗位职责岗位名称机械维

22、修工所属部门设备科部门层级二级工作类型技术类定编人数4岗位职级直接上级机械维修主管直接下级工作描述：负责公司设备机械、上下水管道的维修，中央空调的日常管理和检修；按年、季、月做好日常保养维修工作，做好各项工作记录，负责对装修、整改过程中对空调管道、风道系统的调整。工作职责：职责一职责表述： 对电器设备机械部分及管道的日常检查、管理和维修。工作时间占比：50%工作任务对现场的电器设施检查修复，保持正常运营；对现场的电器设施巡视、维护，保证设备完好性。职责二职责表述：按年、季、月做好设备检修工作，并做记录工作时间占比：20%工作任务按计划定期对电器设备、设施保养检查；对要求的各种记录做好记录为其他

23、工作做到参考作用。职责三职责表述：对装修、整改工作的检查。 工作时间占比：20%工作任务认真落实关于装修、整改的各项工作要求，对有安全隐患的内容提出整改要求。并向上级或有关部门及时汇报。职责四职责表述：完成上级交办的其他任务工作时间占比：10%权力：对设备故障需维修的复核权利对维修配件购买有建议权利。对电器设备检查管理的责任；对电器的安全运行责任；对装修、整改的责任。工作协调团系：内部协调关系公司各部门外部协调关系水务管理部门任职资质：身体素质年龄22岁以上、男性、身体健康教育背景技校专业教育资格证书初级资质或以上专业知识全面了解用电安全、机械、电器检修。工作经验两年以上工作经验能力要求具有较

24、强的判断、分析能力和沟通能力素质要求服从组织安排、责任心强、培训经历安全操作规程、消防知识培训。二、设备科职能岗位工作流程 1、部门经理岗位工作流程日工作流程（1） 8：30开晨会汇报昨日工作完成情况及今日工作重点。（2） 9：00布置设备科各重点工作。（3） 10：00-16：00跟进抽查部门重点共的完成情况。（4） 17：00-17：30听取电气及机械主管完成工作情况，并进行记录，制定明日工作重点。（5） 17：30-18：30对商场设备设施进行巡视抽查，查看日工作完成工作情况及质量。（6） 18：30上交工作日志本到现场管理科。周工作流程（1） 周一询问本周工作计划所需材料及要求协助完成

25、的工作给予解决。（2） 每周二早8：45举行周例会，总结上周工作完成情况，分析优点缺点，进行合理的调整工作，通知商场各种最新发行文件精神。报销上周用款计划项目。（3） 周三对进行的计划工作进行抽查（时间不定），确保计划工作保质、保量完成。（4） 每周四早上12：00前报下周用款计划。对商场高低压配电设备或设施的运行及使用情况进行抽查，每次抽查项目不少于五处。（5） 每周五总结周工作计划完成情况，督促完成未完成工作。如有特殊情况，通知总办调整工作计划。报销周二未报销项目。（6） 每周六早12：00前报周工作计划到总办。（7） 周日会同值班人员检查制冷设备及电梯运行情况。月工作流程（1） 每月5号

26、财务费用统计表下发后，对上月费用进行核实，正确无误后进行登记，根据年度预算做出本月购买计划。控制相关费用不超出预算。（2） 每月对每项月工作计划进行跟踪、抽查。每项工作抽查次数不少于一次。（3） 每月20日安排人员联合消防、总办、保卫及现场管理科人员对商场进行全面细致的安全检查，对于隐患要求限期整改，并进行记录。（4） 每月23日前电话联系供电公司查询当月电费，及时上报用款计划，及时安排缴纳水电费。对商户电费表进行抽查测算有无可疑之处，每次抽查不少于20处。（5） 每月25日报下月工作计划，及节约合理化建议并汇总当月计划工作完成情况。（6） 每月对重要配电设备、电梯、中央空调及给排水设施进行检

27、查检测2次。（7） 每月28日对设备仓库库存进行统计，通知电气及机械主管对备品采购进行统计，并安排进行采购。2、部门（电气、机械）主管工作流程日工作流程（1）9：00-9：30安排计划工作，处理需协助部门的沟通工作。（2）17：30-18：00跟进员工工作进度及检查工作质量，及时提供技术支持，安排完成临时工作（3）18：00-18：30向上级汇报工作进度及所有需求，制定明日重点工作安排。周工作流程（1） 每周一通知各员工参加周二早部门例会。（2） 每周二参加例会，对上周工作进行总结，对本周工作进行安排。（3） 周五上报周工作计划完成情况，对未完成工作及时上报，经经理同意上报考核办调整工作计划并

28、制定下周工作计划。（4） 周六统计完成计划工作情况及材料使用情况。电气主管月工作流程（1） 每月23日向上级上报下月工作计划。（2） 每月联合消防、保安、总办对商场进行巡视检查一次。对于发现安全隐患及时处理，并进行记录。（3） 每月联系、监督电梯维保公司对商场电梯进行不少于2次的维护保养。并进行记录。（4） 每月对使用材料是使用情况进行统计，制作材料使用情况明细。（5） 每年在3月或4月、11月或12月季节交换时期安排对箱式变电站进行保养除尘，对中央空调电气部分进行检查及各电气连接点进行紧固。（6） 每季度安排下属对商场各低压配电设备、控制箱进行检查、测量、紧固一次。（7） 每年8月15日向特

29、检索申请对电梯进行年度检验。（8） 每年12月箱供电局申请对高低压配电设备进行打压试验1次。机械主管月工作流程（1） 每月23日向上级上报下月工作计划。（2） 空调开机时期每月组织对空调过滤网清理1次。（3） 每月组织对商场员工饮水机除垢1次。（4） 每月对商场各清水池、污水池进行巡视检查2次，并监督其清理负责人清理情况。（5） 每年在3月或4月、11月或12月季节交换时期安排对中央空调机房各管道阀门进行检查、保养1次。（6） 每月对商场公共设备、设施及泵房设备进行检查1次。（7） 每月对使用材料是使用情况进行统计，制作材料使用情况明细。（8） 每六个月安排城肥所对商场化粪池进行清理一次。3、

30、维修人员工作流程值班人员工作流程（1） 早8：00前到岗进行交接班，内容严格按照交接班制度进行。（2） 早8：00至9：00对夜班未处理工作进行处理。（3） 9：30至10：30对商场设备进行巡视检查一次，发现问题及时处理，不能处理事物要及时上报，并进行记录。（4） 每天8：00、12：00、16：00、20：00对商场高低压配电设备及制冷设备进行巡视检查，记录运行各种参数。（5） 每天根据当月楼体照明灯具开启的时间，对其进行巡视检查，发现损坏及时详细记录。（6） 晚闭店前5分钟到达商场内制定清场结合位置，准备清场，清场时认真检查设备关闭情况，如有异常及时处理，并进行记录。（7） 闭店清场完毕

31、回值班室，守候电话，及时详细记录各种夜间工作，不得无故脱岗。（8） 次日早8：00进行交接班（按交接班制度严格交接）。（9） 对于无巡视时间要求坚守岗位，以便及时处理突发维修工作。（10） 对于巡视检查中发现的隐患或设备的不正常运行，要及时处理，对于不能处理的及时上报上级领导，并进行记录。不涉及材料费用的维修工作流程图（1） 有问题或有求助。（2） 填写工作单。（3） 进行维修。（4） 营业员签字。（5） 完成维修。（6） 回复现场部。（7） 回复本部门（8） 结束涉及材料费用的维修工作流程图（1） 有问题或有求助时，填写工作单。（2） 申请部门经理签字。（3） 维修人员填写材料清单。（4）

32、物业主管经理签字。（5） 电工到仓库领料。（6） 完成维修营业员签字。（7） 回复现场部。（8） 回复部门。（9） 结束应急维修工作流程图（1） 有问题或有求助。（2） 及时处理。（3） 完成维修。（4） 填写工作单。（5） 营业员签字。（6） 回复卖场部。（7） 回复本部门。（8） 结束。三、综合管理工作制度1、物料采购工作管理制度设备维修工作的好坏，关系到设备的完好率，利用率，以及设备运行的安全性和成本的有效控制，因此在设备维修中，材料和配件对保证维修质量，和降低维修成本有至关重要的作用，特做以下规定：1）对材料配件供方提出对产品的质量要求，本着货比三家的原则选择价格适中，质量可靠的产品。2）由采购人员对对材料配件进行市场调查，确定市场价格后列出需购买材料配件的具体项目、品牌、型号、单价、数量报上级领导审核，由公司副总及总经理签字认可后购买。3）所购买材料、配件到货后由设备采购人员及仓库管理员同时验收后办理入库手续，转入材料、配件报销流程。4）如有维修需要领取配件、材料的必须由设备维修开具出库单部门负责人签字后，方可领取领，所更换下的损坏配件，及剩余的材料归还仓库。5）为保证日常的基本维修需要，可适当留有库存，合理利用资金，不得大量储备配件几材料。2、材料领用管理制度1) 备用材料（1）常用消耗材料不断档。（2）其