土地投资开发项目可行性研究报告.docx

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1、目录第一章 总论3工程名称3工程承办单位3工程建立地点31.4 工程开发内容及标准31.5 工程一级开发投资估算与财务分析3结论与建议3第二章 工程区位分析3工程位置32.2 工程现状分析32.3 出让地块分析32.4 工程用地规划条件3工程所在区域交通分析3工程所在区域绿化环境分析32.7 工程所在区域商业环境分析3工程所在区域规划32.9 工程所在区域与周边关系3第三章 SWOT态势分析33.1 优势33.2 劣势33.3 时机点33.4 威胁点33.5 分析结论3第四章 工程开发地点与开发条件34.1 工程开发区域概况34.2 现状调查与分析3开发条件3第五章 土地一级开发方案3方案综述

2、35.2 开发方案35.3 征地、拆迁方案35.4 根底设施建立35.5 工程分期开发方案3第六章 环境生态影响分析36.1 生态环境36.2 社会环境36.3 水环境36.4 声环境36.5 空气环境36.6 环境保护措施3第七章 节能节水措施37.1 节能37.2 节水3第八章 投资估算及资金筹措38.1 投资估算38.2 资金筹措3第九章 效益分析39.1 财务分析39.2 社会效益39.3 互适性分析3第十章 风险分析310.1 工程的风险分析310.2 防范和降低风险的措施3第十一章 结论与建议311.1 结论311.2 建议3第十二章 附录312.1 附件312.2 附表3第一章

3、总论工程名称土地收储开发工程可行性研究报告以下简称工程工程承办单位公司工程责任主体是经市人民政府批准，于2000年8月正式组建的国有独资公司，注册资本金100亿元，是市根底设施投融资主要平台之一。公司商业银行信用评级到达AAA。现已累计通过商业银行贷款，国家政策性银行贷款，银行票据、招商引资、发行信托方案、发行企业债券等方式完成投融资和招商引资约350亿元，先后完成了市机场改扩建征地拆迁、二环路、立交桥、绕城线等50多个省市重点工程工程的投融资及建立，为市重点根底设施建立做出了巨大奉献。工程建立地点位于市的区县。地块的东西南北四面分别为：。研究范围北临，南临。1.4 工程开发内容及标准工程区土

4、地整理工作，因为现状地形比拟复杂，需要将地块整理为可利用地。进展竖向工程整理，同时解决工程区交通、水、电等设施配套接入问题，注重地块内景观和投资经济性等相关内容。按土地整理要求完成开发区域内的规划编制和征地拆迁工作，并按照规划要求完成区域内道路、市政管网、景观绿化及土地平整工作，将“生地变为“熟地，到达土地交易要求。开发范围的整理土地勘测定界土地权属调查土地开发范围的整理土地征收及拆迁安置补偿拟定实施方案根底设施的建立工程一级开发的主要内容开发范围、面积、地上建构筑物附着物调查开发方案、开发本钱测算工作完成时限、实施方式河道治理场地竖向整理城市道路建立城市公共绿地建立城市市政公用设施ll工程土

5、地一级开发主要工程量表指标名称单位指标备注市政道路m22新建9条次、支道路桥梁座15预应力简支梁桥场地整理m25河道整治m238公共绿地m2263841.5 工程一级开发投资估算与财务分析1、投资估算工程动态投资万元不含土地收储开发整理投资回报，各局部费用详见下表。 序号工程或费用名称数值万元第一局部建安工程费第二局部其他根本建立费用第三局部预备费第一、二、三局部费用合计-工程静态投资-第四局部建立期银行贷款利息工程动态投资-第五局部土地收储开发整理投资回报工程总投资2、资金筹措工程动态投资万元,工程总投资万元，企业自筹资金万元，占工程总投资的35.69%。银行贷款万元，占工程总投资的64.3

6、1%。3、土地出让收入测算工程土地经整理后，可出让经营性用地亩，预计按440万元/亩出让，可得收益万元。4、财务指标指标名称单位指标土地开发总收入万元445200.80 土地开发净利润万元39727.93 全部投资回报率%30.64%资本金净利润率%32.53%财务内部收益率税前%10.08%财务净现值税前万元15955.40 投资回收期税前年4.48 财务内部收益率税后%8.16%财务净现值税后万元1158.40 投资回收期税后年4.54 5、盈亏平衡分析盈亏平衡点=固定本钱/销售收入-变动本钱。工程盈亏平衡点：万元。1.6结论与建议工程区位为上等，但拆迁本钱和工作量较大，其地块的优势劣势都

7、存在，地块价值也较优越，就其地块的价值来看，建议作为高档小区和配套商业进展规划设计。第二章 工程区位分析工程位置工程位于市的区县。地块的东西南北四面分别为：、。研究范围北临，南临。2.2 工程现状分析工程现无房、地调资料，以下数据根据1:1000地形图图解量面积测算。1、地面房屋构筑物工程开发涉及拆迁约后所村约950户，拆迁面积约2，每户300m2范围内约2，超300m2约2。2、土地性质扣除已出让用地面积，已修道路面积，需新征地亩。2.3 出让地块分析工程范围用规划总面积2206亩，扣除已出让地块亩，可出让用地面积亩，其中住宅用地亩，商业用地亩。用地性质数量亩总用地面积2206绿地面积道路面

8、积河道面积中小学用地已经出让用地可出让用地其中：住宅用地 商业用地2.4 工程用地规划条件A6A9A8A7A1-A4地块控高60米,建筑密度25，容积率，绿地率38;A5、A6控高36米，建筑密度28，容积率，绿化率35;A7、A8控高24米，建筑密度30，容积率，绿化率32;A9、A10、A13控高12米,建筑密度45，容积率，绿化率30.工程所在区域交通分析1、现状路网工程临、主干道现已建成通车。已开工建立，工程交通情况比拟好。2、工程区域规划路网规划城市主干路已开工建立，工程区域规划次、支路路网线密度达，未来交通优势明显。3、公共交通情况工程建成后，全区公交车全覆盖，方便出行。4、市地铁

9、交通情况工程距离轨道1号线约800米，2号线1400米。工程所在区域绿化环境分析1、市域层面工程处于市规划湿地区，临生态开展轴。环境优越。2、工程所在区域工程所在绿化景观布局“二轴二核心区，二轴为轴、生态轴。一处公共绿地核心区，一处水系湿地景观区。2.7 工程所在区域商业环境分析工程靠近市主城区商业聚集区南北向开展轴与东西向开展轴。距离附近成熟商业圈10-30分钟车程。工程所在区域规划1、市总体规划布局1城市空间开展构造延续在市中心城区，紧邻主城，市传统中轴南向开展的末端，与、度假区严密联系。2延伸南北向的功能轴线强化以二环路为界面的主城中心的南北开展轴线，统领全城，有效的促进城南区域的开展，

10、带动旧城改造的进程。3加强东西向的景观联系主城区外围的山体径流，在中心的平原地区形成多条河道贯入，同时以为核心向周面辐射的生态绿化廊道结合城区内部的开放空间向周边群山辐射，形成交织的山水生态景观系统。2、工程所在区域分析-市南市区1市南市区规划1总体开展思路：把市建立成为中国西南地区重要的商贸旅游中心和西部大开发的带动性城市。 2南市区定位：南市区自然资源丰富，政府将南市区定位为旅游度假、体育休闲的新城。 3南市区开展：充分发挥城区的历史文化与自然资源优势，同时大力开展与旅游观光、休闲度假和会展产业相配套，以商贸流通、房地产、金融业和信息产业为核心的现代效劳业。 4片区简介： 东市区：市房地产

11、开发最早的区域，但目前开发相对其他片区落后，且区域环境杂乱交通拥堵，市政配套滞后，非置业首选。 南市区：将结合机场的搬迁，改造机场片区，与会展中心、公园等统一规划成为南部城市副中心。 西市区：随着一些工厂的迁出，西市区的房地产开发将慢慢跟上南市区和北市区的步伐，成为市的又一个置业热点。 北市区：北市区是市的副中心，是行政办公区、居民区、效劳区兼具的综合性功能区。 中心区：市商务、金融和文化中心。 2.9 工程所在区域与周边关系1、工程附近生态环境本工程地块所处位置在湿地公园与区县古镇附近，工程具有得天独厚的自然及人文景观。2、工程所在区域局部土地一级市场分析市2021年1月-10月上旬市土地成

12、交量为亩，南市区为亩，占整个市成交量的59%。南市区供给量最大，未来居住、商业放量多。1路片区既有规划定位条件：原规划为以居住、商业、商务为主的综合城市功能片区/市金融聚集区公共交通条件：新增轨道7#、8#和导轨填充线LRV2片区既有规划定位条件：是以省奥体中心、国际商务商业、文化会展、金融贸易、主题旅游公园为主、生态示范住区为主体功能的 城市新中心公共交通条件：轨道1#、6#。3村片区位于区县新螺蛳湾片区。紧邻汽车客运站，与规划中的绕城线相接。距离主城区约12公里，新区5公里。总用地面积：亩。总建筑面积：761394其中：地下183444；地上577950容积率：。公共交通条件：轨道1#3、

13、工程所在区域二级市场简介1工程周边二级市场分布随着市城市建立规划，南市区已经成为市开发热点区域，居住用地和商业用地成交的增加，预示着将来该区域楼盘放量将多于其他区域，居住和商业气氛会逐渐浓厚，配套设施建立更加完善，房地产市场趋于成熟。2个盘分析楼盘价格：总价约600万起主力户型：270-510平米工程地址：位于市区县路五甲塘湿地公园旁工程介绍：是2021年以10亿拍下的市目前为止唯一一块纯别墅居住用地。中航地产将投资7000万元进展改造湿地公园、3000万元将路打造成大道，斥资4亿元打造市首席“航母式大板地下室以解决板块住宅地基不均匀沉降顽疾。 1号1号工程位于市现有城区和未来市政府所在地新城

14、之间,外海东北部,处于滨湖旅游度假带的心脏位置,占地1116亩。工程区位及生态环境极其优越，容积率，建筑密度30%，绿地率45%，建筑限高12米。 用地毗邻湿地公园，周边有较丰富的水系资源，为打造一个滨水、生态湿地型的住宅社区,本方案规划了几条南北和东西向的几条水系，相互交织，在水系的两侧留出了较宽的绿化用地，用来营造公共景观。这样，在整个小区内，就形成了以水系为主题、相互连通的绿色生态走廊。 2周边区域是整个市别墅物业最集中和供给量最大的区域，随着纯别墅工程的限批，纯别墅物业呈逐年递减，但片区临近，西望，区位优势突出，适宜开发高档物业，作为市别墅物业最为集中的区域，未来该片区别墅供给量并不会

15、消失，但更多的是作为混合性物业的组成局部来推售。第三章 SWOT态势分析3.1 优势区位优势：工程地处南市区，近年来南市区土地供给量最大，未来居住、商业放量多。交通优势：工程附近已建成路、主干路，路已开场开工修建。环境优势：本工程地块所处位置在湿地公园与区县古镇附近，工程具有得天独厚的自然及人文景观规模优势：地块面积为2206亩，开发规模较大。政策环境优势：区委区政府非常重视城市建立，政府对本工程十分重视，并给予了多项政策支持，给本工程提供了良好的经营环境，保证了本工程开展的顺利性。资金与技术优势：工程由市城投负责一级开发，该公司资金雄厚，已经负责过多片土地的一级开发，具有很强的技术优势。3.

16、2 劣势现片区居民经济收入较低，对拆迁的承受度比拟弱，需要引导。工程规划用地居住用地面积为亩，商业用地亩，商业用地面积较小，难以形成较大的商业环境。3.3 时机点城市新规划为本工程提供了增值空间，区政府对己做了全面的规划，重点开展该地区，本工程起承旧启新作用。城市化开展为本工程提供了有利的市场环境，区政府和人民，都迫切希望城市化开展，本工程的开发为城市化开展做出了奉献，将创造“提高居民的生活水平与生活质量的社会价值。价格已经比原先上了一个台阶：由于各项新政的出台，附近各房地产商的介入，此区房产价格己由最高价不到4000元平方米，升至最高价卖到8000元平方米左右。意味着，消费者已形成对房产价格

17、的承受观念。3.4 威胁点拆迁本钱高，存在一定风险。由于新区规划范围内的城中村改造实施将比拟缓慢，从而影响了本案的升值，直接影响销售。3.5 分析结论工程区位为上等，但拆迁本钱和工作量较大，其地块的优势劣势都存在，地块价值也较优越，就其地块的价值来看，适合作为高档小区和配套商业。第四章 工程开发地点与开发条件4.1 工程开发区域概况市是省省会，西南地区中心城市之一，国家历史文化名城。全市总面积21111平方公里，辖8区2市8县，总人口600万，聚居着18个民族。历史文化： 经济开展： 对外经济贸易：旅游资源： 交通建立： 开展目标： 工程位于市的区县。地块的东西南北四面分别为：路、河、路、路。

18、研究范围北临市机场，南临。土地一级开发工程片区规划范围内现状村庄、乡镇企业、仓储、工业、居住等各种功能用地混杂。4.2 现状调查与分析1、工程建立区域城中村情况1布局混乱，建立无序。城中村工厂、作坊、仓库和居住交织混杂，用地布局混乱，加之乱搭、乱建，破坏了村庄空间构造的自然和谐，城市肌理混乱，空间构造与城市整体构造冲突，现状建立缺乏秩序。2市政设施缺乏，环境质量差。现状城中村开发强度大，公共活动空间、绿地缺乏，环境质量较差；市政及公共配套设施缺乏，制约了该区域整体效劳功能的提高和生活质量的改善，同时也影响了城市的形象。3社会问题、平安隐患多私房出租的巨大收益使得外来人口集聚在城中村，由于缺乏有

19、效的监视管理，城中村往往有突出的社会治安等问题。城中村的建立缺乏规划控制，建筑挤占道路和公共空间，防灾救护能力极度脆弱，房屋建立通常没有考虑地质条件、防震抗震等要求，平安隐患多。4经济驱动力缺乏城中村依靠“出租经济，社会经济开展的驱动力弱。土地资源配置难以向高效益转化，与城市经济开展脱节。城中村整体表现出的问题影响了市“四创、“两争的进程，因此，改善该片区的整体城市环境质量显得日益迫切和必要。市区县土地收储开发工程将以居住区的模式对各村庄进展彻底的改造，结合用地功能置换，完善配套设施，改善城市环境。2、土地利用情况工程片区规划范围内现状村庄、仓储、工业、居住等各种功能用地混杂，公共效劳设施不完

20、善，使得片区用地难以实现统一管理和配套建立，不利于效劳水平的提高和改善。因此，调整片区用地构造，适当减少功能的混合度，将不适宜片区开展的功能进展外迁，进展公共效劳设施的统一配给，以提高用地的整体秩序，对片区规划工程显得尤为重要。现状用地开发的社会价值、经济价值、土地利用价值得不到表达，在一定程度上造成了土地资源的浪费。在工程前期调查中，应开展存量建立用地普查、检测和评价，摸清闲置、废弃和低效用地情况，按照“规划引导、用途管制、因地制宜的原那么，为政府加大存量用地储藏力度并在年度供地方案中优先实施供给做好准备，为政府积极盘活存量建立用地提供依据。3、交通环境1在规划范围内，道路主要为支次道路，以

21、及村道，道路密度较低，道路系统不完善，现状道路路况一般。2为满足开展需求，在该片区应形成良好的城市道路微循环系统，片区内支次道路的道路线型需要全面调整。通过分析可以看出，在工程土地整理用地规划范围内，存在的交通问题主要是普遍缺乏与城市主次干道联通的城市道路网，公交可达性不高，道路的占道情况时有发生，居民生活对道路功能有一定干扰，而且路网密度较低。因此，在工程土地范围内增加道路资源供给是必要的。工程将依托片区的综合规划，完善道路系统，并在此根底上改善该片区的整体交通面貌。开发条件1、总体规划的需求?市城市总体规划修编2006-2021年?中的城市用地布局规划中指出，市城市的空间拓展方向应以东南、

22、东北两个方向为主，远景向流域外次级城市拓展空间。东南部是缓丘地带，现有根底设施条件好，与市主城的联系密切，城市开展的阻力最小，适宜人口与产业的聚集，是近期主要开展方向，也是最容易延续和承接主城职能的区域如物流、行政、教育等，但要处理好与主城的联系与分割的关系，大规模开发与山水自然环境的和谐问题。为整体改善城市南部环境，提升城市形象，并最终符合于城市“四创目标，市委、市政府提出了工程土地整理的要求，通过该片区的改造，促进城市整体更新的建立步伐，为建立美丽春城形成积极的经历积累作用。2、交通条件工程土地西连官南大道，北连路，南连路，向东那么有路，昆玉高速，进出市区交通兴旺，与外界联系非常方便。根据

23、规划中的路网，路将横穿地块，这将为工程地区带来新一轮的开展动力。但是区域内部交通那么差强人意，通过现场调查发现道路多为低等级的城市支路，乃至于乡道村道，而且区域内没有形成合理的路网构造，缺乏与主次干道之间的联系。而且路面等级过低，行车环境不舒适，现有的道路大局部需要通过升级改造才能更好的起到交流的作用，提高货物，人流等的流通效率。3、土地利用通过现场调查发现，工程地块主要为村民自建房屋用地，厂矿企业较少，市政根底设施较差，各项配套不完善，而且片区内建筑比拟散乱，很难进展统一管理和配套建立，在自建房屋周围那么有大片的废弃土地及农田。因此，调整片区用地构造，适当减少功能的混合度，将不适宜片区开展的

24、功能进展外迁，进展公共效劳设施的统一配给，以提高用地的整体秩序，对普吉片区规划工程显得尤为重要。同时由于该片区低密度建筑密度，只有少量为钢筋混凝土构造，大局部为砖混、砖木和土木构造，片区内部还有大量的闲置用地，因此普吉片区土地的再次开发难度不会太大。第五章 土地一级开发方案方案综述1、定位思路?市城市总体规划修编2006-2021年?中的城市用地布局规划中指出，市城市的空间拓展方向应以东南、东北两个方向为主，远景向流域外次级城市拓展空间。东南部是缓丘地带，现有根底设施条件好，与市主城的联系密切，城市开展的阻力最小，适宜人口与产业的聚集，是近期主要开展方向，也是最容易延续和承接主城职能的区域如物

25、流、行政、教育等，但要处理好与主城的联系与分割的关系，大规模开发与山水自然环境的和谐问题。南部城区应结合机场的搬迁，改造机场片区，结合国贸中心、公园和星耀体育城统一规划成为南部城市副中心。路中段应强化区级公共效劳设施配套功能；效劳周围居住用地，并合理布局商业批发设施用地。用地西部地区以国家级旅游度假区、生态公园，大观公园的建立为主，保护好湖光山色和景观视廊，形成大型生态风景游览区，民族文化展览区和旅游度假休闲娱乐区。界桩米水位线后退100米以内区域及绕城以外、以东、乡至路划定为城市禁建区。在北岸建立环湖道路、环湖观光黄金岸线及截污工程，主要河道入湖段建立人工湿地，形成生态北岸保护区；用地北部、

26、中部清理、拆迁各类市场，逐步改造城中农村成为城市地区。2、工程定位结合工程地区开展优势，工程定位必须突出以下特色：协调城市开展，完善城市功能；配合市大型生态风景游览区的建立，营造良好生态环境；考虑居民回迁，开展与旅游休闲相关产业，促进居民就业，提升地区经济价值。通过以上分析确定地区开展定位为：依托资源和便捷的交通优势，依山傍水的自然环境，深厚的历史文化底蕴，开发高档住宅小区，合理布局商业及公共效劳配套设施，配合市大型生态风景游览区的建立，将工程地区建成集工作、居住、休闲购物为一体的绿色生态片区。5.2 开发方案市区县土地收储开发工程的开发方案主要包括以下内容：1、按照批准的土地整理范围，完成土

27、地勘测定界、土地权属调查等工作，根据地面建构筑物的调查统计数量；2、拟定土地征收和拆迁安置补偿方案；3、拟定土地整理实施方案，实施方案主要包括：开发范围、面积、地上建构筑物附着物情况、开发方案、开发本钱测算、工作完成时限、实施方式等；4、区域内设施的开发建立方案，包括河道治理、城市道路交通工程、城市公共绿地、城市市政公共设施、排水等。开发范围的整理土地开发范围的整理ll土地勘测定界土地权属调查土地征收及拆迁安置补偿拟定土地整理实施方案开发范围、面积、地上建构筑物附着物调查土地整理工程的主要内容工作完成时限、实施方式开发方案、开发本钱测算河道治理城市道路建立场地竖向整理根底设施的建立城市市政公用

28、设施城市公共绿地建立5.3 征地、拆迁方案工程开发用地2206亩，扣除已出让用地面积，已修道路面积，需新征地亩，涉及拆迁的总户数约950户，拆迁面积约平方米。征地、拆迁补偿按?区县片区征地、拆迁补偿方案?执行详附件。5.4 根底设施建立1、场地竖向整理1场地竖向整理工程方案一般来说，根据建立具体工程工程的使用功能要求，结合场地的自然地形特点、平面功能布局与施工技术条件，在研究建、构筑物及其他设施之间的高程关系的根底上，处埋好充分利用地形、减少工程填挖土方量，因地制宜合理地确定建筑、道路的竖向位置。合理地组织场地地面排水、有利于地下管线的敷设，并解决好场地山外按规划控制要求的高程衔接。这些对场地

29、地面及建、构筑物等的高程标高所作的设计与安排，通称为场地竖向设计。竖向设计是场地设计中一个重要的有机组成局部，它与规划设计、总平面布置密切联系而不可分割。当地域范围大、在地形起伏较大的场地，功能分区、路网及其设施位置的总体布局安排上，除须满足规划设计要求的平面布局关系外，还受到竖向高程关系的影响。所以，在考虑规划场地的地形利用和改造时，必须兼顾总体平面和竖向的使用功能要求，统一考虑和处理规划设计与实施过程中的各种矛盾与问题，才能保证场地建立与使用的合理性、经济性。做好场地的竖向设计，对于降低工程本钱、加快建立进度具有重要的意义。竖向设计的步骤：一般先作道路，后作场地。根据设计标准道路和排雨水坡

30、度的规定，按照场地坡向道路与节省土石方要求，考虑建筑室外场地处于较高地形为前提。也就是说，从确定主要道路中线交点、折点、起伏变化点的标高开场，计算出道路分段长度与坡度，使道路成为一个上下不同各点相连的立体网。这个立体网控制着整个地形，一切工程标高都与它发生关系，受它的影响和制约。在场地地形处理标高过程中，可以反过来再调整道路的标高。一般来讲与道路相邻的场地标高要高，而建筑室外标高更高，建筑室内标高为最高。这样由道路至地形，再由地形至道路，经过几次反复调整，并结合不同方案土石方计算结果，进展分析比拟，最后确定合理的方案。具体来说，分为如下五个阶段：1进展场地地面竖向布置选择场地竖向布置方式，确定

31、按平坡式、台阶式还是混合式人工地合理确定各局部的标高，力求减少土方量，并满足使用功能和建筑、道路等的布置要求，使场地内外能够相互衔接。并满足场地自然排水要求坡度。2确定建、构筑物的高程确定建、构筑物与露天台、场、仓库的室内标高，一般是场地的最高点、室外四角标高要低，有关道路、铁路、排水沟渠等的控制点标高，一般是场地更低地段。按场地条件，不能挡水存水，沟渠还要流水通畅。3拟定场地排水方案拟定场地的排水方案，保证地面雨水的顺利排出，并不受洪水侵害，防止场地积水和水淹。一般场地顺序为建筑室外四角向场地外缘排水，场地沿着道路坡度排出。场地最低点应高于洪水水位米。4安排场地的土方工程拟定场地土方平整方案

32、，计算并确定填挖土方工程量，选定弃土和取土的地点。5设计有关构筑物确定场地内由于挖方、填方等而必须建造的工程构筑物，即护坡、挡土墙以及排水构筑物如散水坡、排水沟等，进展有关构筑物的具体设计。总之，通过合理地选择、确定建立用地的地面形式和场地排水方案，在满足平面布局要求的同时，确定建立场地上各局部的高程标高关系等，使之适应使用功能要要求，到达工程量少、投资省、建立速度快、综合效益佳。2主要工程量工程整理范围为：平方米的土地。2、城市道路城市道路设计坚持一下原那么：1以?市城市总体规划修编2006-2021?作为指导，以相关批复和会议文件为依据，进展区域内的道路研究；2注重道路交通设计理念的研究与

33、应用，综合分析建立区域规划、周边环境，工程方案应满足交通开展的近远期要求，结合远期的交通需求，做到方案功能适用、技术可行，以取得较佳的投资效益；3紧紧围绕“以人为本的设计理念，构造合理的交通系统，处理好机动车、非机动车、行人的相互关系，适应建立的需求，在尽量与规划严密结合的前提下，对周围生态环境进展保护，结合道路全线绿化的美化设计，形成一个以自然生态景观与沿线建筑相辉映的主干道；4坚持科学态度，积极采用新技术、新工法、新材料，使工程建立既经济合理，同时平安可靠。5范围内市政道路工程汇总市政道路汇总表序号路名方向红线宽m)长度m)备注1新区县号路南北向5063321号路南北向3068432号路南

34、北向2570743号路南北向3054654号路南北向2563665号路东西向2589576号路东西向30875范围内半幅87号路 南北向50323范围内半幅9小计-529910新路南北向68872上级统筹修建11东西向601462已建12 小计 - - 233413总计-76333、城市公共绿地1绿地及景观系统规划绿地较均匀地分布规划区内，由公园、街头绿地、防护绿地组成。包括城市道路、滨水的街头绿地及用地内的少量集中绿地，以及沿工业用地的防护绿地。规划区内结合绿地、水体形成组团内部绿化廊道，并结合公园形成景观核，以线性绿化为主。2景观系统规划的原那么1强化片区的空间特色；2刻画开放空间的系统性

35、和形态特色；3结合产业布局，开掘主题创意，引入城市文化，促使本区城市品质的形成。3公共绿地设计原那么1生态性原那么强调原生态、原野化和外乡化，表达生态环保理念，凸现森林、湿地的野趣和自然风貌，为城市营造一个绿色透气囊。2景观性原那么充分利用基地地理位置的特殊性，维护和强化城市开展格局的主体地位和公共空间的连续性。3文化性原那么展示地方文化与交流地方特色，强调以人为本，生态为根，文化为源，自然为脉。 4经济性原那么突出城市生态公园的经济性，通过生态的自身效益到达投入和维护的整体平衡。4道路景观设计原那么1可持续开展原那么道路景观设计应坚持与现有自然资源、环境要素协调，以开展的眼光考虑设计内容，在

36、道路景观建立时协调保护与开发、景观与生态、投入与产出、建立与经营养护的多重关系，注重道路景观与沿线各功能地块总体景观的统一建立，使城市道路景观的建立对环境产生积极、正面的影响，确保道路景观的可持续开展。 2保持整体性原那么从城市整体出发，道路景观设计要表达片区的形象和个性；从道路本身出发，将一条道路作为一个整体考虑，统一考虑道路两侧的建筑物、绿化、街道设施、色彩等，防止其成为片段的堆砌和拼凑。3连续性原那么 视觉空间上的连续性。道路景观的视觉连续性可以通过道路两侧的绿化、建筑布局、建筑风格、色彩及道路环境设施等的延续设计来实现。4主要工程量据规划图面量取，工程范围内公共绿地为平方米。4、城市市

37、政公共设施城市公共空间是为城市公共生活效劳的、开放的、共享的空间。1城市公共空间的核心内容。城市公共空间包括绿地、广场、庭院、道路、滨水公共空间、建筑物外部空间这些为市民的公共生活和休闲娱乐提供场所的共享空间。这些核心公共空间可按居住型、工作型、交通型、游憩型公共空间类型进展控制。1)居住型公共空间包括社区中心、儿童游乐场、老年活动中心、绿地。2)工作型公共空间包括绿地、市民中心广场、商务中心广场。3)游憩性公共空间包括水上乐园、休憩健身公园、度假中心、娱乐商业街、商业广场、娱乐中心。4)交通型公共空间包括天桥地道、道路节点、交通环岛、街心花园、通行性空间、商业步行街、林荫道、湖滨路。2开发模

38、式合理布局片区功能空间，构建适合片区的公共空间模式，形成以旅游业、娱乐业、效劳业、文化业和科研为核心的综合型公共空间，对于开展城市文化休闲经济，构建文化休闲城市，刺激消费、扩大就业、拉动经济开展有着积极的作用。综上所述，通过对各种开发模式的分析，市区县土地收储开发工程将考虑实际情况，合理利用上述建立模式，使片区形成合理的土地强度利用，促使土地向高收益类型转变，带动地区经济活力及片区建立、效劳水平的提高。5、河道综合整治工程综合整治方案内容主要包括：生态河道工程、河道清淤工程、附属景观绿化工程人行及车行交通桥由交通局部统一考虑。具体工作内容包括：1河道整治平面布置：根据市确定的河道防洪标准，通过

39、水文分析计算，确定各河道洪峰流量和水位线，结合河流、水系规划，对河道宽度、平面位置进展布置。在不影响防洪排涝的前提下，力求结合实际地形地物，保持河道的自然弯曲，河道断面及护坡宽度等尽量做到收放有致，不必强求平行等宽，使整治后的河涌能成为一条更自然、生态的水道。2堤岸断面选型：人工整治河堤断面可分为复式、梯形、矩形、双层和混合型断面等形式。本片区河流属于城市中的河道，周边城市居民对于河道功能的要求是在平安的前提下应该具有景观功能，护岸及周围景观的合理布置要充分表达河道平安、休闲和亲水的功能，营造人水和谐的人居环境，提高城市居民的生活质量和生活品位。但是由于本次整治河段集中在未来人口集居的地方，属

40、于城市密集区，受城市建立用地的限制，河道两岸的可利用空间不能太大，从节约建立用地面积角度出发，河堤治理应该采用梯形断面、矩形断面和复式断面等三种根本形式。现对这三种根本形式之间还应该根据现状两岸建立的情况和可拆迁范围进展适应性的比拟与选择，确定具体方式。3主要工程量涉及范围内河道平均10m宽沟渠4km.5.5 工程分期开发方案工程范围用规划总面积2206亩，将划分为四期开发建立。具体分区如下：第六章 环境生态影响分析本建立工程在施工期间会对当地的环境产生一定影响。施工期对环境的影响主要来自施工废气、施工废水、施工固体废物、施工噪声以及低频振动、夜间照明等，施工期完毕后，上述影响即可消除。工程对

41、环境的影响主要包括以下几个方面：6.1 生态环境由于工程永久占地和临时施工占地，造成局部土地资源尤其是耕地的损失，临时占用的土地资源在施工完毕后可得到一定程度上的恢复，但永久占地占用的土地资源将永久性的丧失。工程的建立将使区域内植被的生态价值降低，引发新的水土流失，对当地生态环境和水土保持造成一定程度的负面影响。6.2 社会环境本工程的开发将改善区域内的交通环境，推动区域资源开发利用，促进区域教育和医疗卫生事业开展，提高居民生活质量，促进社会经济的开展。工程建立过程中的施工占地、征地拆迁、居民区施工、市政施工等将产生一定程度的不利影响。6.3 水环境该工程建立期主要以市政根底设施建立为主，施工

42、期的场地废水和生活废水会对局部水体和河流水质造成不利影响。1施工场地废水影响施工过程中产生的大量建筑垃圾、渣土等，假设遇到强降雨作用，将大大增加地表径流中的污染物浓度和悬浮物颗粒，地表径流排入雨水管道或者沟渠，将对水体水质造成间接污染；材料堆放场内堆放的材料如沥青、油料、化学物质等保管不善被暴雨冲刷进入水体引起水体污染。2施工营地的生活污水在施工营地范围内施工人员的日常生活，必然会产生一定量的生活污水。6.4 声环境施工期内各种施工机械产生的噪声将对施工现场人员及工程区附近居民产生一定程度的噪声影响，这种影响具有时段性。6.5 空气环境施工时施工机械和运输车辆将排放废气，土方开挖等过程会产生一

43、些扬尘。施工期的大气污染将随着施工期的完毕而消失。1运输车辆道路扬尘运输车辆行驶引起的道路扬尘是影响施工现场周围环境空气质量的主要因素。施工区内车辆运输引起的道路扬尘占场地扬尘总量的50%以上。道路扬尘起尘量与运输车辆的车速、载重量、轮胎与地面的接触面积、路面积尘量、相对湿度等因素有关，其影响范围一般在运输线路两侧5080m内。2施工作业扬尘枯燥地表的开挖和钻孔产生的扬尘，粒径100m大颗粒在大气中很快沉降到地面或附着在建筑物外表；粒径100m的颗粒，在风力作用下悬浮在半空中，难于沉降。开挖的泥土在未运走前被晒干和受风力作用，形成风吹扬尘。开挖出来的泥土在装卸过程中造成局部扬尘扬起和洒落。在施

44、工期间，地表裸露，水分蒸发，形成干松颗粒，使地表松散，在风力较大时或回填土方时，均会产生扬尘。6.6 环境保护措施本工程在施工期将不可防止地对工程周边区域一定范围的生态环境、水环境、声环境、空气环境、社会环境等产生一定的负面影响。主要通过采用适宜的环境保护措施进展控制，将影响降到最低。一设计阶段优化道路布设、景观规划、施工场地营地及取土弃土场的设计，依法办理各项审批手续，严格保护水体和生态环境，减少土地占用。二施工阶段1按照相关规定，采取有效措施，保护水体和生态环境。2合理安排工期，标准施工管理，控制生活废水，认真落实各项水土保持综合措施工程措施、生物措施和管理措施，施工完毕后及时绿化恢复。3采取有效手段加强