房地产基础知识培训教材.docx

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1、房地产基础知识培训教材1、土地用途包括哪些种类？ 答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。2、 如何了解土地来源及性质？ 答：对已办理房地产登记的，可以从房地产证中了解；对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合同书中了解。3、 什么是合作建房？ 答：合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。4、什么是土

2、地使用权出让？ 答：土地使用权出让，是指深圳市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。5、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？ 答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例第十四条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； (四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其它用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。6、土地使用权的出让方式有哪些？ 答：土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。7、在哪些情形下

3、，土地使用权终止？ 答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例，有下列情形之一的，土地使用权终止：(一)出让合同规定的年期届满；(二)土地灭失；(三)土地使用者死亡而无合法承继人；(四)人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或决定生效；(五)用地单位迁移或者被依法注销的；(六)市政府根据社会公共利益的需要，提前收回土地使用权的；(七)法律、法规规定的其它情形。8、如何了解地价是否交清？ 答：对已办理房地产登记手续，并领取房地产证的，说明地价已经交清； 对未办理房地产登记手续的，可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分期付款的，可以从土地使用权出让合同书中了解地价的

4、分期付款额度。9、在什么情形下，主管部门可以无偿收回土地使用权？ 答：根据深圳市土地使用与收回条例的规定，有下列情形之一的，主管部门或派出机构可以无偿收回该宗土地及其地上的建筑物、附着物：（一）出让合同规定的年期届满的；（二）土地使用者死亡而无合法承继人的；（三）人民法院或主定或决定生效；(五)用地单位迁移或者被依法注销的；(六)市政府根据社会公共利益的需要，提前收回土地使用权的；(七)法律、法规规定的其它情形。10、什么是违法建筑？ 答：违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。11、哪些属于违法建筑？ 答：根据深圳市人

5、民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定的规定，违法建筑包括：（一）占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；（二）不按批准的设计图纸施工的建筑；（三）擅自改建、加建的建筑；（四）农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；（五）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑；（六）擅自改变工业厂房、住宅和其它建筑物使用功能的建筑；（七）逾期未拆除的临时建筑；（八）违反法律、法规有关规定的其它建筑。12、建设工程竣工后，是否必须取得规划验收许可证？ 答：建

6、设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予核发规划验收许可证，不予办理房地产权登记，不得投入使用。13、什么情况下不予核发规划验收许可证？ 答：根据深圳市城市规划条例的规定，有下列情形之一的，不予进行规划验收：（一）擅自变更建筑设计（包括变更建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构、设备的容量）的；（二）未拆除原建设工程规划许可证标明应拆除的建筑物或构筑物的；（三）未拆除用地范围内的临时设施，未完成其配套工程的；（四）其他不符合建设工程规划许可证要求的。14、对住宅区内的公用设施、设备、场所（地）的使用有哪些规定？ 答：根据

7、深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细节的规定，凡经市政府规划部门批准的为住宅区居民提供配套服务的公用设施、设备和场所（地），未经规划部门批准，一律不得挪作他用。15、某物业加建两层，发展商说“一边报建，一边加建”，这样做可以吗？产权有保证吗？ 答：不可以。建筑物的扩建、改建必须报主管部门批准并对原建筑工程规划许可证进行变更或备注并领取施工许可证后，方可施工。如未履行以上手续，将会被认定为违法建筑。因此，其产权没有保证。16、什么是套内使用面积系数？ 答：当房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用面积的比率（%）。17、什么是建筑覆盖率（建筑密度）

8、？ 答：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。18、什么是建筑容积率？ 答：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。19、什么是绿地率？ 答：在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。20、什么是绿化覆盖率？ 答：在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。21、什么是商品房预售？ 答：商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。22、房地产预售许可证包含哪些内容？ 答：房地产预售许

9、可证包括下列内容：（一）预售许可证编号；（二）发展商名称；（三）项目名称；（四）项目坐落地点；（五）土地使用权出让合同书号、地块编号；（六）房地产证编号、栋数；（七）批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；（八）发证机关、有效期；（九）附注内容等。23、当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？ 答：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。24、商品房预售需要具备哪些条件？ 答：商品房预售需具备以下条件：（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证

10、书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；（七）法律、法规规定的其他条件。25、什么是商品房现售？ 答：商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。26、房地产现售需要具备哪些条件？ 答：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准

11、文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实。27、在房地产广告中，不得包含哪些内容？ 答：房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；不得出现返本销售或变相返本销售的内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容。28、发展商销售商品房有哪些方式？ 答：房地产开发企

12、业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。29、销售代理委托书包含哪些内容？ 答：由委托人出具给代理人的委托书应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。30、发展商应当提供哪些文件以供买方查阅、复印或摘抄？ 答：在新版深圳市房地产卖买合同（预售）中已约定，卖方应向买方提供查阅、复印、摘抄以下文件的便利：（一）卖方与深圳市规划与国土资源局签订的深地合字（ ） 号土地使用权出让合同书及 号补充协议或者房地产证；（二）房地产预售许可证、建设工程规划许可证及施工许可证；（三）主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图及房屋面积测绘报告。31、对已预售的

13、房地产，发展商是否可以抵押该房地产？ 答：房地产开发商不得抵押已预售的房地产。32、购房预定款性质的费用可以退还吗？ 答：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。33、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？ 答：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

14、房地产开发项目完工后，房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民房等有关主管部门进行专项验收，并按专项验收部门提出的意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件，并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收。34、在交付时，与样板房不一致时该如何处理？ 答：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致，不一致的，按合同违约处理。35、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？ 答：在房屋交付时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，向买受人提供

15、住宅质量保证书、住宅使用说明书。36、商品房延期交付的，转让人应当承担什么责任？ 答：因转让人的过错，不能按约定的时间交付房地产的，转让人应当支付违约金。违约金数额在房地产买卖合同中有约定的，从合同约定；未约定的，为延期交付房地产期间的指导租金。造成受让人损失的，转让人除支付违约金外，还应当负赔偿责任。 转让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不交付房地产的，受让人有权解除合同，但转让人与受让人另有约定的除外。37、发展商能否为买方改名？ 答：根据深圳经济特区房地产行业管理条例的规定，禁止房地产企业擅自更改已生效房地产买卖合同中的受让人姓名（名称）。38、公共开放空间可以出售或转让吗？ 答：公

16、共开放空间是指在建设用地范围内，建筑物内部或外部开辟出的全天开放供公众使用的室内建筑空间或室外场地空间，如公共绿地、停车场等。公共开放空间不可出售或转让。39、小业主如何查询所购买的物业是否在销售许可范围内？ 答：可以在网站上了解项目的预售审批情况。但在要求发展商出示房地产预售许可证的同时，还需留意该许可证的内容，因为对某些分期开发的房地产项目，主管部门会依据项目的进度情况分期发放许可证，也有一些许可证只对某一综合楼的某些楼层批准预售。因此在购买前必须认真核对所购买的房地产的栋号、楼层、名称等是否与许可证上所注明的内容相符。40、小业主该如何辨别发展商是否一房多卖？ 答：商品房销售管理办法明确

17、规定，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。 深圳已于2001年3月1日起施行新版深圳市房地产卖买合同（预售）标准文本，并实行网上交易，实现了商品房预售的即时备案，可以有效防止一房多卖情况的发生。41、购房时，什么时候签订预售合同？什么时候签订现售合同？ 答：在购买尚未竣工交付使用但已取得房地产预售许可证的房地产时，签订预售合同；当购买已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产时，签订现售合同。42、房地产预售合同主要包括哪些内容？ 答：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销

18、售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。43、售楼广告、售楼书、样板房等所列示的内容是否应当在合同中约定？ 答：在新版深圳市房地产卖买合同（预售）中已约定，除买卖双方另有约定外，卖方所作的售楼广告、售楼书、样板房视为该合同的组成部分，卖方应承担相应的义务。44、当发生合同纠纷

19、时，如何处理？ 答：在新版深圳市房地产卖买合同（预售）中已约定，当发生合同纠纷时，由买卖双方协商解决，协商不成的，可选择下列方式之一解决：（一）向深圳市仲裁委员会申请仲裁；（二）向中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会申请仲裁；（三）依法向人民法院起诉。45、在什么情况下，可以变更或解除房地产买卖合同？ 答：根据深圳经济特区房地产转让条例的规定，发生下列情形之一的， 可以变更或者解除房地产买卖合同：(一)经当事人双方协商一致，并且不因此损害国家利益和他人合法权益的；(二)因不可抗力致使房地产买卖合同无法履行或者不能全部履行的；(三)因一方违约，使房地产买卖合同履行成为不必要的；(四)出现房地产买卖

20、合同约定的变更或者解除合同条件的。 双方协商变更或者解除合同的，应当订立书面协议。 一方当事人根据上述第(二)、(三)、(四)项的规定要求变更或者解除合同的，应当及时通知对方。 因变更或者解除房地产买卖合同致使一方当事人遭受损失的，有过错的一方当事人应当负赔偿责任。46、受让人不能按时付款时，应当承担什么责任？ 答：现售房地产的受让人不按约定期限给付价款的， 应当比照中国人民银行有关延期付款的规定支付违约金；因受让人过错造成转让人损失的，受让人除支付违约金外，还应当负赔偿责任。受让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不给付价款的，转让人有权解除合同，但受让人与转让人另有约定的除外。 预售房地产

21、的受让人不按期给付价款的，按下列规定承担违约责任:(一)受让人给付的金额达应付价款百分之五十以上的，受让人应当比照中国人民银行有关延期付款的规定向转让人支付延期付款违约金；(二)受让人给付的金额不足应付价款百分之五十的，转让人可要求受让人支付违约金。受让人超过合同约定时间九十日仍不给付应付价款的，转让人有权解除房地产买卖合同。47、在签订正式房地产买卖合同后，购房者退房应当承担什么责任？ 答：按规定，在双方签订正式房地产买卖合同之后，买卖双方必须按合同条款履行合同。如果发展商违约，并符合合同中有关退房的约定，购房者不但不需要承担责任，还可追究发展商的违约责任；如果发展商没有违约，购房者想退房，

22、在没有取得发展商同意的情况下，可能会被要求按合同依法追究违约责任并没收定金。因此，购房者在签订正式房地产买卖合同时，应慎重行事。48、在签订正式房地产买卖合同后，发展商由于某种原因未能将房地产售予购房者，应当承担什么责任？答：根据深圳经济特区房地产转让条例的规定，发展商在签订正式的房地产买卖合同之后，不得再将合同标的房地产售予其他购房者，否则属于发展商违约。由此造成购房者遭受损失的，发展商应当负赔偿责任。49、购买房地产时，如果购买了屋顶花园，为何在办理房地产证时却没有反映出来？ 答：现行的法律法规规定，屋顶空间是一个公共空间，是不能销售的，它不符合房地产登记条例的规定，所以在办理产权登记时没

23、有体现出来。购房者只能从所签订的购房合同中体现其对屋顶的使用权利，但其产权并未得到现行法律、法规的保障。50、现售商品房该签订哪类合同？ 答：现售商品房签订深圳市房地产买卖合同（现售）。51、交付使用后，如对房屋质量存有疑问时，该如何处理？ 答：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。52、办理房地产按揭需缴纳哪些费用？ 答：办理房地产按揭一般需要包括下列费用：（1）卖买合同公证费（自愿），按成交价的3计收，由公证处收取；（2）按揭合

24、同公证费，按贷款额的3计收，由公证处收取；（3）保险费，按成交价的1计收，由保险公司收取；（4）律师费，一般为5001000元，由律师事务所收取；（5）按揭手续费，一般为100元，视贷款银行而定。53、二级市场转让包括哪些税费内容？ 答：（1）销售营业税，按销售价的5%，售方缴纳，税务部门收取；（2）城市建设维护税，按销售价的0.05%，售方缴纳，税务部门收取；（3）印花税，按销售价的0.05%，另每证贴花5元，双方缴纳，国土部门代收；（4）企业所得税，按所得额的15%，售方缴纳，税务部门收取；（5）登记费，个人50元，单位80元，买方缴纳，国土部门收取；（6）契税，按销售价的1%，买方缴纳，

25、国土部门代收。54、有哪些行为视同房地产转让？ 答：下列行为视同房地产转让：(1)以房地产作为出资与他人成立法人企业的；(2)一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产并以产权分成的；(3)收购或者合并企业时，房地产转移为新的权利人所有的；(4)以房地产抵债的；(5)国有企业之间或者其他组织之间的房地产调拔；(6)非父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与行为。55、有哪些行为不属于房地产转让？ 答：下列行为不属于房地产转让：(1)共有人之间对共有房地产的分割；(2)国家机关、由财政拔款的事业单位与其下属的机构之间的房地产行政调拔。56、已办理按揭的楼花能否转让？ 答：正在按揭的房地产

26、经银行、发展商及买卖双方同意后可以转让。 （1）如买方愿为卖方付清银行的剩余欠款，则由银行出具注销楼花按揭证明书，按楼花转让处理；（2）如由买方分期付款，则由银行和发展商出具同意由买方分期付款的说明书，并重新签订按揭合同，产权登记部门注销原楼花按揭，按楼花转让办理后，在合同上加盖新的楼花按揭专用章。57、楼花是否可以转让？ 答：楼花可以背书转让，即在原购房合同后附上转让的有关内容，并经公证处公证，产权登记部门在办理转移备案登记后，在原合同上加盖背书转让专用章，并填写受让方的有关内容。 楼花背书转让按三级市场转让税费标准缴纳税费。58、二手楼买卖需要缴纳哪些费用？ 答：（1）销售营业税，按销售价

27、的5%，售方缴纳，国土部门代收；（2）城市建设维护税，按销售价的0.05%，售方缴纳，国土部门代收；（3）印花税，按销售价的0.05%，另每证贴花5元，双方缴纳，国土部门代收；（4）售方为企业的，缴纳企业所得税，按所得额的15%，售方缴纳，税务部门收取；售方为个人的，缴纳个人所得税，按所得额的20%，售方缴纳，国土部门代收；（5）登记费，个人50元，单位80元，买方缴纳，国土部门收取；（6）契税，按销售价的1%，买方缴纳，国土部门代收。59、商品房销售时，以什么计量单位作为计价方式？ 答：商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积计价。60、商品房的计价方式是否可以自由选择？ 答：从

28、2002年10月1日起，商品房的计价方式只能选择按套（总价）计价或按套内建筑面积计价。 61、商品房建筑面积如何计算？ 答：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。62、何谓“预售面积”和“竣工面积”？它们有何区别？ 答：预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。63、有些房地产的竣工面积与

29、预售面积不一致，其原因主要有哪些？ 答：其产生的原因大致可概括为：（1）建筑物的某部分改变设计；（2）施工过程中，建筑物的某部分未按原设计施工；（3）施工错误或施工误差过大；（4）竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服务范围改变；（5）正常的施工误差和测量误差也可能引起实测的竣工面积与预售面积存在差异。64、业主如对已购房地产的面积有疑问时，该如何处理？ 答：在预售期间，可向发展商索要该套房屋的面积测绘资料和建筑设计图，根据图上尺寸复核套内建筑面积是否与购房合同上的套内建筑面积相符。 在竣工入伙后，可按相关规范自行实测，如仍存疑问，可要求进行重新测量。65、业主如何知道已取得的建筑面积是属于预

30、售面积还是竣工面积？ 答：凡提供使用的建筑面积资料均以份为单位，每份资料的封面上均在显著位置标明“预售面积”且加盖的公章为“深圳市地籍测绘大队业务专用章”的，为预售面积；标明“竣工面积”且加盖的公章为“深圳市规划与国土资源局竣工专用章”的，为竣工面积。66、按建筑面积计价的商品房，发生面积差异时如何处理？ 答：按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生差异以及建筑面积与套内建筑面积均发生差异时的处理方式。 在新版深圳市房地产买卖合同（预售）中已约定，交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在1%以内（含1%）的，为允许的

31、合理差异，买卖双方相互不退、不补；交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在1%以上、5%以内（含5%）的，按购房时的单位价格，实行多退少补；交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在5%以上的，买方有权解除合同，买方要求解除合同的，卖方应在10日内退还买方交付的购房款及利息，并承担购房总价款5%的违约金；交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在5%以上（不含5%）的，经买卖双方协商不解除合同的，按购房时的单位价格，实行多退少补。67、成套房屋的套内建筑面积由哪些部分组成？ 答：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。68、什么是

32、套内房屋使用面积？ 答：套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；（3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。69、什么是套内墙体面积？ 答：套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入

33、套内墙体面积。 目前深圳市的执行规定如下：（1）建筑物外墙（含山墙）的墙体面积全部计入与其相邻的套内建筑面积或外墙内侧的公用建筑面积中；（2）分户建筑面积之间的共墙、公用面积与公用面积（电梯井除外）之间的隔墙，以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用面积的边长；（3）电梯井（不含其周围的其他公用面积）与套内建筑面积或电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙，以墙轴线为界分别计取边长；（4）套内建筑面积与电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙，其墙体面积全部计入套内建筑面积。 本处所指的“其他公用面积” 包含了电梯井周边的过道、走廊，也包含了建筑物外墙外侧的阳台、走廊、檐廊、雨蓬、车棚、货棚、站台

34、、骑楼等。70、什么是套内阳台建筑面积？ 答：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。71、房屋的共有建筑面积包括哪些内容？ 答：共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。 独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有

35、建筑面积。72、按套内建筑面积售房，房价是如何计算的？ 答：（1）房地产开发企业预售的商品房，按套(单元)或整层出售的，以套(单元)或整层内建筑面积(以下简称“套内建筑面积”)计算房价；整幢出售的，以该幢房屋建筑面积计算房价。预售时，开发企业应向购房者提供经规划部门批准的房屋建筑平面图。（2）房地产开发企业销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易，实行总价交易，房价可不与房屋建筑面积挂钩，但新业主对公用建筑面积享有原业主的权属。实行总价销售的房屋，房地产开发企业或原业主应向购房者提供房地产测绘机构的房屋建筑平面图。73、按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的权属属于谁？

36、答：应在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积，其权属属于各产权业主共同所有，任何单位和个人不得独自占用。74、按套内建筑面积计价的商品房，发生面积差异时，如何处理？ 答：房地产开发企业预售商品房时，应与购房者在购销合同中按如下原则约定交楼时实测面积与原计价面积出现差异（含误差）的处理方法：（一）差异值为06以内（含本数）的，购销双方不作任何补偿；（二）差异值为06以上（不含本数）至3以内（含本数）的，购销双方按购销合同约定的房屋单价多退少补；（三）差异值超过3以上（不含本数）的，购房者可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，房地产开发企业应在30日内

37、退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。75、实行套内建筑面积售房，物业管理费的收取是否会改变？ 答：由于物业管理费标准是按“建筑面积”制定的，物业管理部门按“建筑面积”收取物业管理费, 实行“套内建筑面积”售房，售房合同及房地产证上注有“建筑面积”，因此，物业管理费收取没有改变。76、什么是房屋的基底面积？ 答：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。77、什么是房屋的建筑面积？ 答：房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。78、什么是房屋的公用建筑面积？ 答：房屋的公用建筑面积是指建筑物主体内、

38、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机等。79、从事房产测绘的机构有哪些？ 答：深圳市目前从事房产测绘的机构是深圳市地籍测绘大队及中队。80、购房的建筑面积包括哪些部分？ 答：房屋的建筑面积包括套内(单元)建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。81、什么叫房地产登记？ 答：房地产登记，是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上，并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。82、房

39、地产登记主要记载哪些内容？ 答：房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记，包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、登记、坐标、形状等进行专门的记载。83、有哪些情形的房地产不予或暂缓登记？ 答：有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定：(一)产权纠纷尚未解决的；(二)涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的；(三)受理申请后发现申请文件需要修正或补正的；(四)发生深圳经济特区房地产登记条例第二十条第一款(二)、(三)、(四)、(五)项情形而需暂缓登记的(即房地产权利受到司法机关或市政府没

40、收、查封等限制的)；(五)法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其它事由。84、房地产登记中，土地的使用年期是怎样确定的？答：1988年1月3日之前政府无偿划拔用地仍按原规定执行，即：(1)住宅 50年；(2)教育、科技、医疗卫生、市政、公共建筑、交通、特殊用地 50年；(3)工业、仓储 30年；(4)商业、金融业用地 20年；(5)种植、畜牧、养殖业用地 20年。 1988年1月3日之后、凡通过有偿方式与国土局签订了土地使用权出让合同书的土地，其土地使用最高年期按国家规定执行。即：（1）居住用地 70年；（2）工业用地 50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年；（4）商业、旅游

41、、娱乐用地 40年；（5）综合或者其他用地 50年。85、什么叫“确权”？ 答：确权就是房地产登记机关对房地产权利的确认。即是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产权利归属的过程。86、房地产证主要记载哪些内容？ 答：现在所发的房地产证，主要记载业主所购房地产的房产与土地的有关内容。如权利人名称、身份证号；土地的权属来源、宗地号、土地等级、用途、使用年限；房地产的名称、栋号、房号、建筑面积、建购价款等。87、什么叫房地产初始登记？ 答：房地产初始登记是指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用

42、权及其建筑物、附着物的所有权进行的第一次登记。88、什么叫房地产抵押？ 答：房地产抵押是指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押权人)提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式，一般特指用所购房屋作为担保贷款购房的行为。89、申请楼花按揭登记需提交什么资料？ 答：发展商提供该按揭项目的楼花备案资料，经登记机关审查后可办理楼花按揭登记。需提交下列资料：(1)楼花抵押登记申请书；(2)盖有“预售合同备案专用章”的房地产买卖合同书；(3)身份证明；(4)借款合同和按揭抵押合同(经公证)。90、已办理楼花按揭登记的房地产能不能办理房地产证？ 答：可以。已办

43、理楼花抵押登记的房地产，原抵押(按揭)合同中如规定有楼花转现楼登记的条款，在完成初始登记后，并在已办理楼花转现楼抵押登记的前提下，可由银行代业主统一申办房地产证，并由银行领取。91、地下室、停车场及车位可否销售、抵押？ 答：地下室、地下停车场属于不能分摊的公共面积，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，由房屋物业管理部门统一管理，不允许销售、抵押。 在建筑报建和预售审批时已批准可以单独销售的地下室、停车场及车位可以销售、抵押。92、房屋租赁登记需提交哪些材料？ 答：租赁登记，由当事人向区主管机关申请，并提交下列材料：（一）房地产权利证书或证明其产权的其他有效证件；（二）房屋租

44、赁合同；（三）出租人身份或法律资格证明；（四）承租人身份或法律资格证明。93、房屋出租税费和租赁管理费的基数是如何确定的？ 答：税务部门和区主管机关征收有关税金或收取房屋租赁管理费时，以指导租金作为计算基数；租赁合同约定的租金高于指导租金时，以合同约定的租金为计算基数。94、房屋出租需缴纳哪些税费？ 答：属私人出租房屋的，需缴纳以下税费：（1）房产税，按租金的4%；（2）营业税，按租金的3%；（3）个人所得税，租金不超过4000元的，按（租金已纳税金800元）的10%；租金超过4000元（含4000元）的，按（租金已纳税金（120%）的10%；（4）教育附加费，按营业税的3%；（5）城市建设维

45、护税，按营业税的1%；（6）印花税，按租金的0.1%；（7）房屋租赁管理费，按租金的2%。 属企业出租房屋的，需缴纳以下税费：（1）房产税，按租金的12%，按年度缴纳；（2）营业税，按租金的5%；（3）教育附加费，按营业税的3%；（4）城市建设维护税，按营业税的1%；（5）印花税，按租金的0.1%；（6）房屋租赁管理费，按租金的2%；（7）属行政划拨、减免地价款的房屋出租人，按租金的6%补地价款。 属行政、事业、团体出租房屋的，需缴纳以下税费：（1）房产税，按（房产原值70%）的1.2%，按年度缴纳；（2）营业税，按租金的5%；（3）企业所得税，按（租金已纳税金费用）的15%；（4）教育附加费，按营业税的3%；（5）城市建设维护税，按营业税的1%；（6）印花税，按租金的0.1%；（7）房屋租赁管理费，按租金的2%。95、房屋租赁合同包括哪些主要条款？ 答：租赁合同应具备以下主要条款：（一）当事人的姓名或名称及地址；（二）房屋的位置、面积、装饰及设施；（三）房屋用途；（四）租赁期限；（五）租金数额及交付方式；（六）房屋维修责任；（七）装修的约定；（八）转租的约定；（九）解除合同的条件；（十）违约责任；（十一）当事人约定的其他条款。96、对房屋的租赁年期有什么规定？ 答：住宅不超过八年，其他用房不超过十五年。因特殊情况需超过上述期限的，须经市主管机关批准。