资产评估学教案版.docx

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1、资产评估学教案 课程编号：一、课程说明1. 课程代码2. 课程类别选修3. 适应专业及课程性质财务管理专业 专业课 4. 课程目的 （1）通过学习本课程，学生将重点驾驭本钱法、市场法、收益法等根本评估方法的思路和应用程序，能敏捷运用根本的评估方法对房地产、机器设备、无形资产、企业价值等进展评估。 （2）通过本课程的教学和学习，使学生对资产评估的根本理论，评估业务理论有较全面的相识和理解；（3）通过本课程的教学和学习，使学生能从事资产评估业务，运用资产评估活动分析、评价经济运行中的相关经济行为。5. 学时与学分学时为36，学分为2. 6. 建议先修课程中级财务会计、财务管理 二、课程教案第一章

2、总论 支配学时：2学时教学目的与要求：（1）驾驭资产评估的涵义及特点，资产评估的假设和原则；（2）熟识资产评估的价值类型；理解资产评估的主体与客体，资产评估的分类。（3）理解资产评估的根本程序。教学重点及难点：（1）资产评估的假设和原则（2）资产评估的根本程序教学根本内容： 第一节 资产评估的根本概念一、资产的根本概念（一）会计学中的资产概念会计学中的资产定义是：资产是指从企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者限制的、预期会给企业带来经济利益的资源。这个定义具有以下几个特点：1.资产是由过去的交易或者事项形成的。2.资产是由企业拥有或者限制的资源。3.资产预期会给企业带来经济利益。（二）

3、评估学中的资产概念1.与资产相关的名词概念（1）财产。财产的一般意义是指金钱、财物及民事权利义务的总和。财产既是一个经济概念，又是一个法律概念。（2）财宝。财宝的一般意义是指具有价值的东西，与财产相比，财宝的涵义更抽象一些，即可指有形的实物，也可指无形的权利；即可指物质的领域，也可指精神的领域。（3）资源。资源有多种说明，一般来讲，可以从广义和狭义两个方面去理解。广义的资源包括自然资源、经济资源和人文社会资源等；狭义的资源，则仅指自然资源。一般来说，资源都会给人类带来预期经济利益，从这点来看，资源与资产的涵义一样。但假如有的资源的运用价值尚未被发觉，或发觉后尚不能被当时的科学技术所开发利用，那

4、么，这些资源便不能被称为资产，因为它们还不能被确定可以在较短的将来时期内给人类带来经济利益。2.评估学中的资产概念（1）评估学中广义的资产定义资产是具有肯定稀释性、目前可以被开发利用的资源以及相关的权利。该定义具有以下几个特点：第一，具有肯定的稀缺性。第二，目前可以被开发利用。第三，相关的权利。（2）评估学中狭义的资产定义是：资产是实体或个人所拥有或限制的、能以货币计量的、可以带来预期经济利益的资源。该定义具有以下几个特点：第一，采纳了“实体”的概念。第二， 采纳了“个人”的概念第三，能以货币计量。从以上可见，评估学中资产概念的含义比会计学中资产概念的含义要广得多，会计学中的资产概念目前仅限于

5、经济实体中企业组织所拥有的资源。二、资产评估的根本概念（一）资产评估的定义 根本准则所称资产评估，是指注册资产评估师根据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进展分析、估算并发表专业意见的行为和过程。该定义包括以下几个方面的内容：第一，评估主体。第二，相关法律、法规和资产评估准则。第三，对评估对象价值进展分析和估算。第四， 发表专业意见。（二）资产评估的根本要素主要包括：评估主体、评估对象、评估目的、评估价值类型、评估原则、评估根据、评估程序和评估方法等。（三）资产评估的特点1市场性市场性是指资产评估工作是以市场竞争活动为假设前提进展的。可从两个方面加以理解：（1

6、）资产评估时市场经济的产物。（2）资产评估以市场信息为根据。2公正性公正性是资产评估工作赖以存在的最重要的前提条件之一。3专业性4询问性第二节 资产评估主体和对象一、资产评估主体资产评估主体是指从事资产评估工作的机构和注册资产评估师。（一）资产评估机构资产评估机构是指具备肯定条件、经过申报和主管部门批准、依法获得资产评估资格证书的中介机构。（二）注册资产评估师注册资产评估师是指经过国家统一考试或认定，获得执业资格并依法注册的资产评估专业人员。二、资产评估对象（一）资产评估对象的根本概念资产评估对象又称为资产评估客体，它是指被评估的资产。（二）资产评估对象的种类1.按资产存在的形态划分有形资产和

7、无形资产。2.按与消费经营过程的关系划分为经营性资产和非经营性资产。3.按资产是否具有综合获利实力划分可分为单项资产和整体资产。 4.按资产能否独立存在可以划分为可确指资产和不行确指资产。第三节 资产评估目的一、资产评估目的的概念资产评估目的是指评估托付人要求对评估对象的价值进展评估后所要从事的行为。评估目的要解决的是为什么要进展资产评估，这时资产评估工作进入本质性阶段后首先要考虑的重要因素。二、资产评估目的的类型（一）资产评估的一般目的资产评估的一般目的是获得资产在评估基准日的公允价值。这个价值既符合评估当事人的利益，也不会损害其别人的利益。（二）资产评估的具体目的1.资产交易1）资产转让2

8、）资产置换2.股权变动1）公司合并2）股权变更3）股份经营4）其他股权投资5）债务重组3.企业清算4.融资效劳1）抵押2）租赁3）典当5.纳税效劳6.询问效劳1）业绩评价2）以财务报告为目的的评估3）诉讼4）获得资产的现实价值三、确定资产评估目的的作用 在对被评估资产进展评估时，首先要明确被评估资产的目的。目的不同，用处也就不同，资产在运用时所须要具备的条件也就不一样，其产生的预期收益也将会不同，上述这些不同，就会影响到评估方法的运用。评估方法不同，评估结果也就不同了。因此，从这个角度讲，不同的资产评估目的，会导致不同的资产评估结果。不同的资产评估结果，会对评估事项当事人的经济利益产生影响。这

9、就是确定资产评估目的的重要性。第四节 资产评估假设和原则一、资产评估假设（一）资产评估假设的类型1.公开市场假设公开市场是指一个自由竞争的市场，在这个市场中，交易双方进展交易的目的都是最大限度地追求经济利益，并驾驭必要的市场信息，有较充分的时间考虑，对交易对象具有必要的专业学问，交易双方的交易行为都是自愿的，交易条件公开并不受限制。2.接着运用假设 单项资产的接着运用一般可分为在用续用，转用续用和移用续用。3清算假设 清算假设是资产评估中的一种特殊假设。由于被评估资产须要强迫出售或快速变现，因此，在评估时不能再采纳接着运用假设。又由于在这种状态下交易双方的地位不同等，因此又不能再采纳公开市场假

10、设。由此可见，清算假设是一种特殊状况下的特殊假设。（二）资产评估假设的作用1.资产评估假设将被评估资产置于一个特定的环境。2.资产评估假设是实现资产评估特定目的的必要条件。3.资产评估假设是确定评估方法的前提条件。二、资产评估原则（一）资产评估工作原则 资产评估工作原则是指资产评估工作的行为标准。主要包括： 1客观性原则。包括三层涵义：评估对象客观存在；评估中采纳数据和指标等式客观的，即有肯定的根据和来源；评估结论经得起检验。 2公正性原则。 3科学性原则。 4可行性原则。资产评估的可行性是指在不违反执业标准的前提下，结合考虑资产评估的技术和经济等方面因素，采纳适当的、可行的评估方法进展评估。

11、（二）资产评估的技术原则1预料原则。预料是指对资产的将来收益进展预料。2替代原则。替代是指在资产评估中选择替代物的行为。3奉献原则。资产评估中的奉献是指某一资产在整体资产中的重要性。4评估基准日原则。评估基准日是指为评估资产的价值而确定的一个时点。 第五节 资产评估价值类型一、资产评估中的价值的根本含义（一）资产评估中的价值不是凝聚在商品中的一般无差异的人类劳动。（二）资产评估中的价值不完全是市场价格。（三）资产评估中的价值反映的是一种公允价值。二、资产评估价值类型的根本概念及类别（一）资产评估价值类型的根本概念资产评估价值类型是指资产评估结果的价值属性，也就是被评估资产价值的性质。（二）资产

12、评估价值类型的类别1市场价值 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的状况下，评估对象在评估基准日进展正常公允交易的价值估计数额。 2市场价值以外的价值类型（1）投资价值。投资价值是指评估对象对于具有明确投资目的的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。（2）在用价值。在用价值是指将评估对象作为企业组成局部或者要素资产，按其正在运用方式和程度及其对所属企业的奉献的价值估计数额。（3）清算价值。清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。（4）剩余价值。剩余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价

13、值估计数额。（三）价值类型运用中的一些特殊考虑1.以抵（质）押为目的的评估业务2.以税收为目的的评估业务3.以保险为目的的评估业务 4.以财务报告为目的的评估业务三、明确资产评估价值类型的意义（一）价值类型说明了被评估资产价值的性质（二）明确价值类型有利于评估结果的正确利用第六节 资产评估根据和程序一、资产评估的根据（一）行为根据 行为根据是指评估托付人和评估人员据以从事资产评估活动的根据。（二）法规根据（三）产权根据（四）取价根据 取价根据是指评估人员确定被评估资产价值的根据，这类根据包括两局部：一局部是由评估托付人供给的相关资料；另一局部是由评估人员搜集的市场价格资料、统计资料、技术标准资

14、料以及其他参数资料等。二、资产评估的程序（一）明确评估业务根本领项这一程序包括：明确评估业务的托付方和资产占有方及其互相关系、明确评估目的、确定评估范围和对象、明确评估基准日、理解评估托付方有关资产评估的决议、评估人员对评估事项进展风险评价等。（二）签订业务约定书资产评估中所指的业务约定书，是指评估机构与托付方签订的，明确评估业务根本领项，约定评估机构和托付方权利、义务、违约责任和争议解决等内容的书面合同。（三）编制评估支配 评估支配的具体内容通常包括评估的具体步骤、时间进度、人员支配和技术方案等内容。（四）现场调查现场调查是指对被评估资产进展现场查勘，注册资产评估师应当通过询问、函证、核对、

15、勘查、检查等方式进展调查。（五）搜集评估资料（六）评定估算注册资产评估师根据所采纳的评估方法，选取相应的公式和参数进展分析、计算和推断，形成初步评估结论；然后对初步评估结论进展综合分析，形成最终评估结论。（七）编制和提交评估报告（八）工作底稿归档第七节 资产评估行业及其开展资产评估起始于19世纪中后期；20世纪80年头以来，世界各国的资产评估活动开场趋于标准化和国际化。 在我国资产评估的开展如下：（1）20世纪80年头末期，出现了资产评估活动，这时资产评估对象主要是国有资产；（2）1989年，颁发关于国有资产产权变动时必需进展资产评估的若干暂行规定，标记着我国资产评估被正式确认为合法的社会中介

16、效劳活动；（3）1990年，国家国有资产管理局批准组建了资产评估中心，负责全国的国有资产评估工作；（4）1991年11月，公布了国有资产评估管理方法，该法规是我国国有资产评估制度根本形成的重要标记；（5）1993年12月，中国资产评估协会正式成立；（6）1995年3月，中国资产评估协会参加了国际评估准则委员会；（7）1999年10月，中国成为国际评估准则委员会常务理事国；（8）2001年，颁发了资产评估准则无形资产；（9）2004年2月25日，财政部发布了资产评估准则根本准则和资产评估执业道德准则根本准则；（10）2007年11月28日，发布了资产评估准则评估报告，资产评估准则评估程序，资产评

17、估准则业务约定书等。第八节 中国资产评估行业的法律标准体系一、资产评估的特地法律与相关法律（一）资产评估的特地法律目前我国尚未制定和公布资产评估行业的特地法律。（二）资产评估的相关法律公司法、证劵法、合伙企业法、拍卖法和刑法等。二、资产评估的行政法规国务院于1991年11月16日发布了国有资产评估管理方法，这是我国第一部关于资产评估的行政法规，它标记着中国的资产评估工作正式被纳为法制化的轨道，也标记着中国资产评估制度的初步形成。三、资产评估的部门规章 资产评估的部门规章包括综合管理、资格考试、注册管理、机构管理、后续教化、执业标准、评估收费等方面的内容。主要的部门规章有：（1）1992年7月1

18、8日下达的关于印发的国有资产评估管理方法施行细则的通知；（2）1995年5月10日颁发的国有资产评估管理方法施行细则；（3）1996年5月7日下达的关于转发资产评估操作标准意见（试行）的通知；（4）1999年3月2日颁发的关于印发的通知；（5）2001年12月31日颁发的国有资产评估管理若干问题的规定以及相应制定发布的国有资产评估工程核准管理方法、国有资产评估工程备案管理方法。第九节 中国资产评估准则体系一、中国资产评估准则体系的根本框架中国资产评估准则制定的启开工作始于20世纪90年头中期。中国资产评估准则体系包括职业道德准则和业务准则两局部。职业道德准则分为根本准则和具体准则两个局部。业务

19、准则分为根本准则、具体准则、评估指南、指导意见四个层次。二、资产评估准则体系的具体内容从2000年以来，财政部和中国资产评估协会已先后制定并发布了15项评估准则：（一）由财政部发布的准则（1）资产评估准则根本准则（2004）（2）资产评估职业道德准则根本准则（2004）（3）资产评估准则无形资产（2001）（二）由中国资产评估协会发布的准则 1属具体准则层次的程序性准则（1）资产评估准则评估报告（2007）（2）资产评估准则评估程序（2007）（3）资产评估准则业务约定书（2007）（4）资产评估准则工作底稿（2007）2属具体准则层次的实体性准则（1）资产评估准则机器设备（2007）（2）资

20、产评估准则不动产（2007）3评估指南财务报告为目的的评估指南（试行）（2007）4指导意见（1）注册资产评估时关注评估对象法律权属指导意见（2003）（2）珠宝首饰评估指导意见（2003）（3）企业价值评估指导意见（试行）（2004）（4）金融不良资产评估指导意见（试行）（2005）（5）资产评估价值类型指导意见（2007）第十节 注册资产评估师职业道德标准一、注册资产评估师职业道德的根本概念注册资产评估师职业道德是指注册资产评估师从事资产评估工作应当遵守的职业品德、执业纪律、专业胜任实力等的职业行为标准。二、注册资产评估师职业道德的根本内容（一）根本职业道德标准注册资产评估师根本职业道德标

21、准是指注册资产评估师应当遵循的贯穿于整个资产评估业务全过程的根本行为标准。具体包括以下内容：注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守相关法律、法规和资产评估准则。注册资产评估师应当诚恳正直、勤勉尽责、遵守独立、客观、公正的原则。注册资产评估师应当经过特地教化和培训，具备相应的专业学问和阅历，可以胜任所执行的评估业务。（二）具体职业道德标准1.注册资产评估师在承接业务过程中的具体职业道德标准（1）注册资产评估师应当在评估机构执业，不得以个人名义执业，也不得同时在两家或两家以上评估机构执业。（2）注册资产评估师不得采纳欺诈、利诱、强迫等不正值手段招揽业务。（3）注册资产评估师不得以恶意降低效劳费等

22、不正值的手段与其他注册资产评估师争揽业务。（4）注册资产评估师应当照实申明其具有的专业胜任实力和执业阅历，不得对其专业胜任实力和执业阅历进展夸大、虚假和误导性宣扬。（5）注册资产评估师与托付方或相关当事方之间存在可能影响注册资产评估师公正执业的利害关系时，应当予以回避。2.注册资产评估师在评定价值过程中的具体职业道德标准（1）注册资产评估师执行资产评估业务，应当独立进展分析、估算并形成专业意见，不受托付方或相关当事方的影响，不得以预先设定的价值作为评估结论。（2）注册资产评估师执行资产评估业务，应当合理运用评估假设，并在评估报告中披露评估假设及其对评估结论的影响。3执行资产评估业务在出具报告方

23、面的具体职业道德（1）执行资产评估师不得出具含有虚假、不实、有偏见或具有误导性的分析或结论的评估报告。（2）执行资产评估师应当在评估报告中供给必要信息，使评估报告运用者可以合理理解评估结论。 （3）执行资产评估师不得签署本人未参加工程的评估报告，也不得允许别人以本人名义签署评估报告。4执行资产评估业务在公共关系方面的具体职业道德（1）注册资产评估师执行资产评估业务，不得对托付方和相关当事方进展误导和欺诈。（2）注册资产评估师应当履行业务约定书中规定的义务，竭诚为托付方效劳。（3）注册资产评估师应当遵守保密原则，除法律、法规另有规定外，未经托付方书面答应，不得对外供给执业过程中获知的商业隐私和业

24、务资料。（4）注册资产评估师不得向托付方或相关当事方索取约定效劳费之外的不正值利益。（5）注册资产评估师应当与托付方进展必要沟通，提示评估报告运用者合理理解并恰当运用评估报告，并声明不担当相关当事人决策的责任。（6）注册资产评估师在执行资产评估业务过程中，应当与其他注册资产评估师保持良好的工作关系。（7）注册资产评估师不得贬损或诋毁其他注册资产评估师。思索题：（1）什么是资产评估？它有哪些特点？（2）资产评估应遵循哪些工作原则和技术经济原则？（3）资产评估的假设有哪些？第二章 资产评估的根本方法 支配学时：6学时教学目的与要求：（1）驾驭收益法的根本公式与相关参数确实定，收益法评估资产的程序；

25、（2）理解市场法的根本含义与根本公式，市场法的评估程序；（3）熟识清算价格的评估方法，重置本钱法的含义与根本公式；（4）理解各种资产评估方法的前提条件和适用范围。教学重点及难点：（1） 本钱法的根本原理、计算公式（2） 市场法的根本原理、计算公式教学根本内容： 第一节 市场法一、市场的根本含义市场的一般含义是指商品买卖的场所。在这个场所中，商品和效劳进展交易。市场按地域性划分，可以分为地方市场、国内市场和国际市场。二、市场法的根本含义市场法是指在市场上选择若干与被评估资产一样或类似的资产作为参照物，将被评估资产与参照物进展比拟，根据其差异对参照物的市场交易价格进展调整，据以估算被评估资产价值的

26、一种资产评估方法。三、市场法应用的前提（一） 市场上存在参照物：参照物是指与被评估资产一样或类似的资产。（二）参照物的交易是在公开市场条件下进展的公开市场意味着交易双方是在同等条件下进展交易的，交易价格具有合理性，可以作为被估算资产价值的根据。交易价格是指在公开市场上参照物的成交价或标价。成交价是市场上与评估基准日最为接近的时间的参照物的已经实现的价格。这个价格是最合理的参照物价格。标价是指在公开市场上标出的参照物的售价，或者可以说是商品的出售方或劳务的供给方单方面所划定的交易价格，这个价格并未得到商品或劳务的受让方的认同。（三）价格影响因素明确，并且可以量化 这里的价格是指参照物的价格。价格

27、影响因素包括功能差异、时间差异和地域差异等。 功能差异是指参照物与被评估资产在性能、用处、外观等方面存在的差异。时间差异是指参照物的成交时间与被评估基准日之间的时间间隔差异。地域差异是指参照物的成交价与被评估资产所处地域之间的差异。就动产而言，假如参照物的成交地域在异地，则会与被评估资产存在运输费、途中保险费及其他费用等之间的差异；就不动产而言，不同地域或地段的资产的价格是大不一样的，因此，就更须要对参照物价格进展地域性差异的调整。四、市场法应用的根本程序（一）选择参照物；选择参照物要留意以下几点：1、具有可比性：可比性是指被选择的参照物与被评估资产在功能、市场条件、成交地域与时间等方面可以互

28、相比照。2、数量方面的要求：参照物应选择三个以上，这是因为参照物的交易价格受多种因素的影响，为了避开评估人员收到偶尔因素的影响，在选择参照物时，应尽可能选择多个参照物，并对多个交易价格进展分析，从中确定一个较为志向的参照物及其所代表的价格。（二）差异调整一般来讲，要在市场上找到与被评估资产在成交时间、成交地域、功能、运用条件等方面都完全一样的参照物，是特别困难的。因此，客观上参照物与被评估资产存在差异。运用市场法时，须要对这些差异进展分析，加以量化，确定出一个差异调整系数。（三）确定评估价值根据选定的参照物的价格和已经计算出的差异调整系数，确定被评估资产的价值。五、市场法应用的具体形式（一）干

29、脆比拟法 干脆比拟法是指在参照物与被评估资产在功能、外观、用处、运用条件以及成交时间与评估基准日的时间（以下简称时间条件）等方面一样的状况下所采纳的一种评估方法。这种方法通常适用于动产（如机器设备、存货等），一般不适用于不动产（如房地产、构筑物等）。因为不动产具有不行挪动性，因此，不会存在两个条件完全一样的不动产。干脆比拟法可运用于两种状况：1、被评估的旧资产与市场上的旧资产（参照物）完全一样； 例如，被评估资产为一辆A型汽车，成新率为70%。现选择一A型汽车参照物，成新率也为70%，则参照物的成交价格可以干脆作为被评估的A型汽车的评估值（交易税、费等视评估目的另行考虑）。 在这种状况下的评估

30、计算公司为：被评估资产评估价值=参照物交易价格2、被评估的旧资产与市场上全新资产（参照物）完全一样被评估资产评估价值=参照物交易价格被评估资产成新率（二）类比调整法类比调整法是指在参照物与被评估资产在功能、外观、用处、运用条件、时间条件等方面类似的状况所采纳的一种评估方法。这种评估方法是用于全部资产（包括动产和不动产）的评估。类比调整法可以运用于两种状况：1、被评估的旧资产与市场上的旧资产（参照物）类似：此处所谓类似，是指被评估资产与参照物不仅在功能、外观、用处、运用条件等方面进展类似，而且成新度也类似。在这种状况下，进展以下几个步骤：1）获得参照物价格。2）将被评估资产与参照物在功能、外观、

31、用处、运用条件等方面进展比照，获得综合调整系数。3）根据被评估资产与参照物各自的成新度，计算出成新度调整系数。4）根据参照物的价格、综合调整系数以及成新度调整系数，估算被评估资产的价值。这种状况下的评估计算公式为：被评估资产价值=参照物交易价格（1综合调整系数）（1成新度调整系数）2、被评估资产与市场上的全新资产（参照物）类似这种状况下与上一种状况的区分仅在于参照物为全新资产。这种状况下的评估计算公式为：被评估资产评估价值=参照物交易价格（1综合调整系数）被评估资产成新率【例1】被评估资产为一辆A型汽车，成新率为70%。现选择一B型汽车参照物，交易价格为30万元。经分析，B型汽车在功能、外观、

32、运用条件等方面由于A型汽车。经测算，综合调整系数取为10%，则：A型汽车评估值型汽车交易价格（1综合调整系数）成新率=30万元（1-10%）7018.9（注：交易税、费等因素视评估目的另行考虑）六、对市场法适用范围的评价 市场法的优点是直观、简洁、合理，采纳市场法评估的数据干脆从市场获得，以市场交易价格作为估算对象价值的根底，是评估价值具有客观性和公允性，评估结果易于被评估当事各方理解和承受。因此，在评估理论中，但凡能运用市场法评估的，都尽量运用市场法。但市场法的运用范围也受到肯定限制。市场法不适用于以下几种状况：（1）找不到或难以找到可比参照物的资产。如某些构筑物、自制设备、某些特地定制的设

33、备和绝大局部无形资产等，这些资产在市场上找不到或很难找到可比参照物。（2）没有市价的资产。如在某些产品、构筑物、自制设备、管网等，对这些资产，就不能采纳市场法评估，而要采纳其他评估方法加以评估。第二节 本钱法一、本钱概述（一）本钱的根本含义本钱这个概念，在不同的学科或不同学科的不同分支中，有着不同的理解。 （1）在经济学中，本钱是指商品价值中已经消耗的须要在产品销售收入中获得补偿的那局部价值，即已经消耗的消费资料的转移价值和活劳动价值。经济学中强调的本钱是指产品的本钱。（2）在会计学中，本钱则是指企业为了获得某项资产所遭致的价值牺牲。会计学中的本钱可能是以牺牲另一项资产而产生（如以现金购置机器

34、设备），也可能因产生某项负债而导致将来的价值牺牲而产生（如以赊购方式购入机器设备）。无论哪种状况，会计学的本钱概念都是一个资产的价值的概念。（3）在本钱会计中，本钱是指对企业消费经营过程中各种经济资源价值牺牲进展对象化计算的数额。本钱会计中强调的本钱是铲平的本钱，尤其是产品的单位本钱。资产评估中的本钱概念与会计学中的本钱概念相像，强调的是资产的价值，而不是强调产品的本钱。（二）本钱的类型本钱可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估有关的本钱主要有两种：历史本钱和重置本钱。1.历史本钱历史本钱是指过去发生的本钱，它又分成两种类型： （1）原始本钱。原始本钱是指资产获得时实际所发生的本钱，这局

35、部资料可以从会计核算资料中获得。（2）国家统一清产核资时的评估本钱。由于物价变动等缘由，为了真实地反映企业资产的价值，国家会根据状况，统一组织全国性的清产核资工作，规定企业对某些资产（主要是固定资产和土地运用权等）的账面价值按肯定的比例进展调整。这对资产的一种特殊的价值评估，故本书称为评估本钱。评估本钱的特点是在原始本钱的根底上经过调整的本钱。2.重置本钱重置本钱是指重新购置或建立同样功能的资产所要花费的全部支出。与历史本钱不同的是，重置本钱不是已经发生的本钱，而是将来可能发生的本钱。因此，重置本钱与会计核算没有多大关系，但在资产评估中这个概念却特别重要。二、本钱法的根本涵义本钱法是指通过估算

36、被评估资产的重置本钱，并扣减其各项贬值，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。该评估思路可以通过以下两个计算式加以概括：第一个计算式：资产评估价值=重置本钱实体性贬值功能性贬值经济性贬值该计算式有以下几个特点：1.计算式的表达方式与本钱法定义的表达方式根本一样。2.公式中的各个因素都以金额反映，即只有肯定数，没有相对数。3.计算式是本钱法评估思路的根本表达。第二个计算式：资产评估价值=重置本钱成新率该计算式有以下几个特点：1.被评估资产的各种贬值因素是通过成新率来反映的。第二个计算式可以改写成：资产评估价值=重置本钱（1-各种贬值率之和）2.以成新率这样的相对数来估测资产的价值，在评估理论

37、中比拟便利，具有可操作性，也易为理解。三、本钱法的应用前提（一）被评估资产可以接着运用（二）某些状况下须要借助于历史本钱资料四、本钱法应用的根本程序1.搜集与被评估资产有关的重置本钱资料和历史本钱资料；2.确定被评估资产的重置本钱；3.估算被评估资产的各种贬值；4.确定被评估资产的成新率；5.确定被评估资产的价值。五、本钱法中各项指标的估算（一）重置本钱的估算重置本钱的一般涵义是指在现行市场条件下重新购置和建立与被评估资产一样的资产所需的全部货币总额。1.重置本钱的类型（1）复原重置本钱。复原重置本钱是指运用与被评估资产一样的材料、技术标准等在现行市场条件下重新购建该项全新资产所需发生的支出。

38、（2）更新重置本钱。更新重置本钱是指在采纳新型材料、现行技术标准和现行市场价格的条件下，重新购建具有与被评估资产一样功能的资产所需发生的支出。2.重置本钱的估算方法（1）重置核算法重置核算法又称为细微环节分析法，它是利用本钱核算的原理，根据重新构建资产所应发生的本钱工程逐项计算并加以汇总，从而估算出资产的重置本钱的一种评估方法。重置核算法一般适用于对建筑物、大中型机器设备的评估。（2）物价指数法物价指数法。物价指数法是反映各个时期商品价格水准变动状况的指数。根据物价指数估算资产重置本钱的具体评估方法称为物价指数法。物价指数法的一般计算公式为：重置本钱=被评估资产的账面原值运用的物价变动指数物价

39、变动指数包括定基物价指数和环比物价指数。（3）功能本钱法 功能本钱法是指找寻一个与被评估资产一样或类似的参照物，根据功能与本钱之间的关系，推算被评估资产重置本钱的一种具体评估方法。这种评估方法假定资产的功能表现为消费实力。资产的消费实力与构建本钱存在一种比例关系，即资产具有的功能越大，其构建本钱也越大。确定重置本钱的目的并不肯定是重置外观一样或类似的资产的本钱，二是要重置功能一样的或相像的资产的本钱，因此，其根本思路不是重置资产，而是重置功能。假设资产的功能与本钱成线性关系。在这种状况下其计算公式为：假设资产的功能与本钱与本钱成非线性关系。在这种状况下其计算公式为： 上式，X是规模经济效益指数

40、。（二）实体性贬值的估算1.实体性编制的根本概念 资产的实体性贬值又称为有形损耗，是指资产由于运用磨损或受自然力影响而导致的价值损失。实体性贬值可以用肯定数即实体性贬值和相对数即实体性贬值率两种方式加以表示。2.实体性编制的估算方法（1）视察法（2）运用年限法。运用年限法是指通过确定被评估资产的已运用年限与总运用年限来估算其实体性贬值程度的一种具体评估方法。其计算公式为： （三）功能性贬值的估算1.功能性贬值的根本概念：功能性贬值是指由于新型资产的出现而导致原有资产的功能相对过时而产生的价值损失。它是由于技术进步而引起的原有资产的价值损耗，是一种无形损耗。在科学技术不断开展的今日，资产的功能性

41、贬值日益突出。2、功能性贬值的估算方法功能性贬值可以用功能性贬值额和功能性贬值率两种方式加以表示。1）功能性贬值额的计算。资产的功能性贬值额可以通过测算超额运营本钱和超额投资本钱等几种形式来加以测算。（1）超额运行本钱法（2）超额投资本钱法超额投资本钱是指由于技术进步和采纳新型材料等缘由，具有同等功能的新资产的制造本钱低于原有资产的制造本钱而形成的原有资产的价值贬值额。由此可见，超额投资本钱本质上是复原重置本钱与更新重置本钱之间的差额。2）功能性贬值率的计算（四）经济性贬值的估算1.经济性贬值的根本概念经济性贬值是指由于客观环境的变更的影响而造成的资产的贬值。客观环境的变更较多，例如，宏观政策

42、及市场的变更、新的法律法规的出台以及其他社会经济因素等。这些因素的变更，都可能造成产品销售困难、资产利用率下降、资产闲置、资产的运营收益削减等，从而导致资产的贬值。2.经济性贬值的估算方法1）经济性贬值率式中，X 为消费规模效益指数。当存在经济性贬值时，其指数应小于1，具体取值视状况而定。2）经济性贬值额经济性贬值额=重置本钱*经济性贬值率或：（五）成新率的估算1.成新率的根本概念成新率是反映评估对象的现行价值与其全新状态下重置本钱之间的关系的比率。它是综合考虑了资产的有形损耗和无形损耗以后的比率。其计算公式为：或：成新率=1-实体性贬值率-功能性贬值率-经济性贬值率2.成新率的估算方法（1）

43、视察法视察法是指由评估人员对被评估资产进展现场观察，根据有关规定或标准，综合考虑各种贬值因素，从而断定被评估资产成新率的一种评估方法。（2）运用年限法运用年限法是根据资产与运用年限有关的指标来确定成新率的一种评估方法。其计算公式为：（3）修复费用法修复费用法是指通过估算将资产复原到原有功能所须要的修复费用来确定成新率的一种具体评估方法。其计算公式为：六、对本钱法适用范围的评价本钱法是在某项资产既不能采纳市场法又不能采纳收益法的状况下而采纳的一种评估方法。从这个意义上看，本钱法事实上是弥补了市场法和收益法的缺乏。本钱法的缺乏之处在于不能充分考虑被评估资产的将来获利实力。第三节 收益法一、收益的根

44、本概念收益的根本涵义是肯定期间内收入超过费用的局部。但在理解资产评估中的收益涵义时，要留意以下几点：（1）从资产种类上去相识。（2）从时间上去相识。（3）从主、客观去相识。 （4）从接着运用假设去相识。二、收益法的根本含义收益法是指通过估测被评估资产将来预期收益，并折算成现值，以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。三、收益法的应用前提运用收益法须要具备以下前提条件：（1）被评估资产可以接着运用。资产只有在接着运用过程中才能带来预期收益。（2）资产的将来收益可以测算。（3）资产的预期获利年限是可以预料的。 （4）资产拥有者获得预期收益所担当的风险是可以预料的。四、收益法应用的根本程序（1）收益

45、预料。 （2）确定折现率或本金化率。 （3）将被评估资产的将来收益通过折现率或本金化率折算成现值，该现值即为被评估资产的评估价值。（4）确定评估结果，并对评估结果加以分析说明。五、收益法应用的根本形式（一）每年收益一样，将来年期无限即：（二）每年收益一样，将来年期有限资产评估价值=每年收益额年金折现系数（三）每年收益不同，将来年期无限在假设将来年期无限的状况下，测算每年不同的收益额，事实上是做不到的。因此，通常采纳一种变通的方法分段法，来对将来收益进展预料。所谓分段，是指先对将来若干有限年内的各年收益额进展预料，然后假设从该有限年期的最终一年起，以后各年的预期收益额均一样，对着两局部收益额分别进展折现。根本计算公式为 ：（四）每年收益不同，将来年期有限资产评估价值=每年收益额折现系数六、对收益法适用范围的评价收益法的优点是通过预料资产的将来收益，来折算资产的价值，其思路是清楚的，方法是可行的，评估结果是合理的，易于被评估结果运用者理解和承受。但在采纳收益法时，须要留意以下两个问题：（1） 在评估数据的采纳方面，主观分析推断的比重较大。 （2） 对于一些不能较为打算地估算其收益的资产，不能采纳收益法。第四节 应用资产评估方法需留意的问题一、资产评估方法的选择选择资产评估方法要考虑以下一些因素：