大型商业项目的经营性需求如何在建筑规划设计中体现.doc

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1、大型商业工程的经营性需求如何在建筑规划设计中表达大型商业工程的经营性需求如何在建筑规划设计中表达 摘要：大型商业地产工程不仅体量大，而且往往集成了多种商业经营模式、业态，商业经营需求多样、专业性强，造成建筑规划设计复杂，这就要求商业工程的建筑规划设计不仅要考虑一般的建筑布局、构造、功能要求，更要考虑商业经营的专业性需求。如果设计者在这方面的经历不是都很丰富、意识淡薄，可能会造成商业工程的建筑规划设计不能满足今后商业招商经营的需要。本文从一个大型商业地产工程建筑规划设计中的商业经营气氛需求、商业经营动线需求、商业经营布局需求、商业经营功能需求四个方面进展了分析，希望能给从事相关工作的同行者带来参

2、考、借鉴。 关键词：商业地产；商业经营气氛需求；商业经营动线需求；商业经营布局需求；商业经营功能需求；结论 中图分类号：F301.3文献标识码： A 文章编号： 引言：近些年来，由于大型商业地产工程可持续开展性强、收益可增长性强、受国家调控小的特点，逐渐成为了房地产业开发的重点。本文对一个大型商业地产工程建筑规划设计中的商业经营气氛需求、商业经营动线需求、商业经营布局需求、商业经营功能需求四个方面的问题进展了剖析，并进展了系统的总结。该商业地产工程地处北京市某区域中心，总建筑面积22多万平方米，地上分为5栋楼，该工程综合了大型商业卖场、大型超市、餐饮、休闲娱乐、公寓等多种商业模式，商业经营需求

3、个性化较强、后期变动较大，致使本工程的建筑规划设计难度比拟大。 一、商业工程的经营气氛需求如何在建筑规划设计中表达 概述：本工程是商业地产工程，商业经营都需要一个浓厚的经营气氛，才能促进经营的开展。这就需要在前期建筑规划设计中，不仅要考虑建筑美观与根本功能需要，更要充分考虑经营气氛的需求如何在建筑规划设计中的视线、外观、灯光等方面具体表达，使建筑设计与商业经营有机结合，才能促进工程的成长。 比方在外广场中心设置了一个圆形下沉式广场，下沉广场周围设计了一圈与地下一层商场进出的防火门，为普通钢制防火门，只在门上有两条竖向窄条玻璃，设计上没有充分考虑经营的商业气氛需要，下沉广场与地下一层商场内的顾客

4、视线、灯光、商业展柜视线被遮断，无法形成内外相互照应的商业气氛，不利于经营。经过经营方面的强烈要求，钢制防火门改为通透的防火玻璃门，并且门洞口高度加大，这才解决了内外视线被挡、商业气氛受损的问题，但是后期修改造成了较大的经济、工期损失。总结以上问题得出结论，在工程建筑规划设计中应充分重视商业气氛的营造，这是吸引顾客、有利于经营的重要手段。 又比方本商业楼群内部区域靠近外墙一侧需要封闭以摆放货柜，所以该处玻璃幕墙设计为石材或单层玻璃后加衬板的封闭设计。但是在定材料时，单层玻璃幕墙后的衬板选材不当，衬板颜色过浅，与旁边其他区域的通透双层玻璃幕墙颜色差异过大，像是在外墙上打了补丁，外观整体不与谐，影

5、响了商业气氛的整体性，致使商业经营受损。 还比方楼体外景观照明设计过于依赖、相信效果图，又对照明方案的深化设计、照明设备定型考虑不周全，致使采用的楼体景观照明设备的照明强度不够、色彩不正，致使商场夜间局部室外景观灯光昏暗、色彩不鲜明、主题不突出，造成实际效果与效果图差异较大，在夜间无法形成浓厚的商业气氛，致使商业经营受损。 结论：商业建筑的规划设计具有浓厚的商业特色，不仅要注重传统概念中对造型、布局、色彩、材料的要求，更应该注重营造工程的商业气氛，要充分考虑商业气氛的相互照应性、整体性、浓厚性的要求，这就需要在前期建筑规划设计中通盘考虑，整体设计。表达出商业建筑的经营特色，是商业建筑规划设计成

6、败的关键因素，否那么这只可能是一个漂亮的建筑，不一定是一个能满足商业经营需求、能充分创造商业价值的成功商业建筑。 二、商业工程的经营动线需求如何在建筑规划设计中表达 概述：在商业地产工程的建筑规划设计中，要注重考虑商业经营布局中的动线需求，要注重室内外动线设计对顾客人流的引导作用、对商铺连接的作用、对建筑群的展示作用，只有一个好的动线设计才能促进商业经营的开展，这就需要在前期建筑规划设计中结合商业经营需求，充分考虑动线的设置。 例如本商业群楼呈U字型布置，中间为商业群楼的外广场，北侧为广场的敞开式U字形入口，紧临这个区域最繁忙的大街，是顾客人流的重要出入口，但是在广场北侧入口中心处却设置有两个

7、地下通风竖井出风口，每个竖井口长宽都为6米，高出地面近3米，突兀的布置在广场中心，极大的破坏了广场布局的整体性，阻碍了指引顾客朝向广场以里的动线与视线，致使商业经营受损。经过分析，这个问题是因为规划报审时间较短，地下工程规划设计与地上工程规划设计分开前后设计，没有充分沟通，才致使以上问题，这是对工程的动线设计整体性考虑缺乏造成的。 原主楼商场规划设计中在北侧主入口区域设置有机房、扶梯，签约的商场运营公司认为这严重影响了商业经营的动线布置，要求修改，修改后机房被挪走，扶梯在一层被取消，但由于是后期修改，造成了较大的费用、工期损失。 地下一层北侧区域规划设计为大型超市，在此区域的中心的位置原设计有

8、一个通风机房，超市运营公司签约后，认为此通风机房在超市区域的中心，严重影响了超市主动线的通畅，要求修改，造成了较大的费用、工期损失。 结论：商业工程建筑规划设计中的动线布置，应该内外、上下整体考虑设计，做到动线通畅、顺应顾客的视角，在入口处、动线主线路上尽量不要布置设备设施或靠边布置，动线布置应尽量把各个商业经营区域有机连接起来，把顾客人流带向各个商业建筑、店铺，而没有死角、迷路的困惑，使顾客能关注商品，在愉快、舒适中逛遍商业建筑群内外的各个经营区域。 三、商业工程的经营布局需求如何在建筑规划设计中表达 概述：商业地产工程的建筑布局设计要充分考虑商业经营的时代性、招商变动性需求，在建立前期会根

9、据初步规划的商业经营形式确定各个区域的建筑布局，但是如果就按此建筑布局设计、施工，那么商业经营形式就会被相对固定，不利于后期招商的灵活变动，所以要预留合理的招商变动空间。而且要充分认识现代商业开展的速度，建筑布局设计要紧随时代的开展，充分与现代商业经营需求接轨，要尽量符合当前市场主流设计，以免设计出来后就落后于市场经营需求。 例如主楼1-5层规划设计为大型高档商场，原内部区域规划设计中没有设置镂空中庭，造成了商场内部区域上下层视线不通透、商业气氛无法相互照应、互动，不符合当前中高档商场的主流经营需求，在后期签约的商场运营公司的强烈要求下，拆掉了该楼中心两轴跨区域的2-5层楼板，才制造了镂空中庭

10、，解决了以上问题，但造成了很大的费用、工期损失。 又例如其中一个楼的顶层5-6层设计为电影院，但是开发商没有充分考虑今后招商方面的电影院商家的变动需求，影院的构造、二次构造均按之前考察的影院布置进展了参考设计，建筑布局、形式被固定，但是在招商后期，新的影院商家与之前作为参考的商家的影院布置要求有很多不一致，新的影院走廊、门口、看台、屏幕位置、放映口位置均发生变动，致使影院构造进展了大量修改，造成较大的费用、工期损失。 结论：在商业工程经营区域的建筑布局设计中，要尽量跟随当前市场主流的商业建筑布局设计，做到各个商业经营区域能相互照应、形成整体，给顾客营造一个温馨、通畅的购物环境。而对于专业性较强

11、，通过招商很可能后期发生较大变动的区域的建筑布局设计，要预留变动空间，建筑布局尽量设计成一个可调整、变换的形式，等到最终商家确定后，再进展深化设计、施工。 四、商业工程的经营功能性需求如何在建筑规划设计中表达 概述：商业地产工程建筑功能设计要充分考虑实际的商业经营需求，不要仅从参考资料、以前类似工程的设计资料、初步市场调研确定商业工程的功能需求，更要充分认识现代经济社会商业快速开展的速度，带来的在建筑功能需求上巨大的增长变化。而且要与经营方充分沟通，使建筑功能设计与实际商业经营需要相符，要考虑实际经营往往可能在某时间段、某区域超越标准、设计标准的可能，功能设计要留出经营开展的余量。 比方本商业

12、工程其中一个楼，规划设计有营业到晚上2点的KTV、娱乐城，晚上在其它商业体停业后，仍然需要使用空调，但是如果不单独规划设计此空调系统的话，就需要运行工程很大一局部的空调系统才能满足该楼晚上营业的需求，设计方在甲方要求下对该空调系统进展了单独设计，但是只分开了空调的冷却系统，既在地下室有独立的空调制冷机组，而没有分开空调的供水系统，使得需要运行工程很大一局部的空调供水系统，才能到达该楼晚上营业的空调运行需求，大大增加了空调运行费用，这对工程后期运营造成了很大资源、费用浪费。 又比方原设计对商业工程的用电量估计缺乏，原设计用标准上的参数与一些类似工程考察的初步数据，没有充分考察市场，就确定了总、分

13、区域的用电量，但在招商与后期实际应用中发现用电量严重缺乏与不均匀，因为现在的商业模式与以前比发生了很大变化，专业性、个性化要求较高，并且工程本身也是在招商中不断变化，致使一些商业区域的用电量预估计缺乏，不得不在后期对电量进展增容与从新分配，与原来一次性电量设计、申请到位相比，费用、工期大大增加，这属于前期规划、设计与经营沟通缺乏造成的。 在本商业工程中一个楼的6-7层，设计为餐饮、休闲区域，设置有大量的餐厅、美食档口，但是该区域内排油烟风口数量不够，致使就餐顶峰时，大量油烟无法从室内排出。而且中间屋面大局部设计为玻璃透明屋顶，又直接致使排油烟井口位置可设置区域缩小，在标准要求的排烟井口间距要求

14、下，数量不便设置过多，设计又没有考虑其它措施，致使大量油烟无法从室内排出，大大的影响了餐饮区域的经营。 结论：在建筑功能设计中要充分考虑商业经营的需求，要尽量符合实际需求，不要想当然照搬以前旧账，而要充分考虑商业经营形式多样性的特点，在功能设计上要注重满足不同商业经营形式的需求。而对于随时代开展而增长变化较大的经营需求，要充分考察市场的实际情况，做到既要节约、又要满足实际现实经营需求，在建筑功能设计上，要留有充分开展提高的空间。 完毕语 综上所述，大型商业地产工程的建筑规划设计具有强烈的商业特色，需要从商业经营气氛需求、商业经营动线需求、商业经营布局需求、商业经营功能需求等多个方面综合考虑工程的建筑规划设计方案，而且商业工程的建筑规划设计还具有经营需求多、专业性强、后期方案变化多的特点，这就需要设计者深刻认识大型商业地产工程运营的特点，建筑规划方案要做到整体设计、符合实际、留有开展余量，设计方要与工程的经营需求之间积极互动起来，才能做好大型商业地产工程的建筑规划设计工作。-最新【精品】范文 第 6 页