房地产项目工程造价的控制与管理.doc

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1、房地产工程工程造价的控制与管理姚福胜郑冰马欣毓大连宏发工程造价咨询事务所摘要：我国房地产起步较晚，但是开展飞速，房地产投资占我国全社会固定资产投资总额逐年上升。但同时，我国房地产业的工程管理水平却没有与时俱进，还停留在比拟落后的水平。主要表现在：把工程本钱控制的注意力过分的放在了施工环节，轻视房地产工程管理中的技术管理，工程本钱控制各阶段“各扫门前雪，不注重利用先进的工程管理工具与方法，工程运作过程中重实施轻方案等，怎样才能有效提升房地产工程本钱控制的水平。在20世纪80 年代与90 年代初，我国提出了全过程造价管理whole processcost managent- - WPCM的思想与观

2、念，它的主要思想就是要求工程造价的计算与控制必须从工程立项开场直到工程竣工交付使用，进展全过程管理。关键词：工程造价控制管理引言就房地产工程而言，其工程造价管理工作就是从工程前期工作抓起，在可行性研究、投资决策的根底上，对建立准备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等全过程的一等系列过程进展规划、协调监视、控制与总体评价，以保证工程质量、进度、投资目标的顺利实现。房地产工程工程造价控制与管理工作重点主要应放在如下三个阶段：1 决策设计阶段工程造价控制1 实行招投标，优选设计方案。引入竞争机制，通过公开招投标的形式确定优选的设计单位，不仅能保证工程设计的先进性、合理性与准确性，防止因设计质量问题

3、出现工程洽商，同时通过招投标还可以选择到优秀的设计方案，防止因工程设计落后，影响房屋销售，造成投资损失。2 积极实行限额设计。限额设计是工程建立过程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施之一。限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，即按照批准的初步设计控制施工图设计，同时各相关部门要在确保功能满足的条件下，按照分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计与施工图设计的不合理变更，保证总的投资限额不被突破。投资分解与工程量控制是实行限额设计的有效途径与主要方法。将上一阶段设计审定的投资额与工程量分解到各相关部门，再分解到各单位工程与分部工程，层层分解实现对投资限额的控制与管理

4、，实现对设计规模、设计标准、工程数量与预算指标等各方面的控制。作为设计单位，要强化经济意识，但凡能进展定量分析的设计内容，均要通过计算确定，要用数据说话，要充分考虑施工的可能性与经济性，确保工程的投资估算不被突破。3 运用价值工程原理优化设计方案。价值工程是用来分析产品功能与本钱关系的，是力求以最低的本钱投入实现产品必要功能的一种管理方法，其主要特点是以使用者的功能需求为出发点，对所研究的对象进展功能分析，使设计工作做到功能与造价的统一，在满足功能要求的前提下，降低本钱。例如利用深根底增加地下室，地下储藏室可以停放车辆与储存杂物，小区可以不必建地上停车场，既节约了用地，也美化了环境。价值工程中

5、的本钱略有上升，却能带来功能大幅提高。4 加强图纸会审工作。图纸会审应对设计单位交来的设计图纸进展各专业细致的审查，发现明显错误与不合理因素，查漏补缺，使设计图纸最大限度地满足业主对该工程的要求，以定夺方案，确定工程量，为编制招标文件提供保证。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前，有利于控制工程造价。在设计阶段，克制设计方案的缺乏或缺陷，所花费的代价最小，并可取得最好效果。2 施工阶段工程造价控制按照工程造价理论，该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态控制，确定工程工程的合同价及工程竣工时的结算价，是工程造价控制工作中一个极为重_要的阶段。.1 工程

6、招投标阶段的工程造价控制.1 把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进展评估，目的是筛选出优秀的投标人，以降低工程承包风险。2 根据工程实际，确定合理的投标条件根据房地产工程多为住宅工程的特点，其工期短，工程总投资相对规模不大，应采取工程量清单、固定合同价格的方式，以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计工程，无定额工程及单价、信息价可参照的，应重点说明，让投标人明确在投标时以综合价报价，以防止结算纠纷。确定合理、科学的评标原那么：对有标低的，可在评标前确定合理的中标降低率，在综合考虑投标人响应质量、工期等投

7、标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下，采取合理低价中标的原那么，从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。.3 严格依照工程招投标有关文件签定工程承包合同，注意合同的构造及合同价，对工程造价、质量、工期、风险因素承当等重要条款，应以专用条款或补充合同的方式加以约束。.2 加强工程施工事中控制1 严格控制施工中设计变更。经论证确需设计变更的，应力求减少变更费用，可制定设计变更的程序加以标准设计变更行为。2 加强现场鉴证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素，导致标外工程量工程增加现象，如根底土方量、井点降水等，现场工程师应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下，按实

8、签证、审核，以真实反映实际工程造价。3 严格按照合同进展工程款支付。4 及时掌握国家工程造价调价动态。5 对可能存在的工程造价目标风险进展分析，并制定防范性对策。3 决算阶段对工程造价的控制竣工决算是反映建立工程实际造价与投资效果的文件。及时、准确地对竣工决算审核，对于总结分析建立过程的经历教训，提高工程造价管理水平及积累技术经济资料都具有重要意义。1 在确定工程造价时，坚持以现行的计价标准为依据，按照施工合同与招标文件的规定，根据竣工图、结合现场签证与设计变更进展审核。工程审计人员不但要熟练掌握工程量的计算规那么、定额子目的组成及包含的工作内容、工程造价计算程序、费用定额包含内容及记取方法，

9、还要掌握它们的编制原理，内在联系，确保工程造价计算的准确性。2 要坚持深入现场，掌握工程动态，了解工程是否按图纸与工程变更施工，是否有的洽商没有施工，是否有已经去掉的局部没有变更通知，是否有在变更的根底上又变了。因此，在结算时不能只是对图纸与工程变更的计算审核，要深入现场，细致认真的核对，确保工程结算的质量，提高投资效益。应采取二审终审制，第一审为内审，第二审为外审，严格控制每个环节，层层把关，使工程造价经济合理，符合现行的计价标准。综上所述，房地产工程管理与造价控制应是有方案、有目标的合同管理，通过采集积累信息、清单编制、风险管理、签证管理等多方面管理手段相结合的系统管理。在实际管理中，要防止单方面的管理、控制，加强前期方案管理。目标定位，信息管理控制，过程管理才能有效地使工程始终处于受控状态，提高投资效益。第 5 页