房屋建筑住宅工程质量验收标准及释疑剖析.doc

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1、房屋建筑住宅工程质量验收标准及释疑一、入户门检验(1 门外表应干净,不得有划痕、碰伤;(2 门的割角、拼缝应严密平整;(3 门与墙体间缝隙的填嵌应饱满;(4 门制作的允许偏差:门框翘曲允许偏差为 3mm , 门扇翘曲允许偏差为 2mm ; 门扇的外表平整度允许偏差为 2mm ;门框门扇对角线长度允许偏差为 3mm ; (5 门安装的留缝限值、 允许偏差:门扇对口缝、 门扇与门框立缝宽度为 1.5 2.5mm ;(6 毛坯房入户门与地面的留缝宽度不应小于 87.5px ;业主一般会针对入户门的以下方面进展检查:(1门框检查:门框安装是否结实平整,门框与墙体连接是否密闭严实,门框 外表有无异常毛刺

2、、开裂、破损等情况;(2门扇检查:门扇有无变形、开裂问题;面漆外观是否完好、外表是否平整; 有无明显划伤、嗑撞,距离地面是否考虑预留地面装修做法;(3 门锁检查:门锁安装是否结实,钥匙插拔是否平滑、锁芯转动是否自如, 各方向锁舌伸缩是否平稳,锁孔位置是否正常;(4开启检查:门开闭是否平稳,有无异常阻力及磨损,门锁紧后是否有晃动;(5 门把手检查:安装是否结实, 旋转时有无异常的阻力, 外表有无缺损、 变形;(6 密封检查:门扇掩缝是否在 2.5以内。释疑:一般业主关注比拟多的问题是门的外观质量问题, 轻微的如小刮花、 碰伤 等, 严重的有面板开裂、 深长的划痕等, 可能是施工过程中对门造成了损

3、坏, 小 问题的损坏可以通过现场修补与补油漆进展修复,严重的损坏可以将门返厂维 修;入户门与地面的留缝宽度不满足要求(小于 87.5px 时可以要求返厂锯短 处理; (注:关于返厂维修与锯短处理确实定一般尽量由物业现场说服业主,一 般不随便允诺业主,可请地产工程部评判决定门锁的问题一般 会出现在装修使用期间与业主入住使用期间, 如发现钥匙可以通用、 锁打不开等问题, 经过现 场确认出现质量问题的可以要求更换。二、铝合金门窗检验(1 铝合金门窗成品质量:外表应干净、平整、光滑,色泽一致,无锈蚀。大 面应无划痕、碰伤;(2铝合金门窗安装的允许偏差:门窗框的正、侧面垂直度允许偏差为 2.5mm ;

4、门窗横框的水平度允许偏差为 2mm ;门窗横框标高允许偏差为 5mm ;门窗竖向偏 离中心允许偏差为 5mm ;(3 铝合金门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满, 并用密封胶密封。 密封胶表 面应光滑、顺直、无裂纹;(4 铝合金门窗扇的橡胶密封条应安装完好, 不得脱槽; 设置的排水孔应通畅;(5 铝合金门窗推拉门窗扇开关应力应不大于 100N ;(6铝合金门窗玻璃安装质量:玻璃外表应干净,不得有腻子、密封胶、涂料 等污渍。中空玻璃内外外表应干净,玻璃中空层内不得有灰尘与水蒸气。业主一般会针对铝合金的以下方面进展检查:(1窗框检查:窗框安装结实端正;窗框是否有划痕、磕碰、变形等。(2型材检查:外表涂

5、层要求颜色与光泽均匀,手感光滑以及是否有划痕、磕 碰、变形等。(3五金件及开启检查:要求开关自如平稳,推拉自如,轨道件安装结实,关 窗后不漏气。(4密封检查:窗扇与窗框、窗扇与玻璃的密封条是否到位、严密,有无破损、 断续等问题; 窗框与墙体间的密封胶条是否完整、 有无脱落、 破损、 裂缝等问题, 有无渗漏现象。(5玻璃检查:安装结实、完整、无裂纹及明显划痕。释疑:业主关注比拟多的是门窗玻璃的质量问题, 可按以下玻璃的检验标准给予 合理解释每平方米玻璃的外表质量检验标准对于铝合金窗框型材的损坏需现场确定, 有小的划痕、 磕碰变形 (不影响使用功 能 可以进展现场修复补漆, 有严重变形而影响到使用

6、功能或确定不能修复的可 以要求给予更换。另外业主比拟关注的问题是铝窗的渗水问题,发现渗水的窗必须整改。三、阳台栏杆、窗护栏检验(1 护栏成品质量:护栏外表应光滑, 不得有绣迹, 色泽应一致, 不得有裂缝、 翘曲及损坏,接缝应严密;(2护栏安装的允许偏差:护栏垂直度允许偏差 3mm ;栏杆间距允许偏差 3mm ; 护栏安装必须结实端正;(3低层、多层住宅阳台栏杆净高不应低于 1.05m ,中高层、高层住宅阳台栏 杆净高不应低于 1.10m ,栏杆的垂直杆件间距净距不应大于 0.11m ;一般业主对护栏比拟关注的是外表质量与安装问题,反映的问题大多是护栏生 锈,安装不正等,此类问题可以要求整改,为

7、提高工作效率,建议可由施工单位 提供局部油漆供物业备用, 物业维修人员可进展简单的补漆工作, 遇到难度大的 整改及时通知地产工程部安排处理。四、地面检验(1地面与下一层结合结实,不得有空鼓;(考虑到我国施工企业的实际技术 水平,对空鼓面积不大于 10000px2,无裂纹,且每自然间或标准间不多于 2处 时,可不计入空鼓这一施工质量缺陷(2地面外表应密实,不得有起砂,蜂窝与裂缝等质量缺陷;(3 地面外表的允许偏差:外表平整度允许偏差为 5mm ; 标高允许偏差为8mm ; 厚度允许偏差为不大于设计厚度的 1/10;(4有防水要求的地面工程的立管、套管、地漏处严禁渗漏,坡向应正确、无 积水;业主一

8、般会针对地面的以下方面进展检查:(1地面平整度检查:国家标准 2米靠尺内允许偏差不大于 5mm ;(2地面是否有空鼓、裂纹、脱皮、麻面、起砂等质量缺陷;(3地面是否存在倒返水与积水现象;(4地面水暖预埋管线是否有标识;(5地面是否预留装修地面做法;释疑:业主反映地面存在空鼓问题时,可按照上面检验标准第(1 条给予合理 解释, 不符合标准的进展整改; 对于业主进展地面平整度的检查, 可根据现场实 际情况跟业主进展合理说服解释,如有些不平整的情况可以在地面装修过 程中 可以消化解决的尽量说服业主在装修工程中消化; 业主对地面的强度持疑心态度 时,可告知业主所用材料是严格按照设计要求的配合比进展配料

9、,可以保证强 度;假设发现地面大面积起砂可用 107胶水泥浆涂抹修补。五、天花检验(1 天花抹灰层与基层之间必须粘结结实,抹灰层应无脱层、空鼓,面层应无 爆灰与裂缝;业主一般会针对天花的以下方面进展检查:(1层高是否符合合同、宣传广告或楼书要求;(2天花是否有裂纹、空鼓等质量缺陷;(3天花平整度检查:天花抹灰是否平顺,阴阳角是否方正;(4天花是否有水印;释疑:对于层高的疑问:住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间 的距离, 也就是一层房屋的高度。 住宅的净高是指下层地板面或楼板上外表到 上 层楼板下外表之间的距离。净高与层高的关系可以用公式来表示:净高 =层高 -楼板厚度。 毛坯房的

10、交楼时的室内净高是指层高减去楼板构造板的厚度再减去天 花 的抹灰厚度与地面的找平层地坪厚度,实际测量中应适当考虑施工过程中产生的允许偏差。 (现浇砼构造层高允许偏差为10mm , 天花抹灰厚度允许偏差 为 5mm ,地面找平层厚度允许偏差为5mm ,故室内净高允许偏差为20mm 六、墙面检验(1 墙面抹灰外表应光滑、干净、接槎平整;(2 墙面抹灰层与基层之间必须粘结结实,抹灰层应无脱层、空鼓,面层应无 爆灰与裂缝;外墙不得出现渗水现象;(3有排水要求的部位应做滴水线(槽,滴水线(槽应整齐顺直,滴水线 应内高外低;(4墙面抹灰的允许偏差:立面垂直度允许偏差为 4mm ,外表平整度允许偏差 为 4

11、mm ,阴阳角应方正,允许偏差为 4mm ;一般业主对墙面质量比拟关注的质量问题是抹灰空鼓与墙面裂缝问题。 实际检验 中墙面空鼓允许的范围为:单面墙体小于 5平方米, 允许 1处空鼓 , 空鼓面积 不 大于 125px2 ;单面墙体大于 5平米,最多允许 2处空鼓 , 每处空鼓面积不大于 125px2;对于墙面裂缝问题产生原因主要是受温度与材料影响。 3500多种住宅 户型 cad图库尽在 ?特赖户型宝典? 不同材料组成的墙体因 材料膨胀系数不同并受温度影响产生裂缝。业主对墙面抹灰的强度持疑心态度时, 可告知业主所用材料是严格按照设计要求 的配合比进展配料,可以保证强度。墙面裂缝与楼板裂缝是业

12、主收楼时关注的重点, 必须认真对待。 一般裂缝检查的 重点如下:(1 检查房屋外墙是否有裂缝(有漏水的隐患。(2 承重墙是否有裂缝, 裂缝是否贯穿整个墙面且穿到背后, 是否有倾斜性裂缝 (有构造平安隐患。(3 承重墙是否有贯穿裂缝且在不同楼层墙体的同一位置均出现有方向、 有规那么 的裂缝(有构造平安隐患。(4检查楼板地面与顶板是否有对穿型裂缝与房屋横梁平行的裂缝，根 据?混凝土构造工程施工质量验收标准?第 8.1.1 条规定，裂缝宽度在现行设计 标准允许范围(0.3 mm内属一般缺陷，不影响现浇板的承载能力。 (5检查楼板地面与顶板是否有受力裂缝，这种情况一般出现在支座处的板 面，或板中部的板

13、底。此类裂缝一般表示为与墙角呈 45的裂缝、与横梁垂直 的裂缝等，这种裂缝往往不对穿，形状外宽内窄。应该说这类裂缝往往对构造安 全与耐久性都有影响，是需要认真对待的。 (6阳台、雨蓬等悬挑构造板是否有贯穿裂缝有构造平安隐患。 注：对于业主收楼检查过程中发现的墙面、楼板裂缝，物业工作人员疑心属于结 构裂缝均不应直接向业主表露或附与业主的观点， 有利于地产工程部开展解释谈 判工作。 七、防水检验 本工程卫生间、厨房、阳台、外墙、各楼栋屋面已按国家相关防水标准进展设 计与施工 1.检验标准 1防水层外表应平整、无鼓泡、折皱等缺陷，刚性防水层无酥松、开裂、起 砂等弊端， 防水层排水坡度符合设计要求，无

14、明显积水现象； 2细部构造做法符合规定要求，且密封严密无渗漏。 2.业主疑问及释疑 房屋的防水质量是业主重点关注的质量问题，防水检验主要包括卫生间、阳台、 厨房、 屋面、 外墙、 外墙门窗、 空调洞口的防水检验。其中卫生间、阳台、厨 房、 屋面业主在收楼时会要求做 24 小时的闭水试验进展检验；外墙、外墙门窗、空 调洞口的防水一般经过雨天可以进展检验。 对检验过程中出现渗漏问题的必须要 求整改，并再次进展试水检验直至不发生渗漏为止。 八、给排水检验 毛坯房除了预留管道几乎没有什么给排水设施，也不安装卫生器具。 业主重点检查的是以下内容： 1现有阀门、龙头检查：位置是否合理，开启、关闭是否正常，

15、水路是否通 畅，无破损、锈迹、无滑扣失效、滴水现象； 2管道固定结实，安装平直整齐，管道有无破损，接头是否完好； 3预留上水堵头、管线等是否考虑装修面层尺寸，水堵头是否能翻开； 4水表检查：水表安装是否符合标准，水表接头严密完好，有无空转现象； 5排水管道检查：排水管道无直角、死角；接头完好，接口处无渗漏，管道 是否畅通， 管线固定结实、安装整齐、无破损；楼上下延管道是否过长过低影响装修； 6排水口、地漏口检测：是否有地漏，地漏位置是否合理，排水口、地漏口 是否完整， 是否封口严密； 7排水口应进展封堵，防止垃圾进入排水管道发生管道堵塞。 九、电气检验 对于毛坯房的电气与设备业主重点检查的是以

16、下内容： 1分户配电箱检查：配电箱安装垂直度符合国家标准要求； 箱体、饰面板内外清洁，无刮碰痕迹及色差；箱门开启灵活；箱内各开关、漏电 保护器动作正确，控制范围正确；箱内结线整齐，回路编号齐全，正确；导线与 开关连接结实严密； 2电表检查：电表安装是否符合标准，是否在关闭总闸后有电表空转现象； 3开关插座检查：开关、插座面板外表清洁、无损坏；开关控制范围正确； 开关切断相线，单相两孔、单相三孔插座的相、零、地接线正确；暗开关、插座 的盖板安装结实、紧贴墙面，四周无缝隙；导线接线符合国家标准要求； 4照明检查：灯具安装结实、位置正确； 5其它弱电系统：对讲门禁、安防、音响系统等的验收应遵循相应的国家规 范标准。 十、空调安装的说明 原那么上空调机必须安装在指定位置，如业主另要求，须经装修审批同意后可采用 另外方案。 第 9 页