开发商设计阶段成本优化作业指引.doc

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1、设计阶段本钱优化作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人第 18 页1 目的总结设计阶段本钱优化的方法，在正式施工图完成前，实施本钱优化，提高设计阶段的本钱管理意识，提高本钱控制效果。2 适用范围适用于概念设计、规划设计、方案设计、施工图设计各阶段的本钱优化工作。设计阶段本钱优化主责部门为本钱管理中心。3 工作程序3.1 设计前期本钱控制3.1.1 开场设计前要求设计部、开发拓展部、筹划部整理出政府规划要点、土地属性用地分析、市场定位三方面信息；a） 政府规划要点：根据政府规划要点批复，得出如下信息：总占地面积容积率建筑用地面积建筑密度总建筑面积绿地率计

2、容积率面积户数住宅建筑面积限高商业会所学校幼儿园物业用房设备用房活动中心效劳中心卫生院邮电所公共卫生间游泳池球场车位类型数量面积备注自行车车位车位人防面积b） 土地属性：通过勘查现场，对土地属性信息分析：工程详细描述备注市政解决方案水、电、气、道路市政污水清楚了解距离红线的距离，是否组建污水处理站；市政给水清楚了解距离红线的距离；临水清楚了解距离红线的距离；永久电清楚了解距离红线的距离；临时电清楚了解距离红线的距离；市政煤气清楚了解距离红线的距离，是否组建煤气瓶组处理站；出入道路清楚了解是否需要维修、建造道路及高架桥等；公交站场清楚了解小区建造公交站的数量；红线内土地情况场地高差情况1、清楚了

3、解场地高差情况，以便估算场地平整费用，挡土墙费用；2、山地建筑分析场地坡度面积比率植被情况清楚了解场地内植被情况，与设计一道决定是否有可以保存的树木，以便估算景观本钱；河流、箱涵情况清楚了解场地内是否有河流、箱涵，河流、箱涵的长度、深度及宽度，以便估算改造费用；鱼塘、湖泊情况清楚了解场地内是否有鱼塘、湖泊，鱼塘、湖泊的面积，以便估算改造费用；高压线情况清楚了解场地内是否有高压线通过高压伏输，如果有，需要埋地或改变走向的长度；输油管等市政情况清楚了解场地内是否有输油管、市政设施等，如果有，需要搬迁或改变走向的距离；市政道路情况清楚了解场地内是否有市政道路或以后是否有规划市政道路，如果有，具体长度

4、及宽度、建造标准；拆迁情况地质情况清楚了解场地内地质情况，以便决定采用根底形式；建筑退让红线情况清楚了解场地内建筑退让红线情况，以便准确计算建筑物占地面积；红线外土地情况噪音情况考虑是否需要考虑防噪玻璃；可视景观清楚了解场地周边的可是景观情况，决定是否需要改造可视景观；c） 市场定位：清楚了解工程市场定位：产品类型面积比率户型面积层高一梯几户附加值立面风格开窗园林装修售价花园阳台凸窗地下室大堂电梯厅室内产品1产品2产品N车位配比要求车位售价、可售比率商业配套要求会所配套要求3.1.2 以上信息整理完成后，本钱需要关注的重点是：a） 场地内的特殊地形，如果出现河流、箱涵，高压线等问题需要仔细分析

5、，了解清楚其处理方法以及影响并估算其改造本钱，注意需要预留局部不可预见费用；b） 车位要重点关注其建造方式地下、半地下、露天，是否计算容积率，会所是否可售；c） 外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用，注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低局部本钱。3.2 概念、规划设计阶段本钱控制重点3.2.1 建筑、构造方面a） 设计前，同设计部、筹划部、销售部共同探讨产品类型布置方案，作单一产品估算以及组合方案的本钱估算，形成较为详尽、准确的最优产品组合已确定方案的本钱估算，用以指导概念、规划设计。b） 结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、土地价

6、值最大化。c） 本钱管理中心应就土地价值与建筑产品的组合向设计部、筹划部、销售部提出建议注意：重点是通过产品容积率来区分不同产品间本钱差异。d） 路网布置n 道路设计满足消防及道路交通相关标准；n 路网应合理简洁减少路网的不合理曲线、弯折；n 优化出入口布置，(优化建议时本钱人员需要考虑周边环境以及客户使用需求，不能够减少出入口后引起客户投诉，导致后期整改而增加本钱)；n 道路宽度设置双车道或单车道加会车区；e） 停车布置综合销售建议、规划要求、停车效率、本钱等因素选定停车方式 n 土地利用地面露天车位最大化地面停车按照最大边线原那么布置n 停车方式车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大。车

7、位建造本钱由低到高的顺序为： 地面露天车位首层架空车位地上独立车库半地下车位地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。n 停车位体形控制：高度；单独车位面积。n 车库设置车库宜集中设置，减少建造本钱；机械车位及地下车库高度预留。n 车库设置注意考虑客户使用要求，占地面积较大工程，车位数量需要合理分配，防止集中设置而引起业主投诉示范区尤其需要注意f） 控制不可销售的公建及配套建立面积。n 不可销售的公建及配套含附加值多建面积或不能整体转让经营的面积满足土地规划要求即可。n 提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格估算建立的必要性，注意提醒设计部：国家有了新的建筑面积计算标准，“虚报面积而

8、招致的政策风险需要注意防止。n 通过业态分析与市场调查合理确定商业面积。g） 综合物业管理本钱、建造本钱，合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少管理人员。h） 应结合工程周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原那么确定场地标高。n “因地制宜；动土量最小；尽可能使场地土方挖填平衡。n 降低排水坡度；n 山地建筑除考虑土方量以外设计需要尽可能减少挡土墙，护壁等的设计。n 土方平衡需要在具体的工程实施前，推动设计部、工程部出一份现场的等高线图以及拟修建建筑的标高图纸，两者合二为一后，再由本钱估算出整个工程的的土方挖填工程量，以及档土墙，护坡本钱并将计算结果交给公司决策。i） 总图规划

9、，综合考虑开发周期与永久建筑、园建、交通的合理布局，防止临时办公室、施工生活区、工程临水、临电、临时道路重复建立。j） 山地建筑应结合地形情况确定产品类型：n 根据山体高差确定产品类型n 控制土方开挖工程量及埋置在土方中的根底。k） 山地建筑必须比选边坡支护方式：n 结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。n 边坡支护方式本钱递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。山地建筑必须比选边坡支护方式自然土方放坡、预应力锚杆砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。l） 确定赠送面积大小：n 山地建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小。m） 合理利用场地地形地貌：n 利用原有地形的起伏关系完成

10、山水造型。防止洼地堆山、水系开挖的大量土方施工费用与地下管线反刨以及大面积新作水系增加防水、补水费用此项优化工作需要本钱人员熟悉工程地形与设计意图，并对管网给排水等本钱都有一定的了解。3.2.2 安装方面电梯布置方案选择a） 从本钱角度，超高层尽量选用两阶段提升布置方案。b） 在市场无特殊要求下，采用一梯多户或四户以上方案。c） 估算以及选定电梯轿厢装修标准建议按照不同档次设计一至两个装修标准，以后每次套用即可。3.2.3 园林环境方面a） 充分考虑利用场地景观资源天然景观及人造景观，提升产品品质：n 不同景观与建筑产品的合理搭配。n 不同分期、不同产品与景观位置、特性的均衡组合。b） 明确景

11、观单位控制本钱：n 根据公司已有产品系列将每种产品的景观本钱总结出来，然后根据最新的市场价格与工程的特殊情况调整后，提交最新单位景观本钱供设计、营销考虑，同时提供应设计院作为设计控制参考，注意根据景观重要程度区别对待。c） 明确软硬景控制比例：n 统计已有工程软硬景面积比例，提供应设计部及设计院作为设计控制参考。通常软景比硬景廉价，因此应该尽可能多的设置软景，少做硬景。3.3 方案设计阶段本钱控制重点3.3.1 建筑、构造方面a） 建筑方案选型n 评估平面、竖向等各方向的复杂程度，选择规那么的建筑平面，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来本钱的增加。高层建筑单体应选择对称形式；考虑抗震及本钱要求

12、，外挑外挂构件宜减少；控制屋顶造型。n 考前须知：以上工程需要本钱人员有一定的构造知识，因此平时要多参与相关构造方面的讨论与协商，提高构造方面的专业水平，积累经历，并形成一定之规。b） 确定合理层高n 结合销售、本钱等因素确定层高，一般情况下，住宅层高性价比拟优，层高每增加造价增加该层造价的3-5；c） 窗地比控制n 通过节能估算指标来控制窗地比。注意：节能控制主要是窗墙比以及开启面积，要注意转换窗墙比与窗地比的关系，总体来说目前节能标准对本钱控制窗地比是有利的，需要重点关注的是一旦节能通不过，本钱提的优化建议首先是减少开窗面积，而不是保持开窗面积不变而去采取其他措施来满足节能要求。特殊工程除

13、外。n 单体方案确定后，估算不同单体户型窗地比，合理控制产品窗地比是否开窗或开窗大小需要与设计一道沟通，窗地比应不超过同类产品经历值。d） 栏杆、栏板的限定n 估算以往工程单体户型栏杆、栏板的单价，建议栏杆类型尽量少。n 建议通过经历的积累将各种栏杆栏板的分类统计做成标准产品，以后栏杆的做法就不需要在估算单价本钱只需要统计含量即可。e） 外墙装饰设计优化方案的初步确定n 提供目前不同产品外墙不同做法价格表，以便作为参考平涂、质感涂料、劈开砖、釉面砖、石材等综合价格。n 提供目前各种产品外墙平涂、质感涂料、面砖、石材各自占有比率，以便设计合理确定外墙涂料、面砖、石材的面积比率。n 提供常用外装材

14、料适用性能。n 关注外墙立面复杂程度，并提出改良建议。f） 优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法n 提供目前不同产品阳台、露台、屋面具体做法及价格表，以便设计作为参考选择。n 优化比选具体做法。g） 节能方案n 尽量采用体形系数满足节能要求的产品，以最优经济方式解决节能方案。n 通过合理的窗墙比实现节能达标。n 通过墙体材料来实现节能达标。n 控制节能取值范围。h） 构造方案优化n 构造模板平面确定后，设计、本钱管理中心配合审核柱网布置，构造形式，选择最优构造方案。构造形式的本钱递增顺序：矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙；住宅一般较少采用框架筒体构造。n 减少挑板、外

15、挂装饰钢构件数量。i） 山地建筑应结合地形情况确定产品类型n 根据山体高差确定产品类型。n 控制土方开挖工程量及埋置在土方中的根底。j） 山地建筑必须比选边坡支护方式n 结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。n 边坡支护方式本钱递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。山地建筑必须比选边坡支护方式自然土方放坡、预应力锚杆砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。注意：挡土高度超过3米以上时有可能砼挡墙本钱比毛石挡土墙还廉价，因此高挡土墙需要进展方案估算比拟。k） 确定赠送面积n 山地建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小。注意从客户角度衡量其是否需要并考虑是否可以不计建筑面积或者容积率

16、，尽量躲避政策风险。3.3.2 安装方面a） 估算配电设备高压柜、变压器、低压柜、柴油发电机组分期或分工程集中布置或分散布置不同方案的经济合理性：因为涉及供电等垄断行业，有可能本钱拿到图纸时方案已经定案，因此本钱人员一定要提前关注到此事，防止优化工作不到位。需根据场地等实际情况分按不同方案计算测定。b） 供配电设备安装定位设计优选n 所有供配电设备除发电机组外的高压柜、变压器、低压柜尽可能设在同一房间内，确保在符合标准要求下距离最短，以减少之间联接线路。c） 估算供电方案采用环网式或是开闭所式的综合经济性，提出优选方案n 一般情况环网式比开闭式经济。n 合理布置开闭所位置，使走线长度之与最短。

17、n 设置开闭所时，应尽量考虑多期共用。n 条件允许时，可考虑借用工程附近原有开闭所，防止新建。d） 供水方案中重点考虑建造水泵房的必要性n 现阶段采用建立水泵房方式供水方式较省。n 必须建造水泵房时应考虑建造位置及占用空间。n 中选用负压供水方案时要与水泵房水池供水方案估算比照，确认实施的经济合理性。e） 合理设置消防分区n 在符合消防标准的前提下，最大限度布置消防分区。n 布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库单体、复式的区别。n 尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分区，减少消防喷淋系统的设置。f） 中水处理站与中水提升泵站n 中水处理站应根据工程

18、特征，选用设计规定的最小规模。n 中水处理站与中水提升泵站应选择在地块中心，使管线布置长度最短。g） 污水提升泵站n 对大量填土地块，由于自然坡度无法到达排水要求，需考虑建立污水提升泵站。h） 地块内高压线路改线n 入地方式：造价高；n 电缆沟方式：相对较高；n 管道埋设方式：相对较低；n 建立高压走廊：造价较低。3.3.3 园林环境方面a） 按目标本钱控制指标，实行限额设计；b） 提供材料规格型号单价：n 提供常用软硬材料规格型号及单价。 n 铺地材料尽量本地化，防止大面积使用花岗岩等贵重材料；植物选择本地常用，易成活，养管费用低的种类。 n 根据不同位置合理确定石材厚度，主要部位石材选择：

19、压顶50mm厚非行车道地面20mm厚荔枝面采用30mm厚行车道地面40-50mm厚立面20mm厚；踏面30mm厚。c） 提供基层标准做法，供设计部及设计院使用。d） 软景观中，苗木比例适当：重点效果局部使用大规格苗木，一般区域与庭院使用小规格苗木。e） 选择适宜的材料尺寸，控制各类材料损耗。f） 材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护本钱。g） 控制木作的使用面积，尽量少用水景(主要是后期维护管理本钱太高)。h） 绿化灌木种类尽量少一些，灌木造价比草皮贵很多，优化时注意尽量减少灌木面积，灌木主要利用在住宅或者水景周边起到一些防护作用，其余的地方尽量种草皮，并配以不同乔木搭配

20、以到达节约本钱保证效果的目的。3.4 扩初设计阶段本钱控制重点3.4.1 建筑、构造方面a） 明确构造含量控制指标：n 向设计院下发“施工图构造设计本钱控制要点，明确构造含量设计限额。n 构造含量中需要将各部位含量细化便于以后估算控制，如果遇到山地建筑等地形比拟复杂而设计院不肯签订设计限额指标时可以采用地上限额，地下局部过程控制的方法来签订设计合同。n 限额后一定要设立适宜的奖惩措施保证条款可执行。b） 选择最优根底形式及埋深：n 根据详勘报告，设计院初步估算进展设计，审核设计院选用的根底类型及根底设计的经济合理性。一般情况，各根底类型的本钱按以下顺序递增：天然浅地基根底、复合地基浅根底(有时

21、采用强夯挤密砂桩等处理方式代替)、筏板、预应力管桩、人工挖孔桩(逐渐受限制)、灌注桩。c） 明确合理构造布置，复核构造参数：n 设计部与设计院就各构造参数作深入探讨与交流，力求得到合理构造形式、合理柱网布置、合理构造构件尺寸、合理构造计算参数、平安、最经济构造参数。其中重点审查：构造计算时输入的荷载值、构造计算参数、构造计算结果、构造构件的几何尺寸及配筋率。d） 构造含量指标计算：n 本钱管理中心根据设计院提供的设计电子稿或者白图计算钢筋含量及混凝土含量，保证钢筋含量及混凝土含量控制在目标本钱范围内，并及时反应设计部、设计院，以便进一步优化。n 验算时注意：要抽取根底，首层，标准层，天面层等来

22、予以验算，确保结果不会偏离太远。估算结果符合目标本钱要求后再出施工图纸。n 如果局部或者全部指标超标需要分列细项详细分析超标部位原因，并将结果发给设计部与主管构造优化的工程师以及相关领导，推进设计优化工作完成，遇到特殊情况确实需要超标的要报主管领导审批同意后在进展下一部的设计工作。e） 复核建筑控制指标：n 复核窗地比、外墙面砖、涂料、石材比例等，控制在目标本钱内。f） 配合设计开展节能方案估算比选，选择符合节能要求的本钱最优方案：n 在立面方案已经确定的情况下，节能方案经济性优先顺序为：减小窗墙比加厚外墙砌体材料外墙聚苯颗粒砂浆外墙保温板采用LOW-E玻璃。g） 部品材料选配标准应尽量与目标

23、本钱估算标准保持一致。n 复核部品材料设计选用表，不符合项要与设计部协商解决方案并进展相关本钱估算分析。3.4.2 精装修方面a） 室内精装修：根据确定的装修标准，实行限额设计，控制在目标本钱内。减少精装房的差异，对应不同建筑产品的装修方案统一材料选用，便于提高经济采购批量。b） 公共装修：装修方案确定后，估算销售大厅、会所、大堂、电梯厅本钱是否在估算本钱内。c） 根据装修建筑尺寸，选择适宜模数的材料尺寸，将各类材料损耗降到最低。d） 材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护本钱。e） 减少精装房的差异，对应不同建筑产品的装修方案统一材料选用。便于提高经济采购批量。3.4.3

24、 安装a） 估算比选高压柜、低压柜不同品牌、型号、及不同组合方案情况下本钱。b） 变压器不同单台容量组合方案的比选：n 规格在1250KVA以内单台容量越大，单位容量费用越低。在需求总容量不变情况下，选用变压器台数越少越经济。除可节省费用外，还可节省空间。但假设实际使用容量不能到达或接近本台较大变压器容量的、会形成空转，在按变压器计量收费情况下，电费可能较高，单台容量要综合评选。n 规格1250KVA以上变压器价格昂贵，建议不选。c） 配电主干线路不同材料、不同敷设方式、不同走向方案比选：n 一般情况下，价格递增顺序为；电缆+电缆穿刺接头，电缆+预分支接头，母线槽；防火桥架或线槽+普通电缆或阻

25、燃电缆敷设方式，普通桥架线槽+耐火电缆的敷设方式。当然回路较少时采用导线或电缆穿管阻燃管价格远低于镀锌钢管方式可能更省，具体综合估算。d） 室外供配电线路设计优化：n 市政供电线路引入：在场地、环境允许情况下，架空线路最省。当影响环境采用电缆时，单线电缆截面规格不得超过300mm2，防止再行选大一级或大一级以上规格、产生浪费。在线路最短原那么下，首选铠装沿市政已建电缆沟敷设。当在线路最短原那么下市政无已建电缆沟、而延长线路就可利用市政电缆沟时，要根据实际情况估算在延长线路条件下利用市政电缆沟敷设与自行新建电缆沟或采用直埋敷设方式时的最优方案。一般情况下，敷设方式不同时的价格从低到高排序为：利用

26、市政已建电缆沟直埋+过路套管全程穿管自行新建电缆沟。电缆沟深度、宽度在满足有关要求前提下要控制在规格最小范围内。n 小区配电线路：最省方案排序：铠装电缆直埋+过路套管导线+全程穿管普通电缆+全程穿管铠装电缆+全程穿管普通电缆+电缆沟铠装电缆+电缆沟。但当电线、电缆根数到达一定数量集中敷设时，可能选用电缆沟敷设方式更省，具体需要通过实际方案估算才能确认。e） 配电箱内断路器、接触器等器件不同品牌、不同组合方案比选：n 尽量选用国产或合资产品会使价格降低，注意要符合当地供电部门的地方要求，防止来回反复，浪费工期。f） 供水方案比选：n 根据工程产品组合高层、小高层、多层，进展供水方案技术经济比选带

27、水箱变频加压控制系统；无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案组合等g） 室内水暖材料设备选用要点：n 在满足压力、温度等技术条件下优先选择综合单价较低的管材如常用采暖管价格增序排列：PPR管铝塑复合管PB管。n 对价格较高的风管、冷凝水管的保温材料使用予以控制。h） 消防工程中消防报警器材、消防预埋管材的选用：n 满足功能前提下，含超高层在内，对温、烟感探测系统的设备选型优先选用国产设备、报警器材注意配套选用，以及工程产品的连续性与后期的维护费用一并考虑。n 消防喷淋系统平面布置优化。n 通风、排烟管道选用形式如镀锌铁皮风道、玻璃钢风道应做经济比照分析后择优选择。n 消防预埋管当地无明

28、确规定的选用阻燃塑料管替代钢管最为经济。i） 空调设计优选：n 根据实际情况估算比选集中空调方案或小中央空调方案的经济合理性；并对不同品牌、不同系统方案比选。n 集中空调系统应根据具体使用功能及长期能耗，估算确定氟系统或水系统方式。n 对价格较高的风管、冷凝水管的保温材料使用予以控制。n 出风口的合理布置。n 根据实际情况估算比选有无机房电梯方案或不同型号电梯适用范围的经济合理性；并对不同品牌、不同系统方案比选。3.4.4 园林环境方面a） 考虑每个组团小品配置均衡，以免后期业主投诉。b） 根据扩初成果图计算造价，确认本钱是否控制在目标本钱范围内。c） 估算中列出各种不同材料用量比例提供应设计

29、参考，并为以后的本钱优化工作积累经历。d） 估算中列出各种乔木每平米的用量提供应设计参考，并为以后的本钱优化工作积累经历。e） 灯具设计优化时要考虑后期维护与使用情况，并通过收集物业管理公司的建议减少不必要的装饰灯具。f） 建立统一的园建构造，从经济实用的角度出发，减少以后园建构造局部的优化工作。3.5 施工图设计阶段本钱控制重点3.5.1 建筑、构造方面a） 工程做法与交楼标准统一，防止因两者不一致造成拆改。n 应力求设计院按我方交楼标准编写施工图工程做法；n 确属无法统一的做法，需在招标文件及其他相关技术标准中明确。并在工程实施时由设计师向工程部、施工方进展技术交底，防止错误施工造成拆改。

30、b） 部品及材料选择：n 根据工程定位、产品类型选择材料部品，防止功能溢价； n 在立面图根底上针对不同规格外檐墙、面砖进展合理排布，减少断砖损耗；n 厨卫大样图、楼梯间大样图根据平立面、踏步尺寸合理选择砖型，减少断砖损耗； n 减少栏杆、装饰钢构件等的种类，提高标准化产品的使用程度。c） 设计部对设计院的出图要求与图纸自审制度：建筑、构造、安装各专业的协调减少错漏碰缺：n 图纸自审由设计部负责组织。n 接到图纸后，设计部应及时安排或组织有关人员进展自审，并提出各专业自审记录。n 及时召集有关人员，组织内部会审，针对各专业自审发现的问题及建议进展讨论，弄清设计意图与工程的特点及要求。n 图纸自

31、审的主要内容：各专业施工图的张数、编号、与图纸目录是否相符。施工图纸、施工图说明、设计总说明是否齐全，规定是否明确，三者有无矛盾。平面图所标注坐标、绝对标高与总图是否相符。图面上的尺寸、标高、预留孔及预埋件的位置以及构件平、立面配筋与剖面有无错误。建筑施工图与构造施工图，构造施工图与设备根底、水、电、暖、卫、通等专业施工图的轴线、位置坐标、标高及穿插点是否矛盾。平面图、大样图之间有无矛盾。图纸上构配件的编号、规格型号及数量与构配件一览表是否相符。n 图纸经自审后，应将发现的问题以及有关建议，做好记录，待图纸会审时提交讨论解决。d） 组织图纸会审工作，完善图纸细部设计，减少错漏碰缺，为控制工程的

32、建安本钱打下良好的根底，本钱人员应该积极主动要求参加图纸会审并认真审核图纸。n 尽量赶在工程工程开工前进展，了解设计意图，明确质量要求，将图纸上存在的问题与错误，专业之间的矛盾等，尽最大可能解决在工程开工之前。n 审查施工图的根底工程设计与地基处理有无问题，是否符合现场实际地质情况。n 审查建立工程坐标、标高与总平面图中标注是否一致，与相关建立工程之间的几何尺寸关系以及轴线关系与方向等有无矛盾与过失。n 审查图纸及说明是否齐全与清楚明确，核对建筑、构造、上下水、暖卫、通风、电气、设备安装等图纸是否相符，相互间的关系尺寸、标高是否一致。n 审查建筑平、立、剖面图之间关系是否矛盾或标注是否遗漏，建

33、筑图本身平面尺寸是否有过失，各种标高是否符合要求，与构造图的平面尺寸及标高是否一致。n 审查建立工程与地下构筑物、管线等之间有无矛盾。n 审查构造图本身是否有过失及矛盾，构造图中是否有钢筋明细表，假设无钢筋明细表，钢筋砼关于钢筋构造方面的要求在图中是否说明清楚。n 复核构造指标是否满足限额要求。e） 通过管理减少对设计工作的拆分与尝试设计总包：n 目前钢构造、幕墙、铝合金门窗、弱电、景园工程等分项工作的设计多由专业设计资源来完成。施工图设计院只负责土建及水暖电等局部的设计，其后果是施工图与专业分项图纸矛盾点较多或冲突，不同专业工程衔接性差，造成工程中的变更、签证数量激增，返工与修整量大，致使施

34、工进度延误与本钱增加。n 由于专业资源设计方案的不同造成投标报价不具可比性，造成本钱上升。 n 产生重大质量问题时，责任不清、相互推诿给投资方造成重大的经济损失。n 设计总承包与施工总承包一样是为了相关专业间合理衔接并统一责任为事后的投资方权力追溯提供保障。3.5.2 安装a） 市政及小区管网设计优选：n 着重考虑管材优选：综合施工、使用等因素，给水管经济合理性排序为；PE管焊接钢管无缝钢管镀锌钢管UPVC塑料管球墨铸铁管钢塑管。排水管排序为；规格500以内；UPVC波纹管钢筋混凝土管PE波纹管，规格500以上；钢筋混凝土管UPVC波纹管PE波纹管。一般情况下，机动车道下选用重型级管或S2管材

35、，对非机动车道下选用重型要严控。n 优选检查井规格及井盖：防止设计盲目的统一选用大规格井；控制重型井盖使用部位；除机动车道外的非机动车道或绿化带等部位严控采用重型。并尽量减少检查井数量。 n 尽量减小排水管坡度，降低管网埋深，减少动土量。n 优化管网走向、长度。b） 水暖施工图审核本钱要点：n 满足压力、流量等技术条件时的管径选择到达要求即可，不能过大，如给水干、立管、支管、户内管管径应经计算核定，一般每户住宅给水进户管管径控制在DN20以内。 n 需要的予留洞、予埋件图中表示是否清楚齐全包括孔洞尺寸、位置、标高、予埋材料，防止后期凿剔。c） 智能化设计优化：n 室外智能化、景观灯具设计优化应

36、结合工程定位、市场承受程度、销售价格，周边楼盘使用状况、小区场地布置含绿化组团与道路布置综合考虑，在提升产品品质前提下还应兼顾实用性、经济性。 n 以工程的市场定位、规划设计思想与物业管理思路来确定智能化系统规划设计方案如：封闭管理社区选用红外对射周界防翻越系统、开放的大社区管理结合封闭的单元管理选用电视监控加电子巡更系统。n 家居安防与可视对讲系统分别设置与二合一的技术经济比拟及产品档次选择。n 红外对射探头的设置与小区围墙的走向优化防止不规那么围墙增加探头数量； n 景观灯具的布置应根据工程定位，分期设定灯具总价来控制灯型、位置与数量向提供设计常用灯型种类与单价。3.5.3 园林环境方面a

37、） 注意园林环境设计与建筑、配套管网设计的衔接，防止标高、平面布置过失出现。b） 估算各项指标是否在目标本钱内，并提出优化建议。c） 综合考虑后期管理维护本钱，提出相应优化建议。d） 清单编制完成后，作出最后的完整的预算并同目标本钱比拟按照以上园建估算方法一样提出最后的修改与复核意见。3.6 二次设计阶段本钱控制重点3.6.1 铝合金a） 根据当地气候条件、工程、产品定位与保温节能要求，选择相应的门窗系统常见门窗系统按本钱上下排序依次为木铝复合铝合金窗塑钢窗。 b） 根据建筑施工图进展门窗分格设计时，在满足采光通风要求前提下，防止门窗面积过大与窗型过多过小。 c） 对于使用较好导热性能的窗框材

38、料如铝合金窗框材料，大面积的玻璃较小面积的玻璃好，因为大面积玻璃减少窗中窗框材料的比例，通过合理配置中空玻璃的构造，可以使整窗的性能最大优化。d） 高性能窗的热性能弱点是窗框材料与玻璃边部材料，因为玻璃中心是高效率的，窗框与玻璃边部传导相对较高，应该选择绝缘间隔条没有金属/很少金属及热隔断性能好、低传导的窗框材料。e） 防止大面积西晒玻璃的使用，日落之前可获得较好的采光条件，但是进展空气调节的费用是很高的。f） 在考虑满足通风要求的条件下尽量减少开启扇数量，并注意防止空气渗漏以及紧急出口设置，平开窗可以较推拉窗获得高的通风能力，但是开启形式设计需要考虑风压作用。g） 加大版面设计，减少窗框与扇

39、的材料面积，提高整窗的视野通透及性能。h） 门窗五金件选择：根据门窗系统木、铝、塑、工程产品定位、建立期与使用期全寿命周期费用综合选择门窗五金件系统。防止功能缺乏或过剩。3.6.2 金属构件a） 栏杆百叶等非承重构件，需控制断面尺寸不宜过大或过厚，满足强度与刚度即可需注意节点构造设计；b） 注意对栏杆百叶的间距控制满足平安间距与遮挡要求； c） 玻璃雨篷等承重钢构件，需由构造工程师进展强度复核装饰设计计算一般保守与构造优化； d） 面层防腐处理：钢构件需区分使用场所室内外，分别采用不同的防腐处理：如室内楼梯扶手、楼梯间栏杆刷防锈漆调与漆即可；室外栏杆选择氟碳喷涂或镀锌静电喷涂。 e） 提出优化建议是注意综合考虑楼盘档次，标准要求以及后期维护使用本钱。f） 常用栏杆百叶做成标注做法备选，减少重复优化工作。4 支持性文件无5 相关记录