房屋资产评估报告书.doc

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1、 房屋资产评估报告书 房地产评估报告书则只是以房地产为评估对象所出具估价报告书。下面是为您收集整理房屋资产评估报告书 房屋资产评估报告书 一、 委托方及资产占有方简介(或评估报告使用者) 主要包括: 以机构代码证为准或以企业营业执照为准 机构代码或注册证号 机构名称 地址(住所) 法定代表人 注册资金 机构类型(经济性质) 经营方式及经营范围 注册证号以及登记有效期 二、 评估目 委托方以本次委托评估主要目或评估报告主要用途 三、 评估范围及对象 主要涉及对估价对象概括性描述,委估对象资产概况.如涉及到土地则以描述其位置、用途、面积等各项经济技术指标;房屋建筑物则需描述其区位、用途、楼层、户型

2、、结构类型、建筑面积、建筑类型等;机器设备则需描述种类、型号、设备维修保养情况等. 四、 评估基准日(通常描述如下) 评估基准日是确认资产评估价格基准时间,本项目所选取评估基准日是依据经济行为由委托方确定一个特定会计期间终止时点,这个时点能反映评估对象整体状况,而且评估基准日前后没有可能导致被评估资产价值发生重大变化影响因素,因此评估基准日选择是合理. 注: 一切取价标准均为评估基准日有效价格标准 五、 评估原则(按不同评估目、方法、对象取舍) A、合法原则 B、历史成本原则 C、公开市场原则 D、持续经营原则 E、替代原则 F、供求原则 G、估价时点原则 H、独立性原则 I、客观公正性原则

3、J、 专业性原则 K、科学性原则 L、贡献原则 M、预期收益原则 N、最高最佳使用原则 六、 评估依据 主要包括各种经济行为文件、法律法规、采用取价标准各种资料及其他参考资料.如: 1、国家国有资产管理局国资办发36号国有资产评估管理办法施行细则; 2、国资办发(1996)23号文件关于转发资产评估操作规范意见(试行)通知; 3、财政部财评字91号文件关于印发资产评估报告基本内容及格式暂行规定通知; 4、*市建筑工程造价信息标准计价2006年第1期; 5、建筑附属工程造价速算手册; 七、 评估假设及限制条件(无形资产土地使用权评估时) 八、 评估方法 其中典型就是重置成本法，一般描述如下: 根

4、据评估目与委估建筑物特点，从企业持续经营、资产持续使用为假设前提，采用重置成本法进行评估。 (一)基本计算公式: 评估价值 = 重置价值-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 重置价值 = 建安工程造价+前期及其他费用+管理费用+资金成本+开发利润 式中: 前期及其他费用 = 建安工程造价各费用系数之与; (二)重置价值确定 房屋建筑物重置价值是根据*市现行工程造价及取费调差文件，对其工程造价指标进行分析测算，结合现场核实及测量建筑工程内容、建筑物特征(层高、跨度、主墙承重结构、施工方法、装修情况、设备情况等)，对所对应工程造价指标进行调整，综合确定建筑物建安工程造价，并摊入建设过程中所发生工程

5、其他费用 (如其他费用、管理费用、合理利润、资金成本等)，确定建筑物重置单价，再乘以核定面积，得到房屋建筑物重置价值。 重置价值中各组成项目按如下方式确定: (1)房屋建筑物建安工程造价:评估人员根据房屋建筑物结构形式、构件形式、跨度及其功能等方面，及同一地区同类建筑物进行比较，根据*市定额站发布2006年第2期*市建设工程造价信息经济指标及有关材料价格计算出建筑物单位面积建安工程造价，并及工程结算书指标对比、分析调整，确定其单位面积建安工程造价。 (2)前期及其他费用:根据*物价局制定房屋建筑工程适用前期及其他费用，项目包括勘察设计费、工程招投标费、预算定额编制管理费、预算定额费、城建配套费

6、、城市规划管理费、教育附加费、工程质量监督费、消防配套费、白蚁防治费。 (3)管理费用根据目前*市建筑施工企业一般收取管理费占工程总造价比例分析确定。 (4)资金成本采用评估基准日适用中国人民银行公布建设期贷款利率计算，计算项目包括建安工程造价、前期及其它费用、管理费用。 设定投资在建设期内均匀投入。 (5)开发利润指为开发建设房屋而应获得平均利润，对于工业用房，开发利润一般为零。 (三)综合成新率确定 1、实体性贬值率 根据房屋建筑物结构与使用用途，以现场勘察时房屋外观直观现状以及评估人员评估经验综合分析后采用年限法计算实体性贬值率，从而确定房屋实体性贬值率。 对其内在结构性变化与质量变化未

7、作技术测定。 实体性贬值率采用年限法计算，根据建设部门颁布各类结构房屋建筑物及构筑物耐用年限标准，根据建筑物使用状况及现场勘察记录，综合确定房屋建筑物及构筑物尚可使用年限，实体性贬值率计算公式为: 已使用年限 实体性贬值率=100% 已使用年限+预计尚可使用年限 预计尚可使用年限加实际已使用年限最长不超过国家规定使用年限，它确定以技术鉴定作支持。 2、功能性贬值确定 功能性贬值是由于技术陈旧、功能落后而导致原有资产相对贬值。 本次评估建筑物均不受上述因素影响，故该项确定为零。 3、经济性贬值确定 经济性贬值是指由于外部经济与社会环境变化而导致资产贬值。 本次评估建筑物均不受上述因素影响，故该项

8、确定为零。 4、综合成新率确定 综合成新率= 1-实体性贬值率-功能性贬值率-经济性贬值率 亦可为:综合成新率=(1-实体性贬值率)(1-经济性贬值率)(1-功能性贬值率) 、其他评估方法使用 1、成本逼近法 计算公式为: 土地价格=(土地取得费+税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益金)年期修正系数区位修正系数 2、基准地价修正法 计算公式为: 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价与基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地区域条件与个别条件等及其所处区域平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格方法。 其基本公

9、式为: P=Pu(1+K)YIJH+L 其中:K=Ki P-待估宗地价格 Pu-宗地所在区域基准地价 K-待估宗地全部影响因素总修正值 Y-期日修正系数 I-容积率系数 J-楼层修正系数 H-使用年期修正系数 L-土地开发程度修正 资产评估报告书 标题:*资产评估报告书 副标题: 评估公司评估报告编号 绪言: 主要描述受托方以及评估原则、评估目、及评估基准日相关描述. 一、 委托方及资产占有方简介(或评估报告使用者) 主要包括: 以机构代码证为准或以企业营业执照为准 机构代码或注册证号 机构名称 地址(住所) 法定代表人 注册资金 机构类型(经济性质) 经营方式及经营范围 注册证号以及登记有效

10、期 二、 评估目 委托方以本次委托评估主要目或评估报告主要用途 三、 评估范围及对象 主要涉及对估价对象概括性描述,委估对象资产概况.如涉及到土地则以描述其位置、用途、面积等各项经济技术指标;房屋建筑物则需描述其区位、用途、楼层、户型、结构类型、建筑面积、建筑类型等;机器设备则需描述种类、型号、设备维修保养情况等. 四、 评估基准日(通常描述如下) 评估基准日是确认资产评估价格基准时间,本项目所选取评估基准日是依据经济行为由委托方确定一个特定会计期间终止时点,这个时点能反映评估对象整体状况,而且评估基准日前后没有可能导致被评估资产价值发生重大变化影响因素,因此评估基准日选择是合理. 注: 一切

11、取价标准均为评估基准日有效价格标准 五、 评估原则(按不同评估目、方法、对象取舍) A、合法原则 B、历史成本原则 C、公开市场原则 D、持续经营原则 E、替代原则 F、供求原则 G、估价时点原则 H、独立性原则 I、客观公正性原则 J、 专业性原则 K、科学性原则 L、贡献原则 M、预期收益原则 N、最高最佳使用原则 六、 评估依据 主要包括各种经济行为文件、法律法规、采用取价标准各种资料及其他参考资料.如: 1、国家国有资产管理局国资办发36号国有资产评估管理办法施行细则; 2、国资办发(1996)23号文件关于转发资产评估操作规范意见(试行)通知; 3、财政部财评字91号文件关于印发资产

12、评估报告基本内容及格式暂行规定通知; 4、*市建筑工程造价信息标准计价2006年第1期; 5、建筑附属工程造价速算手册; 七、 评估假设及限制条件(无形资产土地使用权评估时) 八、 评估方法 其中典型就是重置成本法，一般描述如下: 根据评估目与委估建筑物特点，从企业持续经营、资产持续使用为假设前提，采用重置成本法进行评估。 (一)基本计算公式: 评估价值 = 重置价值-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 重置价值 = 建安工程造价+前期及其他费用+管理费用+资金成本+开发利润 式中: 前期及其他费用 = 建安工程造价各费用系数之与; (二)重置价值确定 房屋建筑物重置价值是根据*市现行工程造价

13、及取费调差文件，对其工程造价指标进行分析测算，结合现场核实及测量建筑工程内容、建筑物特征(层高、跨度、主墙承重结构、施工方法、装修情况、设备情况等)，对所对应工程造价指标进行调整，综合确定建筑物建安工程造价，并摊入建设过程中所发生工程其他费用 (如其他费用、管理费用、合理利润、资金成本等)，确定建筑物重置单价，再乘以核定面积，得到房屋建筑物重置价值。 重置价值中各组成项目按如下方式确定: (1)房屋建筑物建安工程造价:评估人员根据房屋建筑物结构形式、构件形式、跨度及其功能等方面， 及同一地区同类建筑物进行比较，根据*市定额站发布2006年第2期*市建设工程造价信息经济指标及有关材料价格计算出建

14、筑物单位面积建安工程造价，并及工程结算书指标对比、分析调整，确定其单位面积建安工程造价。 (2)前期及其他费用:根据*物价局制定房屋建筑工程适用前期及其他费用，项目包括勘察设计费、工程招投标费、预算定额编制管理费、预算定额费、城建配套费、城市规划管理费、教育附加费、工程质量监督费、消防配套费、白蚁防治费。 序 号 收费部门 计费基础 收费标准 一 前期费用 1 勘察设计费 设计院 预算造价 1.50% 2 工程招投标费 市招标站 中标额 1.10% 3 预算定额编制管理费 市定额站 预算造价 0.10% 4 预算编制费 建行等审核单位 预算造价 0.10% 合 计 2.80% 二 其他费用 5

15、 城建配套费 市建设局 预算造价 2% 6 城市规划管理费 市规划局 总投资 0.25% 7 教育附加费 市教育局 总投资 1% 8 工程质量监督费 市质监站 预算造价 0.25% 9 消防配套费 市消防支队 建筑面积 2元/m2 10 白蚁防治费 市房产局 建筑面积 2元/m2 合计 其他费用=按面积计4元/m2+按建安预算造价计3.5% (3)管理费用根据目前*市建筑施工企业一般收取管理费占工程总造价比例分析确定。 (4)资金成本采用评估基准日适用中国人民银行公布建设期贷款利率计算，计算项目包括建安工程造价、前期及其它费用、管理费用。 设定投资在建设期内均匀投入。 (5)开发利润指为开发建

16、设房屋而应获得平均利润，对于工业用房，开发利润一般为零。 (三)综合成新率确定 1、实体性贬值率 根据房屋建筑物结构与使用用途，以现场勘察时房屋外观直观现状以及评估人员评估经验综合分析后采用年限法计算实体性贬值率，从而确定房屋实体性贬值率。 对其内在结构性变化与质量变化未作技术测定。 实体性贬值率采用年限法计算，根据建设部门颁布各类结构房屋建筑物及构筑物耐用年限标准，根据建筑物使用状况及现场勘察记录，综合确定房屋建筑物及构筑物尚可使用年限，实体性贬值率计算公式为: 已使用年限 实体性贬值率=100% 已使用年限+预计尚可使用年限 预计尚可使用年限加实际已使用年限最长不超过国家规定使用年限，它确

17、定以技术鉴定作支持。 2、功能性贬值确定 功能性贬值是由于技术陈旧、功能落后而导致原有资产相对贬值。 本次评估建筑物均不受上述因素影响，故该项确定为零。 3、经济性贬值确定 经济性贬值是指由于外部经济与社会环境变化而导致资产贬值。 本次评估建筑物均不受上述因素影响，故该项确定为零。 4、综合成新率确定 综合成新率= 1-实体性贬值率-功能性贬值率-经济性贬值率 亦可为:综合成新率=(1-实体性贬值率)(1-经济性贬值率)(1-功能性贬值率) 、其他评估方法使用 1、成本逼近法 计算公式为: 土地价格=(土地取得费+税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益金)年期修正系数区位修正系数

18、2、基准地价修正法 计算公式为: 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价与基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地区域条件与个别条件等及其所处区域平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格方法。 其基本公式为: P=Pu(1+K)YIJH+L 其中:K=Ki P-待估宗地价格 Pu-宗地所在区域基准地价 K-待估宗地全部影响因素总修正值 Y-期日修正系数 I-容积率系数 J-楼层修正系数 H-使用年期修正系数 L-土地开发程度修正 3、假设开发法 假设开发法是将房地产价格扣除房屋价格后剩余价格作为地价，其测算是在正确估计房地产

19、交易价格基础上，扣除建筑物建造费用与及建筑、买卖建筑物有关专业费用、利息、税收等费用后，以价格余额确定估价对象价格一种方法。 其计算公式为: 估价对象地价=不动产价格-建筑开发费-专业费-不可预见费-税收-利息-销售费用-开发商利润 4、市场比较法 在求取一宗待估土地价格时，根据替代原则，将待估土地及较近时期内已经发生了交易类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知价格，参照该土地交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价一种方法。 其公式为: 待估宗地价格=比价实例宗地价格 (待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数) (待估宗地估价期日地价指数/比较实例交易日期

20、地价指数) (待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数) (待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数) 5、收益还原法 收益还原法是将评估房地产在未来每年预期纯收益，以一定还原率统一还原为估价时点总收益一种方法。 (1)基本假定: 房地产每年收益额相同; 资本化率每年不变且大于零 (2)其公式为; 土地价值=土地纯收益土地还原利率 土地纯收益=房地总收益-房地总费用-房屋纯收益 房地总费用=折旧费+修缮费+管理费+保险费+税费 房地纯收益=房地总收益-房地总费用 房屋纯收益=房屋现值房屋还原利率 有限年期土地价格=土地价值待估地块年期修正 九、 评估过程 (一)评估前期准备

21、工作阶段 本阶段是了解与明确资产评估目与评估对象及范围，收集资产评估有关资料，确定评估人员。 (二)现场清查与评估阶段 1、现场清查阶段 该阶段主要是对委估资产进行了解核实、鉴定与收集有关资产评估参数数据资料。 依据已掌握申报材料，深入现场进行实地勘察，记录与填写评估现场勘察记录。 2、评定估算阶段 依据评估人员现场清查获取资料与结论，同时经过必要市场调研与询价工作，选取评估方法，遵循资产评估操作规范意见(试行)与有关评估惯例进行评定估算，得出资产评估价值。 3、提交评估报告阶段 按照南宁市金正资产评估事务所关于资产评估质量控制制度与遵循资产评估操作规范意见(试行)要求，对资产评估结果进行审核

22、，审核意见反馈后进行修正，于某年某月某日提交正式资产评估报告书。 4、评估日期为*年*月*日至*年*月*日。 十、评估结论 通常表现为评估目、评估对象在评估基准日公允市场价值，即能表达出本次评估最终结果即可，如: 在实施了上述评估程序与方法后，以确定委估资产市场价值，为委托方办理遗产继承事宜提供市场价值参考依据为评估目而涉及资产在评估基准日*年*月*日市场价值为*元，大写为人民币*元整(其中，房屋建筑物*元，土地使用权*元)。 十一、特别事项说明 即是对评估结果中，应该向评估报告使用者说明有关影响评估结果某些因素，向报告使用者引导，使其能正确使用评估报告书。 如: 1、评估结果是反映评估对象在

23、本报告所列评估目依据被评估资产现在具体状况及评估基准日所表现特定经济环境前提下，根据公开市场原则，经评估而确定现行公允市场价。 评估过程中，评估人员没有考虑税款事宜以及特殊交易方式可能增加或减少价格等对其评估价值影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力或其他不可抗拒力对资产价格影响，及短期内强制处分对资产价格影响。 2、评估机构对委估资产不做产权界定，只对其进行公允价格确定。 委估资产权属由委托方作出承诺，负责解释并承担相关法律责任。 3、本次评估土地使用权价值中已包含(或未包含)土地出让金。 4、有关建筑物及土地面积，以委托方提供相关笔录记载(如国有土地使用证、房屋所有权证等)为

24、依据。 5、委估宗地宽只有4.35米，宗地一面临街且为唯一出口处，如分割为前进、后进两块地，后进通路权难以得到保障，因此本次评估对委估房地产只作为单一一宗房地产进行评估。 6、根据委托方提供资料，假设委估资产将来办理资产转移时不存在任何障碍。 当前述条件及评估报告中所遵循原则之情况发生变化时，评估结果一般会失效。 十二、评估基准日后事项 通常描述如下: 本项目评估基准日及资产评估报告提出日期比较接近，评估人员在尽职前提下未发现存在影响价格因素重大事项变化并对资产评估价格产生明显影响。 如果在评估基准日后，价格产生变化时，委托方应及时聘请具有评估资格评估机构重新确定评估值。 十三、评估报告法律效

25、力 通常为: 1、依据国家有关部门规定，评估结果有效期自评估基准日算起，有效期为一年(*年*月*日至*年*月*日)，超过一年需重新进行资产评估。 2、本报告所称评估价值是依据所评资产在评估基准日所表现特定经济环境前提下，根据公开市场原则确定现行公允市场价值。 本评估结果是对*年*月*日这一基准日被评估资产价值客观公允反映，本所对这一基准日后资产发生重大变化不负任何法律责任。 3、本报告仅供委托方为本报告所列评估目使用与送交财产主管机关审查使用，评估报告书使用权为委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。 除依据法律需公开情形外，报告全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，也

26、不得用于本报告所述评估目之外其他目。 4、对于委估资产产权核实确定，评估人员主要依据委托方提供评估资料进行现场清查核实，对委托方提供有关资料真实性有效性由委托方负责，评估机构不承担因产权认定错误而产生相关法律责任。 5、本报告所含若干附件，及正文具有同等法律效力。 十四、评估报告提出日 本项评估报告提出日期为*年*月*日。 评估机构负责人:_ 中国注册资产评估师:_ 中国注册资产评估师:_ *资产评估事务所 二00六年五月二十五日 十五、附件 主要是各种评估依据及各种经济技术指标复印件(国有土地使用证、房屋所有权证)，委托方产权证明， 以及身份证明复印件等(身份证、营业执照等)，受托估价方营业执照、资质证明、职位证明(注册会计师、注册资产评估师、注册土地估价师、注册房地产估价师等)，各种明细表、汇总表等，以及其他相关有用价值资料。 第 21 页