房产公司成本控制指南.docx

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1、立项成本控制要点应用指南立项环节成本控制根据项目开发方式不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规限制，运作时灵活度较好，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制主要任务由项目部来承担。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备注开发形式新征土地征地费用少交或晚交，力争减免项目部负责拆迁安置费用房产确权后办理拆迁安置费用项目部负责大市政费用自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理工程部、设计部和审算部负责自建部分；工程部负责交政府部分规划条件满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本项目部、设计部负责买断项目买断内容明确买

2、断内容名明细项目部负责付款总额为公司争取最大利益项目部负责付款时间周期长、次数多项目部负责三通或七通一平标准明确验收标准明细项目部、工程部负责手续风险和项目付款时间直接挂钩项目部负责合作开发合作方式符合公司要求项目部负责分成比例 双赢原则项目部负责交房时间尽可能延后交房工程部负责交房标准不低于合同约定交房标准项目部负责付款总额付款时间选择有利于公司利益方式项目部负责项目部负责规划环节成本控制要点应用指南规划环节成本控制嗦占权重最大，具有“一锤定音”地位和作用；在规划环节进行成本控制是实现事前控制关键，可以最大限度地减少事后变动带来成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是：周密计划

3、，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要职能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备注规划方案可行性规划设计市场信息收集和分析市场状况信息分析规划要点确定可行性研究设计任务书可行性设计变更设计部负责，项目、审算、销售部配合方案评审组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定未通过方案进入可行性设计变更环节，再重新评审由项目设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经理负责设计成果对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定设计部负责，工程部配合根据提交设计成果进行投资估算审算部负责，设计部配合报批设计设计方案根据项目前期运营情况和市场分析制定设计任

4、务书设计部负责，项目部、销售部协作设计方案招投标设计部负责方案设计评审招投标评审委员会报批 注意市政设计注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整 项目部负责，设计部配合 扩初设计扩初设计要求对报批设计进一步调整设计要求内部审核项目部负责成本概算 根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算项目部负责扩初设计图根据扩初设计要求招标专家评审内部评审工程部负责项目部负责设计调整设计部负责桩基设计地质勘察搜集权威地质资料自己专业人员勘察设计部负责，工程部配合设计方案评审桩基设计，2种以上形式由专家进行桩基形式和桩基结构评审桩基施工图设计调整施工图设计施工图设计要求根据销

5、售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%部分属于设计方可控部分，应严格审核。设计部和工程部负责，其他部门协助报建政府部门报批费，按政府有关政策交纳项目部负责报施工图审图施工配合互审互签，明确修改意见，设计洽商设计部负责，工程部协助，知会销售部面积测算设计图纸测算和实际施工时检验相结合设计部负责，工程部协助销售包装设计结合营销费用控制施工招投标装修方案设计方案设计要求根据扩初设计图、经营指导书和实体研究结果确定方案设计要求设计部负责，销售部协助材料设备选型成本方案市场信息调研根据设计要求确定装修材

6、料和设备设计部负责制订装修设计目标成本计划明细表装修综合价格拆分分析招投标制订设计任务书设计部负责，销售部协助评审招投标评审委员会功能设计小区建筑物功能经济评估市场调研销售部负责有针对性扩充建筑物功能设计部负责，销售、工程部协助市政配套方案市场状况调研争取政府有利条件项目部负责环境方案设计根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额设计部负责项目部协助招投标招投标评审委员会智能化设计市场现状分析，智能化必要分析智能化内容控制销售部负责招投标，寻找外部合作，争取双赢招投标小组组织，总经理负责销售承诺保持各部门和销售部信息畅通，保障销售承诺和实际功能一致性设计部负责，工程部协助设计变更设计调

7、整费用设计变更洽商严格按照设计变更洽商流程进行设计部负责，销售、工程部协助材料设备选型方案确定时间在扩初图确定前确定材料设备，使设计图纸阶段就考虑了材料设备安装设计部负责，工程部协助采购招投标招投标评审委员会其他费用物业管理完善费限额设计审算部招投标环节成本控制要点应用指南招投标环节成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员会选择则有很强针对性。这个环节成本控制难点在于标书制订，重点在于评标。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备注投标单位选择资质管理水平技术力量历史记录资金实力合作经历建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资

8、料库从公司认可名册中承建商、工程监理、材料及设备供货商中选择投标单位主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组工程部负责工程监理招投标合同设计部负责设计、环境、装修招投标合同审算部负责材料设备招投标合同销售部负责营销、包装招投标合同招投标工作小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招投标评审委员会及主管领导招投标文件各类合同招投标书内容应包含：工期工程造价或取费标准主办部门起草、制定招投标标准文本工程部负责工程监理招投标合同设计部负责设计、环境、装修招投标合同审算部负责材料设备招投标合同销售部负责营销、包装招投标合同质量要求付款方式招标范围结算方式验收标准投标注意事项废标条件（投标书必须加盖投

9、标单位法人印章）接标时间开标时间定标方法投标单位补充意见标准合同条文图纸、其他要求等招投标工作组审核招投标评审委员会主管领导批准评标和定标技术性评标和定标经济性评标和定标 优先顺序技术评标经济评标合作经历技术部门负责技术标书评标审算部负责经济标书评标财务部部负责审核广告包装费综合审核投标单位；评定中标单位招投标评审委员会主管领导批准施工环节成本控制要点应用指南施工环节成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来费用，另一个是材料、工程款支付。由于市场变化和市场把握原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目和遵循程序都是必须。这一阶段进行成本控制时要注意

10、各部门及时沟通和良好合作。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备注设计变更环节变更评估项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中重大调整加强施工前审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更地方有预见性，并实行事先约定各部门全面评估变更带来各种变化，为审批提供参考依据设计部负责，项目、审算、销售部配合由项目设计、工程、审算、财务、销售变更审核签认根据变更原因将设计变更分成四类，不同类别按相应审核签认流程进行等各部门组成评审委员会，总经理负责设计变更通知单变更必须要有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效变更审批对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提前确

11、定设计部负责，工程部配合根据提交设计成果进行投资估算审算部负责，设计部配合施工现场签证签证必要性 现场签证确认应严格按照合同中所约定条款执行经办部门（设计部或工程部）签证时限现场签证确需发生，应根据当时发生当时签证原则签证工程量认真核对签证工程量准确签证内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师签字确认经办部门（设计部或工程部）签证审批施工洽商通知单 发生变更项目负责人必须遵循“先洽后干”原则。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可签证主管总经理签证反馈对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出修改意见 资料工程师审图扩初图会审施工图会

12、审分项分部图会审各专业技术图纸会审图纸多层次会审会签及审批制度各专业互审互签制度力争在开工前把图纸中问题修改完甲方技术负责人总分包配合费分包方式分包内容分包责任界定通过投标确定配合费应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本甲方代表材料供应选型材料供应方式材料计划预留时间 施工所用各项材料选型应在材料招标前确定设计部先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用审算部组织，工程部参加限时编制材料计划材料计划签认甲方代表要考虑可能出现问题，留出相应时间经办部门工程款支付付款进度工程进度按合同约定执行付款按进度付款多层次多角度审核工程进度按合同约定执行付款按进度付方案设计要求根据情况由

13、不同级别人员最终审批 主管副总或总经理材料及设备采购环节成本控制要点应用指南材料及设备采购环节成本控制核心要素是计划和信息，通过明确而科学流程，就可以最大限度减少在该环节出现损失概率，达到成本控制目。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备注材料进场计划采购招投标及订立时间工程师生产周期和工程进度相配合运输周期具体和采购地远近相对应安装、验收周期和工程进度相配合交叉作业时间和工序安排相联系材料性能价格比市场信息日常搜集市场信息，建立材料市场信息库审算部技术参数材料设备技术参数由设计部确定或封样设计部 招投标必须招投标材料设备要制定招投标计划。不需招投标材料设备，采用三家以上厂家报价选择 审算部材料款支付材料款支付方式材料款支付进度保修款预付款限额控制首次验收后付款总额进度控制保修款一般不低于合同总价5%依据合同中约定付款经办部门（设计部或工程部）材料验收数量验收几方共同确认货到现场数量甲方代表或专业工程师负责监控验收质量验收 外观质量验收安装后质量验收工程部投入使用后质量验收物业公司材料保管和保修材料保管在合同中明确货物卸货和保管责任承担者工程部材料保修用合同方式明确保修责任和保修期