房地产项目尽职调查报告模板.doc

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1、尽职调查报告报告完成日期：【】年【】月【】日目 录1工程背景与交易构造概述4工程背景4交易构造概述42融资人资信情况5融资公司根本情况5融资公司经营情况5融资人财务状况5融资人银行贷款及对外担保情况63工程概况和建立情况6工程根本情况6工程建立条件7工程建立实施进度7工程的设计、施工、监理情况74工程市场情况8工程投资环境8工程分析及市场情况8工程租售情况预测95工程财务效益评估9房地产工程总投资预测10工程资金来源情况10工程损益预测11工程有关财务效益指标126信托方案与风险防范措施12交易构造安排及信托方案摘要127意见及建议138工程资料131 工程背景与交易构造概述1.1 工程背景此

2、处简要介绍工程背景情况例如：【】年【】月【】日，某房地产通过竞拍获得【】省【】市【】地块，地块编号为【】以下简称“【】工程。为【】希望由*信托就上述地块的土地出让金的交付提供融资效劳。1.2 交易构造概述1.2.1 简要描述本工程的信托构造融资方式：【贷款】/【股权投资】融资总本钱：融资人要求信托资金到位时间：信托期限：【 】年公司收入：其中信托报酬方式收取【 】% ；财务参谋费形式收取【 】%保管人保管费：受益人的预期收益：工程发行方案适用于集合类工程，详细制定工程的发行方案： 我公司私人银行部发行的额度 【 】万元 银行代销： 【 】万元 发行费率： 第三方理财机构代发： 【 】万元 发行

3、费率：1.2.2 工程现状此处介绍工程现状，包括土地取得方式、价格包括总价及楼面价格、土地出让金缴纳进度、“四证取得的情况、工程公司是否成立等情况1.2.3 工程总投资及资金来源工程总投资共【】万元。序号工程金额万元比例1自筹资金【】【】%2信托方案投资额【】【】%2银行贷款【】【】%3局部销售收入【】【】%4总投资【】【】%2 融资人资信情况2.1 融资公司根本情况2.1.1 融资公司情况融资公司住所法定代表人企业类型注册资本实收资本经营范围经营期限房地产开发资质2.1.2 工程公司实际控制人情况简介说明工程公司的实际控制人数量，并简要介绍其背景、成长经历2.1.3 融资公司控股大股东情况介

4、绍如有视工程具体情况简要介绍工程公司大股东情况2.1.4 融资公司税收政策税 种税 率税 种税 率营业税土地使用税二类土地增值税预缴房产税土地增值税清算城市建立税/费企业所得税预缴教育和卫生附加费企业所得税清算地方教育费附加施工合同印花税购房合同印花税2.2 融资公司经营情况此处简要介绍融资人过往开发过的工程情况、获得的荣誉如有2.3 融资人财务状况此处列明融资人近三年资产负债表，除此之外还应将融资人上一年度经审计的财务报表提交风险管理部2.4 融资人银行贷款及对外担保情况 业务部门应在中国人民银行系统查询融资人的?企业根本信用信息报告?，注明融资人贷款情况、对外担保情况及抵押/质押情况，并注

5、明融资人是否存在不良贷款记录。贷款情况：当前未结清贷款为【】万元，已结清贷款为【】万元,已结清保函【】万元，已结清承兑汇票【】万。 对外担保情况：当前对外担保的合同金额为【】万元。抵押/质押情况：当前对外抵押金额为【】万元，质押金额为【】万元。3 工程概况和建立情况3.1 工程根本情况 3.1.1 工程用地情况此处说明工程具体位置说明所属行政区域、四至，并附地图，出让时是否是净地，土地总面积、用地性质、容积率。工程土地本钱情况统计表单位：万元项 目已缴资金本钱情况未缴资金本钱情况合 计土地本钱滞纳金各种配套费契税等税金拆迁补偿合计3.1.2 工程根本控规指标 工程根本控规指标表表1-1序号指标

6、名称指数单位备注建立用地面积m21总建筑面积m2规划容积率绿地率建筑密度2地上可建面积m2房屋m22.2车位面积m23.2 工程建立条件此处注明本工程已获得的政府有关部门批文3.3 工程建立实施进度此处列明工程开发进度，如果是分期开发，还应列明各期开发的具体进度。工程总工期预计为【】年，融资人已投入资金合计【】万元。本工程预计于【】年【】月开工建立，预计于【】年【】月竣工验收，交付使用，开发建立期 【】年，前期【】年，建立期【】年。3.4 工程的设计、施工、监理情况此处说明本工程设计公司，施工单位及监理单位 4 工程市场情况4.1 工程投资环境4.1.1 宏观经济概况此处简要说明工程所在地区的

7、经济开展水平4.1.2 当地总体房地产市场此处简要说明工程所在地区的近一段时间以来住宅新增供给量及成交量、成交均价等房地产市场总体运行情况4.2 工程分析及市场情况4.2.1 工程区域交通情况简要描述工程周边的交通情况4.2.2 周边主要土地成交情况 工程周边如有新近成交土地，可简要介绍作为参照。4.2.3 周边竞争工程分析 此处列明周边可能与本工程竞争的工程包括已经开盘或即将开盘的工程NO.工程物业形态价格元推盘量(套)存量(套)开盘时间1234.2.4 工程评价此处应对工程市场定位、特色作出简要说明4.3 工程租售情况预测4.3.1 工程销售方式列明工程销售方式4.3.2 销售前景分析此处

8、要求工程的销售静态预测房屋序号年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年合计1销售面积(m2)2销售价格(元/m2)3销售收入(万元)车位序号年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年合计1销售面积(m2)2销售价格(元/m2)3销售收入(万元)5 工程财务效益评估序号年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年合计1销售面积()2销售价格(元/)3销售收入(万元)5.1 房地产工程总投资预测工程投资估算表 单位：万元序号工程名称投资额估算说明1土地费用2前期工程费用3根底设施建立费4建筑安装工程费5公共配套设施建立费6开发间接费用7管理费用8财务费用9销售费用10开发期税费11其它费用及不可预见费工

9、程总投资工程现金流量表序号工程名称：2021年2021年2021年2021年合计1资金来源 自有资金销售收入 出租收入 信托融资 银行贷款 其他来源2资金运用 土地出让金 开发建立投资 销售费用 工程管理费用2.5 经营税金及附加2.6 其它经营本钱费用2.7 土地增值税2.8 所得税2.9 信托融资收益0 信托融资本金1 银行借款本金归还2 银行借款利息支付3净现金流4累计净现金流5.2 工程资金来源情况5.2.1 自有资金截止到20 年 月 日，已支付局部土地出让金【 】万元。5.2.2 预租售收入利用预售回款投入【 】万元，占全部投资额的 %，占全部销售额的 %。5.2.3 本工程银行贷

10、款工程方案于20 年 月获取开发贷款【 】万，贷款期【 】年。5.2.4 本工程信托融资本工程信托方案以【股权/债权】形式，融资金额【 】万元。5.3 工程损益预测5.3.1 工程销售、租赁收入分析：工程按可售面积计算，总收入总计【 】万元。物业功能销售总价(万元)销售单价(元/平方米)住宅商业车位 合计5.3.2 工程利润分析：工程预计实现销售收入【 】万元，扣除本钱、税金，预计税前利润【 】万元、税后利润【 】万元。本钱利润表科目金额(万元)销售面积单方(元/平方米)营销费用财务费用管理费用土地增值税营业税及附加销售净利率%投资利润率%工程IRR %5.4 工程有关财务效益指标5.4.1

11、工程投资利润率工程投资财务评价指标工程总投资工程总收入工程资金峰值股本投资工程税前利润工程税后净利润 销售净利润率%总投资净利润率%工程IRR%股本投资获利倍数5.4.2 贷款归还期本工程公司预计20 年【】月申请银行开发贷款【 】万，期限【 】年，还款来源为： 。5.4.3 销售率盈亏平衡点销售率盈亏平衡点【 】 %，销售均价盈亏平衡点：【 】元/平方米；6 信托方案与风险防范措施6.1 交易构造安排及信托方案摘要6.1.1 交易构造l 合作方式：l 合作期限： 【 】个月；l 交易构造：投入 ：详细说明信托资金的运用方式，采取股权投资形式运用信托资金时，以信托资金受让原有股东持有的工程公司

12、股权的，说明受让价格，以增资方式投入工程公司的，说明计入注册资本和资本公积的比例以及增资完成后我公司持有工程公司的股权比例；以债权方式运用信托资金的，应说明贷款要素利率、期限、抵押/质押物、保证担保等。退出 ： 说明信托资金的退出方式，如果以股权转让方式退出的，说明股权转让价格。工程公司管理 ：如果采取股权投资方式，应说明工程公司的监管方式 例如：a) 双方在公司章程中约定融资方拥有工程经营和控制权，*信托通过董事会、派驻财务人员等方式实现对工程资金监管和风险控制；b) 工程公司应分期编制详细的本钱标杆、经营方案报告和工程现金流量预测表，经董事会通过后严格予以执行，并作为资金监管和测算*信托投

13、资收益的根底。单项本钱超过局部由融资方或者【 】补足，*信托不再承当该超出局部的本钱。 如果采取债权方式，应说明如何保障信托资金的还款来源例如：设立监管账户，要求融资人按一定比例将工程销售回款存入该账户。6.1.2 信托方案l 信托规模：约【 】万 (如有构造化设计，还应列明优先、次级份额)l 信托期限：【 】个月l 还款资金来源： 信托构造图如有6.1.3 风险防范措施 详细说明本工程采取的风险防范措施，是否采取优先次级的构造化设计，是否采取了抵押/质押的担保措施7 意见及建议需要说明的其情况。8 工程资料融资企业提供的资料清单【请提供复印件需年检的已年检并加盖公章】 企业法人营业执照注册号： ； 组织机构代码证代码： ； 税务登记证 国税 号； 税务登记证 地税 号； 法定代表人身份证复印件； 会计师事务所出具的验资报告； 贷款卡及密码； 公司章程； 房地产开发企业资质证书证书编号： 号； 近三年经会计师事务所审计的财务报表； 公司股东出资协议; 近期企业报表； 固定资产盘点表； 工程立项及可研报告批复； 建立用地规划许可证； 土地使用证 建立工程规划许可证； 环境影响报告审查意见; 环保局颁发的排水许可证; 建筑工程施工许可证； 商品房预售许可证； 购地合同及资金支付凭证。