房地产项目贷款评估报告.doc

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1、房地产项目贷款调查评估报告借款人：中机浦发房地产公司项目名称：浦发广场F地块项目 目 录第一章 项目融资方案第二章 项目概要一、 评估背景二、 借款人及项目主要关系人评价三、 项目评价四、 偿债能力和风险提示五、 评估结论第三章 借款人及项目主要关系人评价一、 基本概况二、 经营情况评价三、 财务状况分析四、 信用情况评价五、 发展前景评价第四章 项目建设情况评价一、 项目基本情况评价二、 项目建设条件评价三、 项目实施进程评价四、 设计施工监理评价五、 环境保护评价第五章 项目市场评估一、 房地产投资环境评价二、 项目市场定位评价三、 项目市场竞争力评价第六章 投资估算和筹资评价一、 投资估

2、算评价二、 资金筹措评价三、 项目投资计划评价第七章 项目财务及偿债能力分析一、 评估原则与评估依据二、 项目基础数据预测三、 项目财务效益评价四、 偿债能力评价五、 项目不确定性分析第一章 项目融资方案借款人：中机浦发房地产公司借款金额：12000万元 借款用途：用于浦发广场F地块开发借款利率： 8.8%担保方式：土地及在建工程抵押；项目完工后转为房产抵押授信期限： 24个月贷款期限：24个月，期满12个月后可提前终止宽限期： 还款方式： 按还款计划分次还款 放款条件：签署所涉贷款合同办妥抵押担保手续 开立监管专户，用于销售款回笼开立固定资产贷款专用账户，按照监管要求受托支付第二章 概要一、

3、 评估背景中机浦发房地产公司积极参与上海市旧城改造工作，从1993年开始，在普陀区中山北路区域筹建浦发广场。浦发广场项目占地2.9公顷，总建筑面积15.5万平方米，分为D、E、H、I、F六个地块滚动开发，目前开发的为该项目F地块的办公公寓楼项目。浦发广场F地块项目位于上海市普陀区朱家湾后浜路，紧贴内环高架路，临近光新路和中山北路，地理位置优越。距离3、4、7号线镇坪路站800米，3、4号线中潭路站650米，交通便利。建设用地性质为商业金融业用地，商务办公用地。 F地块建设规模：建设用地面积：2502平方米。容积率3.0，总计容积面积7505.97平方米。其中地上容积面积7505.97平方米，地

4、下容积面积0平方米，其中商业面积833.4平方米。地上不计容积面积184.6平方米，地下不计容积面积1428.36平方米。建筑高度控制24米，绿化率不得小于20%。规划建设8层（含一层地下车库）公寓建筑，一层规划设计临街商铺，公寓面积30-80平方米，约120套；地下停车场规划停车位50个；一楼商铺833平方米。项目目前两证已拿到。项目所处地理位置示意图:二、 借款人评价借款人评价：中机浦发房地产公司成立于1992年，注册资本人民币2050万元，住所：上海市普陀区中山北路1715号2501室，法定代表人：张鹏。公司系中国浦发机械工业股份有限公司的全资子公司，主要业务为房地产开发。中机浦发房地产

5、公司积极参与上海市旧城改造工作，从1993年开始，在普陀区中山北路区域筹建浦发广场。浦发广场项目占地2.9公顷，总建筑面积15.5万平方米，分为D、E、H、I、F六个地块滚动开发，目前开发的为该项目F地块的办公公寓楼项目。三、项目评论该项目为我行重点争取的优质房地产项目。1）该项目目前已拿到两证，自筹比例已足额到位，满足国家相关政策及我行信贷政策方向。该项目目前已拿到两证，前期投入土地款1亿，占总投45%，满足国家对自筹比例要求。2）该项目地理位置优越、配套齐全、交通便捷、销售前景良好。本项目位于上海市普陀区朱家湾后浜路，紧贴内环高架路，临近光新路和中山北路，临近苏州河，毗邻普陀区三大绿地：梦

6、清园、长寿公园、普陀公园。集轨道交通3号、4号、7号线三轨汇聚之便利，距离3、4、7号线镇坪路站800米，3、4号线中潭路站650米，直达市内各核心商圈。本项目市场定位为踏入社会不久的年轻上班族为主体的自住型客户和有一定积蓄的工薪阶层且自身的住房需求已经得到一定程度满足但鉴于商品房限购政策的影响，他们把目光更多地投向了服务式公寓这类产品的自住兼投资型客户。本项目定位为高档规格服务式公寓，且项目旁边上海香溢花城项目公司正在兴建一所与上海理工大学合办的小学，该学校的一些老师和中机浦发公司的部分员工均有购买意向，再综合其它社会客户，需求看好。三、 偿债能力和风险提示1、项目完工风险: 项目开发方为中

7、机浦发房地产公司，该公司为房地产开发三级资质。有着多年项目开发经验，历年的房产项目建设情况良好，从未出现拖延工期和未能完工的情况。其中，浦发广场D、E楼，开工时间1997年，竣工和销售时间2004年，其总包、建设单位为江苏中南建设集团股份有限公司，工程监理单位为上海工程建设监理咨询有限公司。浦发广场G楼，开工时间2003年，竣工和销售时间2005年，其总包、建设单位为浙江舜杰建筑集团股份有限公司，工程监理单位为上海工程建设监理咨询有限公司。从历史来看，中机浦发所选项目总包和建设单位均为名列前茅的建筑集团，项目建设情况良好；且总包方下属施工单位资质优良且长期合作。我们认为项目工程建筑还是有存在不

8、可预见事件发生的可能，并导致完工风险出现，但风险总体基本可控。我们将密切关注项目建设的进程，定期实地走访检查。2、市场销售风险： 本项目的销售风险分为政策风险和市场风险。政策风险，18届三中全会和2013年中央经济工作会议对房地产的态度较以往不同，“调控”字眼消失，“供应和保障”被更多提及。2013年12月10日至13日中央经济工作会议提出：努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。同时，十八届三中全会决定中与房地产相关的内容也整体偏利好：1、加

9、快房地产税立法并适时推进改革；2、改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让；3、研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构；4、推动大中小城市和小城镇协调发展，全面放开小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模；5、启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策。因此，从政策面看，未来政策层面对房地产态度将逐渐向如下转变：1）更市场化。未来行政化手段如限购限价将逐步淡化退出，而房产税可能会逐步推行，成为调节需求以及地方税源的重要工具。但房产税可能需先立法，推出需一定的时间。2）更着重增加供应和保障。从过去重

10、在抑制需求向重在增加供应转变，增加供应总量和改善供应结构。中央经济工作会议已经呈现了基本思路：供应结构形成保障和市场化住房双规制，供应总量着手于提高住宅用地量及土地容积率。对需求采取“疏”而非以往“堵”，“疏”将有利于保持需求稳定释放，保持房价和投资稳定，降低行业波动性。3）更趋区域性和灵活性。哪里有问题，解决哪里，不会因为某些城市“生病”，全国“吃药”。目前看，由于区域市场表现差异较大（有的城市房价涨幅很大，有的涨幅很温和，有的城市房价甚至还在下降），2013年11月以来地方打压需求的政策更多将是区域性政策，而难以转变为行业性政策。而且随着2013年12月结束，地方房价控制目标考核期已过，短

11、期看，上海出台打压需求政策的慨率已经很小。上述政策信号表明，首套及改善性刚性需求被不断释放，销售价格回归理性，而市中心繁华地段的稀缺价值更为凸显。市场风险，本项目市场定位为以踏入社会不久的年轻上班族为主体的自住型客户和有一定积蓄的工薪阶层且自身的住房需求已经得到一定程度满足但鉴于商品房限购政策的影响，他们把目光更多地投向了服务式公寓这类产品的自住兼投资型客户。本项目定位为高档规格服务式公寓，需求人群较多，后续销售看好。四、 评估结论综上所述，拟同意借款人中机浦发房地产公司授信额度12000万元，授信用于F地块项目建设，授信期限2年，提款期1年，贷款利率执行8.8%，按项目建设进度和实际需求提款

12、，全额受托支付，分次还息，到期还本。担保方式为土地及在建工程抵押担保、项目建成后以F地块项目房产抵押担保。第三章 借款人及项目主要关系人评价一、基本概况1.企业基本情况借款人基本情况列表如下：公司名称中机浦发房地产公司公司注册地址上海市普陀区中山北路1715号2501室法定代表人张鹏注册资本人民币2050万元股东投入情况中国浦发机械工业股份有限公司：2050万元，占100%企业类型全民所有制经营范围房地产开发经营、物业管理，销售建筑、装潢材料、五金交电，收费停车。依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动2公司管理人员简介总经理及法人代表：张鹏，男，1972年1月生，身份证号：310

13、112197201230079，户籍：安徽芜湖人，政治面貌：党员，大学本科，常住地址：普陀区中潭路99弄117号3204室。个人经历如下：1993.8-1996.3 中机浦发房地产公司经营部销售员1996.4-2000.9 中机浦发房地产公司总经理助理 中机浦发房地产公司经营部销售部经理2000.10-2002.11 中机浦发房地产公司副总经理2002.12-2005.8 通海建设有限公司经营部经理2005.8-今 中机浦发房地产公司总经理3公司组织管理结构分析公司组织管理结构图如下：总经理综合办公室财务部项目开发部营销物管部4股东背景介绍中国浦发机械工业股份有限公司：1992年10月，由原机

14、械电子工业部响应中央号召，和上海市在“部市共建，开发浦东”的大背景下，成立了中国浦发机械工业股份有限公司（简称中国浦发）。成立之初，中国浦发是由全国各省、市机械工业厅局及机械行业重点骨干企业共200余家共同出资组建。1997年中央部委体制改革以后，中国浦发隶属于中国机械工业集团有限公司，现有股东152家，主要股东单位为：国机集团、交通银行、深圳特力、哈锅实业、天津农机协会、杭州高新、中钢钢铁、上海电气、上海化纤集团、江铃汽车。国机集团所占股比54.15%，为最大的股东单位。其中，国机集团成立于1997年1月，是由中央直接管理的国有重要骨干企业，世界五百强企业。中国浦发以工程总承包、国际国内贸易

15、、工业园区及房地产开发为主要业务，年营业收入超过50亿元。公司总部设在上海，拥有13家控股子公司，现有职工近1200人，其中工程技术人员700多名，占职工总数的70%以上。依托上海的地理环境优势，中国浦发充分发挥在机械行业中的影响，经过二十年的发展，实现公司、子公司同步协调发展的多元结构模式，初步形成以设计带动工程总承包和以技术研发带动产业发展的工程业务、以机电产品进出口和工程配套及原材料采购物流服务为主的贸易业务、以工业园区和商业房地产开发为主的房地产业务等三大业务板块。公司于1992年投资成立中机浦发房地产公司，中机浦发房地产公司积极参与上海市旧城改造工作，从1993年开始，在普陀区中山北

16、路区域筹建浦发广场。浦发广场项目占地2.9公顷，总建筑面积15.5万平方米，分为D、E、H、I、F六个地块滚动开发，目前开发的为该项目F地块的办公公寓楼项目。二、经营情况评价浦发广场F地块项目建设用地性质为商业金融业用地，商务办公用地。建设用地面积：2502平方米。容积率3.0，总计容积面积7505.97平方米。其中地上容积面积7505.97平方米，地下容积面积0平方米，其中商业面积833.4平方米。地上不计容积面积184.6平方米，地下不计容积面积1428.36平方米。建筑高度控制24米，绿化率不得小于20%。建设规划建设8层（含一层地下车库）公寓建筑，一层规划设计临街商铺，公寓面积30-8

17、0平方米，约120套；地下停车场规划停车位50个；一楼商铺833平方米。三、财务状况分析1、历年财务数据情况借款人历年财务状况如下（单位：万元）：科目2011年2012年2013年2014年总资产18311241762738329,163其中：流动资产5176112571412516,006货币资金168341909501,810应收账款0000预付款项0000其他应收款2532408072607,311存货961298759156,885其中：非流动资产13135129191325813,157长期股权投资-投资性房地产13003127991314113,042固定资产净额132120116

18、114总负债15785224132537321,462其中：流动负债4385177772073721,462短期借款-应付账款73595858预收款项-应付职工薪酬21-1应付股利0140000应交税费961354893其他应付款4195161832063021,310一年内到期的非流动负债-其中：非流动负债1140046364636-长期借款-所有者权益2526176220097,700实收资本2050205020502,050资本公积260260-5541盈余公积-未分配利润-61-991-40109少数股东权益27744300营业总收入104413201282420主营业务收入97212

19、301195405营业总成本763665728104主营业务成本243284295104管理费用 420356409148营业利润281655933150投资收益-379-利润总额283659933150净利润221636950150经营性净现金流3665894-8805,496其中销售收到现金115113081245321投资性净现金流714-635-筹资性净现金流-3402-1724-4,636净现金流3742506-3239859资产负债率0.86 0.92 0.92 0.73 流动比率1.18 0.63 0.68 0.75 速动比率0.96 0.47 0.40 0.42 毛利率0.27

20、 0.50 0.43 0.75 权益净利率0.09 0.36 0.47 0.02 总资产周转率0.06 0.05 0.05 0.01 存货周转率1.09 0.44 0.22 0.062、主要会计科目分析存货：2011，2012，2013分别为961万元、2987万元、5915万元。截止2013年12月31日明细如下：科目明细金额（万元）库存商品（产成品）866开发成本5049合计5915投资性房地产：2011，2012，2013分别为13003万元、12799万元、13141万元。截止2013年12月31日明细如下：科目明细金额（万元）中山北路1737号（1-4层）浦发广场13141合计131

21、41其它应收账款：2011，2012，2013年应收账款分别为2532万元、4080万元、7260万元。2013年末7260万元主要明细如下：科目明细金额（万元）宜川路街道办事处200上海市普陀区建设和交通委员会旧区改造专户7060合计7260应付账款：2011年，2012年，2013年应付账款分别为73万元、59万元、58万元。2013年12月末借款人应付账款58万元，其主要明细如下：科目明细金额（万元）上海盛德建材机电经营公司30浦润公司20上海安南正泰电器有限公司4沪北储运公司4合计58其它应付款：2011年，2012年，2013年分别为4195万元，16183万元，20630万元，主要

22、是内部融资款。2013年12月，主要明细如下：科目明细金额（万元）帐龄 中国浦发机械工业股份有限公司152541-2年普陀区建民村指挥部31491-2年 上海万千投资开发有限公司18801-2年深圳市特力公司1003年以上上海房屋销售（集团）有限公司1003年以上其它 147合计20630其中，截至2014年4月31日，公司已将中国浦发机械工业股份有限公司其它应付款15254万中的5541万转为资本公积，并后续补充提供专项审计报告。四、信用状况评价根据借款人财务报表及其基本情况，以我行信用等级模型测算，建议其信用等级为A-级，有效期1年。经贷款卡查询，借款人信用记录良好，无不良违约情况发生。截

23、止2014年6月3日，借款人在工供在2家金融机构办理过信贷业务，目前均已结清；对外担保17,000万元，为中国浦发机械工业股份有限公司抵押物担保。五、企业发展前景评价作为一家专业的房地产开发企业，公司历史业绩良好，借助项目优势，公司将充分利用自身经验及资金优势，为项目运作做好保障，且项目预计后续销售情况良好。第四章 项目建设情况评价一、 项目基本情况评价1. 项目地理位置及周边环境浦发广场F地块项目位于上海市普陀区朱家湾后浜路，紧贴内环高架路，临近光新路和中山北路，临近苏州河，毗邻普陀区三大绿地：梦清园、长寿公园、普陀公园。集轨道交通3号、4号、7号线三轨汇聚之便利，距离3、4、7号线镇坪路站

24、800米，3、4号线中潭路站650米，直达市内各核心商圈。小区亦邻近内环高架入口，可快捷通抵城市各点。2. 项目建设规划包括具体的规划，具体的房型情况等项目整体技术指标如下表：（面积单位：平方米）序号技术指标数量备注1基地面积25022总建筑面积8934.333总容积面积7505.97 其中 地下容积面积 0 地上容积面积 7505.97商业833.4 地下不计容积面积1428.36 地上不计容积面积184.64容积率3.04建筑占地面积833.45建筑密度33.3%6绿化率20%7地上停车数量08地下停车数量5010建筑层数83. 项目资金来源项目总投资及筹资计划构成资金来源投资金额（万元）

25、占比小计开发商自筹10000销售回笼款银行贷款浦发银行长宁支行12000合 计22000二、 项目建设条件评价本项目四证齐全，目前正在桩基施工中，所获得的行政许可事项批复情况如下表：序号批复文件批复文号/状态1规划审批沪普规土许设（2012）第7号2项目审核普发改投（2012）11号3环评审核普环保审（2013）58号4用地审批沪普府土20138号5房地产权证（土地证）沪房地普字（2000）第008945号6建设用地规划许可证沪普地2014EA31010720140109号7建设工程规划许可证8建设工程施工许可证三、 项目实施进程评价1.项目进度分析1.1项目计划开工和完工日期项目计划预计于2

26、014年7月开工，预计于2015年二季度完工。1.2项目工程计划进度具体工程进度计划见下表：项目2013年2014年2015年2016年内容23412341234123可研初步设计三通一平施工图设计土建工程安装工程装饰工程市政配套竣工验收四、 项目施工监理评价1.项目专业团队介绍设计单位： 上海工程勘察设计有限公司成立于1992年，是一家集雄厚的技术力量、 丰富的实践经验、现代化的管理理念于一身的大型综合设计企业。 公司拥有近500名员工，其中专业技术人员400余名；并拥有专家委员会委员17人，其中中国工程院院士1名，国家级设计大师3名，上海市建交委科技委委员3名。公司自1992年由上海市勘察

27、设计行业协会组建到2002年率先改制成为民营企业进而成为上海市最大的民营设计企业。成立以来一直坚持“质量为先、信誉为重、管理为本、服务为诚”的价值观不断开拓进取。2009年为了谋求设计施工一体化模式，加盟上海国泰汇商建设股份有限公司，为公司新的发 展迈出了坚实的一步。多年来，历经数次的转型变革，时至今日公司已同时具备了建筑设计、项目管理、施工等相应资质。项目工程监理、施工单位项目工程监理、施工单位目前尚未确定。但中机浦发有着多年项目开发经验，历年的房产项目建设情况良好，从未出现拖延工期和未能完工的情况。其中，浦发广场D、E楼，开工时间1997年，竣工和销售时间2004年，其总包、建设单位为江苏

28、中南建设集团股份有限公司，工程监理单位为上海工程建设监理咨询有限公司。浦发广场G楼，开工时间2003年，竣工和销售时间2005年，其总包、建设单位为浙江舜杰建筑集团股份有限公司，工程监理单位为上海工程建设监理咨询有限公司。从历史来看，中机浦发所选项目总包和建设单位均为名列前茅的建筑集团，项目建设情况良好；且总包方下属施工单位资质优良且长期合作。五、 环境保护评价 项目已取得普陀区环保局关于中机浦发F地块办公楼建设项目环境影响报告表的审核意见。第五章 项目市场评估一、房地产投资环境评价1上海经济环境上海目前的整体经济发展速度有所放缓，但经济增长仍能保持8-9%的增长，这是转型期间经济增长的正常水

29、平；经济转型发展有所起步。由于受到全球经济复苏放缓、国内宏观调控力度加大以及自身结构调整等因素叠加的影响，上海经济增长速度出现放缓，但经济运行并没有出现当时那种大幅度波动的现象，整体表现较为平稳。其中,按照创新驱动转型发展的要求，积极推进“五个着力”的各项措施落实到位，使全市经济保持平稳发展的同时，转型发展也出现良好开端。同时,上海是全国资源要素最为集聚的地区，物流、资金流、人流等各种资源要素呈现进一步集聚态势，也为房地产市场的稳定提供了有利支撑。2房地产发展情况和政策环境2.1 调控政策思路正在转变，整体偏利好18届三中全会和2013年中央经济工作会议对房地产的态度较以往不同，“调控”字眼消

30、失，“供应和保障”被更多提及。 表1：2013年经济工作会议不再提“房地产调控”2013年12月10日至13日中央经济工作会议 努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。 2012年12月中央经济工作会议 要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。2011年12月中央经济工作会议 要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。 表2：十八届三中全会决定中与房地产相关的内容整体偏利好十八届三中全

31、会决定中关于房地产行业的内容 分析： 1、加快房地产税立法并适时推进改革 这是中央文件首提房地产税的立法，或许是对上海和重庆出台房产税合法性的回应。增加“立法”环节，可能推迟房产税扩围的时间，同时“适时”二字，也透露未来推行房产税仍相对谨慎。 2、改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让 未来宅基地或将成为增加住房供应的一个重要渠道，但“慎重稳妥”的基调也意味着其推行将是比较长的过程 3、研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构 通过金融支持建立多层次住房保障体系 4、推动大中小城市和小城镇协调发展，全面放开小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理

32、确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模 户籍改革有利于住房需求的释放以及需求结构的平衡 5、启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策 放开二胎，将增加家庭住房需求。短期看，增加改善性需求预计有二胎需求的主流人群可能是30-35岁，从2010年第六次人口普查数据看，该年龄段人口近1亿，若假设有5千万对家庭，符合二胎政策的占比为50%，有二胎意愿又占其中的50%，假设生二胎需新增加10平米住房，则0.5亿*50%*50%*10=1.25亿平米住房，相当于2012年住宅销售面积的13%。中长期看，随着更多新生儿的长大，对首置刚性需求增长有利。因此，从政策面看，未来政策层面对房地产态度将

33、逐渐向如下转变：1）更市场化。未来行政化手段如限购限价将逐步淡化退出，而房产税可能会逐步推行，成为调节需求以及地方税源的重要工具。但房产税可能需先立法，推出需一定的时间。2）更着重增加供应和保障。从过去重在抑制需求向重在增加供应转变，增加供应总量和改善供应结构。中央经济工作会议已经呈现了基本思路：供应结构形成保障和市场化住房双规制，供应总量着手于提高住宅用地量及土地容积率。对需求采取“疏”而非以往“堵”，“疏”将有利于保持需求稳定释放，保持房价和投资稳定，降低行业波动性。3）更趋区域性和灵活性。哪里有问题，解决哪里，不会因为某些城市“生病”，全国“吃药”。目前看，由于区域市场表现差异较大（有的

34、城市房价涨幅很大，有的涨幅很温和，有的城市房价甚至还在下降），2013年11月以来地方打压需求的政策更多将是区域性政策，而难以转变为行业性政策。而且随着2013年12月结束，地方房价控制目标考核期已过，短期看，上海出台打压需求政策的慨率已经很小。结合以上分析综合来看，政策面对房地产行业偏利好。2.2 长期看，上海未来将是“价”的市场，而非“量”的市场上海未来供应能力有限，同时人口流入属于被限制的城市之列，2007年销售规模见顶可能将是中长期的趋势。但上海集聚了最高端、附加值最高的产业，最好的生活配套，因此，必将吸引全国甚至世界最优秀最高薪的人汇聚于此，即使未来上海人口数量不变，但通过人口素质的

35、更快提升或人口在世界范围内不断更新，上海仍将是财富创造能力最强的地方，所以，未来上海的销售面积很可能逐渐萎缩，但价格仍可能处于上行趋势。当然，上海最大的问题是住宅价格相对租金和普通大众的收入明显偏高，未来政府在民生保障方面需要加大投入力度，同时，该类城市住宅价格的上涨速度将受到相对低租金的限制，未来或许需要一定的时间换空间。图1：上海市商品房销售面积（万平方米）图2：上海市商品房销售价格（元/平方米）2.3 “低总价、高收益”的小户型办公公寓市场需求旺盛，在“分类调控”政策下一段时间内将是社会投资的主要产品类型。自2011年年初“限购令”出台以来，商业地产因“不限购、不限贷”而越来越受到关注。

36、2013年11月8日上海市市民购买第二套房首付比例升至7成，非上海市户籍居民购房缴纳税收或社保费年限，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。市民购置二套房以及非户籍人口在上海买房的门槛进一步提高。国务院总理李克强2014年3月5日在政府工作报告中提出：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。” 住房和城乡建设部副部长齐骥就楼市“分类调控”做出了权威解释：所谓分类调控，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出；而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。由此看来，限购

37、政策作为一条总体指导原则，在上海短期内不会动摇。市民进行住房投资以及非户籍人口购置房产的主要目标就聚焦于商住房上，且以“低总价、高收益”的小户型商住公寓最受欢迎。通过2006-2013年酒店式公寓的年度供求分析，可以看出上海小户型公寓的供给和成交量都在逐年增加，尤其2012-2013年，增长势头迅猛。图3 上海市酒店式公寓市场年度供求分析表（2006年2013年）3、所在区域住宅、商业项目和办公物业项目发展情况普陀区正积极优化资源配置，加快“一河五区”开发建设，完善配套设施，大力推进功能性项目向“一河五区”集聚，引领区域经济社会发展水平全面提升。依托交通便利与苏州河景观绿化带优势，以及普陀区对

38、真如城市副中心的商圈规划优势，形成了中环凯旋宫、泰欣嘉园、上海香溢花城、新湖明珠城等品牌住区。二、项目市场定位评价 本项目的市场定位为高档规格服务式公寓，此类物业出现在上海住宅市场始于 2000 年，以“低总价、高回报和服务式服务”投资理念作为其最主要的卖点。本项目规划公寓面积为30-80平方米的小户型，精装修，装修标准较高。作为浦发广场整体项目中的一个环节，一个独特的物业类型，可享受到整个项目的配套和服务。我们认为该项目定位合理。三、项目市场竞争力评价1、项目地理位置分析浦发广场F地块项目位于上海市普陀区朱家湾后浜路，紧贴内环高架路，临近光新路和中山北路，地理位置优越。距离3、4、7号线镇坪

39、路站800米，3、4号线中潭路站650米，交通便利。建设用地性质为商业金融业用地，商务办公用地。2、项目所在地房产供求现状分析本项目市场定位为以踏入社会不久的年轻上班族为主体的自住型客户和有一定积蓄的工薪阶层且自身的住房需求已经得到一定程度满足但鉴于商品房限购政策的影响，他们把目光更多地投向了服务式公寓这类产品的自住兼投资型客户。在房价居高不下的情况下，白领一族对服务式公寓青睐有加，既可省掉租房的麻烦，改善自身的居住条件，又能节约一笔不算便宜的房租费用，用来支付自购房的贷款。这类购房者是刚性需求，居住和价格因素摆在第一位，投资回报相对他们来说还显得很遥远。同样有部分人群由于工作、学习、休闲等需

40、要在本地长期居住，手上有一定资金，而周边住宅项目价位太高，就会选择此类产品，一般不会长期持有，因此也兼顾其投资回报。使用方便、低投入、低风险、较为看好的市场前景是其选择的几大重要因素。本项目均能满足此类人群需求。除了上述社会性需求，项目旁边正在兴建一所与上海理工大学合办的小学，该学校的一些老师和中机浦发公司的部分员工均有购买意向，鉴于该区域此类项目稀缺，在建项目更是黄金稀缺资源，市场需求看好。3、项目设计方案分析建设规划建设8层（含一层地下车库）公寓建筑，一层规划设计临街商铺，公寓面积30-80平方米，精装修带家电全配，装修标准定为4000元每平方米，约120套；地下停车场规划停车位50个；一

41、楼商铺833平方米。4项目销售价格分析项目周边其他住宅楼盘销售信息，具体情况如下： 项目名称万业新阶CITY155浅水湾1600高尚领域中环凯旋宫泰欣嘉园与本项目距离650m1300m850m2500m450m3100m开发商上海万企爱佳房地产开发有限公司上海致源置业有限公司上海恺悦投资发展有限公司上海长润江和房地产发展有限公司上海中鹰置业有限公司泰升房地产（上海）有限公司用地性质商办用地商办用地商办用地商住用地居住用地居住用地物业类别商住公寓商住公寓写字楼、酒店式公寓商住公寓别墅+高层高层+小高层容积率4.010.342.252.5主力户型40-6540-8050-12028-8673-14

42、0建筑体量65626724221557191170000270000147000配套情况商业乐购、家乐福、巴黎春天、我格广场、大宁国际亚新生活广场、调频壹广场、友谊商场、芳汇广场、悦达889广场金盛国际家居、世纪联华家乐福、乐购、杨家桥集贸市场乐购生活购物中心、农工商超市、好美家学校中远实验学校、同济二附中、江宁小学、伊丽莎白幼儿园、小红帆幼儿园江宁学校、静安小学、静安二中心、同济附中、七一中学、静安国语中学、绿洲幼儿园、陆家宅幼儿园上海中远实验学校洵阳路小学、上海市培佳双语学校、洵阳路中学、晋元高级中学、宜川中学进华中学、晋元高级中学、同济大学分校、卓越美式幼儿园江宁学校、石泉小学、中远实验

43、学校、普陀中学、世纪之门幼儿园、管弄新村幼儿园医疗普陀区人民医院、同济医院静安区中心医院、上海市儿童医院、普陀区人民医院、普陀区妇幼保健院普陀区妇婴保健院、普陀区人民医院普陀区中医医院陈国民私立口腔诊所，上海市普陀区万里门诊部普陀人民医院、长寿地段医院、甘泉医院交通状况3号/4号线中潭路站出站即到距地铁长寿路站150m到地铁站最近直线距离约600m11号线真如站1号出口轨道交通7号线新村路站3/4/7号线镇坪路站成交均价42000-480003800034000380004793750060形象进度2015.1.1竣工2012.12.1竣工2013.4.30竣工2014.1.1竣工二期竣工，三期在建，2015.6.1竣工2010.10.1竣工开盘时间2013.9.172011.8.17201020112006租售情况部分在售部分在售部分在售2014.7部分在售售罄参考项目与本项目区位距离图：分析：本项目定位为高档规