房屋的日常养护与管理DOC.doc

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1、房屋的日常养护与管理第一节 房屋维修与房屋维修管理一、房屋维修的概念房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和灾害等因素的影响而造成不断损坏。为了全面或局部地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损的开展，就必须要对房屋进展维护、修缮和改建。二、什么是房屋维修管理房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进展日常维护、修缮，技术管理。它包括房屋日常质量平安检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。物业管理的好坏，很大程度上取决于房屋维修管理的成果。还关系到物业管理企业信誉的好坏。三、房屋维修管理三原那么一“经济

2、、合理、平安、实用的原那么房屋维修管理要坚持“经济、合理、平安、实用的原那么。经济，就是要加强维修工程本钱管理、维修资金和维修定额管理，合理使用人力、物力和财力，尽量做到少花钱多修房；合理，就是要求制订合理的房屋维修方案和方案；平安，就是要通过房屋维修管理，使住户居住平安；实用，就是要从实际出发，因地制宜、因房制宜地进展维修，满足用户在房屋使用功能和质量上的需求，充分发挥房屋效能。（二） “区别对待原那么根据房屋建筑的年限，可把房屋大臻划分为新建房屋和旧房屋两大类。对于新建房屋，维修管理工作主要是做好房屋的日常养护，保持原貌和使用功能。对于旧房屋应依据房屋建造的历史年代、构造、住宅使用标准、环

3、境以及所在地区的特点等综合条件，综合城市总体规划要求，分别采取不同的维修改造方案。三“效劳原那么在房屋维修管理上必须维护住户的合法权益，切实做到为住户效劳；建立和健全科学合理的房屋维修管理效劳制度。房屋维修管理人员要真正树立为住户效劳的思想，改善效劳态度，提高效劳质量，认真解决居户需解决的房屋修缮问题。这是房屋维修管理的根本原那么。第二节 房屋维修管理的内容一、房屋质量管理 房屋质量管理就是指定期和不定期地对房屋的完损情况进展检查，评房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。它为编制房屋维修方案、进展房屋维修工程设计、编制房屋修缮工程概预算并为作出

4、投资方案提供依据。 房屋构造是指根底、承重构件、非承重墙、楼地面、屋面等工程；房屋装修是指门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等工程；房屋设备是指水卫电、照明、暖气和特殊设备如消防栓、避雷针装置、电梯等工程，对尚不能包括的房屋组成局部如烟囱、楼梯等，各地可自行决定归并某一局部。一般可将房屋完损等级分为五类，即完好房、根本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。二完损等级的评定 1、 房屋完损等级评定的要求1要求对整幢房屋进展综合评定。2要求以实际完损程度为依据评定，而不能以建造年代或原始设计标准上下为依据。3要求掌握好评定等级的决定因素，以构造局部的地基根底，承重构件屋面中最低的完损标准来评定

5、。4要求严格掌握完好房标准和危险房标准。5要求对重要房屋评定等级严格复核测试。6对正在施工的房屋要求搞施工前房屋评定。2、房屋完损等级评定的根本做法房屋完损等级评定的根本做法可分为定期和不定期两类。定期评定。定期评定一般是每隔 ( ) $ 年或按各地规定对所管房屋进展一次全面的逐幢完损等级的评定。不定期评定。不定期评定就是不定期地在某个时间内对房屋进展检查评定完损等级。一般在以下几种情况下进展不定期检查：第一，根据气候特征，如雨季、台讯、暴风雨、山洪等，着重对危险房屋、严重坏房和一般损坏房等进展检查评定完损等级；第二、房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后，重新评定完损等级；第三，接收

6、新建房屋后，要进展完损等级评定。三危险房屋的评定与解危方法 加强危险房屋检查管理，组织好危险房屋的鉴定，并确定解危方法，是房屋质量管理的主要任务。一般应做好以下工作：1、 制订划分危险房的标准房屋危险程度的划分，一定要根据房屋构件损坏范围大小、变形和损坏程度及以对周围环境和整个房屋的危险程度而定，是一项技术性强又责任重大的工作。1整幢危房。它是指房屋构件大局部均有不同程度的损坏。已危及整幢房屋的平安，整幢房屋随时有倒塌的可能，无维修价值。2局部危房。它是指房屋构件大局部构造尚好，只有局部构造损坏，一旦发生事故，对整幢房屋无太大影响。只要排除局部危险，就可继续平安使用。3危险点。它是指房屋某个承

7、重构件或某项设施损坏，但对整幢房屋未构成直接威胁。2、 建立危险房屋鉴定机构，组织鉴定 物业管理企业要设立房屋平安鉴定机构，依据有关鉴定标准，按照有关规定，根据受理申请，开展初始调查、现场查勘、检测验算、论证定性和签发鉴定文书等程序。在掌握测算数据、科学论证分析根底上，确认房屋建筑质量及平安可靠程度。3、确定解危方法，并监视检查排险情况 对危险房屋的不同情况，可采取不同的解危方法。观察使用法。这一方法适用于采取一定技术解危措施后，尚能短期使用，但仍需随时观察危险程度的房屋。处理使用法。这一方法适用于采取适当技术解危措施后，可以解危使用的房屋。停顿使用法。这一方法适用于无修缮价值，又暂无条件撤除

8、并不危及相邻建筑和影响他人平安的房屋。整体撤除法。这一方法适用于整幢危房又无维修价值，随时可能倒塌并危及他人生命财产平安的房屋。二、房屋维修施工管理物业管理企业的房屋维修施工工程，可以由自己组织的维修施工队伍来完成，也可以通过招标，通过发包方式将房屋维修施工工程承包给专业维修施工队伍来完成。物业管理企业对自行完成的维修施工管理和由专业承包的维修施工管理是不同的。对专业承包的维修施工管理只要做好维修工程招标工作、维修工程设计和技术交底工作、维修施工合同管理和施工质量控制管理、维修工程的竣工验收和价款结算工作管理以及维修技术档案资料管理。而对自行完成的房屋维修工程管理那么比专业承包的维修工程管理复

9、杂。一房屋维修施工管理的根本内容1落实房屋维修任务，编制房屋维修方案、维修设计方案和施工组织设计。2做好维修工程开工前的准备工作，包括做好住户临时迁移工作，使水电路通，并安排好材料堆放、安置场地，确定施工方案等。3制定合理的材料消耗定额和技术革新措施，在施工过程中进展经常的材料和技术管理工作。4大、中修和更新改造工程要编制施工组织设计，组织均衡流水主体穿插施工，并对施工过程进展严格质量控制管理和全面协调衔接。5加强对房屋维修现场的平面管理，合理利用空间。二房屋维修施工管理的程序和方法1、制订房屋修缮设计方案 以房屋勘察鉴定为依据充分听取业主意见，使维修方案工程必须由具有设计资质证书的单位承当。

10、2、落实房屋维修施工任务 根据物业管理企业的年度维修方案和月度、季度施工作业方案落实施工任务。3、进展施工组织与准备 施工组织与准备是开工前，在组织、技术、经济、劳动力和物质等方面进展全面安排的一项综合性组织工作。根据工程量大小和工程难易等具体情况分别对大型维修工程编制施工组织设计，对一般维修工程编制施工方案，对小型维修工程编制施工说明。1维修施工组织准备的主要内容： 勘察施工现场，了解包括电缆电机及煤气供暖和给排水等地下管网的走向，安置好需搬迁住户，接通水电源并平整好场地。准备好经批准的维修工程设计方案和施工方案及图纸。落实资金、劳动力方案。材料及构件进入现场并保障供给，确保连续施工。（2）

11、 大型维修工程施工组织设计的程序和内容： 施工组织设计是指导施工准备和组织施工的全面性技术经济文件。组成大型维修工程施工组织设计的最根本骨架和最主要局部是维修施工总方案、施工总进度和施工总平面图。编制施工组织设计的程序和具体内容是：了解和熟悉维修工程概况。包括维修工程地点、名称、工程规模、维修内容、工期预算费用等。 确定施工方案。根据维修设计图纸，划分施工阶段。选择施工技术要求高、难度大、工程占用时间长和功力消耗多的分项工程为主体，确定施工方案。正确选择施工机械和各种预制构件的加工方案，确定冬雨季施工技术和保证维修施工质量和平安的技术措施。 制定施工进度和工程概预算。根据施工设计方案和资金、劳

12、动力、材料供给情况等，制订施工进度方案和工程概预算。确定施工现场总平面图是指导大型维修工程和现场施工的平面间的施工部置方案。3一般维修工程施工方案的内容：工程概况。重要分局部项工程的主要施工方法及冬雨季施工技术措施是既保证维修质量又平安节约的技术措施。单位工程形象化施工进度方案。施工现场平面图。小型维修工程施工说明：小型维修工程施工说明主要包括工程概况维修性质和内容、维修预算造价、平安质量技术措施、旧料利用和材料工具的配置等内容。三进展维修工程施工过程中管理维修施工方案管理。维修施工方案是按照施工总进度方案要求，结合人力、物力、财力情况，根据上月实际完成的形象化进度而制订的下月维修施工方案。一

13、般月末编制一次，月中平衡调整。其管理的主要内容是：第一，贯彻执行方案。月度维修施工方案经批准下达后，应把各项方案按旬按日分别落实到施工班组和个人；第二，催促检查方案保质保量平安完成情况。可采取专业检查和班组自查相结合的方式，专业检查可每旬一次，班组自查可每天一次。维修施工技术管理。维修施工技术管理就是指对房屋维修施工的各个技术环节和过程，按照一定的技术标准和技术经济指标进展科学管理，以保证房屋维修施工工程符合技术规定要求。维修施工质量和平安管理。维修施工质量和平安管理是指为保证和提高维修施工质量，贯彻预防为主、保护职工人身平安和对业主负责而进展的一系列管理工作。其管理的主要内容是：维修施工的材

14、料管理。维修施工的材料管理直接影响施工方案与进度和施工质量与维修本钱。维修施工的机械设备管理。为了更好地发挥机械设备的使用效果，就要加强管理。四进展维修工竣工验收管理房屋维修工程完工程必须符合房屋交验条件和质量检验评定标准，才能办理竣工验收手续。房屋维修工程交验条件是按维修设计方案全部完成各项维修工程内容，做到水、电路通和供暖通风恢复正常，竣工图和施工技术资料齐全。房屋维修技师检验标准可分为“合格和“优良两种。物业管理企业对维修工程质量检验评定，应深入施工现场，采用多种检测手段和科学方法才能实现。一般房屋维修工程质量验收检查可归纳为看、摸、敲、照、靠、吊、量、套等八种检查方法。房屋维修竣工验收

15、管理还包括对竣工图纸的收集整理保存管理。三、房屋维修行政管理物业管理企业的房屋维修行政管理人员应该明确国家和地方的有关规定，修缮房屋是房屋所有人应当履行的责任。因使用不当或人为造成房屋损坏，应由行为人负责修复或给予赔偿。异产毗邻房屋修缮，应依照?城市异产毗邻房屋管理规定?，划分应承当责任者。租赁私房的修缮那么由租赁双方依法约定修缮责任。对于房屋所有者或应承当房屋修缮的责任者不及时修缮，或者在房屋修缮时，遭到使用人或邻人借故阻挠而可能导致房屋发生危险的，物业管理企业的房屋维修行政管理部门，可依据有关规定采取“排险解危的强制措施，排险解危费用由当事人承当。四、房屋维修档案资料的管理物业管理企业在制

16、订房屋维修方案，确定房屋维修、改建等方案，实施房屋维修工程时，不可缺少的重要依据便是房屋建筑的档案资料。因此，为了更好地完成房屋维修任务，加强房屋维修管理，就必须设置专门部门和专职人员对房屋维修档案资料进展管理。房屋维修所需要的档案资料主要包括以下几个方面：1房屋新建工程、维修工程竣工验收时的竣工图及有关房屋原始资料。2现有的有关房屋及附属设备的技术资料。3房屋维修的技术档案资料。第三节 房屋维修工程的分类与考核房屋维修工程可分为小修工程、中修工程、大修工程和翻修工程及综合维修工程。一、 小修工程二、 一什么是小修工程小修工程亦称零星工程或养护工程，是指物业管理企业不确保房屋正常使用，保持房屋

17、原来的完损等级而对房屋使用中的正常的小损小坏进展及时修复的预防性养护工程。这种工程用工少、费用少综合平均费用占房屋现时总造价的 1%以下，并具有很强的效劳性，要求经常持续地进展。小修工程的主要特点是工程简单、零星分散、量大面广、时间紧迫。经常地进展房屋的养护工程，可以维护房屋使用功能，既保证用户正常使用，又能使发生的损坏及时得到修复，不致扩大造成较大的损失，对于一些由于天气突变或隐蔽的物理化学作用而导致的猝发性损坏，不必等到大修周期到来就可以及时处理。同时，经常检查房屋完好状况，从日常养护入手，可以防止事故发生，延长大修周期，并为大、中修提供查勘施工的可靠材料。二小修工程范围 小修工程范围主要

18、包括以下维修内容：1屋面筑漏补漏、修补屋面、泛水、屋脊等。2钢、木门窗的整修、拆五金、配玻璃、换纱窗、油漆等。3修补楼地面面层，抽换个别楞木等。4修补内外墙抹灰、窗台、腰线等。5拆砌挖补局部墙体、个别拱圈。拆换个别过梁等。6抽换个别檩条，接换个别木梁、管道、木栓，修补木楼梯等。7水卫电、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等。8下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等。9房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。物业管理企业日常效劳的房屋修补养护工程通过房屋维修管理人员的走访查房和业主住户的随时报修这两个渠道来收集取得的。三编制小修工程方案 通过走访和接待报修等方式收集到的小修工程效劳工程后，应

19、分轻重缓急和劳动力情况，作出维修安排。对室内照明、给水排污等部位发生的故障及房屋险情等影响正常使用的维修，应及时安排组织人力抢修。对暂不影响正常使用的小修工程，均由管理人员统一收集，应及时安排组织人力抢修。对暂不影响正常使用的小修工程均由管理人员统一收集，编制养护方案表、尽早逐一落实实施。四落实小修工程任务 管理人员根据急修工程和小修养护方案，开列小修养护单。房屋小修养护工赁单领取标料，并根据小修养护单的工程地点、工程内容进展小修工程施工。对施工中发现的房屋险情可先行处理，然后再由开列小修养护单的管理人员变更或追加工程工程手续。五监视检查小修养护工程在小修养护工程施工中，管理员应每天到小修工程

20、现场解决工程中出现的问题监视检查当天小修工程完成情况。二、中修工程 中修工程范围主要包括以下一些维修内容：1少量构造构件形成危险点的房屋维修。2一般损坏房屋的维修，如整幢房屋的门窗整修、楼地面、楼梯的维修、抹灰修补、油漆保养、房屋管线的维修和零配件的更换等。3整幢房屋的公用生活设备的局部更换、改善或改装、新装工程以及单工程的维修如下水道重做，整幢房屋门窗的油漆，整幢房屋围墙的拆砌等等。三、大修工程大修工程范围 大修工程范围一般包括以下维修内容：1修复严重损坏的房屋主体构造的维修工程。2对整幢房屋的公用生活设备进展管线更换、改善或新装的工程。3对房屋进展局部改建的工程。4对房屋主体构造进展专项搞

21、震加固的工程。四、翻修工程一翻修工程概念 翻修工程是指原来的房屋需要全部撤除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进展更新改造的工程。这类工程具有投资大、工期长的特点。由于翻修工程可尽量利用原房屋构件和旧料，因此其费用应低于该房屋同类构造的新建造价。一般翻修后的房屋必须到达完好房屋的标准。二翻修工程适用范围 翻修工程主要适用于以下房屋的维修：1房屋主体构造全部或大局部损坏，有倒塌危险。2因自然灾害破坏不能再使用的房屋。3地处陡峭易滑坡地区的房屋或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋。4主体构造、围护构造简陋无修缮价值的房屋。5国家根本建立规划范围内需要拆迁恢复的房屋。五、综合维修工

22、程一综合维修工程概念也就是大修、中修、小修一次性应修尽修全工程修理工程工程。这类维修工程应根据各地情况、条件，考虑一些特殊要求，如抗震、防灾、防风、防火等，在维修中一并解决。综合维修工程的费用应是该片房屋同类构造新建造价的 10%以上，其竣工面积和数量在统计时可不单独列出，可计入大修工程工程中。经过综合维修后的房屋应到达根本完好或完好房的标准。二综合性维修工程的适有范围以下这些房屋需要进展综合性维修：该片幢大局部严重损坏。或一般性损坏需要进展有方案维修的房屋。六、房屋维修工程的考核标准房屋维修工程的考核标准是根据房屋的不同等级类别和房屋维修的分项工程而分别确定的。一主体工程主要指屋架、梁、柱、

23、墙、楼面、屋面根底等主要承重构件的维修。当主体工程损坏严重时，不管哪一等级或类别的房屋维修，其考核标准均是要求结实、平安、不留隐患。二木门窗及装修工程这种维修工程的考核标准是：木门窗开关灵活、不松动、不透风。木装修结实、平整、美观、接缝严密。一等房屋的木装修应尽量做到原样修复。三楼地面工程 楼地面工程的维修结实、平安、平整、不起砂、拼缝严密不闪动，不空鼓开裂，地坪无倒泛水的现象。如房间长期处于潮湿环境，维修时应增设防潮层，木基层或夹砂楼面严重损坏时的维修，应改做钢筋混凝土楼面。四屋面工程 经维修后的屋面必须确保平安，不渗漏，排水畅通。五抹灰工程抹灰工程应做到接缝平整、不开裂、不起壳、不起泡、不

24、松动、不剥落。六油漆粉饰工程油漆粉饰工程要求不起壳、不剥落、色泽均匀，尽可能保持与原色一致。对木构件和各类铁构件要进展周期性油漆保养。各种油漆各内外墙涂料以及地面料，应制订养护周期进展保养。七金属构件经维修后金属构件应保持结实、平安、不锈蚀，损坏严重的应更换，无保存价值的应撤除。八其他工程房屋其他局部的考核要求修复原样或疏通，以保证住用户平安，改善住用户条件。七、房屋维修工程考核指标房屋维修工程考核指标是考核房屋维修工程量和工程质量及房屋维修管理效劳质量的重要指标。主要有以下几种指标：一房屋完好率房屋完好率是完好房屋的建筑面积加上根本完好房屋的建筑面积这和，占总的房屋面积的百分比。这里的完好房

25、是指房屋主体构造良好，设备完整，上下水道畅通，室内地面平整，能保证住用户平安，正常使用的房屋，一般要求房屋完好率到达 90% 新房屋除外。二房屋维修工程量 房屋维修工程量是指全年完成综合维修和大、中修工程数量以建筑面积表示之和与全年维修人员平均数之比。这里的全部维修平均人员数包括维修和管理人员，但不包括从事新建房屋的工程队人员。房屋维修数量中不包括翻修工程数量和小修工程数量。三大、中修工程质量合格优良品率大、中修工程质量合格优良品率是指报告期经评定到达合格或优良品标准的大、中修单位工程数量建筑面积表示之和，与报告期验收鉴定的单位工程数量之和的百分比。一般要求大、中修工程质量合格品率到达 !#、

26、优良品率到达 $# % &# 。四小修工程的考核指标 小修工程的考核指标主要有定额指标、效劳指标和平安指标及经费指标。1定额指标。小修工程定额指标是完成房屋小修工程工作量，搞好物业管理的重要考核指标，也是考核小修工程管理人员和小修养护人员工作实绩的指标。包括人工定额和材料定额。人工定额是指每个小修养护人员应完成的小修养护工程量。2效劳指标。小修工程的效劳指标走访查房率、小修养护方案率和小修养户及时率。 走访查房率是指物业管理企业每月走访查房户数与所辖区内住用户总户数之百分比，可分为月度走访查房率和季度走访查房率。在计算走访查房率时，假设在月度季度内走访同一户超过一次的均按一户计算。一般要求管理

27、员月走访查房率大于 &# 以上，季走访查房率等于 !# 。 小修养护方案完成率是指物业管理企业当月完成的属小修养护方案内工程的户次数与当月养护方案安排的户次数之比。小修养护方案完成率一般要求到达 (# 以上，遇到特殊情况或特殊季节，物业管理协会可统一调整养护方案率。小修养护及时率是当月完成的小修户次数与当月全部报修中的应修户次数之比。一般来说月季小修养护及时率要到达 )#以上。 平安指标和经费指标。平安指标是考核小修养护工程是否确保住用户和小修平安的指标，包括事故率、违章率。要求小修工程中的事故率和违章率降为最低。经费指标是考核小修养护工程是否节约使用小修工程经费工程经费的指标。一般是指实际使

28、用小修养护费用与方案或预算小修养护费之比。第四节 房屋维修管理的范围一、房屋维修范围 房屋维修范围是指房管部门应负责修缮的公有出租的房屋工程工程的范围。房屋维修范围是划分出租人主要指产权人或承租人承当修缮责任，提负修缮费用的界限。从上述意义来讲，某项工程是否应由房管部门来维修，其判定标准主要有以下三个。一产权标准这是重要的标准，即由房管部门负责修缮的房屋必须是由房管部门所经营管理的公产代管产或委托管理的房屋及其附属设备。私产包括单位自管房或者是在公产房内属于用户自己搭建的房屋、自添的设备。均应由用户或产权人自行负责修缮。对已售出的房屋修缮，实行有偿效劳，同栋异产毗连的房屋，如直管房和私房构造相

29、连，直管房和单位自管房构造相连等，其修缮范围的划分，除明确属于各自单独使用的局部由各自负责修缮外，对于涉及到双方共同使用的屋面、楼层承重构造局部的维修，事先各方应订立协议，原那么上由各方按建筑面积分摊维修费用。二损坏原因标准但凡属于房管部门经营或委托代管的房屋，由于自然损坏或因不可抗拒的事故，如震灾、水灾、火灾、风灾等造成的损坏，由房管部门负责修缮。但凡由用户使用不当或成心破坏等责任事故而造成的损坏，不但应由用户负责修缮，其情节严重者，还应追究其损坏公物的责任，并催促用户或责任者限期修复。三工程工程标准属于房管部门经营或代管的，又是属于自然损坏的，原那么上应由房管部门修缮，但又要根据该工程工程

30、是属于修缮工程还是属于改善工程，分轻重缓急，区别对待。1原有的建筑、装修、设备损坏等，属于必修工程应予以修复。2属于改善工程，应根据需要与可能适当安排。3提高房屋构造能力的修缮有：! 加强房屋抗震能力。在房屋进展大修时，可以按抗震加固标准和采取抗震加固措施进展施工。注意蚁害的防治。对房屋定期进展蚁情检查，发现蚁情，及时灭治和维修。#注意房屋修缮与防火、防风、防洪、防雷等相结合。二、房屋维修质量管理一房屋维修质量管理的内容房屋维修质量管理的具体内容有房屋质量状态的检查与评定，为编制房屋维修方案、进展房屋维修工程设计、绘制修缮工程概预算作出投资方案提供依据。房屋质量状态的检查与评定大体上可分为房屋

31、完损等级鉴定和房屋平安检查鉴定。二房屋完损等级鉴定房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏划分的等级，即现有房屋的质理等级。评定房屋完损等级是按照统一的标准、统一的工程、统一的评定的方法，对现有整幢房屋进展综合性的完好损坏等级评定。这项工作专业技术既有目观检测，也有定量、定性的分析。三、房屋建筑构造的分类 房屋建筑构造依据不同的标准通常可有三种分类方法：1按主要承重构件材料分类，可分为木构造、混合构造、钢筋混凝土构造、钢与混凝土构造、钢构造以及其他构造。2按构造布置情况分类，可分为框架构造、框架剪力墙构造、框筒构造、筒体构造、框支构造。巨型吊挂构造。3既考虑承重构件材料，又考虑构造布置情况的分

32、类方法。四、房屋建筑构造 房屋建筑构造一般是由根底、墙体、梁、柱屋顶、楼地面、楼梯高层设电梯和门窗、阳台、雨篷等部位组成。作为房屋完损等级评定时需鉴定的部位通常包括：1构造局部：包括根底、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等工程；2装修局部：包括门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等工程；3设备局部：包括水卫、电照、暖气及特殊设备如消防检、避雷针装置、电梯等工程。 对有些组成局部中尚不能包括的局部，如烟囱、楼梯等，各地可自行决定归并入一个局部。五、建筑物根本构造建筑物的类型多种多样，包括住宅、写字搂、商场、工业厂房或仓库等。概括起来，建筑物可以分为以下两种民用建筑含公共建筑和工业建筑在实际操作中

33、，可分别参考以下资料掌握各种房屋的建筑构造，以便更好地做好房屋的维修养护及修缮工作。这也是物业管理人员必须掌握的专业知识之一。一民用建筑含公共建筑1根底2墙体。3楼板。楼板包括构造层和天花、地面装饰。4屋顶。屋顶包括构造层、防水层和隔热层。二工业建筑 工业建筑指厂房、货仓塔架、坑池、烟囟等。1厂房类型。 货仓除特殊物品货仓以外如冷库，与厂房的建筑构造大致一样。2单层厂房主要构件的形式。3工业建筑的装饰和其他。六、房屋完损标准的划分一房屋完损的四个标准各类房屋完损标准是根据房屋的构造、装修、设备三个组成局部的各个工程的完好或损坏程度来划分的，将房屋完损状况分成四个标准：1完好标准；2根本完好；3

34、一般损坏标准；4严重损坏标准。二房屋完损等级的分类 根据各类房屋的构造、装修、设备等组成局部的完好、损坏程度，房屋的完损等级即房屋质量评定分为以下五个等级：1完好房。是指房屋的构造构件完好，装修和设备完好、齐全完整。管道畅通，现状良好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。2根本完好房。是指房屋构造根本完好，少量构部件有轻微损坏，装修根本完好，油漆缺乏，设备、管道现状根本良好，能正常使用，经过一般性的维修能修复的。二房屋完损等级的分类 根据各类房屋的构造、装修、设备等组成局部的完好、损坏程度，房屋的完损等级即房屋质量评定分为以下五个等级：1完好房。是指房屋的构造构件完好，

35、装修和设备完好、齐全完整。管道畅通，现状良好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。2根本完好房。是指房屋构造根本完好，少量构部件有轻微损坏，装修根本完好，油漆缺乏，设备、管道现状根本良好，能正常使用，经过一般性的维修能修复的。3一般损坏房。是指房屋构造一般性损坏。局部构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化、设备管道不够畅通，水、卫、电照具和零件有局部老化、损坏或残缺。需要进展中修或局部大修更换部件。4严重损坏房。是指房屋年久失修，构造有明变形或损坏。屋面严重漏雨装修严重变形、破损、油漆老化见底、设备破旧不齐全，管道严重堵塞水卫电照的管线、器具和零件残

36、缺及严重损坏，需要进展大修或翻修、改建。5危险房。是指房屋承重构件已属危险构件，构造丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用平安的房屋详见建立部颁发的 #$%&?危险房屋鉴定标准?。七、房屋完损等级评定方法1钢筋混凝土构造、混合构造、砖木构造房屋完损等级评定。2其他构造房屋完损等级评定。 其他构造房屋是指竹、木、石构造、砖拱、窑洞、捆绑等类型的房屋通俗称简易构造。此类构造的房屋，在评定完损等级时按以上两种方法评定。八、评定房屋完损等级应考前须知1评定房屋完损等级是根据评定出房屋的构造、装修、设备等组成局部的各项完损程度的根底上，对整幢房屋的完损程度进展综合评定。2在评定房屋完损等级时，

37、要以房屋的实际完损程度为依据。严格按建立部公布的?房屋完损等级评定标准?中规定的方法进展，不能以建筑年代来代替、划分评定，也不能以房屋的原设计标准的上下来代替评定房屋完损等级。3评定房屋完损等级时，特别要认真对待构造局部完损程度的评定，这是因为其中地基根底、承重构件、屋面等项的完损程度，是决定该房屋的完损等级的主要条件。假设地基根底、承重构件、屋面等三项完损程度不在同一个完损标准时，那么以最低的完损标准来评定。4完好房屋构造局部中各项一定都要到达完好标准，这样做才能保证完好房屋的质量。5评定房屋完损等级时，假设超过允许的下降分项的范围时，那么整幢房屋完损等级可下降一个等级，但不能下降到危险房屋

38、的等级。6评定严重损坏房屋时，构造、维修、设备等各分项的完损程度，不能下降到危险房屋的标准。7在遇到对重要房屋评定完损等级时，必要时应对地基根底、承重构件进展复核或测试过后才能确定基完程度。8正在大修理中的房屋暂按大修前房屋评定。9危险房屋的标准与评定方法另按建立部公布的 #$%&?危险房屋鉴定标准?进展。10评定房屋完损等级时，遇到公私房穿插假设公房无屋面、承重墙、根底等，其评定方法不宜本方法进展，可视实际损坏的程度评定。 九、评定房屋完损等级的根本做法房屋完损等级的评定可分为定期和不定期两类：（1） 定期评定房屋完损等级，一般每隔 $ 年 ) % 年或按各地规定对所管的房屋进展全面的逐幢完

39、损等级评定。这种评定因其面广量大，其根本做法大致可以分为组织准备包括制定评定工作方案、建立评定组织、评定人员进展培训等；实施查勘；统计汇总等三个阶段。2不定期进展房屋完损等级的评定一般有以下几种情况： 1、根据气候特征，如雨季、台汛、暴风雪、山洪等，着重对危险房屋、严重损坏房屋和一般损坏房屋等进展检查评定完损等级； 2、房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后，重新进展评定完损等级； 3、接收新建房屋后，要进展评定完损等级。 4、房屋平安检查鉴定房屋是长期耐用消费品，需要经常维修保养。随着年代增长，房屋构造的各局部构件，由于自然损坏和人为损坏因素，其强度会大大削弱。有些构件损坏到一定程度

40、，就会产生危险点。如果不及时修理或加固，就会发生构件坠落或塌屋伤人事故。构造严重损坏的房屋，就称为危险房屋。有的原属一般损坏房屋，不进展维修保养，也会向严重损坏方面转化。因此房屋检查和危险房屋鉴定，就成为房屋维修管理的一项经常性任务。十、造成房屋损坏的原因 造成房屋损坏的原因是多方面的，大致可归纳以下几种：1、 自然因素房屋建筑物因在自然界中，经常受到日晒雨淋、风雪侵袭及干湿冷热等气候变化影响，使其构件发生风化剥落和老化等侵蚀，质量引起变化。如木材的腐烂蛀朽，砖瓦的风化，铁件的锈蚀，钢筋混凝土的涨裂，塑料的老化等尤其是构件的外露局部更加损坏。2、人为因素 人为因素是同自然因素相对而言，也可以解

41、释为由于人们有房屋内生活和生产过程中使用不合理等而造成的房屋损坏和房屋构造提前破损。3、 设计和施工质量的低劣房屋在建筑或修理时，由于设计不适当，施工质量差，或者用料不符合要求因素，影响了房屋的正常使用，加速了房屋的损坏。例如房屋坡度不符合要求。下雨时排水慢，造成漏水；砖墙砌筑质量低劣，影响墙体承重能力而损坏变形；有的木构造所用的木材质量关系，或制作不合格，安装使用后不久变形、断裂、腐烂、造成危险；有的水泥晒台、阳台、因混凝土震捣质量差，钢筋位置摆错，造成断裂等；由于施工时用料不当或不慎导致房屋构件的强度降低，主要是虫害白蚁等和菌类霉菌等。4、 预防保养不善有的房屋构件和设备，由于没有适当地采

42、取预防保养措施或者修理，造成不应产生的损坏或提前损坏，以致发生房屋破损、倒塌事故。如钢筋凝土露筋，铁件、白铁落水设备未能油漆保养、门窗铰链松动等，所有这些假设不及时保养都可以酿成大患。5、不可抗力 主要是指人们无法预料的突发性的天灾人祸所造成的损坏，如洪水、火灾、地震、台风、战争等。十一、房屋维修工程管理房屋维修工程管理根据管理施工单位划分，可分为自营维修工程管理和发包维修工程管理。自营维修工程管理是指物业管理公司自营施工维修工程的管理；发包维修工程管理是指委托外单位进展维修施工工程的管理。房屋维修的工程，即房屋维修施工管理，其中房屋维修工程本钱管理是房屋维修工程管理的主要内容之一。而通过房屋

43、修缮工程本钱管理，可降低消耗，提高劳动生产率，增加盈利。 十二、房屋维修的特点房屋修缮是房地产业的一个重要组成局部，它是为房地产的经营与管理效劳的，房屋修缮与新建房屋在设计、施工根底理论上是相通的，它们有共性的一面，比方产品的固定性和生产的流动性；建筑的多样性、综合性、实践性；建筑体积大、重量大、用料品种多、其产品房屋使用期限长；露天作业、受气候等自然条件影响大等。所以房屋修缮有其独立的特点。表现在：1房屋修缮是在已有房屋的根底上进展的，工作上受到很大的限制。比方受到原有资料、条件、环境的局限，设计与施工都只能在一定范围内进展，难以作出超越客观环境的创新。2房屋修缮，有时需要保持原有的建筑风格

44、和设计，尤其是对有历史、文化保存价值的房屋修缮，在技术上一般比新建要求高，要求修缮技术管理人员既要掌握新建的专业知识，又要掌握修缮的专业知识，才能胜任修缮工作。同时要求修缮后，一定要与周围的建筑相协调。3房屋修缮是在旧有房屋范围内进展，是对房屋的构件、局部工程进展维修，局部或全部的更新、修复。因此，对旧有房屋原有的构造、部件、装饰、布局等好的设计与做法可借鉴，可开展好的建筑艺术。4房屋修缮工程多，涉及广，零星分散，各类房屋装修材料的品种、规格多，备用的材料规格品种多。有些材料可以用新材料代替，通过修缮工程的实践、观察、研究、总结，可以改良旧房的构造与装修。5房屋修缮多数是在用户不搬迁的情况下进展的，可以吸收用户参与和监视，这对工程质量和房修队伍的素质提高是有好处的。6房屋修缮是多工种同时进展的，一般是主体穿插施工，场地狭小，施工、运输困难，手工操作比重大，可以培养工人“一工多技和“一专多能技术。例如，小修工人，瓦、木、油、电等活都会干；对各种不同的构造采用因地制宜的各种加固技术等。