2014年物业管理师考试模拟题一.doc

《2014年物业管理师考试模拟题一.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2014年物业管理师考试模拟题一.doc（36页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、年物业管理师考试物业经营管理考前押题（一）单项选择题一、单项选择题（共题，每题分。每题的备选项中，只有个最符合题意）物业经营管理强调为业主提供（）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营务发展目标的需求。 物业管理 设施管理 价值管理 投资管理 【答案】 【解析】物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。 某物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，履行策略性物业管理的职能，该企业设置若干专业化分公司，履行物业运行过程中专业物业管

2、理的职能。则该物业管理企业属于（）。 管理型物业管理企业 专业型物业管理企业 综合型物业管理企业 投资型物业管理企业 【答案】 【解析】物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三类。综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理与物业运营能力管理的企业，既设置管理层，又设置专业化分公司。项，管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业经营管理活动中处于总包的位置；项，专业型物业管理企业通常以专业分包的形式获得业务，是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业。 在物业经营管理活动中，理解和执行物业业主的投资目标，评价资产管理公司的表现，为物业业主提供最大化目

3、标管理资产计划，这些特征属于（）的内容。 物业管理 设施管理 房地产资产管理 房地产组合投资管理 【答案】 【解析】物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中，房地产组合投资管理内容包括:理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产；在合适的时机购置和处置物业资产。 下列关于房地产开发投资的说法中，不正确的是（）。 开发投资不可能转变成置业投资 房地产

4、开发投资的主要目的是获取开发利润 开发投资可以形成房地产市场上的增量供给 房地产开发投资通常风险较大，但回报丰厚 【答案】 【解析】房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。故项错误。 房地产的（）寿命

5、是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。 自然 经济 使用 技术 【答案】 【解析】房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。 房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的（）。 损失风险 政治风险 周期风险 政策风险 【答案】 【解析】房地产的系统风险主要包括:通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策

6、风险、政治风险、或然损失风险。其中，政治风险主要由政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成。房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险的发生，是房地产投资中危害最大的一种风险。 下列关于绘制现金流量图的基本规则的说法中，不正确的是（）。 横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续 两个时间刻度间的长度表示计息周期，可按照实际情况选取。初始投资一般作为第期期末发生 发生在计息周期期间的现金流量，习惯的方法是看成是在计算周期的期末发生 现金流量图中垂直箭线的箭头，向上者表示现金流出，向下者表示现金流入 【

7、答案】 【解析】绘制现金流量图的基本规则包括:以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等；如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法；为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一周期期末，即第期期末发生的；相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量，现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。 某写字楼年潜在毛租金收入为

8、万元，空置和收租损失为，经营费用为潜在毛收入的，抵押贷款还本付息为万元，所得税和准备金共计万元，则年的税前现金流为（）万元。 【答案】 【解析】税前现金流净运营收益抵押贷款还本付息潜在毛收入空置和收租损失运营费用抵押贷款还本付息其他收入（）（万元）。 单位本金经过一个计息周期后的增值额是（）。 利息 现值 终值 利率 【答案】 【解析】利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即本金）之比，一般以百分数表示。用表示利率，其表达式为:式中，为一个计息周期的利息。上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。 某笔贷款的年利率为，借贷双方约定按季计息，则该笔贷款的实际利率为（

9、）。 【答案】 【解析】实际利率与名义利率的关系式为:。因此，该笔贷款的实际利率（）。 以下设备磨损中，属于有形磨损的是（）。 金属件生锈 因生产工艺改进使设备市场价格降低 因技术进步使得原设备变得落后 因出现新产品而使设备全部丧失使用功能 【答案】 【解析】设备有形磨损，是设备在使用（或闲置）过程中发生的实体性磨损。设备有形磨损分为:第一类有形磨损:指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏；第二类有形磨损:指设备因自然力产生的磨损，包括金属件生锈、腐蚀、橡胶件老化等。三项属于无形磨损。 财务内部收益率属于（）。 静态指标 清偿能力指标 动态指标 不考虑资金时间价值的指标 【

10、答案】 【解析】房地产投资项目财务评价指标体系如表所示。区位是指地球上（）空间方位和距离上的关系。 某一事物 某房地产 某一事物与其他事物 各种事物 【答案】 【解析】一宗物业的区位是该宗物业与其他物业或事物在空间方位和距离上的关系。即区位是指地球上某一事物与其他事物空间方位和距离上的关系。 真实需求与真实供给的相互作用能造成（）价格的正常波动。 成交 实际 市场 理论 【答案】 【解析】价格与供求是互动的:一方面，价格是由供给力量与需求力量相互作用决定的；另一方面，供给量与需求量又受价格的影响，通过价格调节达到均衡。市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。市场

11、价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的。 某房地产现房价格为元，预计从期房达到现房的年时间内现房出租的租金收入为每年元（年末收取），出租运营费用为每年元。假设折现率为，风险补偿为元，则该房地产的期房价格为（）元。 【答案】 【解析】期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。其计算公式为:，则由题中已知条件可得:该房地产的期房价格（）（）（）（）（元）。 在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是（）。 人口密度 人口增长率 人口规模 教育水平 【答案】 【解析】在人口数量因素中，人口密度是反映人口数量的相对指标。人口密度从两方面影响物业价格:一方面，人

12、口高密度地区，一般来说对物业的求多于供，供给相对缺乏，因而价格趋高，人口密度增加还有可能刺激商业、服务业等的发展，提高物业价格；另一方面，人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低物业价格，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下会出现这种现象。 以下有关收益性物业价格影响因素的说法，错误的是（）。 综合来看，物业价格与利率负相关 当预期某国货币会升值时，会吸引国外资金购买该国物业 交通管制一定会降低住宅物业的价值 心理因素对物业价格会产生影响 【答案】 【解析】项，交通管制对物业价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和物业的使用性质。对于某些类型的物业来讲，实行某种交通管制也许会降低该类

13、物业的价值，但是对于另一些类型的物业来讲，实行这种交通管制则可能会提高该类物业的价值。例如，在住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，因此会提高物业的价值。 物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用，属于（）。 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 【答案】 【解析】基础设施建设费，包括所需要的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等设施的建设费用。如果取得的物业开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或没有基础设施建设费； 编制物业管理的中短期计划，通常考虑的时间段是（）。 物

14、业的全寿命周期 物业管理合同约定的有效期 物业的剩余使用寿命 一年 【答案】 【解析】物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。年度计划是一种运行计划，属于战术层次的计划；中短期计划则介于战术层次和策略层次之间，通常以物业服务企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期，通常为年；长期计划则属于策略层次的计划，通常以物业的剩余使用寿命为限。 房地产业在作为产业出现时，（）会直接影响房地产市场的价格。 信息、通信技术水平的高低 生产和工作方式的转变 金融资本供给方的决策 房地产供给政策 【答案】 【解析】影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括:金融业的发展；信息、通信技术水平的提高；

15、生产和工作方式的转变；人文环境、自然环境的变化；政治制度的变迁。其中，房地产业在作为产业出现时，金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产价格租金水平的预期，从而导致市场空置情况及实际价格、租金水平的变化。 编制物业管理计划时，物业的市场细分方式一般不包括（）。 地域范围 房地产用途 增量存量 目标市场 【答案】 【解析】从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准，对房地产市场进行细分。 没有（），房地产开发和商品房供给就无从谈起。 住房政策 城市规划 土地供应 地价政策 【答案】 【解析】没有土地供应，

16、房地产开发和商品房供给就无从谈起。在我国现行土地制度下，政府是惟一的土地供给者，政府的土地供应政策对房地产市场的发展与运行有决定性影响。 房地产市场状况分析，是介于宏观和微观的分析。下列属于需求预测分析内容的是（）。 人口和家庭分析 市场占有率分析 地理分布分析 建设投资分析 【答案】 【解析】需求预测，是指详细分析物业所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等，预测对拟开发房地产类型的市场需求。具体内容包括:就业分析，人口和家庭分析，收入分析。 制定物业管理计划的前提是（）。 明确物业位置 进行房地产市场分析 明确业主目标 分析房地产供求状况 【答案】 【解析】明确业主目标，是制定

17、物业管理计划的前提。一旦物业服务企业接受了委托，就要在物业管理目标上与业主达成共识，并要尽自己的最大可能来维护业主的利益。 在长期租赁中，通常采用的租金形式是（）。 净租金 百分比租金 毛租金 超出性租金 【答案】 【解析】物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式。其中，净租，指出租人收取的租金中，不包含上述费用中的部分或全部，而不包含的费用，需要由承租人另行缴纳。净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达年以上。 预算是租赁管理中（）的核心，预算中包括详细

18、的预期收益估算、允许的空置率水平和经营费用，且这些数字构成了物业经营管理的量化目标。 租赁合同 租赁条件 租赁方案 租赁对象 【答案】 【解析】预算是租赁管理中租赁方案的核心，预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和经营费用，且这些数字构成了物业经营管理的量化目标。要根据实际经营情况对预算进行定期调整，因为租金收益可能由于空置率的增加而较预期收益减少，此时物业经营管理者往往要就空置率增加的原因进行认真的分析。 若承租人拖欠租金，出租人有权收取（）。 利息 保证金 滞纳金 押金 【答案】 【解析】租金标准是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因。租赁合同应当明确规定租金标准及支付方式。

19、同时租金标准必须符合有关法律、法规的规定。出租人除收取租金外，不得收取其他费用。承租人应当按照合同规定交纳租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有权收取滞纳金。 对企业的作用不包括（）。 能够改善企业服务、追求最大盈利 能够提高企业的销售收入 能够整合客户、企业和员工资源，优化业务流程 能提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力 【答案】 【解析】客户关系管理（），是一种通过围绕客户细分来组织企业，鼓励满足客户需要的行为，并通过加强客户与供应商之间联系等手段，来提高盈利、收入和客户满意度的遍及整个企业的商业策略。对企业的作用体现在以下几方面:能够整合客户、企业和员工资源，优化业务

20、流程；能够提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力；能够提高企业销售收入；能够改善企业服务、提高客户满意度。 营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，其具体费用不包括（）。 直接人工费 期间费用 直接材料费 间接费用 【答案】 【解析】营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。直接人工费，包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等；直接材料费，包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等；间接费用，包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工

21、福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。 在人工费的估算中，福利费包括福利基金、工会基金和教育经费三项，其中福利基金应按工资总额的（）计算。 【答案】 【解析】福利费包括以下三项:福利基金，按工资总额的计算；工会基金，按工资总额的计算；教育经费，按工资总额的计算。 概率预算的编制方法不包括（）。 确定预算编制所涉及的每一变量 对各种组合的联合概率与各该组合的结果计算加总，求取成本期望值 确定每一变量的变化范围及联合概率 计算各变量不同“组合”的联合概率 【答案】 【解

22、析】概率预算的编制方法包括:确定预算编制所涉及的每一变量；确定每一变量的变化范围及其可能性；计算各变量不同“组合”的联合概率；对各种组合的联合概率与各该组合的结果计算加总，求取成本期望值。 物业服务企业成本的控制一般由五个步骤组成，首先要（）。 明确控制标准 执行控制标准 分析相关差异 纠正成本偏差 【答案】 【解析】成本控制首先要明确控制标准。成本的控制标准或目标，是对各项费用支出和资源消耗规定的数量界限，是进行成本控制和考评的直接依据。实务中，常用的控制标准有成本预算（包括责任预算）和消耗定额等，它们是成本控制的准绳，也是分析和评价的依据。 收益性物业管理中业主与承租人之间的租赁关系，要依

23、靠两者之间的（）合同。 物业服务 施工 租赁 规划 【答案】 【解析】物业服务企业与其他专营企业之间发生的有关物业管理专项服务的法律关系，最根本的依据在于彼此之间签订的各项合同。收益性物业管理中业主与承租人之间的租赁关系，则要依靠两者之间的租赁合同。 物业管理条例规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（）的罚款。 【答案】 【解析】物业管理条例第六十二条规定:物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款以上以

24、下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。 物业服务企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交应聘申请和投标书，参与物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理权的过程是物业管理（）。 投标 招标 中标 评标 【答案】 【解析】物业管理招投标，包括物业管理招标和物业管理投标两部分。物业管理招标，是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘并确定物业服务企业的过程。物业管理投标，是指物业服务企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交应聘申请和投标书，参与物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理权

25、的过程。 风险承受人直接面对风险采取行动，以减少损失发生的可能，这种措施属于风险控制中的（）。 转移 自担或保留 预防与抑制 回避 【答案】 【解析】风险控制的手段措施主要包括:回避；自担或保留；预防与抑制；转移。其中，预防与抑制是指风险承受人直接面对风险采取行动，以减少损失发生的可能。损失的预防，是指直接针对产生损失的原因采取措施，即消除或减少这些原因。 索赔时效，是指投保人在保险事故发生后，向保险人索赔的最长有效期限，在我国，索赔期限通常规定为（）年。 【答案】 【解析】索赔时效，是指投保人在保险事故发生后，向保险人索赔的最长有效期限。在我国，索赔期限通常规定为一年，也有超过一年的。索赔期

26、限原则上从保险事故发生之日起或投保人或其代理人知情之日起。 企业财务活动的环节中，资金（）包括资金的投放和各项资产的使用两方面。 筹集 耗费 运用 收回 【答案】 【解析】资金运用是指物业服务企业将所筹集到的资金，按照一定的原则与目标，投入到物业管理、经营、服务中去的过程。它包括资金的投放和各项资产的使用两方面。项，资金筹集是指物业服务企业为了持续从事物业管理、经营与服务活动而必须筹集所需资金的过程。它是资金运动的起点，是决定物业服务企业生存发展的重要环节。项，资金耗费是指物业服务企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中所发生的各种成本费用。项，资金收回是指物业服务企业所取得的各种收入。它们

27、是物业服务企业持续经营的前提条件。 企业（）管理目标，是在满足物业经营管理所需资金的前提下，以较低的筹资成本和较小的筹资风险，获取同样多的资金（或较多的资金）。 筹资 利润分配 资金运用 投资 【答案】 【解析】财务管理的具体目标可以概括为以下三个主要方面:筹资管理目标；投资管理目标；利润分配。企业筹资管理目标，是在满足物业经营管理所需资金的前提下，以较低的筹资成本和较小的筹资风险，获取同样多的资金（或较多的资金）。 物业管理企业成立时，注册资本必须等于或者大于（）万元。 【答案】 【解析】物业服务企业成立时，必须有注册资本万元，按“一业为主，多种经营”方针开展全方位、多层次经营管理服务项目时

28、，也需要有相应的资金。 财务报告分析对科学的评价标准和适用的分析方法有较高的（）。 判断性 拓展性 综合性 依耐性 【答案】 【解析】财务报告分析要清楚反映出物业服务企业经营管理情况及其绩效的多方面因素，就必须采用科学的评价标准和多种适用的分析方法，而且把单个方面的分析和整体分析相结合。所以，财务报告分析对科学的评价标准和适用的分析方法有较高的依耐性。 物业管理绩效评价的类型中，（）评价是指企业出资人、债权人、中小股东，或社会中介机构等，为及时了解企业经营的真实情况、促进投资效益提高、加强企业的社会监管而组织开展的评价行为。 政府 企业集团内部 社会 企业自我诊断 【答案】 【解析】社会评价是

29、指企业出资人、债权人、中小股东，或社会中介机构等，为及时了解企业经营的真实情况、促进投资效益提高，加强企业的社会监管而组织开展的评价行为。对于评价的范围，可有企业出资人、债权人及利益相关者，根据国家有关规定和自己评价的需要自行确定，并单独或联合有关方面组织实施。 以下关于物业管理绩效评价指标的说法，正确的是（）。 净资产收益率公示中的净利润，指的是税前利润 流动资产周转率指标越高越好 资产负债率越低越好 资本积累率越低越好 【答案】 【解析】项，净利润是指企业的税后利润，即利润总额扣除应交所得税后的净额，是未作任何分配的数额，它能够比较客观、综合的反映企业的经济效益，准确体现投资者投入资本的获

30、利能力；项，过高的负债率表明企业财务风险太大，过低的负债率表明企业对财务杠杆利用不够；项，资本积累率越高，表明企业的资本积累越多，企业资本保全性越强，应付风险、持续发展的能力越大，该指标如为负值，则表明企业资本受到侵蚀，所有者利益受到了损害。 速动比率是企业一定时期的速动资产同流动负债的比率，国际上公认的标准比率为（）。 【答案】 【解析】速动比率是对流动比率的补充，因为它在分子剔除了流动资产中变现力最差的存货，所以更为准确地反映企业偿还流动负债的能力。该指标越高，表明企业偿还流动负债的能力越强，一般保持在的水平比较好，表明企业既有好的债务偿还能力，又有合理的流动资产结构。国际上公认的标准比率

31、为，我国目前较好的比率在左右。 从企业主营业务的盈利能力和获利水平方面对资本金收益率指标的进一步补充，体现了企业主营业务利润对利润总额的贡献和对企业全部收益的影响程度，这属于财务效益状况修正指标中的（）。 成本费用利润率 主营业务利润率 应收账款周转率 盈余现金保障倍数 【答案】 【解析】主营业务利润率是从企业主营业务的盈利能力和获利水平方面对资本金收益率指标的进一步补充，体现了企业主营业务利润对利润总额的贡献和对企业全部收益的影响程度。该指标体现了企业经营活动中最基本的获利能力，没有足够大的主营业务利润率就无法形成企业的最终利润。 功效系数法作为一种（）的方法，具有规范、节约和不受各种主观因

32、素干扰等特征，能够通过精确的计量模型，比较客观、公正地判断出企业绩效的状况。 定量评价 定性评价 综合分析 修正指标计分 【答案】 【解析】功效系数法是指根据多目标规划原理，把所要评价的各项指标分别对照各自的标准，并根据各项指标的权数，通过功效函数转化为可以度量的评价分数，再对各项指标的单项评价分数进行加总，求得综合评价分数的一种方法。功效系数法作为一种定量评价的方法，具有规范、节约和不受各种主观因素干扰等特征，能够通过精确的计量模型，比较客观、公正地判断出企业绩效的状况。 写字楼物业管理的目标中，（）目标是使物业资产保值率和升值率最大化。 宏观 经营 管理 服务 【答案】 【解析】写字楼物业

33、管理常规目标集经营、管理、服务三位一体，互相渗透。经营目标:收益部分使用率最大化。管理目标:物业资产保值率和升值率最大化。服务目标:物业所有人与使用人满意率最大化。 在写字楼经历的竣工验收交接过程、二次装修管理过程、正式营运管理服务过程的全过程中都要根据情况的变化适时进行（）。 风险管理 风险识别 风险防范 风险应对计划 【答案】 【解析】写字楼物业管理风险动态性的特点体现在:风险识别并不是一次性的，在写字楼经历的竣工验收交接过程、二次装修管理过程、正式营运管理服务过程的全过程中都要根据情况的变化适时进行风险识别。 写字楼交通流线的管理，可遵循的原则不包括（）原则。 分流 层次 一致 简捷 【

34、答案】 【解析】写字楼交通流线的管理，可遵循三个原则:分流原则:垂直分流，水平分流。层次原则:时序层次，等级层次，主次层次:外主体流线为机动车流，内主体流线为办公人员。简捷原则。 写字楼良好形象的缩影是（）。 质量 品牌 商标 品质 【答案】 【解析】品牌是写字楼良好形象的缩影，是优质物业经营管理的证明，是值得市场信任的标志，是提高租金价格和物业管理费价格的理由，是写字楼项目难以估价的无形资产。 购物中心的（）工作计划是一种艺术的要求，要实现保全机能、节约能源及避免危机的目标。 营销 技术 管理 维护 【答案】 【解析】购物中心的维护工作是透过保养，维修及汰换零件、系统来落实，通常承租户是负责

35、他们的承租范围，而业主则是负责公共区域。维护工作计划是一种艺术的要求，要实现保全机能、节约能源及避免危机的目标。 零售店店主在选择入住的零售商业物业时，首要考虑的因素是（）。 零售商业物业规模 交通便利 停车方便 交通的便利性和零售商业物业的显著性 【答案】 【解析】地点显著是指购物中心所处的位置、建筑风格以及特有标识应当很容易获得路人的关注，并将他们吸引到中心里来。因此建筑设计和外立面装修应新颖别致，标志物和广告牌应引人注目。有关调查研究发现，零售店店主在选择入住的零售商业物业时，首要考虑的因素就是交通的便利性和零售商业物业的显著性。 一个规划良好的零售商业物业应当拥有最佳的零售店组合，从而

36、实现最大的（）。 聚集效应 外部效应 中心效应 内部效应 【答案】 【解析】一个规划良好的零售商业物业应当拥有最佳的零售店组合，从而实现最大的聚集效应（包括非同类零售店聚集和同类零售店聚集）。由经营者集中管理的零售商业物业很容易通过限制或者鼓励某类商店的进入来实现这个目标。 由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（）。 租金调整条款 代收代缴费用条款 装修费用条款 折让优惠条款 【答案】 【解析】由于零售商业物业的租约期限很长（对于主要租户来说，通常是年；次要租户的租期也达到年），因此在租约中必须对租金调整做出明确规定，以便使租约有效地发挥作用。像写字楼物业的租约一样

37、，租金调整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。对于主要租户一般每年调整一次，次要租户可每年调整一次。 零售商业物业的管理策略，包括管理模式、管理承诺和（）。 管理机构设置 与开发商的关系 管理费用 管理期限 【答案】 【解析】零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素。其中，正确的经营管理策略、有针对性的管理方案设计和精确的费用测算，是三个主要的方面。在这三个方面的工作中，策略是基础，计划是前提，费用是根本。零售商业物业的管理策略，包括管理模式、管理承诺和管理费用。 （）是组合

38、投资管理的第一步。 投资分析 制定投资方针和政策 投资选择 投资绩效评估 【答案】 【解析】组合投资管理工作包括如下五个步骤:第一步，制订投资方针和政策；第二步，投资分析；第三步，构建投资组合；第四步，投资组合的调整；第五步，投资组合绩效评估。 大型企业物业资产管理的对象是企业因经营业务而持有或（）的物业资产。 抛售 抵押 期望采购 租用 【答案】 【解析】企业物业资产管理是指企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理。对企业而言，物业资产的价值体现在对主营业务的贡献而不是投资价值方面。 质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。一般来说，人们都偏向使用内部服务，但如果内部服务的成本高出

39、市场的（）以上，或不能得到相应的服务，这种偏向就会消失。 【答案】 【解析】质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。设施管理中需要处理好与公众的关系，尤其要注意推销自己的服务和部门。推销的目的是增加服务的知名度，同时减少设施部门推行制度和程序的阻力。设施管理中要明确做出该业务的实际成本及部门在市场上是否具有成本竞争优势。一般来说，人们都偏向使用内部服务，但如果内部服务的成本高出市场的以上，或不能得到相应的服务，这种偏向就会消失。 下列对我国设施管理发展的现状的描述不正确的是（）。 观念上比较落后 服务的对象不明确 物业设施管理的技术含量不高 设施管理的人才比较充足 【答案】 【解析】我国

40、设施管理发展的现状主要表现在以下四个方面:观念上的落后；服务的对象不明；国内物业设施管理的技术含量不高；人才严重匮乏。 导致不良资产形成的重要原因是（）。 经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷 产业政策的调整 经济周期的变化 银行货币资金运作的中断 【答案】 【解析】伴随每次产业政策的调整，总会使一批不符合国家产业政策的企业关、停、并、转，这是导致不良资产形成的重要原因。 多项选择题二、多项选择题（共题，每题分。每题的备选项中，有个或个以上符合题意，至少有个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得分）管理型物业服务企业的工作重点在于（）等。 专业物业管理服务采购与分包商管理 物业管理工作

41、的规划与计划 物业策略管理 物业市场营销与租赁管理 预算与成本管理 【答案】 【解析】管理型物业服务企业是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。管理型物业服务企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。 政府对房地产投资过程中的（）等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。 土地供给政策 住房政策 税收优惠政策 环境保护政策 地价政策 【答案】 【解析】政府对房地产投资过程中的土地供给政

42、策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。 房地产置业投资的现金流量中，能够改变潜在毛租金收入的因素有（）。 租金水平的变化 可出租面积的变化 政策的变化 税金的调整 准备金的调整 【答案】 【解析】物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。一旦建立起这个潜在毛租金收入水平，该数字就在每个月的报告中保持相对稳定。能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。 房地产投资财务评价指标中，盈利动态指标包括（）。 财务净现值 财务内

43、部收益率 动态投资回收期 现金回报率 投资回报率 【答案】 【解析】房地产投资项目财务评价指标体系如表所示:物业由于不可移动，在交易中可以转移的不是其实物，而是其（）。 物业权 所有权 产权 使用权 其他权益 【答案】 【解析】物业价格实质上是物业权益的价格。物业由于不可移动，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。 尽管物业服务企业对成本的控制各具特色，但一般而言，有效的成本控制都应遵循的原则包括（）。 可保利益原则 全面控制原则 讲求经济效益原则 责权利相结合原则 例外管理原则 【答案】 【解析】成本控制在成本管理中起着重要的作用。物业服务企业开展成本的控制，可以事先限制各项费用和消耗的发生，有计划地控制成本的形成，使成本不超过预先制定的标准，达到降低成本，提高效率和效益的目的。有效的成本控制都应遵循以下一些原则:全面控制原则；讲求经济效益原则；责权利相结合原则；例外管理原则。 房屋不得出租的情况包括（）。 共有房屋未取得共有人同意的 未依法取得房屋租赁证的 属于违章建筑的 权属有争议的 已抵押，未经抵押权人同意的