2012创优工作计划表.doc

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1、悦华置地西南地区物业管理优秀项目创优实施细则自查表项目名称： 分公司名称 ： 分管总经理： 项目经理： 工程经理： 工程主管：序号标准内容达标内容目录负责部门直接负责人完成时间检查时间备注一基础管理1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用建设用地规划许可证各分项验收报告综合验收报告总平面图所有设备清单建设工程规划许可证2、已办理接管验收手续，具有完整的验收资料、图纸、档案移交资料目录（综合、桩基、土建、及各系统技术资料）移交图纸目录（建筑设计、施工、竣工、修改图）固定资产交接证明办公（商品）用房验收交接表红线图. 3由一家物业管理企业实施统一专业化管理物业管理有限公司简介物业管理有限公司组织

2、机构物业管理有限公司营业执照物业管理有限公司税务登记物业管理有限公司法人代码书物业管理有限公司资质证书管理处组织机构及人员分布图管理处办公场所产权证明4、设单位在租售大厦前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确物业管理合同（开发建设单位、顾问公司与选聘的物业管理企业签订管理合同）5在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确前期物业管理协议6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定（包括专用基金、本体维修基金）大楼基金的管理（政府文件：管理规定、指导标准、管理办法、使用申请表）基金的建立、管理使用规定（合同中相关条款）7房屋使用手册、

3、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善装修管理规定等公众管理制度房屋使用手册业主公约业主公约签名表8.业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责9业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确10、物业管理企业制订有符合实际的创优规划和具体实施方案创建“成都物业管理示范大厦”的请示争创“成都物业管理示范大厦”的规划创建“全国物业管理示范大厦”实施方案实施情况记录11、建立健全物业管理各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法各项管理制度公众管理制度内部管理制度行政管理制度设备管理制度设备服务质量标准设备巡视维护、维修保养规定各岗位工作标准员工职责考核方法及落实

4、措施考核制度员工培训管理程序文件、公司年度培训实施计划、培训大纲、员工培训记录表、员工培训考核表、培训签到表、员工月考核评分表、员工考核试卷管理工作流程图物业管理服务工作程序12物业管理企业的管理人员及专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨人员资质情况登记表个人资料档案物业管理岗位培训证书（管理人员）人员证件目录（设立附件）（毕业证、等级职称证、操作证复印件，迎检时需原件）员工有明显标志（工作牌及工作服，现场及复印件）职业道德规范文明礼貌用语13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率得到提高物业管理软件简介消防报警系统简介通讯、机动能力

5、简介保安监控系统简介14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用及维修基金收支情况财务管理制度会计核算制度年上（下）半年财务收支情况表年度财务明细表维修基金收支情况15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便房屋移交图纸目录（把移交图纸目录细分）房屋移交资料目录（把移交资料目录细分）设备移交图纸目录（把移交图纸目录细分）设备移交资料目录（把移交资料目录细分）设备台帐大中修标准、大中修记录房屋数量、种类、用途分类统计表16.建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便用户登记表（单位和个人用户）入伙通知书购

6、房合同（复印件）业主通讯表房屋及配套设施权属清册（业主签章）17、建立24小时值班制度，设立服务电话，受理业主和使用人报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等并及时处理，有回访制度和记录值班制度（制度上要明确上、下班时间的值班情况）回访制度用户投诉处理程序灾害事故应急处理方案及流程图值班记录表应急情况处理记录表用户投诉登记表服务/投诉/应急处理维修报告单报修、维修服务工作规定（包含单据填写规定）报修登记表回访记录表工程维修单管理处常用电话联系表服务电话标签（提醒牌）18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，并对意见及时整理和处理，满意率达90%以上用户意见调查和分析程序文件用户意见调查表（

7、每半年一次，对用户提出的意见要有具体的、书面的整改措施）用户意见调查分析统计表用户意见调查分析报告（要求报告要详细）用户意见调查表发放率、回收率统计表（公司要求发放及回收率95%）意见处理措施及回访记录19、建立并落实维修服务承诺制，零修急修及时率95%以上、返修率不高于2%，并有回访记录服务承诺（公布并有业主确认）零修及时率、零修合格率计算表返修率计算表回访记录组别:房屋管理、共用设备、设施及维修养护小组 序号标准内容达标内容目录负责部门直接负责人完成时间检查时间备注二房屋管理及维修养护1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位

8、置1.1区域分布图（现场及复印件）1.2楼层号、单元号、栋号、房号、导向标志（现场）2.无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象（现场）3、大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象(现场)4.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损（现场）5.空调安装位置统一、冷凝水集中收集、支架无锈蚀（现场）6.封闭阳台统一有序，色调一致,不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等（现场）7.楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；共用部位门

9、窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好7.1物业装修管理程序文件（见程序文件）7.2装修管理规定（见公众制度）7.3装修申请审批表（附施工单位资质及装修平面图）7.4装修巡视记录表及整改措施7.5装修施工人员登记表8.房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象三共用设施设备管理（一）综合要求1.制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行1.1设备安全运行管理制度（设备管理制度）（电梯、 消防中心、配电房等）1.2设备管理各岗位人员职责（见质量手册）1.3各系统巡视维护规定、维修保养规定、操作规程（

10、见作业指导书）1.4档案管理相关规定（见行政管理制度）1.5执行情况（见以下各系统质量记录）2.设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求（现场）3.配备所需专业技术人员，严格执行操作规程3.1机电（技术）人员统计表3.2机电（技术）人员资质（操作证、等级证、毕业证等见第一部分12.4）4.设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故（业主出具证明）（二）供电系统1.保证正常供电、限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户1.1限电、停电管理规定（见内部管理制度）1.2供配电系统管理程序（见程序文件）2.制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行2.1临

11、时用电管理规定2.2临时用电申请表2.3停电应急处理方案及流程图2.4应急情况处理记录表3.备用应急发电机，可随时起用（现场）3.1发电机操作规程3.2发电机运行记录表（三）弱电系统1.按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作1.1保安监控系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）2.监控系统等智能化设施设备运行正常（现场），有记录并按规定期限保存2.1设备设施清单2.2保安监控系统录像带使用规定（LS-03）2.3完好率评定表（完好率98%）2.4保安监控系统巡视维护表（见质量记录）2.5保安监控系统维修保养表（见质量记录）（四）消防系统1.消防控制中心24小时值班，消防系

12、统设施设备齐全、完好无损，可随时启用（现场）1.1消防中心管理制度（见设备管理制度）1.2设备设施清单（消防报警、气体消防）1.3消防栓封签（现场）1.4灭火器合格证（现场）1.5消防电话一览表1.6消防通讯工具一览表1.7值班安排表1.8值班记录表1.9消防报警（气体消防）系统管理程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）1.10消防报警系统巡视维护表（见质量记录）1.11消防报警系统维修保养表（见质量记录）1.12气体消防系统巡视维护表（见质量记录）1.13气体消防系统维修保养表（见质量记录）2.消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题2.1义务消防队员名单（有专职或

13、兼职消防管理人员，名单上注明消防值班人员）2.2消防标准用语（LS-17）2.3消防演习记录（现场照片）（半年一次）2.4消防演习总结报告3.组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人3.1组织消防法规学习计划3.2消防学习报告3.3防火区域管理规定（LS-16）3.4区域防火责任人划分表3.5消防宣传图片4.订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通4.1火灾等事故应急处理方案及指挥流程图4.2消防疏散示意图（现场及复印件）4.3疏散通道畅通、应急照明设施、引路标志（现场）4.4用户安全责任人和联系人名单4.5食堂液化气体使用的安全防

14、范措施（LS-10）4.6重点防火部位登记表4.7应急情况处理记录表4.8维修保养抽样记录（消防报警和气体消防半年一次，数量5%）4.9完好率评定表（完好率98%）4.10动火申请表5.无火灾安全隐患5.1无火灾事故证明（年发生率1，派出所出具证明）5.2无其它安全隐患（现场）（五）电梯系统1.电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备1.1电梯准用证1.2电梯合格证1.3保养合同2.电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好2.1电梯系统程序文件及作业指导书（见程序文件及作业指导书）2.2设备设施清单2.3电梯系统巡视维护表（见质量记录）2.4电梯维修保养表（按合同附件标准由分

15、包方按周、月、季度、半年、年度提供）2.5完好率评定表（完好率98%）2.6分包方质量检查记录表2.7整改通知2.8安全设施齐全、有效（现场）2.9通风、照明及其它附属设施完好（现场）3.轿厢、井道、机房清洁(现场)4.电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗4.1分包方资质（营业执照及年审情况、认可证）4.2维修、保养人员资质（专业上岗证）5.运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修5.1维修人员半小时内到达（参见合同及维修记录）6.运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施6.1电梯应急处理方案及流程图（停机率1%）6.2应急情况处理记录表（六）给排水系统1.建立大厦用水、

16、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划1.1给排水系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）1.2设备设施清单（供水、排水）1.3用水、供水管理制度（见内部管理制度）1.4用水、节水计划（LS-08）1.5节能管理方案（方案中要指出节能达到的成果）（LS-15）1.6供水系统巡视维护表（见质量记录）1.7供水系统维修保养表（见质量记录）1.8排水系统巡视维护表（见质量记录）1.9完好率评定表（完好率98%）1.10维修保养抽样记录（消防栓每三个月一次，数量5%）2.设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏（现场）3.按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可

17、证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染3.1供水系统月测试记录表（消防供水、生活供水）3.2水池、水箱清洗记录表（移交给自来水公司的由自来水公司提供）3.3水池、水箱药品投放情况记录表（移交给自来水公司的由自来水公司提供）3.4二次供水卫生许可证3.5操作人员健康合格证3.6水质化验单3.7水池、水箱清洁卫生，无二次污染及隐患（现场）4.高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患4.1高压水泵、水池、水箱管理措施（LS-22）4.2水池、水箱周围无污染隐患（现场）5.限水、停水按规定时间通知住用户5.1限水、停水管理规定（见内部管理制度）5.

18、2停水通知单6.排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡现象（现场）7.遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象7.1管理人员五分钟内到达（现场考核及应急情况处理记录）7.2无大面积跑水、泛水，长时间停水现象（现场）8.制定事故应急处理方案8.1给排水系统事故应急处理方案及流程图8.2应急情况处理记录表（七）空调系统1.中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象1.1空调系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）1.2空调主机保养合同1.3设备设施清单1.4空调运行时间表（如有特殊情况要求开机，须有业主书面确

19、认）1.5冷水机组运行记录表1.6空调系统巡视维护表（见质量记录）1.7空调系统维修保养表（见质量记录）1.8完好率评定表（完好率98%）1.9分包方质量检查记录表1.10整改通知1.11空调水处理报告单（分包方）1.12噪音不超标、无严重滴漏水现象（现场）2.中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定内到达现象维修2.1管理人员五分钟到达（现场考核与应急情况处理记录）2.2维修人员在规定时间内到达（参见合同）2.3分承包方维修保养工作单（分包方提供）3.制订中央空调发生故障应急处理方案3.1中央空调应急处理方案及流程图3.2应急处理情况记录表（八）锅炉供暖系统1.锅炉供暖设备、煤气设备、燃气

20、设备完好，运行正常1.1锅炉供热系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）1.2设备设施清单1.3锅炉供热系统巡视维护表（见质量记录）1.4锅炉供热系统维修保养表（见质量记录）1.5完好率评定表（完好率98%）1.6供暖设备、煤气设备、燃气设备完好（现场）2.管道、阀门无跑、冒、滴、漏现象及事故隐患（现场查看）四共用设施管理1.共用配套服务设施完好（现场）1.1公共设施管理制度（见内部管理制度）1.2公共设施巡视维护表2.共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻（现场）3.道路、楼道、大堂等公共照明完好（现场）4.大厦范围内的道路通畅，路面平坦（现场） 组别：保安及车辆管理组

21、序号标准内容达标内容目录负责部门直接负责人完成时间检查时间备注主办协办五保安及车辆管理1 有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度：保安人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。楼巡记录巡更系统操作流程各岗位交班记录本楼宇管理部月排班表每周培训计划表来访人员登记表2 结合大厦特点，制订安全防范措施各种应急预案3 大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行，室内停车场管理严格车辆异常情况登记表闲置车辆登记表机动车场管理制度车辆出入登记表4 非机动车场管理制度落实，非机动车场管理制度5消防控制中心24小时值班，消防设备设施齐全完好无损，随时可以启用消防管理制度消防运行

22、日登记表消防日检表消防设备设施清单消防栓封签消防电话一览表6消防管理人员掌握消防设备设施的使用方法并能及时处理各种问题义务消防队员名单消防标准用语消防演习记录消防演习总结7组织开展消防法规及消防知识教育宣传教育，明确个区域防火责任人消防培训计划消防学习报告防火区域管理规定区域防火责任人划分表消防宣传图片8订有突发火灾的应急预案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通突发事件应急方案及指挥流程图用户安全责任人及联系人名单消防疏散示意图重点防火部位登记表动火申请表9无火灾安全隐患无火灾事故证明 组别：环境卫生、绿化管理组序号标准内容达标内容目录负责部门直接负责人完成时间检查时

23、间备注主办协办六环境卫生管理1.环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱1.1垃圾箱、果皮箱（现场）1.2设备设施清单2.清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁2.1清洁管理程序文件及作业指导书物业部2.2日常卫生保洁承包合同2.3清洁卫生工作责任制2.4清洁人员分工统计表2.5清洁保洁巡查记录表（见质量记录）2.6分包方质量检查记录表2.7整改通知3.日常清洁房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂、楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物（现场）物业部4.商业网点管理商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、

24、广告牌和乱贴、乱画现象（现场）商铺管理规定（LS-23）商铺统计表物业部5.排污管理大厦内排烟、排污、噪声符合国家环保标准，（现场）物业部6.外墙清洁无污染、符合行业规范物业部七（一）绿化管理1.绿化现场管理绿化无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象（现场）物业部2.绿化要求2.1外围、大厦内部、天台及屋顶花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃（现场）物业部2.2绿化平面图及说明2.3绿化管理程序文件及作业指导书2.4绿化工作标准2.5绿化养护、操作细则2.6绿化人员分工统计表2.7园林绿化维护表2.8分包方质量检查记录表2.9绿化覆盖率、人均绿地面积计算表（大厦：覆盖率3

25、0%3.绿地要求绿地无纸屑、烟头、石块等杂物（现场）物业部（二）消杀1.消杀工作记录表物业部2.消杀管理制度3.消杀工作标准、操作细则4.分包方质量检查记录表（三）垃圾清运1.设垃圾中转站物业部2.垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀3.垃圾中转站清运制度 组别：精神文明建设组序号标准内容达标内容目录负责部门直接负责人完成时间检查时间备注主办协办八精神文明建设1、 全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定。精神文明建设公约（业主签章）行政人事部物业部公众制度（见附件）行政人事部物业部业主和使用人遵守管理规定（现场）物业部2、 设有学习宣传园地，开展健康向上的活动宣传园地（现场）

26、行政人事部物业部社区文化管理程序文件（见程序文件）行政人事部物业部社区文化活动计划表（年度计划和季度计划，附社区文化活动方案）行政人事部物业部社区文化活动场所使用申请表（业主向管理处申请时才填写此表）行政人事部物业部社区文化活动记录表（记录表后附活动照片）（每次活动后在记录表中要有小结）行政人事部物业部社区文化活动完成情况表行政人事部物业部社区文化活动年度总结行政人事部物业部好人好事记录表行政人事部业主感谢信物业部3、 大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件（派出所出具） 组别：管理效益组序号标准内容达标内容目录负责部门直接负责人完成时间检查时间备注主办协办九管理效益1、物业管理服务费用收缴率物业管理费收缴情况统计表2、提供有偿服务，开展多种经营有偿服务价格表相关纪录 3物业管理经营状况年度财务报表