2016年3月徐州市房地产市场报告.docx

《2016年3月徐州市房地产市场报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2016年3月徐州市房地产市场报告.docx（11页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、i 2016年3月份*甲乙房产徐州市房地产市场研究报告2015年11月目录第一章 市场综述3第二章 排行榜4第三章 调控政策6第四章 房地产市场8一、商品房市场81、供求情况82、同期供求对比93、价格走势94、存量及去化周期10二、土地市场111、月度供应112、月度成交11三、商品住宅市场121、供求情况122、同期供求对比133、价格走势134、存量及去化周期14第一章 市场综述供应持续保持低位、楼市分化加剧、成交集中度高n 2016年3月徐州市区商品住宅新增供应19万，环比增长138%，但绝对值偏低：2015年楼市火爆、名企大盘库存极低，但工程进度较慢拉低一季度住宅上市量。n 2016

2、年3月徐州市区商品住宅新增成交48万，环比增长109万，成交量为历史新高：一二线城市楼市火爆、公积金首套房二成首付、二套房认贷不认房、多个楼盘宣称涨价，利好政策、火爆的市场氛围、买涨不买跌的心理促使3月成交大幅上扬。n 2016年3月徐州市区商品住宅成交量前十名楼盘共成交17.23万，占总成交量40%左右。未来市场预判知名楼盘房源大量上市、成交高度集中政策面宽松：目前货币政策、房产政策宽松、一二线城市限购升级；2016年3月沪深出台新一轮调控政策，同时南京、苏州、武汉也有所动作。但三四线城市库存依然较高，在全国房地产库存降至合理程度之前，全国性政策不会显著收紧。名企大盘市场份额进一步上升：1、

3、14年至今住宅地块成交量较少，多为国企竞得，该类房企开发速度较慢，使16年上市的新楼盘较少，徐州楼市竞争格局不会发生较大变化。2、徐州市区商品住宅库存316万（不含贾汪区、乡镇、死盘），但名企大盘库存极低：其中和平壹号1.45万、橡树湾0万、花语城3.09万、淮海天地1.58万、荣盛城6.71万（认购单大部未网签）、万科城1.75万。该类楼盘新房源上市速度快，未来供求比重将进一步增加。数据来源：CRIC系统第二章 排行榜n 2016年3月徐州市区商品住宅成交面积排行榜排名项目名称区域成交面积成交套数1万科城鼓楼区4.194442东方雅园经开区2.392273淮海天地泉山区1.832164荣盛花

4、语城云龙区1.721605和平上东云龙区1.581646天赋广场铜山区1.251197铜山万达铜山区1.201118凯旋门鼓楼区1.101089华府天地鼓楼区0.997910原香漫谷新城区0.9780汇总9.83934n 2016年3月徐州市区高端住宅成交面积排行榜排行项目名称成交套数成交面积（万）1万科淮海天地2161.832凯旋门1081.103南郊中茵城480.554海尔滟澜公馆390.455风尚米兰260.356翠湖御景200.257金域华庭160.238尊悦府邸70.12n 2016年3月徐州市区办公、公寓成交面积排行榜排行项目名称成交套数成交面积（万）1绿地商务城460.422风尚

5、米兰480.253山语世家300.234宝龙广场330.195金博星城330.186世茂广场330.147中环广场220.128三胞广场160.089和信广场170.0810澳东印象城30.01n 2016年3月徐州市区商业成交面积排行榜排行项目名称成交套数成交面积（万）1好得家物资商城940.392未来广场300.203淮海天地160.204铜山万达200.155美的时代城300.166美的翰城140.147雨润新城110.078和信广场200.069棕榈湾70.0510三胞广场50.04第三章 调控政策n 中指院:3月份百城住宅均价涨幅明显扩大3月31日，中国指数研究院发布3月份百城住宅价

6、格指数。数据显示，3月份全国100个城市（新建）住宅平均价格为11303元/平方米，环比上涨1.90%，涨幅较2月扩大1.30个百分点；同比上涨7.41%，涨幅扩大2.16个百分点。n 严格认定首次购房 江苏禁止首付贷人民银行南京分行中国银监会江苏监管局关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知：这一文件指出，江苏房地产市场走势分化，既存在局部地区特别是三四线城市库存较高的压力，又出现了南京、苏州等二线城市房价上涨过快的情况，全省金融部门要按照“分类指导，因地施策”的原则，把差别化住房信贷政策落实好。人行南京分行行长周学东表示，“认房又认贷”是误读，文件只是对“首次购房”和“首套房”的

7、区别进行了重申。所谓“首次”，指购房者从来没买过房子，可以享受最优惠的贷款政策。而所谓“首套”，指的是首套贷款房，即购房者本身已经有了1套房子，只要没贷过款，或者贷款已经结清，现在贷款再买房都可以认定为首套房。通知要求银行在发放消费贷款和信用贷款时，要对客户的贷款用途进行验证，严禁将贷款资金用作首付款。n 宁波楼市新政 首次购房商贷首付最低20%3月25日，宁波市住房和城乡建设委员会官网公布了关于深化住房制度改革促进房地产市场平稳健康发展的若干意见（征求意见稿）（简称意见）在住房信贷政策方面，意见规定，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例为20%。对拥有1套住房且相应购

8、房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例为30%。此外，将去年出台的购房按契税额度50%给予补贴的政策截止时间从2016年6月30日延长至2016年12月31日，并将商业办公用房购房补贴比例提高到80%。n 深圳楼市新政：非深籍购房须连缴3年社保25日晚，深圳市人民政府办公厅发布深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见（以下简称意见），提出六项楼市调控措施。其中，在信贷政策方面，规定对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低三成；对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷

9、款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低四成。n 个人转让2年以上普通住房免征增值税对北上广深四城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。n 5月1日起，营改增试点全面推开，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围按照新的增值税税率，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。尽管有关房地产业、建筑业的营改增实施细则尚未出台，但基

10、于“只减不增”的原则，这项被税务系统视作“攻坚战”的税务改革落实，对所涉行业企业的赋税结构将带来全新的变化。第四章 房地产市场一、商品房市场说明：商品房是指市场上销售的全部房产，包括住宅、商业、办公、经济适用房、车库、地下室等物业。 2016年3月徐州市区商品房新增供应33万、环比上涨6%； 2016年3月徐州市区商品房新增成交51万、环比上涨76%； 2016年3月徐州市区商品房市场供求比为0.64：1，整体市场呈供不应求状态； 2016年3月徐州市区商品房成交均价7343元/、价格下降3%。1、供求情况图1-1-1： 2015年3月-2016年3月徐州市区商品房供求情况数据来源：CRIC系

11、统，指徐州市辖区，不含贾汪区表1-1-1： 2016年3月徐州市区商品房市场数据指标变化指标2月3月环比增长同比增长供求比1.09:10.64:1供应量（万）31 33上涨6%上涨94%成交量（万）29 51 上涨78%上涨28%数据来源：CRIC系统2016年3月徐州市区商品房新增供应33万、环比上涨6%；新增成交51万、环比上涨78%，供求比为0.64:1，整体市场呈供不应求状态。2、同期供求对比2016年1-3月徐州市区商品房新增供应131万、环比上涨60%，新增成交119万、环比上涨20%，市场需求旺盛。图1-2-1： 1-3月徐州市商品房供求对比数据来源：CRIC系统，指徐州市辖区，

12、不含贾汪区数据来源：CRIC系统3、价格走势2016年3月徐州市区商品房成交均价7437元/、价格下降3%。（商品住宅成交均价6975元/、环比下降1%）。图1-3-1：2015年3月-2016年3月徐州市区商品房成交均价走势数据来源：CRIC系统，指徐州市辖区，不含贾汪区数据来源：CRIC系统4、存量及去化周期截止2016年3月末，徐州市区商品房市场存量达972万，去化周期25个月（其中商品住宅存量439万、去化周期13个月）。商办、地下室/车库车位等存量达533万，商办市场存在的风险较大图1-4-1：2009年-2016年3月徐州市商品房存量及去化周期走势数据来源：CRIC系统，指徐州市辖

13、区，不含贾汪区数据来源：CRIC系统二、土地市场经营性用地指住宅（或部分保障房）、商业（或商务金融）、办公、市场等用地，不包含工业、物流、公建配套、保障性住房等。1、月度供应图2-1-1：2015年3月-2016年3月徐州市区经营性用地供应情况数据来源：徐州国土资源局网站，指徐州市辖区，不包含贾汪区、铜山区2016年3月徐州市区营性用地挂牌出让1幅、4万，为荣盛城后续地块。2、月度成交图2-1-1：2015年3月-2016年3月徐州市区经营性用地成交情况数据来源：徐州国土资源局网站，指徐州市辖区，不包含贾汪区、铜山区2016年3月徐州市区经营性用地无成交。 三、商品住宅市场说明：商品住宅指市场

14、上销售的住宅物业，包含政策性住房、普通住宅、别墅、花园洋房等产品形态。 2016年3月徐州市区商品住宅新增供应19万、环比上涨138%； 2016年3月徐州市区商品住宅新增成交48万、环比上涨109%； 2016年3月徐州市区商品住宅市场供求比为0.40:1，整体市场呈供不应求状态； 2016年3月徐州市区商品住宅成交均价6975元/、环比上涨1%。1、供求情况2016年3月徐州市区商品住宅新增供应19万、环比上涨138%；新增成交48万、环比上涨109%；成交均价6975元/、环比上升1%。图3-2-1：2015年3月-2016年3月徐州市区商品住宅供求情况数据来源：CRIC系统，指徐州市辖

15、区，不含贾汪区表3-2-2： 2016年3月徐州市区商品住宅市场数据指标变化指标2月3月环比增长同比增长供求比0.33:10.40:1供应量（万）8 19 上涨238%上涨36%成交量（万）23 48上涨109%45%数据来源：CRIC系统2、同期供求对比图3-3-1：1-3月徐州市区商品房供求对比数据来源：CRIC系统，指徐州市辖区，不含贾汪区2016年1-3月徐州市区商品住宅市场新增供应40万、新增成交102万，分别同比下降32%、上涨26%，供应下降、成交大涨，去库存继续，市场需求旺盛。3、价格走势2016年3月徐州市区商品住宅成交均价6975元/、环比上升1%。图3-4-1：徐州市区商品住宅成交价格走势数据来源：CRIC系统，指徐州市辖区，不含贾汪区4、存量及去化周期截止2016年3月末徐州市区商品住宅存量439万、去化周期13个月，库存量依然呈下降趋势。 图3-5-1：徐州市区 商品住宅存量及去化周期情况数据来源：CRIC系统，指徐州市辖区，包含贾汪区数据来源：CRIC系统