苏州手机项目投资分析报告.docx

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1、泓域咨询/苏州手机项目投资分析报告苏州手机项目投资分析报告规划设计/投资分析/产业运营 报告说明受益于半导体、触控、指纹识别、摄像头等技术的不断进步，智能手机逐渐成为人们日常生活的刚需，目前已基本完成了对功能机的替换。中国智能手机出货量占国内整体手机市场的95%，智能手机进入存量博弈时代。该手机项目计划总投资11795.04万元，其中：固定资产投资8835.73万元，占项目总投资的74.91%；流动资金2959.31万元，占项目总投资的25.09%。达产年营业收入24777.00万元，总成本费用19124.25万元，税金及附加226.40万元，利润总额5652.75万元，利税总额6658.84

2、万元，税后净利润4239.56万元，达产年纳税总额2419.28万元；达产年投资利润率47.92%，投资利税率56.45%，投资回报率35.94%，全部投资回收期4.28年，提供就业职位372个。如今活下去，已经成为所有手机厂商们的头等大事。从全球手机出货量的下跌，伴随而来的芯片、屏幕出货量下跌，苹果的服务业转型，到小米多业态裂变发展，这一系列的变化，都是在这样一个具有标志性意义的事实推动下发生的：手机时代已经过去，或者说智能手机的创新空间，与市场空间，已经双重封顶，行业已经进入大洗牌时代。第一章 基本信息一、项目概况（一）项目名称及背景苏州手机项目中国的消费者群体广大，年龄、职业、偏好分布不

3、均，因此对于手机厂商来说，很难对所有消费者面面俱到，能够满足特定客群，就能打响一个品牌，满足的用户越多，自身的品牌力就越强大。2020年第一季度全球智能手机出货量为292百万台，同比下降6%，接连三个季度增速下跌。其中，前六大主流品牌智能手机三星、苹果、华为、OPPO、vivo、小米的出货量分别为66百万台、39百万台、43百万台、22百万台、21百万台、26百万台，仅有苹果出货量同比增长5.98%，其余品牌出货量同比均下滑，其中，下滑幅度最大的是华为，降幅达27.24%。虽然在六大品牌中的降速最快，但华为仍保持出货量在全球第二的地位。从市占率来看，三星依然稳居首位，占比为23%，接着是华为和

4、苹果，占比分别是15%、13%（二）项目选址xx产业基地苏州，简称苏，古称姑苏、平江，是江苏省地级市，国务院批复确定的中国长江三角洲重要的中心城市之一、国家高新技术产业基地和风景旅游城市。截至2018年，全市下辖5个区、代管4个县级市，总面积8657.32平方千米，建成区面积461.65平方千米，常住人口1072.17万人，城镇人口815.39万人，城镇化率76.05%。苏州地处中国华东地区、江苏东南部、长三角中部，是扬子江城市群重要组成部分，东临上海、南接嘉兴、西抱太湖、北依长江，地处东经1195512120，北纬30473202之间。全市地势低平，平原占总面积的54.8%，海拔4米左右，丘

5、陵占总面积的2.7%。苏州属亚热带季风海洋性气候，四季分明，雨量充沛，种植水稻、小麦、油菜，出产棉花、蚕桑、林果，特产有碧螺春茶叶、长江刀鱼、太湖银鱼、阳澄湖大闸蟹等。苏州是首批国家历史文化名城之一，有近2500年历史，是吴文化的发祥地之一、清代天下四聚之一，有人间天堂的美誉。中国私家园林的代表苏州古典园林和中国大运河苏州段被联合国教科文组织列为世界文化遗产。场址应靠近交通运输主干道，具备便利的交通条件，有利于原料和产成品的运输，同时，通讯便捷有利于及时反馈产品市场信息。（三）项目用地规模项目总用地面积33209.93平方米（折合约49.79亩）。（四）项目用地控制指标该工程规划建筑系数62.

6、99%，建筑容积率1.00，建设区域绿化覆盖率5.76%，固定资产投资强度177.46万元/亩。（五）土建工程指标项目净用地面积33209.93平方米，建筑物基底占地面积20918.93平方米，总建筑面积33209.93平方米，其中：规划建设主体工程20174.65平方米，项目规划绿化面积1913.69平方米。（六）设备选型方案项目计划购置设备共计108台（套），设备购置费4435.28万元。（七）节能分析1、项目年用电量866547.90千瓦时，折合106.50吨标准煤。2、项目年总用水量16573.50立方米，折合1.42吨标准煤。3、“苏州手机项目投资建设项目”，年用电量866547.9

7、0千瓦时，年总用水量16573.50立方米，项目年综合总耗能量（当量值）107.92吨标准煤/年。达产年综合节能量26.98吨标准煤/年，项目总节能率20.96%，能源利用效果良好。（八）环境保护项目符合xx产业基地发展规划，符合xx产业基地产业结构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境产生明显的影响。（九）项目总投资及资金构成项目预计总投资11795.04万元，其中：固定资产投资8835.73万元，占项目总投资的74.91%；流动资金2959.31万元，占项目总投资的25.09%。（十）资金筹措该

8、项目现阶段投资均由企业自筹。（十一）项目预期经济效益规划目标预期达产年营业收入24777.00万元，总成本费用19124.25万元，税金及附加226.40万元，利润总额5652.75万元，利税总额6658.84万元，税后净利润4239.56万元，达产年纳税总额2419.28万元；达产年投资利润率47.92%，投资利税率56.45%，投资回报率35.94%，全部投资回收期4.28年，提供就业职位372个。（十二）进度规划本期工程项目建设期限规划12个月。对于难以预见的因素导致施工进度赶不上计划要求时及时研究，项目建设单位要认真制定和安排赶工计划并及时付诸实施。二、项目评价1、本期工程项目符合国家

9、产业发展政策和规划要求，符合xx产业基地及xx产业基地手机行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进xx产业基地手机产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。2、xxx投资公司为适应国内外市场需求，拟建“苏州手机项目”，本期工程项目的建设能够有力促进xx产业基地经济发展，为社会提供就业职位372个，达产年纳税总额2419.28万元，可以促进xx产业基地区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。3、项目达产年投资利润率47.92%，投资利税率56.45%，全部投资回报率35.94%，全部投资回收期4.28年，固定资产投资回收期4.28年（含建设期），项目

10、具有较强的盈利能力和抗风险能力。2016年7月，工业和信息化部与发展改革委等11部门联合发布了关于引导企业创新管理提质增效的指导意见，并采取了一系列卓有成效的具体措施。认真贯彻落实十八届三中全会提出“鼓励有条件的私营企业建立现代企业制度”，会同发展改革委等有关部门，推动有条件的地区开展非公有制企业建立现代企业制度试点工作，引导企业树立现代企业经营管理理念，增强企业内在活力和创造力。开展管理咨询服务，建立中小企业管理咨询服务专家信息库，并在中国中小企业信息网和中国企业家联合会网站公布，供广大民营企业、中小企业选用，为各地开展管理咨询服务提供支撑；鼓励和支持管理咨询机构和志愿者开展管理诊断、管理咨

11、询服务，帮助企业提升管理水平。实施企业经营管理人才素质提升工程和中小企业银河培训工程，全年完成对50万中小企业经营管理者和1000名中小企业领军人才的培训，推动企业提升管理水平。发挥民间投资在制造业发展中的作用，关键是要为广大民营企业创造一个平等参与市场竞争的制度和政策环境。国务院把简政放权、放管结合、优化服务作为全面深化改革特别是供给侧结构性改革的重要内容，作为推动大众创业万众创新和培育发展新动能的重要抓手，为推动经济转型升级、扩大就业、保持经济平稳运行发挥了重要作用。到2020年，我市制造业结构调整和转型升级取得显著成效，致力于发展成为立足全球视野的领先技术开拓者、面向国内外市场的智能制造

12、引领者、支撑区域发展的服务经济先行者、改善地区环境的绿色发展践行者。具体目标如下：三、主要经济指标主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积平方米33209.9349.79亩1.1容积率1.001.2建筑系数62.99%1.3投资强度万元/亩177.461.4基底面积平方米20918.931.5总建筑面积平方米33209.931.6绿化面积平方米1913.69绿化率5.76%2总投资万元11795.042.1固定资产投资万元8835.732.1.1土建工程投资万元2928.292.1.1.1土建工程投资占比万元24.83%2.1.2设备投资万元4435.282.1.2.1设备投资占比37

13、.60%2.1.3其它投资万元1472.162.1.3.1其它投资占比12.48%2.1.4固定资产投资占比74.91%2.2流动资金万元2959.312.2.1流动资金占比25.09%3收入万元24777.004总成本万元19124.255利润总额万元5652.756净利润万元4239.567所得税万元1.008增值税万元779.699税金及附加万元226.4010纳税总额万元2419.2811利税总额万元6658.8412投资利润率47.92%13投资利税率56.45%14投资回报率35.94%15回收期年4.2816设备数量台（套）10817年用电量千瓦时866547.9018年用水量立

14、方米16573.5019总能耗吨标准煤107.9220节能率20.96%21节能量吨标准煤26.9822员工数量人372 第二章 建设单位基本信息一、项目承办单位基本情况（一）公司名称xxx集团（二）公司简介公司始终坚持“人本、诚信、创新、共赢”的经营理念，以“市场为导向、顾客为中心”的企业服务宗旨，竭诚为国内外客户提供优质产品和一流服务，欢迎各界人士光临指导和洽谈业务。公司是按照现代企业制度建立的有限责任公司，公司最高机构为股东大会，日常经营管理为总经理负责制，企业设有技术、质量、采购、销售、客户服务、生产、综合管理、后勤及财务等部门，公司致力于为市场提供品质优良的项目产品，凭借强大的技术支

15、持和全新服务理念，不断为顾客提供系统的解决方案、优质的产品和贴心的服务。公司自成立以来，在整合产业服务资源的基础上，积累用户需求实现技术创新，专注为客户创造价值。公司秉承“科技创新、诚信为本”的企业核心价值观，培养出一支成熟的售后服务、技术支持等方面的专业人才队伍，建立了完善的售后服务体系。快速的售后服务，有效地提高了客户的满意度，提升了客户对公司的认知度和信任度。二、公司经济效益分析上一年度，xxx投资公司实现营业收入23422.53万元，同比增长17.69%（3521.28万元）。其中，主营业业务手机生产及销售收入为19773.45万元，占营业总收入的84.42%。上年度营收情况一览表序号

16、项目第一季度第二季度第三季度第四季度合计1营业收入4918.736558.316089.865855.6323422.532主营业务收入4152.425536.575141.104943.3619773.452.1手机(A)1370.301827.071696.561631.316525.242.2手机(B)955.061273.411182.451136.974547.892.3手机(C)705.91941.22873.99840.373361.492.4手机(D)498.29664.39616.93593.202372.812.5手机(E)332.19442.93411.29395.471

17、581.882.6手机(F)207.62276.83257.05247.17988.672.7手机(.)83.05110.73102.8298.87395.473其他业务收入766.311021.74948.76912.273649.08根据初步统计测算，公司实现利润总额5329.88万元，较去年同期相比增长1343.64万元，增长率33.71%；实现净利润3997.41万元，较去年同期相比增长711.45万元，增长率21.65%。上年度主要经济指标项目单位指标完成营业收入万元23422.53完成主营业务收入万元19773.45主营业务收入占比84.42%营业收入增长率（同比）17.69%营业

18、收入增长量（同比）万元3521.28利润总额万元5329.88利润总额增长率33.71%利润总额增长量万元1343.64净利润万元3997.41净利润增长率21.65%净利润增长量万元711.45投资利润率52.72%投资回报率39.54%财务内部收益率23.46%企业总资产万元28901.37流动资产总额占比万元37.59%流动资产总额万元10862.92资产负债率49.74% 第三章 项目背景及必要性一、手机项目背景分析如今活下去，已经成为所有手机厂商们的头等大事。从全球手机出货量的下跌，伴随而来的芯片、屏幕出货量下跌，苹果的服务业转型，到小米多业态裂变发展，这一系列的变化，都是在这样一个

19、具有标志性意义的事实推动下发生的：手机时代已经过去，或者说智能手机的创新空间，与市场空间，已经双重封顶，行业已经进入大洗牌时代。黑云压城的中国与美国、日韩贸易争端，进一步削弱全球合作才有的创新能力与市场空间，也给这个本来已经动荡不安的行业，蒙上了一层不确定的浓重阴影。就像过去三星、苹果、华为OPPO、Vivo、小米终结了成千上百个军团混战的山寨手机时代一样，这个赢者通吃的时代很可能会像PC一样最后只剩下两三个大品牌，以自己的杀手级产品特性，或者说以在某个品质与价格段位的压倒性优势，形成谁也消灭不了谁的鼎立之势。直到下一个时代的iPhone浮出水面。截止到2019年6月30日，中国移动电话用户数

20、已经达到15.86亿，按照中国人口数14亿计算，中国的移动电话用户数已经大于1。2013-2018年中国电话用户数和移动电话用户数总体呈增加趋势变动，其中移动电话用户数增加量只有2000万。2018年，全国电话用户净增1.37亿户，总数达到17.48亿户，比上年末增长8.5%。全年净增移动电话用户达到1.49亿户，总数达到15.86亿户。截至2019年6月底，全国电话用户达到17.78亿户，其中移动电话用户数达15.86亿户，占比89.2%。根据中国信息通信研究院统计数据显示，2018年，中国手机出货量为4.14亿部，较上年同比下降15.68%。其中4G手机3.91亿部，同比下降15.3%。在

21、出货量下降的同时，新上市机型也在减少。2018年，上市新机型764款，同比下降27.5%，上市新机型中含2G手机171款、3G手机3款，4G手机590款。2019年1-6月，国内手机市场总体出货量1.86亿部，同比下降5.1%，其中4G手机1.78亿部，同比下降4.2%。根据中关村在线发布的2019年上半年ZDC国内手机市场报告显示，虽然大环境因素对华为手机的发展产生了极大的影响，但并没有影响华为在手机行业中的地位，2019年上半年市场关注度占比为17.2%，位居第一；而OPPO、vivo持续发力，用户关注度占比较为稳定，分别位居第二、第三，市场关注占比分别为16.5%、16.1%。从手机单品

22、用户关注度数据来看，2019年上半年关注度占据前三的是华为P30Pro、OPPOReno10倍变焦版、vivoX27。华为产品占据榜首，优秀的技术加成让这样的排名在情理之中。而作为一款并不算新的产品，vivoX27关注度不减，与其价格的优化不无关系，但这也证明了消费市场仍具备着较强的风格倾向性。根据中国信息通信研究院公布数据显示，2018年，国内手机市场集中趋势明显，TOP5厂商规模逆势增长，2018年出货量合计份额较上年提高了13个百分点，提高至84%，中小企业的份额持续缩小，面临着更为严峻的竞争压力。而在国内外品牌占比方面，根据中国信息通信研究院公布数据显示，近年来随着华为、OPPO、vi

23、vo、小米等众多国产手机的崛起，国产品牌规模优势明显。2018年全年，国产品牌手机出货量3.71亿部，占同期手机出货量的90%。较2014年的78%提升12个百分点。国外品牌出货量占比则从22%下降至10%。根据中国信息通信研究院公布数据显示，2018年国内手机高端化趋势明显，智能手机均价2523元，上涨16.8%。其中4000及以上、3000-4000元、1000-1999元价格区间的份额在增长，2018年占比分别达到13%、10%、43%。手机价格的上涨主要由部件成本上升推动，如芯片更新换代、屏幕由LCD升至LED、摄像头个数从单个到多个等。尽管高端市场，国产手机份额占比相对较小，增长明显

24、，2018年4000元以上的智能手机中，国产品牌占33%，而2017年仅为13%。4000元以下市场，国产品牌占据绝对领导地位，2018年2000-3999元，国产品牌智能手机占比97%，2000元以下则占比99%。通过国产手机制造企业近年来在全球和国内的表现，可以看出，已经有相当数量的国内企业在国际市场占得一席之地，但是在竞争激烈的手机市场，有效的提高销售利润率，是每个手机制造企业最难解决的问题。在取得市场占有率的同时，培养用户忠诚度是有效提高产品利润率的关键，这需要制造企业在除了产品硬件本身之外的软件及配套服务方面多下功夫。二、手机项目建设必要性分析受益于半导体、触控、指纹识别、摄像头等技

25、术的不断进步，智能手机逐渐成为人们日常生活的刚需，目前已基本完成了对功能机的替换。中国智能手机出货量占国内整体手机市场的95%，智能手机进入存量博弈时代。数据显示，17Q1中国市场前五大智能手机厂商分别为华为、OPPO、vivo、苹果以及小米，国产手机品牌已占据主导地位。而从各自品牌的型号销量布局来看，iPhone、OPPO更聚焦于旗舰机型，保有率top5型号占比较高，而华为产品型号较多，面向各类用户均有相应层次的产品型号，旗下P10和Mate9占比相对较小。根据第三方研究机构对中国线下智能手机月度销量Top20的统计情况，我们能够通过分析销量领先的智能手机所展现出的种种特征，把握智能手机创新

26、趋势和客户关注焦点。从近几个月中国市场销量分布情况来看，已率先使用于高端产品的高像素摄像头、双摄、大容量电池等零部件升级有望进一步快速渗透，而玻璃机壳等外观创新逐渐引起广泛关注，已具备快速普及的基础，零部件升级与创新功能的搭载将显著提升单机价值量，催生领先布局的企业业绩增长。双摄像头为摄像头产业带来持续快速发展动力。后臵双摄像头模组逐渐成为旗舰智能手机的标配，近几个月热销机型中双摄占比显著提升，而整体行业渗透率也有望从去年的5%提升至今年的15%，未来双摄像头的设计方向有望聚焦在3D成像等更先进的领域，其应用场景的进一步拓宽可为双摄手机提供更多产品卖点。在外观材质方面，金属机壳仍为当前主流，从

27、热销机型中可见金属机壳在中高端机型中的渗透率处于较高水平，而随着无线充电等技术的创新和5G时代的临近，采用玻璃、陶瓷等新材料的机壳也逐渐出现在各厂商近期新发布的机型中，并且在17年4月热销机型中已可见“金属中框+玻璃机壳”的配臵，彰显市场关注度的提升。零部件的创新和升级促进智能手机价格上扬，消费者对于热门功能的热捧直接体现在热销机型均价稳步提升的趋势上，未来随着各厂商新发布的旗舰机搭载更加创新的功能，手机价格有望进一步提升，拉动供应链厂商单机可做价值量迅速增长。 第四章 产业研究分析一、手机行业分析2020年第一季度全球智能手机出货量为292百万台，同比下降6%，接连三个季度增速下跌。其中，前

28、六大主流品牌智能手机三星、苹果、华为、OPPO、vivo、小米的出货量分别为66百万台、39百万台、43百万台、22百万台、21百万台、26百万台，仅有苹果出货量同比增长5.98%，其余品牌出货量同比均下滑，其中，下滑幅度最大的是华为，降幅达27.24%。虽然在六大品牌中的降速最快，但华为仍保持出货量在全球第二的地位。从市占率来看，三星依然稳居首位，占比为23%，接着是华为和苹果，占比分别是15%、13%。从2019年8月至2020年3月主流品牌5G手机的发布来看，三星有两款，分别为GalaxyNote10+、GalaxyS20，定位高端，价格在7000-8000元左右；华为有三款，分别是Ma

29、te30、V30、Nova65G，定位高端，价格在3000-5000元左右；小米有三款，分别是K305G、小米10、黑鲨3，定位中高端，价格在2000-4000元左右；vivo发布新款最多，有五款，分别是NEX3、X30、iQOO3、Z6、NEX3S，定位中高端，价格在2000-6000元左右；OPPO有三款，分别是Reno3、RealmeX50、FindX2，定位中高端，价格在2000-5500元左右。2019年8月各大品牌纷纷发行5G手机，2020年2月中高大陆5G手机市场出货量为2.4百万部，超过4G手机出货量的半数。从2019年11月开始，中国大陆智能手机市场出货量呈断崖式下跌，直至2

30、020年2月降幅达55%。虽然2020年初受到疫情的影响，5G手机出货量下滑，但是随着疫情得到有效控制，预计5G手机出货量将会回升，预计2020年大陆市场-安卓系的5G手机出货量将达到85百万部，全球渗透率有望增至15%。从2019年全球智能手机出货量区域占比来看，虽然仍以亚太地区为主，但是从第二季度开始其占比开始下降，2019年第四季度降至48%，较上季度减少5个百分点；较上年同期减少3个百分点。二、手机市场分析预测2020年第一季度全球智能手机出货量为292百万台，同比下降6%，接连三个季度增速下跌。其中，前六大主流品牌智能手机三星、苹果、华为、OPPO、vivo、小米的出货量分别为66百

31、万台、39百万台、43百万台、22百万台、21百万台、26百万台，仅有苹果出货量同比增长5.98%，其余品牌出货量同比均下滑，其中，下滑幅度最大的是华为，降幅达27.24%。虽然在六大品牌中的降速最快，但华为仍保持出货量在全球第二的地位。从市占率来看，三星依然稳居首位，占比为23%，接着是华为和苹果，占比分别是15%、13%。从2019年8月至2020年3月主流品牌5G手机的发布来看，三星有两款，分别为GalaxyNote10+、GalaxyS20，定位高端，价格在7000-8000元左右；华为有三款，分别是Mate30、V30、Nova65G，定位高端，价格在3000-5000元左右；小米有

32、三款，分别是K305G、小米10、黑鲨3，定位中高端，价格在2000-4000元左右；vivo发布新款最多，有五款，分别是NEX3、X30、iQOO3、Z6、NEX3S，定位中高端，价格在2000-6000元左右；OPPO有三款，分别是Reno3、RealmeX50、FindX2，定位中高端，价格在2000-5500元左右。2019年8月各大品牌纷纷发行5G手机，2020年2月中高大陆5G手机市场出货量为2.4百万部，超过4G手机出货量的半数。从2019年11月开始，中国大陆智能手机市场出货量呈断崖式下跌，直至2020年2月降幅达55%。虽然2020年初受到疫情的影响，5G手机出货量下滑，但是

33、随着疫情得到有效控制，预计5G手机出货量将会回升，预计2020年大陆市场-安卓系的5G手机出货量将达到85百万部，全球渗透率有望增至15%。从2019年全球智能手机出货量区域占比来看，虽然仍以亚太地区为主，但是从第二季度开始其占比开始下降，2019年第四季度降至48%，较上季度减少5个百分点；较上年同期减少3个百分点。 第五章 产品规划一、产品规划项目主要产品为手机，根据市场情况，预计年产值24777.00万元。坚持把项目产品需求市场作为创业工作的出发点和落脚点，根据市场的变化合理调整产品结构，真正做到市场需要什么产品就生产什么产品，市场的热点在哪里，创新工作的着眼点就放在哪里；针对市场需求变

34、化合理确定项目产品生产方案，增加产品高附加值，能够满足人们对项目产品的需求。随着全球经济一体化格局的形成，相关行业的市场竞争愈加激烈，要想在市场上站稳脚跟、求得突破，就要聘请有营销经验的营销专家领衔组织一定规模的营销队伍，创新机制建立起一套行之有效的营销策略。二、建设规模（一）用地规模该项目总征地面积33209.93平方米（折合约49.79亩），其中：净用地面积33209.93平方米（红线范围折合约49.79亩）。项目规划总建筑面积33209.93平方米，其中：规划建设主体工程20174.65平方米，计容建筑面积33209.93平方米；预计建筑工程投资2928.29万元。（二）设备购置项目计划

35、购置设备共计108台（套），设备购置费4435.28万元。（三）产能规模项目计划总投资11795.04万元；预计年实现营业收入24777.00万元。 第六章 项目建设地方案一、项目选址该项目选址位于xx产业基地。园区不断完善自身创新体系建设，加快承接国际、沿海产业转移，促进优势产业集聚，推进产业结构从低附加值的一般加工业为主向高附加值的先进制造业和高新技术产业为主转变，产业组织形态从传统块状经济为主向现代产业集群为主转变，打造县域经济发展的重要支撑。省产业园区建设领导小组制订发布产业园区主导产业指导目录，避免产业园区之间同质化竞争，防止低水平重复建设和招商引资恶性竞争，实现产业园区错位发展，着

36、力打造一批具有湖南特色和竞争优势的产业集群。当地正朝着一个功能完备、布局合理、产业特色鲜明的工业新城区目标奋进。“十三五”时期，是全面建成小康社会的决胜期，是我市加快新旧动能转换、实现城市转型的攻坚期。一方面，国际金融危机的深层次影响依然存在，国内结构性改革带来的阵痛仍将持续，各种矛盾愈加凸显，各种挑战前所未有。另一方面，世界新一轮科技革命蓬勃兴起，国家全面深化改革持续发力，我市交通区位优势、生态环境优势、政策叠加优势集中显现，广大干部群众盼发展、谋发展、促发展的热情空前高涨，有利于我们坚定赶超发展的信心和决心，在新起点上创造新的业绩。园区不断加大建设用地支持力度。国土资源部门要留足产业园区建

37、设用地指标，对产业园区项目建设用地给予优先安排，各级产业园区的土地收益主要用于产业园区基础设施建设和土地开发。积极探索工业用地弹性年期出让和长期租赁、先租后让、租让结合制度。对已纳入我省优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定出让底价时，可按不低于土地所在地等别相对应全国工业用地出让最低价格标准的70确定，但不得低于成本价。市、县级人民政府按照规定开展基准地价更新工作时，要统筹合理确定产业园区建设用地的基准地价。积极探索盘活现有土地存量资产，提高现有土地资源利用率的有效方法，鼓励和引导产业园区建设向山地、坡地发展，进行梯田式开发，对一些荒坡、荒地实施成块连片开发的，免缴地方相关规费。苏州，简称

38、苏，古称姑苏、平江，是江苏省地级市，国务院批复确定的中国长江三角洲重要的中心城市之一、国家高新技术产业基地和风景旅游城市。截至2018年，全市下辖5个区、代管4个县级市，总面积8657.32平方千米，建成区面积461.65平方千米，常住人口1072.17万人，城镇人口815.39万人，城镇化率76.05%。苏州地处中国华东地区、江苏东南部、长三角中部，是扬子江城市群重要组成部分，东临上海、南接嘉兴、西抱太湖、北依长江，地处东经1195512120，北纬30473202之间。全市地势低平，平原占总面积的54.8%，海拔4米左右，丘陵占总面积的2.7%。苏州属亚热带季风海洋性气候，四季分明，雨量充

39、沛，种植水稻、小麦、油菜，出产棉花、蚕桑、林果，特产有碧螺春茶叶、长江刀鱼、太湖银鱼、阳澄湖大闸蟹等。苏州是首批国家历史文化名城之一，有近2500年历史，是吴文化的发祥地之一、清代天下四聚之一，有人间天堂的美誉。中国私家园林的代表苏州古典园林和中国大运河苏州段被联合国教科文组织列为世界文化遗产。场址应靠近交通运输主干道，具备便利的交通条件，有利于原料和产成品的运输，同时，通讯便捷有利于及时反馈产品市场信息。二、用地控制指标该项目均按照项目建设地建设用地规划许可证及建设用地规划设计要求进行设计，同时，严格按照项目建设地建设规划部门与国土资源管理部门提供的界址点坐标及用地方案图布置场区总平面图。该

40、项目均按照项目建设地建设用地规划许可证及建设用地规划设计要求进行设计，同时，严格按照项目建设地建设规划部门与国土资源管理部门提供的界址点坐标及用地方案图布置场区总平面图。三、地总体要求本期工程项目建设规划建筑系数62.99%，建筑容积率1.00，建设区域绿化覆盖率5.76%，固定资产投资强度177.46万元/亩。土建工程投资一览表序号项目单位指标备注1占地面积平方米33209.9349.79亩2基底面积平方米20918.933建筑面积平方米33209.932928.29万元4容积率1.005建筑系数62.99%6主体工程平方米20174.657绿化面积平方米1913.698绿化率5.76%9投

41、资强度万元/亩177.46四、节约用地措施在项目建设过程中，项目承办单位根据项目建设地的总体规划以及项目建设地对投资项目地块的控制性指标，本着“经济适宜、综合利用”的原则进行科学规划、合理布局，最大限度地提高土地综合利用率。土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经济可持续发展必不可少的条件，因此，项目承办单位在利用土地资源时，严格执行国家有关行业规定的用地指标，根据建设内容、规模和建设方案，按照国家有关节约土地资源要求，合理利用土地。采用大跨度连跨厂房，方便生产设备的布置，提高厂房面积的利用率，有利于节约土地资源；原料及辅助材料仓库采用简易货架，提高了库房的面积和空间利用率，从而有效地节约土

42、地资源。五、总图布置方案1、按照建（构）筑物的生产性质和使用功能，项目总体设计根据物流关系将场区划分为生产区、办公生活区、公用设施区等三个功能区，要求功能分区明确，人流、物流便捷流畅，生产工艺流程顺畅简捷；这样布置既能充分利用现有场地，有利于生产设施的联系，又有利于外部水、电、气等能源的接入，管线敷设短捷，相互联系方便。按照建（构）筑物的生产性质和使用功能，项目总体设计根据物流关系将场区划分为生产区、办公生活区、公用设施区等三个功能区，要求功能分区明确，人流、物流便捷流畅，生产工艺流程顺畅简捷；这样布置既能充分利用现有场地，有利于生产设施的联系，又有利于外部水、电、气等能源的接入，管线敷设短捷

43、，相互联系方便。车间布置方案需要达到“物料流向最经济、操作控制最有利、检测维修最方便”的要求。项目承办单位在工艺流程、技术参数和主要设备选择确定以后，根据设备的外形、前后位置、上下位差以及各种物料输入（出）、操作等规划统一设计，选择并确定车间布置方案。2、投资项目绿化的重点是场区周边、办公区及主要道路两侧的空地，美化的重点是办公区，场区周边以高大乔木为主，办公区以绿色草坪、花坛为主，道路两侧以观赏树木、绿篱、草坪为主，适当结合花坛和垂直绿化，起到环境保护与美观的作用，创造一个“环境优美、统一协调”的建筑空间。undefined消防水源采用低压制，同一时间内按火灾一次考虑，室内外均设环状消防管网

44、，室外消火栓间距不大于100.00米，消火栓距道路边不大于2.00米。3、项目用水由项目建设地市政管网给水干管统一提供，供水管网水压大于0.40Mpa可以满足项目用水需求；进厂总管径选用DN300?L，各车间分管选用DN50?L-DN100?L，给水管道在场区内形成完善的环状给水管网，各单体用水从场区环网上分别接出支管，以满足各单体的生产、生活、消防用水的需要；室外给水主管道采用PP-R给水管，消防管道采用热镀锌钢管。投资项目消防对象主要是厂房、库房、办公场地等；因此，室外消防用水量按25.00L/S，火灾延续时间按2.00小时计，同一时间发生火灾次数按一次考虑；室内消防栓用水量15.00L/

45、S，火灾延续时间按2.00小时计，室内外的消防栓均按规范间距要求布置。低压配电系统采用TN接地型式；车间配电室采用TN-S型三相五线制，变压器中性点直接接地，所有电气设备外壳及外露可导电的金属部分必须与PE线可靠连接为一体；保护接地、过电压保护接地和防雷接地共用，构成共用接地系统，所有接地电阻R1.00欧姆。4、场外运输主要为原材料的供给以及产品的外运；产品的远距离运输由汽车或铁路运输解决，项目建设地社会运输力量充足，可满足投资项目场外远距离运输的需求。厂房内部散发较大热量的生产设备区域，采用局部封闭进行机械送、排风；当排出废气不能达到排放标准时必须设置空气净化设备。六、选址综合评价投资项目用

46、地位于项目建设地，用地周边交通便利，由于规划科学合理，项目与相邻大型建筑物有一定安全距离，与周围建筑物群体及城市规划要求协调一致，项目施工过程中及建成运营后不会对附近居民的生活、工作和学习构成任何影响，是投资项目最为理想、最为合适的建设场所。项目承办单位通过对可供选择的建设地区进行缜密比选后，充分考虑了项目拟建区域的交通条件、土地取得成本及职工交通便利条件，项目经营期所需的内外部条件：距原料产地的远近、企业劳动力成本、生产成本以及拟建区域产业配套情况、基础设施条件等，通过建设条件比选最终选定的项目最佳建设地点项目建设地，投资项目建设区域供电、供水、道路、照明、供汽、供气、通讯网络、施工环境等条件均较好，可保证项目的建设