房屋维修的计划管理.doc

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1、 房屋维修计划管理房屋维修计划管理佚名时间：2008-7-14浏览量： 一、房屋维修计划管理意义与任务.房屋维修计划计划作为企业管理重要职能之一,它是对企业生产经营活动事先安排。房屋维修计划作为物业管理公司一项重要管理职能,是对物业管理公司所管房屋开展维修活动事先安排。房屋维修计划内容主要包括在一定时期内有关房屋维修计划目标、实施方案与相应保证性措施。所谓房屋维修计划目标是指物业管理公司在计划期内必须完成维修工作数量、质量与效益等方面标准。其中维修工作数量是指在计划时期内预期对所需维修房屋、房屋部位、维修工作内容及相应实物工程量与工作量一种规定。维修工作质量是指对计划期内所需维修房屋质量要求。

2、维修工作效益是指维修成果及成本关系,具体反映在维修工程成本、劳动生产率及维修工程工期等效益指标上。作为房屋维修计划内容之一实施方案,是指为实现维修计划目标而采取工作方法与步骤。实施方案内容包括计划期内维修工作时间安排、实施维修工作方式、维修工程技术方案及组织措施等内容。房屋维修计划保证性措施是指为确保维修计划目标及相应实施方案实现而做辅助性计划。其内容包括房屋维修资金使用计划、物资供应计划、劳动力计划及技术支持计划等。房屋维修计划是一项专业性强又具体工作计划,为了全面规划物业管理公司房屋维修工作,必须从不同层次、不同角度编制计划,并做好各种计划之间综合平衡工作,理顺各种计划之间关系,使之成为相

3、互联系、相互影响、协调一致计划体系。从系统观点讲,企业属于一个有着具体目标人造系统,构成企业各个部门、各个单位及各种要素之间存在着相互联系、相互制约系统关系。房屋维修作为物业管理公司生产经营活动组成部分,其活动开展必然要受公司内部其他部门与活动制约。所以房屋维修不仅仅是物业管理公司内部房屋维修部门工作,而且是全公司生产经营活动一部分。为了使房屋维修工作得以正常开展并取得良好效益,我们必须构造并协调房屋维修部门及全公司各个层次及各个部门之间关系。而房屋维修计划作为全面指导公司开展房屋维修活动指导性文件,则必须围绕维修工作正常开展,对物业管理公司内部各层次、各部门工作作出相应安排。为此,在房屋维修

4、计划中,必须编制一系列相互联系、相互影响计划,并做好各种计划之间综合平衡工作,使它们成为一个有机整体。所谓房屋维修计划体系是指以房屋维修施工计划为中心,由一系列相互联系、相互影响计划所组成体系。房屋维修计划体系中各种计划,按不同分类标准可分为不同类型。首先,按计划内容分,可分成房屋维修施工计划与企业各部门保证性计划两类。房屋维修施工计划是直接指导物业管理公司开展房屋维修工作计划文件,具有主体计划性质。而物业管理公司各部门围绕房屋维修施工计划实现而做保证性计划,如材料采购供应计划、劳动力计划、机具供应计划、资金使用计划等,均属于辅助性计划。制定房屋维修计划时,必须处理好维修施工计划及其他保证性计

5、划系统关系,保持计划内容、形式、数量、质量指标相互适应、相互协调及相互统一。同时,还必须根据房屋维修工作特点,不断调整、完善维修计划内容与指标,努力促进维修工作正常开展,确保物业管理公司房屋维修计划全面贯彻实施。其次,按计划期长短分,房屋维修计划可分为年度计划、季度计划与月度计划。房屋维修年度计划是物业管理公司对其年度维修工作事先安排。由于计划期较长,所以计划内容比较粗糙,属于控制性计划。房屋维修季度与月度计划是管理公司对其季度与月度内预期需要开展维修工作事先安排,它是具体指导维修工作计划文件,属于操作性或实施性计划。二、房屋维修计划管理房屋维修计划管理是物业管理公司计划管理组成部分,是为了使

6、房屋维修工作能够达到预期目标综合性管 房屋维修计划管理佚名时间：2008-7-14浏览量：理工作。房屋维修计划管理是指为高效率地实现企业计划职能而围绕房屋维修所开展计划编制、组织实施及控制协调活动。其目是通过合理安排与有效协调,高效率地利用企业现有生产要素,协调好企业各职能部门关系,从而使房屋维修工作正常开展。房屋维修计划管理内容包括计划编制、计划检查、计划调整与计划总结等一系列工作,其中积极做好计划工作综合平衡,是维修计划管理基本工作。为搞好房屋维修管理,要建立健全计划管理机构与工作制度,明确各级管理人员职责,保证维修工作在预先拟定内容、步骤与投资标准内进行,严格控制投资标准,合理安排人力、

7、物力与财力,并在执行计划中做好调节与综合平衡工作。.房屋维修计划管理意义计划是管理开端,是管理循环起始,任何管理都不能及计划相脱节,没有计划就失去了对行动引导,就谈不上管理。计划管理是房屋维修部门及物业管理公司其他部门发生业务联系纽带,它在正确处理公司全局及局部、维修部门及其他部门业务关系方面有着十分重要意义。企业组织机构只规定企业各部门管理职能,而各部门在开展具体业务管理时,则必须按计划办事,计划是指导与评价企业各职能部门工作依据与标准。房屋维修工作涉及面广、影响因素多,为了使其正常地、高效率地进行,必须对其实行全过程平衡与协调,使维修工作经常处于计划指导下进行,而这一点必须通过维修计划管理

8、才能实现。计划执行过程中及时反馈是优化生产经营活动重要方法,通过维修计划管理及时检查计划执行情况并通过控制协调及时作出优化处理。若无计划管理就不能使优化得到继续,就不能使企业人、财、物及产、供、销等各方面之间保持科学、合理关系。由于房屋维修工作特点,使其计划管理工作有许多不同于其他业务复杂情况。房屋维修计划管理特点可以概括如下:计划自主性差。物业管理公司业务性质属于服务性,其房屋维修工作开展一方面取决于用户要求,另一方面取决于所管房屋完损情况,所以计划自主性较差。计划多变性。维修施工中变化因素多,如施工对象、现场环境、气候与协作单位等条件变化,而且这些因素往往难以预见。因此,劳动生产率不稳定,

9、影响开竣工,影响计划稳定性。计划不均衡性。由于维修施工季节性及不均衡性,造成计划期内施工内容及比例不同,使年、季、月之间做到计划均衡难度很大。根据国家房管政策对维修工作要求,根据房屋损坏情况及用户实际需要,在调查研究及分析预测基础上,制定房屋维修计划,确定合理房屋维修周期、维修范围与维修方案。做好房屋维修计划综合平衡与优化工作,保证重点工程,统筹安排,最优地使用企业资源,提高综合经济效益。在组织维修计划实施过程中,通过控制与协调手段,消除执行过程中薄弱环节及不协调因素,保证生产有节奏、有秩序地进行。这里讲控制与协调是指年度计划对季度计划控制与协调,季度计划对月度计划控制与协调。做好执行情况检查

10、、统计与分析,总结经验与教训,及时反馈、及时调整与改进,不断提高计划管理水平。有计划地对房屋进行维修保养,尽可能地避免房屋维修工作盲目性,确保房屋安全正常使用,尽量提高房屋使用功能,延长房屋使用寿命。保证合理使用维修资金,使有限资金发挥最大维修效果,实现最大经济效益与社会效益,努力使用户满意,提高物业管理公司信誉。提高房屋维修管理水平,实现房屋维修目标,全面完成维修任务。总之,做好房屋维修计划管理工作,要根据国家房屋政策对维修工作要求、房屋完好损坏情况及用户实际需要,在调整及预测基础上,制定维修计划并做好综合平衡工作,合理使用企业资源,做到节省开支、缩短工期,对维修活动各个方面进行有效组织、指

11、挥、协调与控制,不断提高房屋维修质量,尽最大可能满足用户需求,取得更好经济效益、社会效益与环境效益。三、房屋维修计划编制 房屋维修计划管理佚名时间：2008-7-14浏览量：.房屋维修计划编制原则编制房屋维修计划应本着实事求是、量力而行、留有余地原则。即从房屋维修工程实际出发,计划编制既考虑到必要,又考虑到可能。所谓实事求是,是指应根据房屋完损情况及用户具体要求,在确保房屋安全使用基础上,正确处理重点与一般关系,区分主要矛盾与次要矛盾,合理安排维修计划。所谓量力而行,是指正确处理用户需要、技术及经济关系,在编制维修计划时,在听取用户意见同时,应充分考虑技术上可行性与经济上合理性,做好房屋维修方

12、案论证工作,在确保房屋正常使用功能与合理延长房屋使用寿命基础上,尽量减少用户经济负担。所谓留有余地,是指计划应有弹性。房屋维修施工特殊性决定了在维修施工过程中存在很多不确定因素及外部环境对它干扰,一旦某个不确定因素变成现实影响因素,一旦某个外部环境因素对施工过程产生负面影响,都会带来实际施工情况偏离原计划从而改变原计划情况。随着这些情况出现,必将对人力、物力、财力等企业资源提出新要求。所以,在编制计划时必须充分考虑上述可能出现变化因素,做好准备,即在编制计划时应留有余地。房屋维修计划内容主要包括以下几个方面:房屋维修施工计划。是物业管理公司房屋维修计划主导与核心,是编制其他计划依据。维修施工计

13、划必须反映计划期内所需维修房屋名称、维修部位及维修性质、规模、投资额、各项工程开竣工日期、施工任务分配方式、自营维修或外包维修)、维修项目进度表及维修项目施工技术方案等。房屋维修辅助计划。属于支持、保证性计划,它为确保完成房屋维修施工计划创造条件。其内容主要包括:房屋维修施工力量计划。包括临时工、合同工招聘计划,自有工人组织及供应计划,各维修班组任务安排,外包工程招投标计划等。房屋维修材料供应计划。包括材料、器材采购、运输、储存计划等。房屋维修机具供应计划。包括机具购置、维修、更新计划等。房屋维修技术支持计划。包括技术人员组织及配备、技术制度制定、施工安全措施等。房屋维修资金使用计划。包括资金

14、需要量预测、资金筹措、资金使用计划等。房屋维修成本及利润计划。包括成本预测、成本目标确定、成本控制、成本核算以及预期实现利润额计划等。编制依据。编制房屋维修计划主要依据以下经营环境与条件分析:依据党与国家对房地产管理方针、政策以及必要经济预测与技术预测资料。房屋完损状况。现有房屋完损状况是编制年度维修计划主要依据,通过组织查勘鉴定,掌握房屋各类完损等级情况后,为确保房屋安全、正常使用,保持房屋正常使用功能,必须安排不同类型维修。如危险房屋必须及时安排修理排险;严重损坏房屋可根据情况考虑翻修或大修;一般损坏房屋可进行中修上升为完好房;完好与基本完好房屋经常进行维护保养,以保持完好状态等。所以要根

15、据现有房屋完损情况,着重在确保安全前提下,编制安排全年房屋维修总规模及翻修、大修、中修、综合维修等各类维修工程规模。编制房屋维修计划,除上述主要依据外,还应考虑物业管理公司自身条件。根据公司施工力量、材料供应能力、设备及人员素质等因素进行综合全面平衡。年度维修计划编制。年度维修计划编制及维修工程量、工期、降低成本、安全、质量、服 房屋维修计划管理佚名时间：2008-7-14浏览量：务、施工管理等有着密切联系,年度维修计划编制步骤如下:根据房屋完损状况、国家有关房屋维修管理政策及标准、企业自身施工力量、用户提出正确意见等因素研究确定计划期内房屋维修总规模以及各种维修类型规模。根据有关技术要求与企

16、业自身条件确定维修任务分配方案并编制相应年度维修施工进度计划。根据房屋维修工程量、在维修施工中各种资源消耗量标准及进度安排,编制有关人工、材料、机具、成本、资金计划。制定年度维修计划时,还应注意以下几点:对企业自身条件应有全面正确了解,在自身具备条件基础上编制计划。对房屋损坏等级统计资料与维修施工中工料消耗资料要有积累与分析。在编制计划时,应做好综合平衡工作,协调好各层次、各方面关系。季度维修计划编制。季度维修计划是在年度维修计划基础上,按照均衡生产原则,并结合季节特点,编制季度计划,季度计划要保证年度计划顺利完成。编制季度维修计划要考虑因素。首先,应根据季节不同、气候条件不同,适当安排维修任

17、务与采取施工措施。其次应根据不同季节安排不同维修项目,例如维修屋面工程应尽量安排在雨季到来之前进行。再次应根据不同季节安排不同住户维修,如修理商业用房应尽量安排在营业淡季进行,学校用户可安排在寒暑假期间施工等。季度维修计划编制。编制季度维修计划时,应在年度维修计划指导下,根据季度特点及有关具体条件来确定本季度维修施工工程量及相应进度计划,在确定本季度维修工程量及进度计划时应考虑及年度维修计划总量比例,在条件许可基础上,尽量赶早,以确保年度计划完成。在编制季度维修计划时,应拟定具体维修设计方案与施工方案,以作为编制资源供应计划依据。季度维修计划中每个维修工程均应编制工程预算,以确定该工程预算造价

18、及工料消耗量指标,并在此基础上编制劳动力组织计划及材料、机具、资金供应计划。对在建工程,应参照其原有施工组织设计中总进度要求来编制季度维修计划进度表,对新开工程,在未编制进度计划表情况下,首先要摸清在建工程在季度维修计划中施工进度计划表上工程量及相应资源分配情况,在此基础上,对新开工程进行研究,初步排出其施工进度计划,并对其资源进行综合平衡,考虑工程搭接,尽量组织均衡施工。月度维修计划编制。在充分保证季度维修计划完成前提下,根据季度维修计划中各项工程准备情况及房屋完损情况,按轻重缓急原则编制月度维修计划。工程准备情况主要指工程前期准备,包括工程项目查勘设计,维修项目报批,水电表移位,道路占用办

19、理,住用户动迁,维修队伍、材料、设备等准备情况。月度维修计划编制方法及季度维修计划相同,维修项目因是月度计划,基本上均做查勘预算,编制依据是施工分段作业计划,如情况有变化,在月度计划中要进行调整。月度维修计划应保证季度维修计划完成。如有特殊情况,应办理一定手续,经批准后才可以调整计划。四、房屋维修计划执行与控制编制房屋维修计划,是计划管理开始,重要是在计划确定以后,如何贯彻执行,保证计划实施。房屋维修计划控制主要内容包括:修缮项目进度、产量、质量、成本与安全等。其控制手段应为各级人员深入实际地检查,召集有关会议等。房屋维修计划是维修工作要达到总要求。因此,必须将维修计划按内部组织机构层层分解,

20、落实到基层,实行责任制,并让从事维修有关人员了解,使计划成为全体人员奋斗目标。在计划贯彻执行过程中,要进行经常性地监督检查与考核。房屋维修施工中对已有房屋进行维护保养、修理、改造,受到多种因素制约。如:因使用单位与使用人不能搬迁而使维修不能按期进行;因房屋周围环境牵连而改变维修方案;因城市规划需要而提前更新改造;因维修经费限制而降低维修标准与减少维修工程量,以及建筑材料价格调整,突发性天灾人祸等。这些必然会影响原计划实施与完成。因此,加强对维修计划监督检查与考核,发现问题,及时研究解决,搞好综合平衡,对于维修计划完成尤为重要。维修计划执行情况检查主要内容有:计划指标分解及措施落实情况;计划指标完成情况;原计划正确程度;执行过程中出现问题及解决办法;有哪些经验教训等。为了确保按规定工期完成任务,在计划管理中还要重视抓好扫尾工作计划。当一个阶段工程完成70%左右时,就要准备下一阶段开工,所以这时往往容易重视新开工阶段工程,而忽视对上一阶段扫尾工作,使工期得不到保证。因此必须重视扫尾工程计划,对扫尾计划要落实到人,并要落实时间、落实任务,以确保整个工程按工期计划完成。 第 12 页