房地产基本制度与政策.docx

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1、 第一章 房地产法律法规概述第一节 房地产和房地产业一、房地产的含义：房地产概述 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益二、房地产的分类：（一）根据土地的用途分类： 根据城市用地分类及规划建设用地标准的规定，城市用地可以分为九类： 1、 居住用地 2、 公用设施用地（含商业用地） 3、 工业用地 4、 仓储用地 5、 对外

2、交通用地 6、 道路广场用地 7、 市政公用设施用地 8、 绿化用地 9、 特殊用地 （二）根据房屋的用途分类： 按照房屋的使用功能可以分成八类： 1、 住宅 2、 工业厂房和仓库 3、 商场和店铺 4、 办公楼 5、 宾馆酒店 6、 文体娱乐设施 7、 政府和公用设施 8、 多功能建筑（综合楼宇）三、房地产的特点：每一类拍卖标的都有自己的特殊性，这种特殊性是及该类标的物的特性相联系的，房地产有以下几个特点： （一） 位置的固定性和不可移动性。 （二） 使用的长期性。 （三） 影响因素多样性。 （四） 投资大量性。 （五） 保值增值性。四、房地产业的含义：房地产业是指从事土地和房地产开发、经营

3、、管理和服务的行业。五、房地产业的特点：房地产开发经营行业具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点六、房地产业的行业细分：房地产业可分为房地产开发经营行业和房地产服务行业，房地产服务行业又可分为房地产中介服务行业和物业管理行业，房地产中介服务行业又可分为房地产经纪行业、房地产估价行业、房地产咨询行业等。来源：考试大七、房地产业的基本架构八、房地产业的地位及作用：房地产业在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一。加快发展房地产业，对于提高土地既是资源又是资产的认识，促进

4、土地的节约和合理利用，对政府筹集建设资金，加快城市建设和经济发展，都具有重要作用第二节 我国房地产法律制度发展历程一、城市土地制度的改革 二、城镇住房制度的改革 三、房地产法的发展历程第三节 房地产法律体系 一、我国宪法确立的房地产法律原则：房地产交易应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。二、我国房地产法律体系：我国的房地产法律的体系按其内容分布划分应由三步份立法组成：1、综合的法；如宪法、民法通则等法律中的有关规定；2、专门的法；如城市规划法、土地管理法、城市房地产管理法、建筑法、住宅法及他们的实施条例、细则、办法之类。3、相关的法。如森林法、草原法、渔业法、环境保护法、担保法、商业银行

5、法、婚姻法、继承法等法律中的有关规定。其中最基本的有两部法：1998年修改过的土地管理法和1994年的城市房地产管理法。第二章 房地产权益 第一节 房地产所有权70年指的是该地块的国有土地的使用年限，并不是房屋所有权的年限。 国家规定，城镇建设用地土地实行国有，个人和企业可以有偿使用以及交易使用权。 住宅用地的土地使用年限是70年，从该地块取得之日起算。 而所购买的房产只要拥有合法的产权证，就是个人的私有产，只要房产还存在，个人就拥有该房产的所有权。 城市房地产管理法第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要

6、收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。这一条规定说明，土地使用年限届满时，使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。 城市房地产管理法第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。这一条规定说明，土地使用年限届满时，使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。 二、房地产所有权的特性 三、房地产所有权的种类 第二节 土地所有权 一、土地所有权的概念和特点 土地所有

7、权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。二、国家土地所有权 ：国有土地所有权的取得主要有以下四种方式：继承、没收、国有化和征用。土地管理法规定国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。国有土地经开发利用，国有土地所有权属性质不变，依法开发利用者享有土地使用权。国家土地所有权是土地公有制的法律表现之一。三、集体土地所有权 ：农业集体经济组织依法占有、使用、收益和处分自己土地的权利。我国集体土地所有权是通过农业合作化，将农民私有土地转变而来的。第三节 房屋所有权 一、房屋所有权 ：房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权力，并可以

8、排除他人对于其财产违背共意志的干涉，它是一种最充分、最完整的财产权或物权。所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。使用权，是产权人按照房产的性能，作用对房屋加以利用的权利。收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利。处分权，是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使（法律上有特别规定的除外）。 房屋所有权是区分使用权的一个概念。它表示所有者不仅具有使用权外还具有支配的权利！可以自由的买卖，处置！是房屋的最高权限！一般商品居住房具有的权限！二、房屋共有 房屋按份共有房屋按份共有又称房屋分别共有，是指两个以上的主

9、体对同一房屋按照一定的份额共同享有占有、使用、收益和处分的权利，并承担相应的义务。所谓份额，是指共有人在所有权整体中所享有权利的份量，即所有权份额，其效力及于房屋整体的每一物质构成部分，而不能简单理解为实物份额。例如，甲、乙、丙合资兴建一栋房屋，三方按5：3：2的比例出资，形成甲、乙、丙三方对该房屋的5：3：2的所有权份额，则各自2使用该房屋的面积原则上应按此比例分配，但也可能并非如此。实际使用只具有分管性质，不能将之等同于所有权份额。 房屋按份共有，并不是把共有房屋分割成若干份，各享有一份所有权，而是各所有权人按照所有权份额享有权利和承担义务。房屋按份共有人享有的权利包括占有权、使用权、收益

10、权和处分权。占有权既是指有实际占有、支配房屋的权利，还包括以所有权人的名义进行房屋所有权登记。使用权是指房屋共有人有权按自己应占份额、依房屋用途实际使用房屋。收益权是指房屋共有人有按自己所占份额分享利用房屋所得利益的权利，如房屋出租的租金，由按份共有人按所有权份额分享。处分权是指房屋按份共有人有权根据自己的意愿依法转让自己的所有权份额。按份共有人转让自己的所有权份额，其他共有人在同等条件下有优先购买权。房屋按份共有人应尽的义务包括两个方面：一是按照所有权份额承担对共有房屋进行管理、修缮等支出的费用；二是行使所有权时不得损害其他共有人的利益。按份共有人在使用和处分房屋时，应当按照协商一致的原则处

11、理，意见不一致时，依占房屋份额过半数的共有人的意见作出决定。各个共有人不得各行其是。在按占房屋所有权过半数的共有人的意见做出决定时，不得损害其他共有人的利益。部份共有人行使权利侵犯其他共有人的利益造成损失时，应当赔偿损失。按份共有人在转让其房屋所有权份额时，不通知其他共有人，不保证其他共有人在同等条件下的优先购买权的，其转让行为无效。 按份共有的房屋可因部分共有人的要求进行分割，分割的方式有四种，共有人可根据具体情况进行选择。 直接分割房屋形成房屋的区分所有。能够区分成彼此独立使用的房屋，按份共有人可对房屋按份额直接进行分割。如一栋三层楼的房屋，为三个所有人等份共有，就可以各分得一层房屋的所有

12、权。但由于整个房屋是连在一起的，有些属于无法分割的部分，仍为各所有人共同所有，因而形成房屋的区分所有。 房屋作价补偿即房屋由按份共有人中的一人独有，其他共有人的所有权份额折成价款，由独自取得所有权的人补偿。 直接分割房屋及房屋作价补偿相结合这主要包括两种情况：一是对房屋进行直接分割时，由于房屋结构的原因，各按份共有人无法按各自拥有的所有权份额比例分配，对部分所有权份额作价补偿。如甲、乙按3：2的比例拥有一栋两层楼的房屋，该房屋如分割成各占一层时，则乙占了甲的所有权份额，此时，就应作价由乙补偿甲的所有权份额。二是三个以上的人按份共有房屋时，房屋由两个以上的共有人补偿其他共有人所占份额的价款后，再

13、按比例分割房屋。如甲、乙、丙、丁共有一栋房屋，房屋作价由甲、乙所有，甲、乙在补偿丙、丁应占部份的所有权份额后，再按比例分割房屋。 房屋变价分割房屋按份共有人都不愿取得房屋所有权时，可把房屋出售，卖得的价款由共有人按所有权份额进行分配。 编辑本段房屋共同共有房屋共同共有是指两个以上的所有人对于房屋都享有平等的所有权。共同共有是不确定所有权份额的共有。房屋共同共有区别于房屋按份共有，具有以下两个显著特点： （1）房屋的所有权不划分所有权份额，各所有权人享有平等的权利。这里必须注意，平等的权利不等于平等的份额，共同共有是没有份额区分的。 （2）除依法律规定和当事人另有约定外，对房屋的共有关系不能终止

14、，房屋不能分割，只有出现法律规定或当事人约定的事由，导致产生共同共有的共同关系归于消灭时，共有人才能分割共有房屋。 常见共有房屋所有权共同共有的房屋是基于共同劳动或共同生活而产生的。在实际生活中，最常见的房屋共同共有有夫妻共有房屋所有权和家庭共有房屋所有权两种。 根据婚姻法的规定，除夫妻有特别约定的外，夫妻双方在婚后所得的财产为夫妻共同财产。因而，夫妻婚后兴建、购买、受赠或者继承的房屋，属于夫妻共同共有。在婚姻关系存续期间，共有房屋不能分割，只有在婚姻关系消灭（离婚或一方死亡），或者双方有特别约定时，才能确定份额，进行分割。 家庭是社会的基本细胞，房屋是家庭活动的必要场所。家庭共有房屋是家庭成

15、员集体劳动兴建或通过接受赠及等方式获得的。家庭共有房屋在分家之前不得分割。 房屋的共同共有人对房屋享有平等的权利，对共同共有房屋所有权的行使，应由全体共有人协商一致，不能协商一致的，按多数共有人的意见办理，不允许个别共有人独享房屋所有权。对于共同共有房屋的处分，尤其必须全体共有人意思表示一致，个别共有人处分共有房屋的行为无效。 房屋分割共同共有关系终止时，必须对共同共有的房屋进行分割。分割时，应先确定各共有人的所有权份额，使共同共有转变为按份共有，然后按按份共有的方式进行分割。确定各所有人的份额，应本着协商一致的原则，各所有人均应本着团结和睦、互助互让的精神进行协商，以求达成一致的意见。若法律

16、对此有特殊规定的，应依照法律的规定。如婚姻法规定，夫妻离婚时，对夫妻共同财产的分割，应照顾女方和小孩的利益。对于当事人无法协商一致，法律也无特别规定的，一般应当确定相等的所有权份额。 对于共有房屋，无法确定是共同共有还是按份共有时，如果一部分共有人主张按份共有，另一部分共有人主张共同共有，即使主体共同共有的人是少数，也应该视作共同共有。三、建筑物区分所有权 建筑物区分所有权是指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有对其专有部分的专有权及对共用部分的共有权的结合。 建筑物区分所有权，是指在同一栋建筑物上存在多个所有权

17、的情形。这种状况，主要是现代社会大量高层或多层楼房的出现带来的。我国改革开放以来，住房制度的改革，大量商品房的出现，在城市已形成了很多的住宅小区，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要内容。物权法适应现实的要求，确立了我国的建筑物区分所有权。四、相邻关系相邻关系，两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。也就是，在所有人或使用人在占有、使用、收益、处分权利时发生矛盾的，应当运用法律调节彼此间的矛盾，使他们有权从邻方得到必要的便益，并防止来自邻方的危险和危害。同时，对各自所有权的行使也应有所节制，不能损害邻方的合法权益。因此

18、，相邻关系实际上是在斟酌相邻各方的利益和公共秩序后，对行使所有权的一种限制或节制。享有地上权（见用益物权）的人，也应适用相邻关系的法律规定。本章小结 思考题 第三章 建设用地法律制度 第一节 我国现行的土地制度 一、土地的定义和分类 二、我国现行的土地制度国有土地的范围，包括：(1)城市市区的土地；(2)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；(3)国家依法征用的土地；(4)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；(5)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；(6)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移

19、农民集体所有的土地。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。第二节 土地征收 一、土地征收的概念和原则：土地征收指国家依据公共利益的理由，强制取得民事主体土地所有权的行为；土地征用是指国家依据公共利益的理由强制取得民事主体土地使用权的行为。土地征收是土地所有权的改变，土地征用则是土地使用权的改变。我国的土地征收则是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。二、土地征收的政策规定 三、土地征收补偿的范围和标准 补偿标准如下：一、土地补偿费（一）征用城市规划区下列范围内的耕

20、地，每亩补偿10800元（二）征用城市规划区上述范围外的耕地每亩补偿10000元（三）征用其他范围内的耕地，每亩补偿9600元（四）征用其他农用地的，按临近耕地补偿（五）征用农民集体所有的非农业建设用地，按临近耕地的80%补偿。需移地复建的，按复建地标准予以补偿，原地不予补偿（六）征用未利用地的，按临时耕地的50%补偿二、青苗补偿费（一）菜地每亩1500元（二）粮地每亩补偿1200元（三）人工养殖水面、苗圃、桑圆、果园、菜园等多年生经济作物，每亩补偿2000元，作物由集体或个人自行处理。三、附着物补偿费（一）房屋拆迁补偿按市政府有关规定执行（二）农田水利及机电排灌设施、电力、广播、通讯设施，原

21、则上由所有单位迁移，由征地单位按照有关规定补偿迁移费；不需迁移的，按原造价的30%-50%付给补偿费；（三）坟墓迁移补偿，每穴200-300元（四）粪缸迁移补偿，每制100-150元，砖混围墙没平方米补偿30元；水井每口补偿300-500元（五）水泥场地每平方米补偿20元，砖混围墙每平方米补偿30元；水井每口补偿300-500元；（六）零星果树及成材（直径10厘米以上的）树木，每棵补偿10-30元砍伐费，树木由所有者自行处理四、安置补助费（一）征用城市规划区下列范围内的耕地，每亩补偿26000元（二）征用城市规划区上述范围外的耕地每亩补偿10000元（三）征用其他范围内的耕地，每亩补偿不少于6

22、000元（四）征用其他农用地的按照该土地的土地补偿费标准的70%计算（五）征用未利用地和农民集体所有的非农业建设用地的，不支付安置补助费五、保养金（一）征用城市规划区下列范围内的耕地，每亩补偿4000元（二）征用城市规划区上述范围外的耕地，每亩补偿2000元（三）征用农用地按邻近耕地的50%补偿（四）征用未利用地和农民集体所有的非农业建设用地的，不支付保养金。四、土地征收和土地征用 共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变，征收后，土地由农民集体所有变为国家所有；而征用只是使用权的改变，征用后，土地所有权仍然属于农民集体，使用

23、结束后需将土地交还给农民集体。简言之，涉及土地所有权改变的，是征收；不涉及所有权改变的，是征用。 我国宪法和土地管理法2004年修正或修改前，没有区分上述两种不同的情形，统称“征用”。从实际内容看，土地管理法既规定了农民集体所有的土地“征用”为国有土地的情形，实质上是征收；又规定了临时用地的情形，实质上是征用。为了理顺市场经济条件下因征收、征用而发生的不同的财产关系，2004年国家立法机关对宪法作了修正，紧接着又对土地管理法进行了修改，除个别条文外，土地管理法中的“征用”全部修改为“征收”。第三节 土地使用权取得 一、土地使用权的概念：民事主体依法取得土地的实际经营和利用权。它是我国土地使用制

24、度在法律上的体现，是土地使用者依法对土地享有占有、使用和部分的收益和处分的权利。分类 ：土地使用类型只有土地划拨和土地出让两种形式。二、国有土地使用权的取得划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。由此可见，划拨土地使用权有两种基本形式：（1）经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。（2）

25、经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让及土地使用者。 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的后取得的土地使用权。取得出让土地使用权有以下几个特征：（1）取得的土地使用权是有偿的。土地使用者取得一定年限内的土地使用权应向国家支付土地使用权出让金。国家凭借土地所有权取得的土地经济效益，表现为一定年期内的地租，一般以土地使用者

26、向国家支付一定数额的货币为表现形式。（2）取得的土地使用权是有期限的。 土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。出让年限由出让合同约定，但不得超过法律限定的最高年限。（3）取得的土地使用权是一种物权。土地使用权出让是以土地所有权及土地使用权分离为基础的。土地使用权出让后，在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利，其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。土地使用权出让的形式有三种，即协议出让、招标出让和拍卖出让。 征用土地是指国家为了公共利益的需要将属农民集体的土地由有权批准机关批准转征为国有土地，属于强制性征地行为。征

27、用是一种土地所有权发生变化的行为，而不是土地使用权的类型。三、集体土地使用权的取得 (一)关于集体土地使用权的分类集体土地使用权分为：农地 使用权宅基地 使用权建设用地 使用权 乡镇企业用地 使用权乡村公益用地 使用权本文来源:考试大网(二)不同用途的集体土地使用权按不同方式原始取得，包括以下四种情况：1农地使用权一般通过承包经营的方式取得，通过这种方式取得的集体土地使用权被称为土地承包经营权。依土地管理法规定，集体经济组织成员以及集体经济组织成员以外的单位或者个人，可以通过承包经营的方式，取得农地使用权(即土地承包经营权)，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，

28、约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包合同一旦生效，承包方即取得集体土地使用权。在承包经营期间，承包人的土地使用权受到法律的保护。采集者退散2宅基地使用权依土地管理法第62条的规定，农村居民在户口所在村(村民组)内提出申请，按省、自治区、直辖市规定的标准，经县级人民政府审批后，由本集体经济组织分配取得宅基地使用权。3，乡镇企业用地使用权依土地管理法第60条的规定，农村集体经济组织利用本集体经济组织所有的土地举办企业的，经县级以上人民政府审批后，通过投资兴办企业，取得乡镇企业用地使用权。集体经济组织以土地使用权人股、联营等方式及其他单位、个人共同举办企业的，亦照此办理。ww

29、w.xamda.CoM考试就到考试大4乡村公益用地使用权依土地管理法第6l条的规定，乡(镇)村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡(镇)人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准后，经集体经济组织拨付，取得乡村公益事业用地使用权。第四节 闲置土地的处理 一、闲置土地的概念和认定 提要：闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的

30、建设用地。 4种情况认定土地闲置一是超过国有土地有偿使用合同约定的动工开发建设日期，或者超过建设用地批准书规定的动工开发建设日期的；二是国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工建设的；三是动工开发建设但开发建设的总面积不足应动工开发建设总面积的1/3，或者已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续满1年的；四是法律、行政法规规定的其他情形。二、闲置土地的处置方案 三、闲置土地费用的征收和使用权的收回 本章小结 思考题 第四章 国有土地上房屋征收及补偿法律制度 第一节 国有土地上

31、房屋征收及补偿概述 一、我国城市动拆迁的演变历程 二、国有土地上房屋征收及补偿的概念 三、国有土地上房屋征收及补偿的管理本制 四、房屋征收及补偿的原则 五、国有土地上房屋征收工作程序 第二节 国有土地上房屋征收的补偿 一、征收补偿主体 二、征收补偿对象 三、征收补偿方式 四、征收补偿标准 五、产权调换房屋差价的结算 六、征收安置 七、特殊情况的征收补偿、安置 八、征收补偿的程序 第三节 国有土地上房屋征收的估价 一、国有土地上房屋征收估价的概念 二、征收估价机构的选择 三、征收估价实务 四、征收估价结果公示和异议处理 五、征收估价纠纷调处 六、对违规估价机构和估价人员的处罚 第四节 国有土地上

32、房屋征收纠纷的处理 一、国有土地上房屋征收纠纷的类型 二、国有土地上房屋征收纠纷的处理方式 第五节 国有土地上房屋征收的法律责任 一、征收主体的违法责任 二、房地产价格评估机构的法律责任 本章小结 思考题 第五章 房地产开发建设法律制度 第一节 房地产开发概述 一、房地产开发的概念 二、房地产开发的原则 三、房地产开发的特点和分类 四、房地产开发的主要程序 第二节 房地产开发企业管理 一、房地产开发企业的概念和设立条件 二、房地产开发企业资质等级 三、房地产开发企业设立的程序 四、房地产开发企业资质管理机构及管理 第三节 房地产开发规划管理 一、城乡规划的编制 二、城乡规划的审批 三、城乡规划

33、的实施 四、城市紫线、绿线、蓝线和黄线划定 五、城乡规划的监督检查 第四节 房地产开发建设管理 一、建设工程勘察设计 二、建设工程招投标 三、建设工程监理 四、建设工程质量管理 本章小结 思考题 第六章 房地产交易管理法律制度 第一节 房地产交易概述 一、房地产交易的概念 二、房地产交易的管理机构及其职责 三、房地产交易的原则 第二节 房地产转让管理 一、房地产转让的概念 二、房地产转让的条件 三、房地产转让的程序 四、房地产转让合同 第三节 商品房销售管理 一、商品房预售 二、商品房现售 三、商品房销售代理 四、商品房销售中的禁止性行为 五、商品房买卖合同 第四节 房屋租赁管理 一、房屋租赁

34、的概念和特征 二、房屋租赁的主要原则 三、房屋租赁的条件 四、房屋租赁合同 五、房屋租赁登记 六、房屋租赁当事人的权利和义务 七、房屋转租的有关法律规定 第五节 房地产抵押管理 一、房地产抵押的概念和特征 二、房地产作为抵押物的条件 三、房地产抵押合同 四、房地产抵押登记 五、抵押房地产的处分 本章小结 思考题 第七章 房地产权属登记法律制度 第一节 房地产权属登记概述 一、房地产权属登记的概念 二、房地产权属登记的目的和意义 三、房地产权属登记管理的任务 四、房地产权属登记管理的原则 五、我国的房地产权属登记制度的特点 六、市、县房地产管理部门是房屋所有权登记发证的法定机关 第二节 土地登记

35、制度 一、土地登记的概念 二、土地登记种类 三、土地登记的一般性规定 第三节 房屋权属登记制度 一、房地产权属登记发证机构的分工和工作程序 二、我国房地产权属登记的地域范围 三、房地产权属登记的种类 四、房地产权属登记程序 本章小结 思考题 第八章 房地产中介服务管理法律制度 第一节 房地产中介服务概述 一、房地产中介服务的概念 二、房地产中介服务的类型 三、房地产中介服务的特点 四、房地产中介服务管理的一般规定 第二节 房地产咨询 一、房地产咨询的含义及特点 二、房地产咨询的主要类型 三、房地产咨询的基本程序 第三节 房地产价格评估 一、房地产价格评估的含义及特点 二、房地产评估的要素 三、

36、现实中对房地产评估的需要 四、房地产估价师执业资格认证制度 第四节 房地产经纪 一、房地产经纪的内涵和特点 二、房地产经纪活动的主要方式 三、房地产经纪服务的具体内容 四、房地产经纪人员职业资格制度 本章小结 思考题 第九章 房地产税收法律制度 第一节 房地产税收制度概述 一、税收的概念及特征 二、税收制度及构成要素 三、税收的征管 四、中国现行房地产税 第二节 几种具体的房地产税 一、房产税 二、城镇土地使用税 三、土地增值税 四、耕地占用税 五、契税 六、相关税收 第三节 有关房地产税收的优惠政策 一、鼓励个人买卖住房调整的营业税、契税和土地增值税政策 二、鼓励换购减轻个人出售住房所得税负

37、担 三、支持住房租赁市场发展调整的住房租赁市场税收政策 四、已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配制度 本章小结 思考题 第十章 住房公积金法律制度 第一节 住房公积金法律制度概述 一、住房公积金的含义 二、住房公积金的性质和特点 三、住房公积金制度 四、住房公积金制度的形成 五、建立住房公积金制度的意义 第二节 住房公积金管理制度的运作模式 一、住房公积金管理的基本原则 二、住房公积金的管理机构及其职责 三、住房公积金的归集及缴存 四、住房公积金的运用 五、住房公积金的财务管理及财务核算 六、住房公积金的监督 第三节 住房公积金贷款 一、住房公积金贷款的含义 二、住房公积金贷

38、款及商业贷款的差异 三、住房公积金贷款的对象及条件 四、公积金最高贷款额度及贷款期限 五、住房公积金还款方式 六、住房公积金贷款的程序 本章小结 思考题 第十一章 物业管理法律制度 第一节 物业管理概述 一、物业管理的概念 二、物业管理的特征 第二节 物业服务企业 一、物业服务企业的概念和特征 二、物业服务企业的分类 三、物业服务企业的常见模式 四、物业服务企业的设立 第三节 业主、业主大会和业主委员会 一、业主的权利和义务 二、业主大会及业主委员会 第四节 物业服务合同 一、前期物业服务合同 二、物业服务合同 第五节 建筑物区分所有权 一、专有部分的所有权 二、共有部分的共有权 三、共有部分

39、的共同管理权 第六节 住宅专项维修资金 一、住宅专项维修资金的缴存 二、住宅专项维修资金的使用 三、住宅专项维修资金的监管 本章小结 思考题 第十二章 房地产纠纷处理法律制度 第一节 房地产纠纷概述 一、房地产纠纷的概念j 二、房地产纠纷的分类 三、房地产纠纷的处理 第二节 房地产纠纷的协商和调解 一、房地产纠纷的协商 二、房地产纠纷的调解 第三节 房地产纠纷的仲裁 一、仲裁的概念 二、仲裁的特征 三、仲裁的基本原则 四、仲裁的类型 五、仲裁协议 六、仲裁程序 七、申请撤销仲裁裁决 八、涉外仲裁的特别规定 第四节 房地产纠纷的诉讼 一、民事诉讼的概念和特征 二、民事诉讼的管辖 三、民事诉讼的程序 四、关于诉讼时效的规定