房地产估价报告工业房产成本法.doc

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1、房 地 产 抵 押 估 价 报 告估价项目名称： *有限公司位于*房产抵押价值评估估价委托人：*有限公司房地产估价机构：山西同业房地产咨询估价有限责任公司参加估价的注册房地产估价师：* *估价报告编号：晋同房评报字201*第*F*号估价报告出具日期：二一*年*月*日致 估 价 委 托 人 函*有限公司：我公司接受贵方的委托，为了抵押贷款的需要，遵守公认的估价原则，按照严谨的估价程序，采用成本法对贵方所属的位于*，总建筑面积*平方米的房产在价值时点201*年*月*日的抵押价值进行了评估。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经评定，估价对象在价值时点时的正常市场价值

2、为人民币*元整（RMB:*元）；估价对象在考虑法定优先受偿款后的抵押价值为人民币*元整（RMB:*元）。具体见估价结果明细表（下页）。估价有关情况和说明，请见附后的估价报告。本估价报告使用期限至201*年*月*日止。另请特别关注估价报告中的价值内涵和假设和限制条件及变现能力分析。此致法定代表人： 山西同业房地产咨询估价有限责任公司二一*年*月*日估 价 结 果 明 细 表房产证号依据实际情况填写幢号结构用途层数建成年代建筑面积（m2）评估单价（元/m2）评估总价（万元）123456合计目 录一、估价师声明4二、估价假设和限制条件5三、估价结果报告7（一）估价委托人7（二）房地产估价结构7（三）

3、估价目的7（四）估价对象7（五）价值时点9（六）价值类型9（七）估价原则9（八）估价依据10（九）估价方法10（十）估价结果11（十一）注册房地产估价师12（十二）实地查勘日期12（十三）估价作业日期12四、估价技术报告13五、附件21具体页码以报告内容为准估 价 师 声 明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、房地产抵

4、押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7、本报告依据了估价委托人提供的相关资料，估价委托人对提供资料的真实性、完整性以及产生的后果负责，我们仅对操作过程及采用方法的公允性负责。8、注册房地产估价师参加估价的注册房地产估价师姓名注册号签 名签名日期*估价假设和限制条件一、假设前提条件1、*合法有偿取得估价对象房地产，并支付有关税费。2、估价对象房地产作为工业用途，得到最有效利用。3、在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。4、任何有关估价对象的运作方式及程序符合国家和地方的有

5、关法律、法规。5、估价对象房地产于价值时点未设定租赁权、抵押权等他项权利。6、估价对象房地产于价值时点未设定其它法定优先受偿款。7、估价委托人提供的房屋所有权证等资料复印件真实、合法、有效，估价对象房地产无司法机关查封、行政机关禁止转让情形，房地产权属清晰，无纠纷。二、限制条件1、本报告估价结果是在本次估价特定的估价目的下形成的，即为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，不对其他用途和目的负责，若改变用途或估价目的，需对估价对象重新评估。2、本报告估价结果是在现行正常市场状况下形成的，未考虑国家宏观调控政策发生变化、政策调整及遇有不可抗力对房地产价值可能产生的影响。3、本次评

6、估估价对象建筑面积依据了估价委托人提供的房屋所有权证（*房权证*字第*号）上所载建筑面积，我们并未进行实地丈量。4、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容导致有关方面的损失，本公司不负任何责任。未经评估单位书面同意，本报告的全部或任一部分均不得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。5、本次评估我们已对估价对象房地产权属证书的真伪以及是否与估价对象房地产现状吻合履行了必要的注意义务。但估价师对影响房地产权属的法律和所有权问题不承担证明的责任。6、本报告除正式估价报告外，其他复印、影印件均无法律效力。 7、本报告有效期为自报告完成之日起一年（即自201*年*月*日起至20

7、1*年*月*日止）。8、本报告由山西同业房地产咨询估价有限责任公司负责解释。三、特殊事项说明 1、价值时点时，估价对象房地产已设定抵押权。考虑到重新设定抵押需注销现有他项权利，故本次评估未考虑现有他项权利对估价对象房地产价值的影响。若已设定他项权利，则用此条内容；若未设定他项权利，则略去此条内容，直接从下一条开始。2、在估价报告有效期内如果估价对象自身状况或国家宏观经济政策、房地产市场状况发生重大变化而引起估价对象价值发生变化时，应对估价对象价值重新进行评估。3、抵押期间，抵押权人应当关注估价对象因不可抗力因素或者其它原因造成抵押物价值的改变而可能产生的房地产信贷风险。4、抵押权人要定期或在房

8、地产市场价格变化较快时对估价对象价值进行再评估。5、估价报告使用者应认真阅读并整体使用本报告，按既定的估价目的合理使用本报告。6、估价对象作为*用房，其价值除受自身因素（实物因素、权益因素和区位因素）影响外，还受到制度政策、经济因素、社会因素、交易方式等外部因素的影响，特别是抵押期限届满抵押权人未受清偿而将估价对象房地产拍卖或者变卖处置的，其拍卖或者变卖价格受变现时间长短、处置方式、营销策略、处置税费种类、数额和清偿顺序的影响而不同。处置资产现一般采取快速变现方式，在无其它法定优先受偿款的影响下，按其清偿顺序一般将产生评估费、拍卖佣金、交易税、契税及按规定应缴纳的其它费用，提请报告使用者注意。

9、房地产估价结果报告一、估价委托人委 托 方：*有限公司地 址: *联 系 人：*联系电话：*二、房地产估价结构估价机构：山西同业房地产咨询估价有限责任公司机构地址：*(县)市迎泽区迎泽南街鼎元时代广场 第G区28号A座十七层1704号资格证书号：【晋】房估02201034法人代表：王建民联系电话：(0351)8390255 8390259 三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象（一）权益状况1、房产登记状况依据估价委托人提供的房屋所有权证（*号）显示：房屋所有权人：*有限公司；房屋坐落：*；丘（地）号：*；产别：*；填发单位：*；填发日期：201*年

10、*月*日。其他情况详见下表：幢号房号结构房屋总层数所在层数建筑面积（m2）设计/规划用途123456合计*2、他项权利状况（未设定他项权利）依据估价委托人提供的有关资料，至价值时点时，估价对象房地产未设定抵押权等他项权利。（已设定他项权利）依据估价委托人提供的有关资料，至价值时点时，估价对象房地产已设定他项权利（他项权利人：*，他项权利金额：*万元，他项权利期限：20*年*月*日起至20*年*月*日止）。（二）实物状况1、区域位置估价对象位于 。东、南、西、北四至。2、交通状况（交通便利）估价对象*临*路（街）如为两面（以上）临路，则继续补充，（东/南/西/北）距*路（街）约*米（公里），附近

11、分布有*路（街）、*路（街）等道路，通有*路、*路、*路等公交线路，距*高速公路*出入口约*公里，距*火车站约*公里，交通便利。（交通一般）估价对象*临*路（街），附近分布有*路（街）等道路，通有城乡公交车，交通一般。（交通不便）估价对象*临*（支路），（东/南/西/北）距*路（街）约*米，未通有公交线路，交通不便。3、区域特征（产业集聚程度较高）估价对象位于*园（开发）区，园（开发）区概况此处补充概况，周边分布有*、*、*等企业，产业集聚程度较高。（产业集聚程度一般）估价对象位于*（乡）镇，（乡）镇概况此处补充概况，区域内分布有*、*等部分企业，产业集聚度一般。（产业集聚程度低）待估宗地所处

12、区域为农村，区域内工业企业分散，产业集聚度低。4、估价对象基本概况幢号设计/规划用途结构层数层高（m）建成年代建筑面积（m2）装修及设施状况123456合计*纳入本次评估范围的估价对象为位于*幢，总建筑面积*平方米。各幢具体情况详见下表：五、价值时点二一*年*月*日六、价值类型本次估价采用的价值类型为房地产抵押价值。房地产抵押价值为抵押房地产在价值时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价原则（一）基本原则1、独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价

13、值或价格。2、合法原则合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。3、价值时点原则价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。4、替代原则替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。5、最高最佳利用原则最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。（二）特殊原则谨慎原则谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假设未设立法定优

14、先受偿权利下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。八、估价依据1、中华人民共和国资产评估法（中华人民共和国主席令第46号）2、中华人民共和国城市房地产管理法3、中华人民共和国物权法4、中华人民共和国担保法5、房地产估价规范（GB/T502912015）6、房地产抵押估价指导意见7、房屋所有权证（*房权证*字第*号）8、估价委托人提供的有关资料9、估价人员实地勘察、调查所获得的资料10、估价方所掌握和收集的房地产市场有关资料九、估价方法根据估价对象的具体情况和估价目的，本次评估采用成本法进行评估。成本法是求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对

15、象价值的方法。十、估价结果经评定，*有限公司所属位于*的*幢房产，总建筑面积*平方米，在现时状况下于价值时点201*年*月*日的评估总价为*万元(详见估价结果明细表)。估 价 结 果 明 细 表房产证号依据实际情况填写幢号结构用途层数建成年代建筑面积（m2）评估单价（元/m2）评估总价（万元）123合计估价结果汇总表 币种：人民币 估价方法相关结果 成本法测算结果总价（万元）：单价（元/m2）：评估价值总价（万元）：单价（元/m2）：房地产抵押价值评估结果汇总表 币种：人民币 估价对象项目及结果 估价对象1.假定未设立法定优先受偿权下的价值总价（万元）：单价（元/m2）2.估价师知悉的法定优先

16、受偿款总价（万元）：2.1已抵押担保的债权数额总价（万元）：2.2拖欠的建设工程价款总价（万元）：2.3其他法定优先受偿款总价（万元）：3.抵押价值总价（万元）：单价（元/m2）十一、注册房地产估价师 参加估价的注册房地产估价师姓名注册号签 名签名日期*十二、实地查勘日期二一*年*月*日至二一*年*月*日十三、估价作业日期二一*年*月*日至二一*年*月*日 房地产估价技术报告一、个别因素分析（一）权益状况同结果报告。（二）实物状况同结果报告。二、区域因素分析（一）区域位置同结果报告。（二）交通状况同结果报告。（三）区域特征同结果报告。三、最高最佳利用分析房地产估价以房地产的最高最佳利用为前提，

17、是估价对象的一种最可能、最经济的用途，能使估价对象利益最大化。根据估价对象周围环境及整体布局，估价对象作为*用房，符合最高最佳利用原则。四、市场背景分析依实际所在（县）市调整内容*(县)市作为山西省省会，是山西省的政治、经济、文化中心和交通枢纽，也是中央政府确定的内陆开放城市之一。至2015年底，*(县)市常住人口逾470万。近年来，受国内外经济环境的影响，*(县)市经济运行虽有下滑，但总体态势良好，城市基础设施建设尤其是道路交通建设方面成效显著，随着经济社会的快速发展和人口的不断增加，作为城市建设主力的房地产业也得到了迅速发展，房地产市场活跃。2016年3月在第十二届全国人民代表大会第四次会

18、议上，政府工作报告中指出，2016年房地产政策将以推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展为重点。当年棚户区住房改造600万套,要提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，满足住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。随之，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布了关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知，通知明确，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。中国人民银行、住房城乡建设部、财政部也联合印发了关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知，决定自2月2

19、1日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门亦于2月19日联合发布了关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。受国家有关房地产众多利好政策的影响，预计今后一段时间内，*(县)市房地产将继续朝着健康平稳的方向发展。

20、五、估价方法根据估价对象的具体情况和估价目的，本次评估采用成本法进行评估。成本法是求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。六、估价测算过程（一）原理及公式: 成本法是求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。公式：评估价值=重置成本成新率重置成本=建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润（二）成新率的确定 成新率是根据房屋建筑物的耐用年限、已使用年限，并根据现场勘察的实际完损程度，参照原城乡建设环境保护部房屋完损等级评定标准（试行）综合予以评定。（1）理论成新率=尚可

21、使用年限/耐用年限100%（2）勘察成新率=完损等级评定合计 参照房屋完损等级评定标准，确定其综合成新率。房屋完损等级评定标准 完损等级新旧程度评定标准完好房100%新建、完整、坚固、无变形、使用良好、装修粉刷有鲜感90%新建、完整、坚固、无变形、使用良好、但微见稍损伤80%新建、完整、坚固、无变形、使用良好、油化粉刷色泽尚好基本完好房70%结构整齐、色泽不鲜、内外粉刷少量剥落60%结构基础完好、有少量损坏、装修局部剥落及使用不便50%房屋完整、结构有损、使用不灵、粉刷风化酥松一般损坏房40%结构较多损坏、强度有减、屋面漏水、装修损坏、变形、粉刷剥落严重损坏房30%以下地基明显沉降、承重构件开

22、变、漏雨、起砂、门窗使用不灵活、内外粉刷严重剥落（三）测算过程：（若为单幢）/（若为多幢）以第*幢为例（1）建设成本：建设成本指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等。主要包括：建筑安装工程费、勘察设计、和前期工程费、开发期间税费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费等。建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。参考山西省建设工程计价依据（2011）、山西省建设工程投资估算指标和近期类似工程的造价资料，结合现场勘察和估价对象的实际情况，综合确定建筑安装工程费为*元/平方米。勘察设计和前期工程费及开发

23、期间税费：包括可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标、施工的通水、通电、通路、场地平整及临时用房等开发项目前期工作的必要支出；税费包括有关税收和地方政府或有关部门收取的费用，如绿化建设费、人防工程费等。一般按建安工程费的一定比例测算。本次取建安工程费的*%3%-5%取值。则：勘察设计和前期工程费及开发期间税费=*%=*（元/平方米）（保留两位）基础设施建设费：包括城市规划要求配套的道路、给排水（给水、雨水、污水、中水）、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施的建设费用。根据当地政府有关文件规定，此处基础设施配套费取*元/平方米（保留两位）。公共配套设施建设费：包括城

24、市规划要求配套的教育（如幼儿园）、医疗卫生（如医院）、文化体育（如文化活动中心）、社区服务（如居委会）、市政公用（如公共厕所）等非营业性设施的建设费用。考虑估价对象为工业用房的实际情况，此项费用不予计取。其他工程费：包括工程监理费、竣工验收费如未取得房屋所有权证，则此项费用不取等。调查*（县）市目前工程监理费及竣工验收费用情况，一般为建安造价的*%各取1%，合计为2%。则其他工程费=*%=*（元/平方米）（保留两位）建设成本为-项合计：*+*+*+0+*=*（元/平方米）（保留两位）（2）管理费用：是指业主为组织和管理房屋开发经营活动的必要支出，包括人员工资及福利费、办公费、差旅费等。调查*（

25、县）市目前开发企业管理费用的情况，本次管理费用取建设成本的*%一般为3-5%：管理费用=*%=*（元/平方米）（保留两位）（3）销售费用如取值，约为2-3%：是指预售未来开发完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产的必要支出，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费等。 考虑到估价对象自身的实际情况。本次评估此项费用不予计取。（4）投资利息：是指在开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息。建设成本、管理费用、销售费用都应计算利息。根据估价对象的具体情况，确定建设期为1（2）年，依据中国人民银行2015年12月24日公布的贷款利率，

26、取一年以内（一至五年）期银行贷款利率4.35%（4.75%）作为资金利息率，按单（复）利计算，其计息基数为前三项费用之和。（单利）（*+*+0）4.35%1/2=*+*V（元/平方米）（保留两位）（复利）（*+*+0）(1+4.75%)2/2-1=*+*V（元/平方米）（保留两位）（5）销售税费如取值，目前合计为5.60%：是指销售已经开发完成的房地产或者预售未来开发完成的房地产应由卖方缴纳的税费。包括“两税（营业税、城市维护建设税）一费（教育费附加）”及其他销售税费（印花税、交易手续费等）。则：考虑到估价对象自身的实际情况。本次评估此项费用不予计取。（6）开发利润是指开发业主的正常回报。调查

27、*（县）市同类型项目开发利润的平均水平，本次评估按建设成本、管理费用、销售费用、投资利息之和的10%工业房产一般取10%，可上浮至15%计取。开发利润=（*+*+0+*+*V）10%=*+*V（元/平方米）（保留两位）（7）房屋重置成本（V）V=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）=（略）=*（元/平方米）（保留两位）（8）成新率确定估价对象建成于*年，结构为*结构，耐用年限为*年，距价值时点时已使用*年，则理论成新率=（计算过程略） 估价人员通过现场勘察，估价对象使用维护状况良好/较好/一般，为*房，勘察成新率为*%，综合确定估价对象成新率=理论成新率*%+勘察成新率*%（9）估价

28、对象房屋单价估价对象房屋单价=重置单价成新率=*(元/平方米)（结果取整）估价对象房屋总价=*（建筑面积）=*（万元）（结果取整）通过以上测算过程，估价对象评估总价为 * 万元。具体见评估测算明细表。评 估 测 算 明 细 表 表-1序号房屋总层数 结构 层高 （m） 用途建筑安装工程费（元）勘察设计和前期工程费及开发期间税费（元）基础设施建设费（元）公共配套设施建设费（元）其他工程费（元）建设成本（元）AB=A*%CDE= A*%F=A+B+C+D+E 表-2序号建筑面积（平方米）建设成本（元）管理费（元）销售费用（元）投资利息（元）稍售税费（元）开发利润（元）重置单价（元/平方米）成新率（

29、%）评估单价（元/平方米）评估总价（万元）FG = F*%HI =(F+G+H)4.35%1/2/（单利） (1+4.75%)2/2-1（复利）J K=(F+ G+H+I)10%（15%）L= F+G+H+I +J+K合计（四）法定优先受偿款的确定（如已设定他项权利）经估价人员调查并结合估价委托人提供的有关资料，估价对象房地产在价值时点时已设定抵押权，不存在其他法定优先受偿款。考虑到重新设定抵押需注销现有他项权利，故本次评估未考虑他项权利对评估价值的影响，估价对象法定优先受偿款为零。（如未设定他项权利）经估价人员调查并结合委托方提供的有关资料，估价对象房地产在价值时点时未设定抵押权等他项权利，

30、不存在其他法定优先受偿款。故估价对象法定优先受偿款为零。（五）估价对象房地产抵押价值的确定估价对象房地产抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿款 =*-0=*（万元）七、估价结果经评定，*有限公司所属位于*的*幢房产，总建筑面积*平方米，在现时状况下于价值时点201*年*月*日的评估总价为*万元(详见估价结果明细表)。估 价 结 果 明 细 表房产证号依据实际情况填写幢号结构用途层数建成年代建筑面积（m2）评估单价（元/m2）评估总价（万元）123合计估价结果汇总表 币种：人民币 估价方法相关结果 成本法测算结果总价（万元）：单价（元/m2）：评估价值总价（万元）：单价（元

31、/m2）：房地产抵押价值评估结果汇总表 币种：人民币 估价对象项目及结果 估价对象1.假定未设立法定优先受偿权下的价值总价（万元）：单价（元/m2）2.估价师知悉的法定优先受偿款总价（万元）：2.1已抵押担保的债权数额总价（万元）：2.2拖欠的建设工程价款总价（万元）：2.3其他法定优先受偿款总价（万元）：3.抵押价值总价（万元）：单价（元/m2）八、变现能力分析变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 处置房地产时，其变现时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般来说，以拍卖方式处置房地产时，其变现

32、时间较短、变现价格较低、变现成本较高，并需支付拍卖佣金、营业税及手续费等。 抵押房地产拍卖所得价款，一般依下列顺序分配：支付拍卖抵押房地产的费用、抵押房地产应缴纳的各种税金、偿还抵押债权本息及违约金、赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的伤害，剩余金额交给抵押人。估价对象变现能力具体分析如下： （一）通用性、独立使用性 估价对象作为*用房，格局较好，有较强的通用性，此项变现能力较强。 估价对象有完整的产权，可独立使用，此项变现能力较强。 （二）房地产价值大小 估价对象价值量不大/较大/大，此项变现能力较强/一般/较弱。 （三）开发程度 估价对象所处区域基础配套设施齐全/一般/不齐全，此项变现能力较强/一般/较弱。 （四）交通状况 估价对象所处区域交通便利/一般/不便利，此项变现能力较强/一般/较弱。估价对象在价值时点拍卖或变卖，除受到以上因素的影响外，还存在短期内强制处分、潜在购买群体受限、社会购买力以及购买者心理因素等影响，可能实现的价格比抵押价值要低。附 件一、估价委托书复印件二、法定优先受偿款调查承诺函复印件三、估价委托人身份证复印件四、房屋所有权证复印件五、国有土地使用证复印件六、估价对象现状照片七、估价对象位置图八、估价机构营业执照复印件九、估价机构资格证书复印件十、估价机构人员资格证书复印件二一六年*月*日