2017年上半年甘肃省房地产估价师制度与政策商品房屋租赁的条件考试试题.docx

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1、2017年上半年甘肃省房地产估价师制度与政策：商品房屋租赁的条件考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、不属于保险合同辅助人的是_。 A保险受益人 B保险代理人 C保险公估人 D保险经纪人 2、投资额不足总投资额_且未经批准中止开发建设连续满1年的土地属于闲置土地。 A25% B20% C15% D10%3、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是（）。 A所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的

2、先决条件，或用以支持这两项研究 B初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%2.0% C初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析 D在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等 4、房屋征收实施过程中，违法建筑应由_认定。 A拆迁人 B拆迁主管部门 C房地产登记机构 D规划行政主管部门5、下列属于商品房在销售时的禁止行为的是_。 A商

3、品房在建成前销售 B房地产开发企业采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房 C房地产开发企业不得在未接触合同前，将其作为合同标的物的商品房再行销给他人 D商品房必须按套销售，不得分割拆零销售 6、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法。 A：平均发展速度法 B：平均增减量法 C：数学曲线拟合法 D：中位数法 E：工业用地的监测点评估价格 7、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程

4、的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（）。 A30% B45% C65% D75% 8、某宗面积为5 000的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为800元，容积率为2，受让人需按照受让价格3缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。 A：824 B：924 C：844 D：944 E：工业用地的监测点评估价格 9、下列关于廉租住房的表述中，正确的是_。 A廉租住房的供应对象包括中低收入家庭 B廉租住房免征房产税 C廉租住房的供应以实物配租为主 D廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60% 10、某宗房地产的收益期限为40年，通

5、过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。 A280 B285 C290 D29511、开发投资的投资者主要是_。 A赚取开发利润 B保值增值 C获得收益 D消费 12、出售公有住房时，售房单位从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，高层住宅不低于售房款的。 A：5 B：10 C：20 D：30 E：执行层的组织协调 13、房地产权属登记、发证中根据工作需要而分类编制的各种表册的总称是。 A：房地产平面图 B：房地产有关证明和文件 C：房地产卡片 D：房地产权属簿册 E：执

6、行层的组织协调14、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。 A：15 B：30 C：45 D：60 E：房地产估价机构必须加盖公章 15、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是_。 A未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款 B房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款 C中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意

7、提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以是10年以下的有期徒刑，并处罚金 D中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金 16、设计方案评价原则中，下列关于考虑项目全寿命费用的原则，说法错误的是。 A：所谓项目全寿命费用，就是项目从投资一开始一直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用 B：项目全寿命包括项目建设过程和使用过程两部分 C：项目全寿命费用包括建设过程的投资成本，即工程造价和项目建成后使用过程发生的使用成本 D：坚持考虑项目全寿命费用的原则，就是要求在设计过程中要兼顾建设过程和使用过程，力求项目全寿命费用最高 E

8、：执行层的组织协调 17、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是。 A：各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值 B：各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称 C：各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致 D：各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值 E：工业用地的监测点评估价格 18、直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报_审批。 A土地管理局 B城市规划管理部门 C国务院建设行政主管部门 D国务院 19、房地产之所以有价格，需要具备的条件中，不包括_。 A有用性 B有效需求 C稀缺性 D排他性 20、以下有关假设开

9、发法的表述中，不正确的是。 A：假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法” B：假设开发法是一种科学实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，得到了广泛应用 C：对于应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，应采用假设开发法进行估价 D：假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一 E：工业用地的监测点评估价格 21、某8年前建成夺付使用的建筑物，建筑面积120 m2，单位建筑面积的重置价格为800元，建筑物残值率6，年折旧率22，计算该建筑物的现值是元。 A：76 800 B：79

10、104 C：77 952 D：81 562 E：工业用地的监测点评估价格 22、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在_年以上。 A20 B30 C70 D4023、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增12004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元。该可比实例在2004年10月末的价格为。 A：2648元 B：2688元 C：2708元 D：2734元 E：工业用地的监测点评估价格 24、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分

11、割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是。 A：现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金 B：现时该房改房上市交易的正常价格 C：现时该房屋的房改成本价 D：当时该房屋的房改成本价 E：工业用地的监测点评估价格25、以2008年第1季度为基期，将某地区不同时间上房地产的销售价格数据进行对比分析和计算，得到2009年第1、2季度房屋销售定基价格指数分别为1077、11018。这类指标为。 A：比较相对指标 B：比例相对指标 C：结构相对指标 D：动态相对指标 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个

12、以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、不属于设立房地产中介服务机构应具备的条件是。 A：有自己的名称、组织机构 B：有固定的服务场所 C：有足量的财产和经费 D：有足够量的人员 E：法律法规规定的其他条件 2、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400m 2，住宅总建筑面积为1400m 2，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为_。 A28.60% B35.00% C40.00% D50.00%3、对土地利用的限制可归纳为。 A：土地权利的设立和行使的限制 B：房地产典当限制 C：房地产相邻关系的限制 D：房地产划拨、转让的限制 E：土地使用管制

13、 4、如果说保险的基本职能是通过保险人的负债业务实现的，那么，保险的职能则是通过保险人的资产业务实现的。 A：分散风险 B：组织经济补偿 C：融通资金 D：防灾防损 E：执行层的组织协调5、房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括。 A：物业管理 B：运营管理 C：设施管理 D：资产管理 E：组合投资管理 6、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于等引起。 A：交通建设 B：市场供求变化 C：人口素质变化 D：所在地区衰落 E：城市规划的制定与修改 7、当市场调查人员所需要的资料可能不存在，或者由于种种原因，资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时，这时，市场调查人员就需

14、要时间和金钱去收集更切题和准确的资料。 A：一手 B：二手 C：原始 D：基础 E：借款合同 8、市场定义有六个层次，以下排序正确的是_。 A整个市场有效市场潜在市场合格的有效市场服务市场渗透市场 B潜在市场整个市场有效市场合格的有效市场服务市场渗透市场 C整个市场潜在市场有效市场合格的有效市场渗透市场服务市场 D整个市场潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场渗透市场 9、关于房地产贷款担保的说法，正确的是_。 A担保能确保贷款得以足额偿还 B金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险 C最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押 D贷款质押不转移财产的占有权 10、价格等于“成本加平均利

15、润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件中的_。 A生产成本高于市场平均成本 B生产成本低于市场平均成本 C自由竞争 D该种商品本身可以大量重复生产 E生产成本等于市场平均成本11、当前我国房地产权属登记管理的任务主要是。 A：做好房地产权属登记信息化工作 B：做好房地产登记发证工作 C：做好房地产权属档案管理工作 D：为落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据 E：做好物业管理工作 12、盈利能力分析指标主要包括等。 A：存货周转天数 B：资产报酬率 C：股东权益报酬率 D：销售毛利率 E：销售净利率 13、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押

16、，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是_。 A18% B25% C30% D50%14、某房地产1992年1月1日的价格为1000元/平方米，1992年到1995年平均上涨10%，用长期趋势法评估，该房地产1996年1月1日的价格应为_元/平方米。 A1611 B1331 C1464 D1400 15、关于重新购建价格的说法，正确的有。 A：重新购建价格是指重新开发全新状况下的估价对象的实际支出 B：重新购建价格相当于账面价值 C：重新购建价格是客观重新购建价格 D：建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格 E：土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格 16

17、、业主委员会应当自选举产生之日起日内，将业主大会的成立情况、业主大会、议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 A：15 B：30 C：45 D：60 E：执行层的组织协调 17、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有。 A：放弃这个项目 B：努力学习，边学边干 C：埋头苦干，克服困难完成项目 D：找别人完成项目，签自己的名 E：对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助 18、对于施工中可能发生的临时占用规划批准范围外的场地，可能损坏道路、需要爆破作业等情况，_应该按国家规定办理申请批准手续。 A

18、建造商 B总监理师 C开发商 D监理工程师 19、下列_等是影响房地产制度的政策因素。 A税收政策 B人口素质 C经济发展状况 D特殊政策 E有关规划和计划 20、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（）。 A开发期+经营期 B开发期+运营期 C开发期+经营期-前期-建造期 D开发期+运营期-前期-建造期 E前期+建造期+经营期 21、按投资业务划分，房地产投资信托基金分为。 A：权益型 B：抵押型 C：混合型 D：质押型 E：提存型 22、不属于影响房地产市场转变的主要社会经济力量的是。 A：金融业的发展 B：社会人口密度 C：物价的高低 D：自然环境的变化 E：政治制度的变迁23、假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间，即_。 A估价时点 B待开发项目开工之日 C待开发项目取得土地使用权之日 D该开发项目开始销售之日 24、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用_的地形图。 A1:500 B1:1000 C1:2000 D1:300025、对于房地产开发投资活动来说，构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素为_，也是进行投资分析最重要的基础数据。 投资；成本；销售或出租收入；税金；利润 A B C D