星级酒店筹建筹开运作方案免费.doc

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1、酒店筹建筹开运作方案 筹建筹开是一个酒店从“孕育到“出生的重要阶段，它作为酒店根底建立和开业运营的关键环节，对酒店建立、投资、标准以及后期营运是否成功，营运本钱上下等均产生决定性的影响。经历说明，酒店投资者在筹划建立一座酒店时，通常需要找到设计单位和承建商，并在开业前期从社会招聘一个经历丰富的管理团队为其筹建筹开。如果一个酒店工程没有经过科学而充分的市场调研、规划设计、投资分析和清晰的经营管理模式设计，盲目决策将极大地增加工程投资的风险性，其结果往往是在经营中自食苦果。所以寻找一个好的酒店管理团队，筹划一个成功的筹建筹开方案，将有效提高酒店投资的科学性、未来开展的可持续性，并且极大地归避风险。

2、1 筹建方案1.1筹建阶段的主要内容酒店筹建工作分两个阶段展开。1 市场定位筹划与可行性及财务分析阶段市场定位筹划、可行性及财务分析是筹建前期需要完成的主要工作。重点是依据当地经济、社会、旅游和酒店业开展现状，新建酒店地理位置以及周边环境状况，分析新建酒店在本区域市场中的优势和劣势；结合当地经济及旅游开展规划，判断该区域酒店业开展趋势，对新建酒店进展清晰的市场定位；根据市场定位预测主要受众人群、客源构造、市场竞争力及未来经营状况，进展投资回报分析。2 酒店规划设计阶段作为酒店建立期的工程团队，将对酒店未来的运营产生巨大的影响，尤其是团队组成人员的专业技能、从业经历、市场分析能力以及对酒店业开展

3、趋势的前瞻性把握等都直接决定着新建酒店的市场前景和未来经营成果。一个酒店成功的筹建需要一个复合型团队，既要有酒店建立的专业人员，又要有经营管理者的参与。多数投资者在此阶段往往只重视设计师、承建商的能力，而忽略了经营管理者的参与。一个酒店工程的成功是离不开经营管理者的，好的经营管理者可以在工程设计阶段把酒店布局、功能分区以及经营管理模式等考虑清晰，防止工程的反复、延误，甚至出现一些日后难以弥补的遗憾。在筹建团队中应包括以下几个方面的专业人士：酒店布局和工程方面的专业人士，尤其是在机电设计、设备选型等方面具有丰富经历酒店投资方面的专业人士 财务经营分析方面的专业人士餐饮配套设施和客房经营方面的专业

4、人士酒店整体市场营销方面的专业人士筹建中两个阶段的进度，要遵循酒店建立的惯例和客观规律，坚持如下原那么：实事求是，遵循规律。要考虑工程目前的实际状况、工程总量、设计师能力、投资方的资金准备等多种因素，尤其是已有土建根底的工程。合理安排，有序衔接。进度安排要将市场定位、酒店设计、工程建立等多项工作进展有机结合，有序衔接，防止产生相互脱节的现象。精心设计，保证质量。方案中要给予设计师充足的时间，设计方案的精雕细琢，是施工进度和设计效果的根本保证。平面立面，有机结合。机电方案要在平面布局规划的根底上与立体装修设计充分融合，千万不可分割开来。超前谋划，标准运作。要充分考虑不可抗拒的因素，留出提前量；同

5、时，注意标准运作，尽量防止与当地政策法规相悖。筹建阶段进度阶 段 主要内容 时间 市场定位筹划和市场及 财务可行性研究阶段 市场定位筹划 市场及财务可行性研究 30 天至60天 规划设计阶段 平面规划 机电设计规划 装修设计规划 90 天至120天 一市场及财务可行性研究的要点 根据近年当地旅游市场客流情况，结合当地经济开展现状及规划，预测酒店需求市场未来增长趋势； 根据酒店的地理位置、分析和评估交通便利程度、酒店可见度、周围的客源需求以及其他可能影响酒店市场营销的主要因素； 综合分析新建酒店的工程优劣势，确定酒店的定位和档次标准； 分析与新建酒店同档次酒店市场需求潜力，从需求来源的角度预测酒

6、店市场竞争力及其建立的必要性； 从顾客需求角度，规划新建酒店的设施构成。 确定对新建酒店构成不同程度竞争的现有及拟新建酒店状况，主要是考虑竞争因素； 分析新建酒店区域市场可比拟的酒店及经营业绩情况。例如：出租率、平均房价和客源构成等。 考虑投资者的利益，分析至少首个五年的财务表现，测算投资回报率及投资回收期；可行性研究报告的撰写，不单纯是对当地经济、交通、旅游、酒店现状等方面的情况介绍，更要根据当地未来的经济社会开展规划，未来新增酒店情况，对市场占有率，新增供给量、平均渗透率以及以目前市场变化为参照的合理预测分析。在对酒店设施需求的分析中，要有足够的前瞻性，准确地把握酒店未来开展的趋势，保证酒

7、店设计理念和硬件设施的超前性与领先性。可行性研究是一个集市场、经济、经营管理和设计要求的多角度和因素的系统分析。其中，经济可行性分析既包括工程的投资分析与回报分析，又与建筑设计、市场调研和经营方案等严密联系，是工程开展方案的汇总,对工程起决策性作用。此外，可行性研究中应着重对经营理念进展阐述和分析。国内酒店通常需要以客房、餐饮、商务中心、商场、写字楼、公寓及娱乐等为独立的经营中心，并以每个经营中心为基点制定经营理念。其中，包括经营思路、产品描述、目标客户、价格政策、效劳模式、主要硬件要求如其在整个建筑物的位置及楼层高度要求等。经营理念确实定，是建立在对市场进展深入调查、专业的经历及问题综合分析

8、的根底上，同时也要考虑到投资方的意向和根底硬件配备等因素。明确酒店“经营理念，可有效统一投资方、设计师、承建商、管理者、员工等所有参与者对工程的认识，同时也为制定设计任务书、规划布局、投资与回报、操作流程和标准、以及所有的管理与执行方案奠定根底。二市场及财务可行性研究报告的主要内容1、酒店所在地区概况1.1 根本情况介绍1.2 经济开展情况1.3 交通设施状况1.4 主要旅游客源构造1.5 酒店所在区域介绍2、工程地理位置分析2.1 周边区域状况2.2 交通便捷程度2.3 与需求来源邻近度分析2.4 工程地点优劣势分析3、竞争酒店市场概况3.1 酒店市场整体环境3.2 竞争酒店概况3.3 需求

9、分析3.4 未来新增酒店供给情况3.5 整体市场预测4、设施需求4.1 市场定位分析4.2 客房设施定位4.3 餐饮设施定位4.4 会议设施定位4.5 娱乐设施定位 4.5 其他设施定位在 “经营理念设计的根底上，形成规划设计阶段性成果,即给设计师提供设计指引及相应的设备与系统要求，为其后的详细设计提供依据。通常，阶段性成果会包括形成平面布局方案、机电方案和装修设计方案等，以协助设计师及供给商更好地理解和把握“经营理念。在一些建筑布局已大致确定的工程中，平面布局草图将显示出各功能区域的大约比例、相互之间的关系，以及客人、员工、货物的交通路线。经营管理方案设计。经营管理需求是经济可行性研究的重要

10、数据根底,无论是在投资决策时还是在设计时,以经营管理为根本要求的研究做得越细致,工程的质量就会越高。一个优质的设计方案应该是经过综合分析比选后的最优化方案,需综合平衡使用者、经营管理者、经济或规划等方面的需求,兼顾艺术效果。同时,设计工作由总体规划到施工图是一个不断深化和渐进的过程, 期间出现个别细微调整是很正常并且可以理解的。但如果一些因素在开场时未被考虑到或未充分地考虑, 就会导致修正设计方案的难度加大,难以到达理想效果, 并且造成时间及资源上的极大浪费。所以说，市场调研和经营管理方案等设计的根底工作很关健。功能布局设计。功能布局设计必须科学、严谨，同时又符合酒店运营规律。(附件为英国著名

11、酒店研究专家劳森在二十世纪九十年代经过对全球酒店规划设计进展了大量的调研之后，总结了局部酒店设计与经营间的规律性资料)。机电设计。机电设计是酒店设计中技术性最强，应用新技术最直接，表达酒店先进性的重要方面。机电设计与酒店运营息息相关，是酒店效劳品质的重要组成局部之一，是酒店保持其高运营标准的根本保证，更是酒店未来的利润中心之一。机电设计要遵循以下原那么：合理性，能满足酒店运营的需要；科技性，要使用成熟技术，保证运行的稳定和维护的便利性；因地制宜性，根据当地的状况，进展有机利用；经济性，运营在相对在较低本钱上；前瞻性，具有技术领先，满足管理和使用者的最大需求；环保性，符合国家法律法规要求。装修设

12、计。装修设计方案是对酒店装修风格、功能要求等进展详细阐述，以到达设计师能把握细节的标准，满足各种使用和需求功能。一 功能布局方案1、酒店理念及等级阐述酒店的星级、客源类型、位置、房间数量、餐饮和娱乐设施以及设计理念和风格。2、设计流线和主要物征2.1设计流线系统：分为客人流线、效劳流线、货物流线和信息流线四大系统2.2主要特征：客房数量，包括行政楼层、无烟楼层等特殊客房的比例各餐厅餐位数，包括各类型餐厅以及大堂吧、行政酒廊等多功能厅面积各类型会议室面积各娱乐功能设施面积3、客房3.1面积，根本类型客房的面积3.2房型分析，各类型客房的比例3.3客房设施，包括家具、电器以及装饰品等4、公共区域4

13、.1 大堂设施和面积估算描述大堂内设施和面积，包括但不限于总效劳台、礼宾部、行李存放处贵重物品保险室、公共休息区域、商场、鲜花店或精品店、团体接待处、公用 、公共卫生间、垂直交通工具、商务中心、前台办公室等。4.2 餐饮设施和面积估算描述各类型餐厅的设施和面积，包括但不限于餐厅入口、餐厅堂座区、包厢及客座区、收银台、备餐间、餐厅办公室、中餐的海鲜池如有和出品明档如有；西餐的自助餐台、送餐部、饼屋等等。4.3会议设施和面积估算描述各类型会议设施和面积，包括但不限于中小型会议室、多功能厅、前室、储藏室、控制室等。4.4娱乐设施和面积估算描述各类型娱乐设施和面积，也包括各娱乐设施中的功能设施和面积，

14、例如：游泳池的水面、平台、仓库、储藏室、更衣间、卫生间等。5、后勤区域5.1厨房及仓库描述各餐厅厨房的面积，包括但不限于格类型餐厅厨房、多功能厅厨房、面包房等。描述厨房所需仓库的面积，包括但不限于冷库、干调类库、酒水库等。 描述洗衣房及其辅助设施的面积，包括但不限于洗衣房(车间)、污秽布草仓库、干净布草仓库、制服房、化学品储藏室、压缩机房等5.4行政办公区域描述各行政办公室及其所包含的辅助设施的面积，包括但不限于客房部、餐饮部、财务部、市场营销部、平安部、工程部、人力资源部、效劳中心总机、客房中心、弱电机房(IT)等。5.5员工生活区描述与员工生活有关设施的面积，包括但不限于员工通道、员工餐厅

15、、洗手间、医务室等。6、机电部位二机电设计1、空调、通风系统描述2、给排水系统描述3、供电系统描述4、供气系统描述5、垂直交通系统配备描述6、消防系统描述7、报警系统描述8、弱电集成系统描述9、建筑防雷系统描述10、网站、办公智能化系统描述11、会议音响和智能化系统描述12、酒店标识系统描述13、室外景观系统描述三装修设计1、外观对整体外观提出装修设计要求，包括但不限于外立面、窗户、灯箱 (霓虹灯)、大堂正门、屋顶、外围绿化、停车场、垃圾房等。2、大堂对大堂内功能区的装修设计描述及附属设施清单，包括但不限于总效劳台、礼宾台、贵重物品保险室、大堂副理、休息区、公用 、公共卫生间、商店以及灯光、照

16、明、插座等。3、餐厅对各类型餐厅包括中餐、西餐、风味以及酒吧的定位、色彩搭配、风格、流线设计、通风和排烟、灯光照明、艺术设计、功能配置以及家具等。4、客房4.1客房包括隔音要求、客房面积、入户门、门锁、插座、照明开关、衣橱、活动家具、床型、迷你吧、 智能化系统如有等。4.2客房卫生间包括卫生间面积、五金件、洁具、洗脸台、恭桶、灯具照明、淋浴间、浴缸以及灯光、照明、排风、天花、地面等。 包括走廊的装饰、灯光照明、标识照明、地面墙面、插座等。4.4 客房效劳间 包括储藏间、消毒间和卫生间。4.5总统套房4.6 防火楼梯5、库房和机房6、灯光环境设计和应急照明系统7、残疾人系统8、背景音乐系统9、标

17、识系统10、家具11、员工服饰系统12、会议音响系统专业公司13、厨房设计专业公司2 开业统筹筹开方案开业统筹阶段主要是酒店开业前一系列工作的规划和实施，例如：组织架构、员工招聘、员工培训、开业和经营预算、物资采购、市场推广、证照办理、酒店验收、开业庆典等。开业统筹的主要内容：组建筹开工程组并设立筹开办公室 了解酒店施工进度 制订筹开工作进度方案 人事和培训 经营方案和预算 编制各部门运转手册 采购和印刷 开业广告和推广方案 证照办理 员工招聘 员工培训 开业庆典方案 场地验收 模拟营运 开业前检查2.1组建筹开工程组并设立筹开办公室1、筹开工程组：包括酒店各部门负责人要尽量保证各部门总监或经

18、理到位，实现对各个部门的有效控制，保证各部门能按照总体筹开方案顺利推进。2、确定筹开办公室3、安排办公用品到位4、建立酒店档案资料库酒店筹开过程中的各项资料(包括工程资料)都要入库存档。2.2了解酒店施工进度1、与筹建办开会了解工程进度及机电设备状况只有在详细了解工程进度的根底上，才能准确安排筹开进度并进展有效的衔接，防止由于步骤不一致而造成的延误和损失。2、索取酒店工程进度表3、索取酒店平面施工图保证各级管理人员熟悉酒店布局和各自负责的工作场所，编制工作流程和制定本部门的筹开方案。2.3人事和培训1、制定酒店各部门的组织架构2、制订酒店筹备期、试营业期和正式营业后的薪酬福利标准薪酬福利标准要

19、符合当地市场状况，往往不同时期会有不同的薪酬和福利。3、制订员工招聘方案，要制定针对人员缺乏的预备方案招聘方案中要明确时间、发布的媒体、招聘岗位、地点以及预算等。其中在招聘渠道上要进一步拓宽，尤其是中高层管理人员。目前酒店业均面临着人员短缺的现象，在招聘方案中要做好一旦招聘人员缺乏的预案，保证招聘的顺利进展。招聘广告的发布，同时也是作为开业前酒店市场推广的一局部，是树立形象的一个时机，需认真准备，充分利用。4、制订开业前的培训方案培训方案分为酒店级和部门级，要按照部门和岗位予以制定。培训方案中要给予实际操作预留足够的时间，尤其关于食品卫生知识、消防演习、应急预案等要高度重视。5、制订酒店的权限

20、制度6、组织修订运转手册任何一部运转手册由于酒店所处的环境不同，酒店的功能布局不同等，都要进展相应的修改。7、制订酒店各项管理制度2.4经营方案和预算1、确定各部门的经营理念2、编制筹备开业费用预算3、编制酒店开业年度经营预算4、编制酒店市场推广预算2.5编制各部门运转手册1、制定编制方案2、设计效劳标准根据酒店档次，设计满足需求的标准及效劳环节的关键点。3、各岗位运转流程4、规章制度2.6采购和印刷1、编制各部门采购物资清单按照类别和部门分类，例如：客房一次性易耗品、客房布草、餐饮布草、酒店管理软件等等。2、编写各部门印刷品清单以部门为单位，根据实际需求控制使用量，尽量采用酒店办公和管理系统

21、软件，防止纸张浪费。3、市场寻价4、编制采购和印刷的资金预算5、制定资金使用方案要根据市场中通行规律，合理安排采购资金的使用。6、所需物资和印刷品标准定版7、签订采购合同8、验货和收货2.7开业广告和推广方案1、酒店企业识别手册2、酒店所有标志和指示牌的设计制作3、拍摄宣传照片4、制定户外宣传牌5、制作宣传册6、制订各类媒体的宣传广告方案7、开展市场推广及宣传促销工作8、开展客户拜访活动2.8证照办理酒店开业前需办理的审批文件包括：工商登记、税务登记证、卫生许可证、环保审批证、消防合格证、旅游行业管理登记证、烟草专卖证、文化工程经营许可证歌舞厅、特种行业经营审批、银行开户、企业代码、卫星电视转

22、播等。文件办理相关部门：环保、卫生、工商、物价、公安消防、治安、 电信总机 号码、税务、技术监视局、银行、市客、城管、经济技术开发区、劳动部门用工、工资审核、 旅游局市局、省局、报社、广电局、文化局等。2.9开业庆典方案1、制订开业庆典行动方案 2、开业庆典工作检查3、开业庆典彩排2.10场地接收1、编写各部门场地接收检查表2、制订各部门场地接收时间方案3、实地场地接收工作2.11开荒1、制订酒店开荒方案2、编写开荒培训方案3、实施开荒培训4、实施开荒方案2.12模拟营运1、制订模拟营运期邀请客户名单和方案2、餐饮试菜3、客房试住2.13开业前检查1、设备最终调试2、开荒收尾酒店的筹建筹开是一

23、个繁琐且要求很强技术性的复杂过程，前文所描述的仅仅是一个酒店从立项、设计直到筹备开业的过程，并没有涉及工程施工管理，其中还有大量的细致工作需要在实际中予以完善。由于每个工程都存在不同方面的差异，筹建筹开工作也存在着差异，需实际操作者予以甄别和控制。目前国内越来越多的酒店投资者、设计者、经营者开场逐渐认识到筹建筹开工作的重要性。科学的市场定位和功能定位是建立在充分的市场调研分析根底上，投资决策是建立在可行性及财务分析的根底上，经营管理是建立在一个高度专业化的管理团队根底上。投资者在酒店立项阶段就聘请专业的咨询公司进展市场定位筹划和可行性及财务分析，在酒店设计阶段聘请专业的参谋公司进展设计技术阶段

24、的咨询参谋，在筹开阶段委托专业的酒店管理公司进展筹开及后期的经营管理，保证酒店工程取得良好的经营成果。附： 酒店公共区及效劳区面积计算参考 英国弗莱德劳森 位 置 m2 / 每位 说 明 餐饮区 主要餐厅 每台不少于2位 特色餐厅 包括主题式餐厅 咖啡厅、酒吧 包括酒水效劳台 夜总会 包括舞池 公共式酒吧、大堂吧 主题式或常规酒吧 鸡尾酒廊 自助餐式 大堂休息区 有长沙发的 娱乐酒廊有表演的 封闭式座位，包括小舞台 员工餐厅 快餐式 多功能厅 宴会厅： 一般宴会 -1.4 m2 ，依据设计调整 自助餐 ，依据设计调整 接待 站立式 前区 准备区或间休区 团体用餐 圆桌式 大型会议： 剧场式 封闭式排列摆位 课堂式 含有书写条桌 宴会式 10-20 张圆桌 效劳区 按餐饮客人总数量 存衣间 0.04 流通区 20% 的调整量，依据设计 家具设备库房 0.14 主厨房 ，依据设计调整 附属厨房 由主厨房供给 宴会厨房备餐室 主厨房的附加局部 客房送餐备餐室 每室为30间客房效劳 餐饮食品库 依据全部餐饮座位计算