物业经营管理模拟试题一.doc

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1、物业经营管理模拟试题一一、单项选择题（共60分，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1物业经营管理为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的（ ）管理服务。A单一性B特殊性C综合性D专业性2以下关于零售商业物业说法不正确的是（ ）A区域购物中心的建筑规模在10万平米以上B市级购物中心的年营业额在15亿元人民币之间C地区购物商场内中型百货公司往往是其主要租户D居住区商场服务人口15万人3以下关于酒店和休闲娱乐设施的区别，说法不正确的是（ ）A. 服务对象不同B. 地理位置不同C. 服务方式不同D. 建筑设计不同4酒店的服务对象主要是（ ）A商务和观光客人B度假旅游者C培训人员D会议客人5在房地

2、产投资信托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业管理企业，通常要承担的责任是（ ）A策划租户的组合及物色潜在租户B制定投资策略C现金流量管理D编制财务计划6物业经营管理的内容及物业类型和（ ）密切相关。A管理目标B管理层次C企业定位D业主持有物业的目的7物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和（ ）。A执行资产管理所确定的战略方针B满足组合投资管理的目标C对物业进行日常的维护及维修D保证物业的持续收入和现金流8以下关于房地产置业投资说法正确的是（ ）A面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权为目的的投资B房地产置业投资的目的是将购入的物业出租给最终使用者

3、，获取较为稳定的经常性收入C房地产置业投资的对象是市场上的存量房地产D投资者可以将投资的物业转售给其他置业投资者，并获取转售收益9房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（ ）。A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入10投资完成后所收回的资金及初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险称为（ ）A通货膨胀风险B市场供求风险C变现风险D或然损失风险11. 以下属于静态盈利能力指标的是（ ）A财务净现值B财务内部收益率C借款偿还期D现金回报率12（ ）是业主十分关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功及否的重要方面。A潜在毛租金收入最大化B税前现金流最大化C税后

4、现金流最大化D净运营收益最大化13以下关于设备更新特点的描述中正确的是（ ）A设备更新的核心工作，是确定设备的更新费用B设备更新分析以净收益法为主C设备更新分析只考虑未来发生的现金流量D通常只比较设备的收益14以下哪种情况不存在名义价格？（ ）A在成交日期时一次付清价款B在成交日期时一次付清价款，给予3%的折扣C从成交日期时起分期付清价款D约定在未来某个日期一次付清价款15以下关于报酬率的表述，不正确的是（ ）A从全社会来看，报酬率及投资风险正相关B报酬率为投资回报及所投入的资本的比率C报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿投资带来的优惠D物业价值及报酬率正相关16某

5、宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（ ）万元。A27.6B28.2C29.0D29.917吸纳率是指（ ）。A报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例B报告期末吸纳量占报告期内可供租售量的比例C报告期末吸纳量占报告期初可供租售量的比例D报告期初吸纳量占报告期末可供租售量的比例18物业管理企业和业主沟通的模式和频率主要取决于（ ）A业主的态度B物业管理人员的态度C双方的约定D物业服务水平19财务收支计划通常以（ ）的形式体现，这是业主非常关注的内容。A收

6、入计划B支出计划C收益估算D预算计划20公房分为直管公房和自管公房，自管公房的所有权人是（ ）A国家B各级房地产行政主管部门C各级人民政府D国家授权的国有企事业单位21对于采用委托管理模式的物业管理企业来说，物业管理企业所获得的收益包括（ ）和服务费用。A租金B管理C转租D佣金22物业出租时的目标市场主要由（ ）来确定。A该物业所处子市场的供求关系B该物业所处区域的商业特征C业主的要求D物业的可出租面积23对于经营性物业来说，吸引租户的主要策略不包括（ ）A强调租金低廉B宣传手段C租约条款优惠D现场看楼24租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由（ ）承担。A出租方B承租方C转租方D双方当事人

7、在合同中约定25下列关于转租的说法正确的是（ ）A根据法律规定，房屋承租人在任何情况下都不可以将承租的房屋转租给第三方B房屋承租人可以将承租的房屋转租给第三方，此时第三方须同原出租人签订新的租赁合同，原租赁合同自动终止C房屋承租人在征得房屋出租人同意后可以将承租的房屋转租给第三方，并且订立转租合同，在转租合同中必须要有原出租人书面签字同意，或有原出租人同意的书面证明。D房屋承租人可以将承租的房屋转租给第三方，但是从中获得的差额利润应该归原出租人所有26张某将自己的住宅租给李某居住，后在租赁期间，张某又将房屋出售给了王某。针对该情况，下列说法中，正确的是（ ）。A张某应继续保障李某使用房屋，直至

8、租赁期满B张某继续收取房租，直至租赁期满C张某需继续承担房屋的修缮责任，直至租赁期满D张某需将保证金归还李某或转移给王某27无正当理由，拖欠房屋租金（ ）以上的，出租人有权终止租赁合同，收回房屋，并可向对方索赔由此造成的损失。A3个月B5个月C半年D1年28租赁管理应该以（ ）为中心并主要针对业主资产进行管理。A业主资产B业主C服务D租户29实行二级成本核算的物业管理企业在从事物业管理活动中发生的保安费应计入（ ）A直接人工费B直接材料费C间接费用D管理费用30即使无产量时，也有一定的支出，而当生产开始时，成本会按一定比率增加，这种成本称为（ ）。A固定成本B变动成本C混合成本D差异成本31非

9、比例变动成本是指所发生的费用随业务量而呈同向趋势变化的项目，它不包括（ ）。A辅助材料B燃料C动力D原材料购买成本32（ ）是最具综合性的服务质量评价指标。A物业增值率B业主满意率C维修及时率D房屋完好率33某物业管理企业，年人工工资总额为369600元，则福利基金为（ ）元。A7392B73920C51744D554434某物业管理企业，共有保安25人，保安人员人身保险费100元/人月，房租费60元/人月，保安系统费100元/人月，保安人员工资2200元/人月，保安用房30元/人月，该物业管理企业的保安费的月总支出为（ ）元。A7250B44750C290D179035物业管理企业制定的（

10、）是编制成本预算的直接依据。A各项预算B各项定额C技术经济措施D资金使用效益36（ ）是为克服固定预算无法准确地预见未来成本可能达到的程度和发展趋势这一缺陷而产生的。A零基预算B概率预算C弹性预算D滚动预算37对一个时期、一个单位、一种服务的综合成本进行分析和考核，有待于成本的（ ）。A事先控制B事中控制C事后控制D反馈性控制38对于经营物业为主的物业管理企业来说，（ ）是物业合同管理中的重要部分。A租赁合同管理B物业服务合同管理C水电供应合同管理D专项服务合同管理39物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合

11、同价款（ ）的罚款。A30%以上50%以下B30%以上40%以下C20%以上40%以下D10%以上30%以下40（ ）既是投标企业编制投标文件的主要依据，也应是招标单位制定标底的重要依据。A物业服务目标B物业管理目标C物业发展目标D物业经营目标41以下关于投标工作说法错误的是（ ）A招标文件是投标方编制投标书的依据B投标书最重要的内容是物业管理服务费用的测算C封送标书时一般是正本1份，副本2份D物业管理的服务收费从总体上讲，有政府定价，政府指导价和经营者定价三种42一般来说，下面不属于风险成本主要内容的是（ ）A防范、分散或转移风险的费用B风险所带来的损失及处理费用C风险的技术成本D风险的社会

12、成本43某房屋进行了火灾投保，当时按房屋的账面原值进行了保险金额的确定，保险金额为120万元，由于火灾导致房屋发生了部分损失，实际损失额为40万元，此时房屋的保险价值为100万元，则保险赔偿金额应为（ ）万元。A40 B33.33 C20 D3044以下关于公众责任保险的说法错误的是（ ）A被保险人在任何情况下均不承担任何刑事责任B被保险人不承担受害人的精神伤害C受害人无权直接向保险人索赔D受害人的法律诉讼费用一般由被保险人负担45以下关于绩效评价和财务分析的说法中错误的是（ ）A财务分析是对有关财务指标进行纵向和横向的比较B企业绩效评价是对企业绩效的指标完成情况进行评价C企业绩效评价可以代替

13、财务分析D企业绩效评价是对企业财务分析的升华46向（ ）提供的物业管理报告中的财务报告，一般只需要列举物业管理费用的收支情况以及相关分析。A企业投资人和董事会B业主和租户C上级行政主管部门D高层管理者47从业主的角度来说，能否实现预期的（ ），是物业管理工作有效及否的标志。A. 物业管理目标B. 物业发展目标C. 财务管理目标D. 租金水平48写字楼租金一般是指租户租用每平方米（ ）需按月或按年支付的金额。A可出租面积B建筑面积C出租单元内建筑面积D使用面积49写字楼出租过程中，物业管理师常要计算R/U系数，它是（ ）A可出租面积/出租单元内建筑面积B出租单元内建筑面积/可出租面积C可出租面积

14、/出租单元内使用面积D出租单元内使用面积/可出租面积50下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（ ）。A基础租金是租户能接受的最低租金B基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金D写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异51在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（ ）支付。A业主 B承租人C物业服务企业 D业主、承租人和物业服务企业共同52（ ）是写字楼良好形象的缩影，是写字楼项目难以估价的无形资产。A位置B环境C品牌D服务53（ ）的类型决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式。A经营产品B主要租户C

15、潜在客户D租户组合54零售商业物业所收取的百分比租金是以租户的（ ）为计算基础。A营业额B利润额C所得税D经营成本55以下关于零售商业物业租金调整的说法不正确的是（ ）A租金调整条款一般仅调整百分比租金的百分比B主要租户一般每5年调整一次，次要承租人可每年调整一次C租金调整的目的是使租金能够跟上市场租金水平的变化D租金调整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率56对一个零售商业物业来说，日常管理费用中所占比重最大的是（ ）A设施维护费B公共能耗费C安保费D保险费57从事零售商业物业管理的管理企业，通常设置（ ）专门对承租户进行管理。A办公室B工程部C物业部D商管部

16、58要想降低风险，以下零售商业物业管理模式中，最好的方式是（ ）A成立子公司B成立分公司C组建管理中心D组建项目部59当一个企业占有或拥有的资产面积达到约（ ）平米时，就应该编制物业资产管理清单。A5万B6万C1万D10万60不良物业资产形成的根本原因是（ ）A经济周期变化B房地产虚假的泡沫繁荣C银行货币资金运动的中断D其他二、多向选择题（共40分，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意。错选，本题不得分；少选，所选每个选项0.5分）61在我国，人们主要依照写字楼（ ）等对其进行等级划分。A收益能力B所处的位置C交通状况D楼宇设计和装修状况E使用时间62收益性物业的服务费包括（

17、 ）。A公共服务设施的日常维护和修缮费用 B对整体物业的保险费C对整体物业的修护费用 D会计和审计等专业服务的成本E律师签约费63资产投资者需要结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准。这些投资标准包括（ ）。A现金流B租金波动C收益变化D运营费用E投资风险64对于置业投资者来说，产生收益现金流风险的原因主要是（ ）A.未来租金水平和房屋空置率的变化B.物业毁损造成的损失C.资本化率的变化D.物业维修费用和保险费用的变化E.更新改造费用的变化65关于房地产置业投资过程中投资回报率的表述，正确的有（ ）A是指每年所获得的净收益及投资者初始投入的权益资本的比率B净收益一般由税后现金

18、流量及还本付息所获得的物业权益增加的价值构成C该指标反映了初始现金投资或首付款及年现金收入之间的关系D该指标反映了初始权益投资及投资者实际获得的收益之比E计算投资回报率时，物业升值所带来的收益不得计入净收益66房地产价格构成中的开发成本包括（ ）。A取得土地使用权时的出让金或转让金B基础设施建设费C公共配套设施建设费D勘察设计和前期工程费E管理费67建筑物管理计划所包括的内容有（ ）A建筑物维护的标准B公共设施服务的内容C租赁计划D物业检查计划E财务收支计划68以下哪些情况需要变更物业租赁合同（ ）A承租人经出租人同意，对租赁房屋进行转租的，原租赁合同需要变更B租赁双方商定，由承租人继续租用原

19、租赁房屋的C由于某些原因，出租房屋面积减少了D房屋产权发生转移E因租赁双方约定改变租赁房的用途69出租人的义务有（ ）A有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务B有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等的义务C有保障承租人居住安全的义务D有遵守有关国家政府法规和物业管理规定的义务E有接受租户监督，不断改进工作的义务70下列对于租赁合同中有关改建的说法正确的有（ ）A承租人对房屋进行了改建（改建物成为物业不可分割部分），并且承租人承担了改建费用，最后这些改建物应该归承租人所有B承租人对房屋进行了改建（改建物成为物业不可分割部分），并且承租人和出租人共同承担了改建费用，最后这些

20、改建物应该归承租人和出租人共有C承租人对房屋进行了改建（改建物成为物业不可分割部分），无论哪一方承担了改建费用，最后这些改建物都应该归出租人所有D一个商业或工业的承租户可以有权设置用于生意的固置物，如招牌、灯箱等。一般将这些及生意联系在一起的固置物看作承租人的财产，可以在租约结束前或结束时移走，但是建筑要恢复到租户搬进来时的状况E承租人对房屋的改建必须征得出租人的同意71按现行财务制度的规定，不得列入物业管理成本支出的有（ ）A购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出B对外投资支出C物业管理企业支付的管理用房有偿使用费D发生的坏账损失E被没收的财产72共用部位及共用设施设备的日常运行和维护

21、费包括（ ）A维修保养费B装修费C能源费D康乐设施费E节日装饰费73物业管理成本控制例外情况的判定要考虑（ ）A重要性B特殊性C一贯性D普遍性E真实性74关于公共责任保险的除外责任，属于绝对除外责任的是（ ）A任何及被保险人一起居住的亲属引起的损害事故B由于振动引起的房屋损坏责任C被保险人的故意行为D为被保险人服务的雇员受到的伤害E公众场所以被保险人名义使用的电梯导致的损害事故75以下属于物业合同必不可少内容的是（ ）A.委托项目B.服务质量及标准C.对物业管理企业的奖惩约定条款D.委托服务期限E.专项维修基金的管理和使用76以下属于财务效益状况基本指标的有（ ）A净资产收益率B财务内部收益率

22、C主营业务利润率D盈余现金保障倍数E成本费用利润率77在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于（ ）A当地房地产市场状况B物业本身的状况C物业所处的位置D业主希望达到的投资收益率目标E业主可接受的最低租金水平78写字楼物业租赁经营绩效的主要经济指标包括（ ）A租金价格水平B出租经营成本C出租率D毛租金乘数E投资收益率79商业物业的策略及运行管理包括（ ）A市场需求分析B现场管理C租金的确定D选址分析E租户的选择80不良资产的处置方法有很多种，下列方法中，需要将债权转化为物权或股权，最终将物权或股权变现的有（ ）A以资抵债B实施债转股C采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务D重组E公开出售