浅谈房地产项目的规划设计管理.doc

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1、浅谈房地产工程的规划设计管理改革开放30多年，房地产开发10多年，在任何一个大城市都建造了数百万方的多层、别墅、小高层、高层、超高层建筑。这样多的建筑应该造就相当数量的设计大师和著名的开发商，然而，效果并不竟然。纵观房地产开发工程，市场对建筑师的评价：“设计千篇一律，缺乏创造力，意念落后，没有地域感、新鲜感和时代感。而设计师那么对房地产商的评价是：“实施别人的原始创意、情思和预谋、为别人莫名的观念拐扭自己的建筑。在现实中，当设计出现问题，或者设计未到达预期的目的时，建筑师往往成了批评对象。这是因为，只有设计师才是专业的设计者，设计人员应该负设计的责任。在房地产开发的实践中，常常可以碰到“一个好

2、的规划设计方案，为营销预设了卖点和卖相、“一个设计方案害死一个工程的情况。为什么会出现后一种情况呢？究其原因，大体有两种，一种是设计公司自己没有专业能力，“天下设计一大抄，平庸浅陋，敷衍塞责，做出低下水平的作品；另一种是开发商自以为是，独断专横，听不进专业意见，完全不尊重设计院，把设计师当作一支笔，让他怎么画就得怎么画，最后的结局是工程失败，设计师承当罪名。 从房地产开发营销角度来看，一个规划设计方案的好坏，在很大程度上决定着一个工程的成败命运。那么，我们怎样去审视一个规划设计方案？评价分析一个规划设计方案，出发点是什么？一、 规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。这应该是最高原那么

3、。楼盘建成是让人住的，要住七十年，业主花几十万买一套住房，你必须对住户的七十年几乎是一辈子！负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。如小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远又是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，假假设旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦！把车辆入口改为另一个地方，做到人车分流。这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。“规划方案无小事，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师有没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发

4、做设计，犯了一条大忌。二、 设计必须符合工程定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。工程定位是一个工程的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。如定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但如设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，作出几千上万平方米的中庭，在里面布置什么“地中海、“爱琴海、“波罗的海，连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、几个水幕墙，这就完全是顶级豪宅的景观设计！我们粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业管理的运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业管理费是很有限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付出几十万元！谁来承当这

5、笔费用？这就是设计师背离工程定位的情形。三、规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。现在物业管理已经成为楼盘工程成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。以前设计方案是不考虑物业管理的，而现在筹划工程时就必须提前考虑物业管理的各种问题。如以一个湖为中心，湖周围一圈是独栋别墅，别墅外围是多层住宅，再外围是小高层住宅。设计师的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景，可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。他没有考虑到：这个湖不是别墅业主独享的，而是小区全体业主共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边，别墅的

6、业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无法得到有效保护。四、 计在条件许可的前提下，应该尽量考虑工程营销的方便。营销在规划设计上有两个根本要求，一个是卖点，一个是卖相。卖点要实在，如最大的卖点是户型设计，所有的户型都必须精心推销，户型面积必须趋向于实用化，中户型根本上以大厅小房为主，大户型通过增加房间数目、强化功能空间的手段到达效果；户内公共走道、室内走道、楼宇边角等公共空间减少，比以前更讲究如何充分利用每一寸空间；功能设计更趋完善。1、主人房带卫生间，已成为中大户型设计的必须配备条件；2、工作阳台的设置，应合理、方便以前是家务操作、观景在一个空间内实现；3、书房、儿童房、健身房、衣

7、帽间等配套，使室内生活丰富多彩，居家舒适；4、玄关的设计，增加户内空间层次，与生活水平提高的社会现实相吻合，使入室更衣、换鞋等新风气变得可能，促进居家安康化、安逸化。功能分区必须明显：1、确立三大分区理念：动态静态分区、工作空间和生活空间分区、公共和秘密空间分区在设计中贯彻；2、打破平面厅室划分的传统，利用突出的边角、台阶、隐行走道等进展空间划分，使空间层次感更强，空间变化更大。户型设计更贴近人性。设计观念的变革：1、朝向观念的变革，不必再追求户户朝南，景观与朝向同样重要，在户型设计中更关注景观方向而不是南北方向；2、需求观念的变革，从人口构成确定居住空间，必须注重平安第一。而在那些户型比拟一

8、般的工程上，就力求环境景观园林设计有些出彩的新意。“先做卖相的观点，坚持要求工程开盘时必须完成一个漂亮的小区大门、一条主轴景观商业大道、一处中心园林、一个布置精巧的会所兼做售楼中心、一组精心装修温馨舒适的样板房等。现在许多工程在楼房建好之前，先做好环境景观园林，目的都是为了营销的需要。开发商只有完成销售才能实现利润，因此不得不要求设计规划工作也为营销效劳。 五、 划设计除了遵循专业标准以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的根本禁忌。一般来讲，容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的，只能在这些前提下做规划设计。但传统建筑景观学说，很多设计师都不大了解，所以经常在这方面出问题

9、。另外，在楼盘规划和户型设计方面，关于路冲、角冲、门冲等等根本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全防止的，关键在于设计师必须懂得这些根本禁忌。一般来说：“一个工程成败的70在于前期筹划。这个前期筹划中，所有关于工程定位，目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等重要的理念，其实全都在规划设计方案里表达出来。开发商的投资，筹划公司的心血，也都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计方面精益求精，是保证工程成功的必备前提。许多工程在规划设计上费了两三年的功夫，最后一举成功，绝对不是偶然的。六、开展商与建筑商的关系在市场经济环境下，开展商面对的是使用者市场，开展商要迎合使用者的口味；建筑师面对的是开发商的

10、市场，建筑师自然要迎合开发商的口味。建筑师是开发商的设计参谋，在均衡开发工程与社会、经济、城市、技术、环境等各方面为开发商定位平衡点；开发商也是建筑师市场参谋，在提供准确的市场化对建筑设计的要求后，使建筑师的创作最终切合使用者需求的脉搏。七、选好建筑师的技巧建筑是缺陷的艺术，大楼建好，交工验收后，总留下不少的缺陷和缺乏。有的设计不当，影响使用；有的设计考虑不周，使开展商的良苦筹划难以实现。开展商以赢利为目的，设计水平的好坏，直接影响商品房的销售及经济利益的实现。因此，从一开场就应该选好建筑师。选建筑师的原那么：不重关系重能力；不重价钱重质量；不单看单位，还要看个人业绩、经历、当面交谈八、开展商

11、与建筑师的交流开展商与建筑师在相互信任、彼此依赖的根底上着重注意如下：建筑师必须加强口头表达能力，增强理论知识；建筑师必须有组织协调能力，并在设计过程中记录下所有重要的谈话内容、方能明确开展商的观点和意图； 开发商应当给予相应宽松的创作环境，应尊重设计的专业性，不要盲目加以意见，左右设计师。前期工作是创作的源泉，交流与沟通的多少在一定程度上决定设计成功与否，也关系到工程建立的是否顺利。因此，设计的前期阶段，建筑师应主动和开发商联系沟通，尽量去挖他们的想法，把零散、混乱的思路变成条理清晰的构思，从专业技术的角度给予转化和升华。建筑师还必须协调和和统领各个工种的关系，加强相互的沟通和协调，使建筑设

12、计在建立工程中不断完善和落实。为减少建成与原设计的差距，建筑师必须始终不懈贯彻设计意图，了解不同工种的配合。这也是一个建筑师综合能力的表达。限时间、赶进度的设计难出精品；开展商缺乏审美观难出精品；建筑师缺乏对市场认识和了解，难出精品；开展商对建筑高度干预太多，难出精品。九、筹划师与建筑师在过去是两点成一线，开展商直接找会画图纸的设计院，一拍即合，一合就画，画出来就施工，然后卖楼，买不动请人筹划，筹划走几步成残局，就死棋。现在应该是开展商、筹划师、建筑师三点成一线的时候了，成功的建筑师必须了解民众、楼盘潜在客户的需求。筹划师的介入使得建筑师更加了解市场的需求，同时对于政府管理机构的管理思路非常清楚，能主动处理双方的关系。筹划师有比建筑师更多的时间、更多的时机去接触、了解民众、市场、购房者的心理。或者说，了解民众是筹划师的一种职业要求。筹划师要了解民众购房心态上、在了解房屋市场的有效需求上，为建筑师提供说法，不至于让不明白市场需求的建筑师设计出的房屋，就象舞台上走来走去的模特而远离民众。筹划好的楼盘，不但能卖出去，而且住进去后还要三年、五年、十年不过时还能升值，这才是真正的筹划大师。筹划师把市场调查结果、分析的结果、决策的结果告诉开展商，并与开展商共同研究。在有决策权的开展商同意后，筹划人再去找