物业管理部工作方案.doc

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1、XX公司物业管理部工作方案虎门XX投资有限公司下设职能部门物业管理部，是负责统筹XX公司属下全资企业物业的全面管理工作，并对其参股企业物业的协助管理工作。为加强各企业的规范化管理，完善目前物业管理各项工作，促进企业发展壮大，提高经济效益，物业管理部拟制定如下工作方案，并根据各企业的经营实际情况，进一步完善工作方案。一、建立档案1、对XX公司管辖的企业、物业进行建档，全面掌握企业、物业的情况，并进行分类管理。2、制定各类走访、巡查、检查记录表格、建档造栅。3、对上级部门下发的文件、属下公司的往来文件、会议记录、总结、计划等建档保存。二、日常工作事项1、做好与属下企业的沟通协调工作，摸清现时属下企

2、业的资源情况，包括人员情况、设备、设施等资源情况，根据实际需要进行合理调配使用，实现资源共享。2、对由物业管理部直接管理的出租物业，实行每月两次巡查；空置物业每月进行一次巡查，对发现的问题和时整改记录。3、对下属全资企业的物业实行每月一次全面巡查，对部分经营性质复杂、安全隐患较大的物业实行每月两次全面巡查工作；对参股类企业的物业原则上每两个月进行走访巡查一次，有需要时可每月巡查一次。对发现的问题督促其和时整改，并跟踪整改情况，需要大整改的和时上报公司商讨解决。4、参与和配合安全部门、集团公司的安全综合检查工作。5、做好每次走访巡查工作的登记备案。6、做好物业修繕工作，对细小的物业、设施维修工作

3、原则上由各企业具备相关能力的人员进行维修，大宗维修必须聘请相关资质单位进行维修施工，并合理控制好维修费用。7、做好物业出租的各项工作，对由物业管理部直接管理的物业做好到期续租工作；空置的、到期不续租的、违约迁走的物业做好卫生、修复必要设施和招租等工作；对属下企业的物业出租做好监督管理工作；掌握好目前市场上的租金水平，合理调整租金，提高经济效益。8、完成公司交给的其他工作。三、日常检查内容1、治安情况：相关企业、物业位置和周边的治安情况，企业、物业的防盗工作情况，安全保卫工作等。2、建筑物结构安全情况：检查建筑物的内、外墙面是否存在剥落、露根、移位等安全隐患；楼顶、墙面是否存在渗漏，是否存在违章

4、加建等情况。3、经营情况：了解物业的出租情况，租户缴纳租金情况、用工情况，发放工人工资情况，是否合法经营等情况。4、消防安全情况：消防各种设施的正常使用情况，维护保养情况，消防通道是否畅通，消防演练情况、从业人员的相关消防知识，应急预案制定情况等。5、其他设备、设施使用情况：对排水、排污等各种设施是否正常使用，其他设备是否正常使用和维护，对特种设备是否有专人持证操作。6、用火、用电情况：各企业、物业的用火、用电是否按规定使用。7、卫生情况：企业、物业内外和周边的环境卫生情况。8、其他重点部位、重大危险源的安全隐患情况。XX公司属下物业管理处管理方案根据XX公司属下企业现时普遍以出租物业为主的实

5、际情况，为更好地完善现有的管理模式，下属企业将根据实地情况进行合并办公，实行资源共享，将各个相邻企业原有的办公场地整合建6个物业管理处，由XX投资公司实行统筹管理，各物业管理处作为统一办公场所（个别物业管理处可根据实际管理情况增加办公场地），6个物业管理处的安排如下：1、虎门房地产公司、百家商场、虎门大酒店三家企业成立一个物业管理处，地点设在百家商场现有的办公场地（如有需要另增加办公场地）。2、电子工业公司、东泰工业公司两家企业成立一个物业管理处，办公地点设在东泰工业公司现在的办公场地。3、虎门外经公司、新湾外经公司、新湾房地产公司三家企业成立一个物业管理处，办公地点设在虎门外经公司现在的办公

6、场地。4、太平水泥制品厂、福利化工厂两家企业成立一个物业管理处，办公地点设在太平水泥制品厂现在的办公场地。5、先河企业公司成立一个物业管理处，办公地点为现在的场地。6、永联工业公司、友利达织造厂成立一个物业管理处，办公地点为友利达织造厂现在的办公场地。各物业管理处管理方案如下：一、 岗位架构1、物业管理处负责人（1-2人），2、安全生产负责人（1-2人），3、消队安全管理员（1-2人）4、物业管理员（1-2人），5、物业维修人员（含建筑维修、设备维修、水电维修等，根据物业管理处人员情况确定，可由其他物业管理处维修人员兼任），6、办公室人员（1-2人），7、保安人员（根据物业管理处人员情况确定，

7、个别物管处可不设立此岗位），8、后勤人员（含清洁、厨房等内务工作，根据物业管理处人员情况确定，个别物业管理处可不设立此岗位）。以上岗位可根据各物业管理处的实际情况由1人兼故多个岗位。二、 岗位职责1、负责人：对所属企业、物业全面管理。2、安全生产负责人：主管安全生产工作，负责所属企业、物业的安全生产全面管理，包括维稳、治安、消防、经营、用火、用电、结构等安全方面的工作，并建全好安全生产档案。3、消队安全管理员：主管消防安全，保障企业各项消防安全工作的正常开展，参加安全部门的消防安全培训，持证上岗。4、物业管理员：负责企业、物业的巡查、卫生、出租工作。5、物业维修人员：对所属企业、物业的修繕工作

8、，包括建筑、设备、水电、和其他设施的维修、维护工作。 6、办公室人员：负责物业管理处日常办公的正常开展工作。7、保安人员：负责所属企业、物业的安全保卫、防盗等工作。8、后勤人员：包括清洁、厨房和日常其他工作。以上岗位除负责所属企业、物业的管理工作外，由XX公司进行资源统筹，根据实际情况合理分配、合理使用，实现资源共享。三、 物业管理处规章制度1、上班时间：每周实行五天工作制，每天上班时间即上午8:30-12:00,下午14:00-17:30到所属物业管理处上班（各物业管理处可根据经营类别和实际情况，合理安排工作时间），上班时间为工作人员因当天工作原因不能完全以固定工作时间在岗的，工作时间根据实

9、际工作灵活安排。2、假期规定：按各企业与员工相关约定执行，但必须得到所属企业负责人同意并交接好工作事项。3、安全生产制度：根据企业的自身情况，做好安全生产各项工作，建立好安全生产档案，按规定执行日常各项巡查制度，做好巡查记录，并配合XX公司、集团公司、安全部门的联合检查，发现各种安全问题和时做好整改工作。4、办公室工作制度：对存放于各企业的档案资料需做好文件管理，对上级下发文件、公司各类制度文件、政策指导类文件等。办公用品管理，须规范办公用品管理各项程序，节约办公经费，提高利用效率办公用品的采购、保管、发放和办公设备的入库的登记事项。对企业的业务用车做好使用登记，车辆维护等工作。5、物业管理制

10、度：对自身物业、设备进行建档，分类管理，经常开展对承租户经营情况的了解，掌握租户的经营状况，用工情况，发放工资情况，租金的缴纳情况；每月检查租赁合同的到期情况，按规定和时办理到期出租事项；空置物业、到期不续租物业、违约迁走物业需做好简单清洁，必要的设施进行修复，理顺遗留问题，并做好招租宣传工作，出租必须按镇有关规定，到虎门镇集体资产交易中心进行公开竞投；对新租户，做好交接各项工作，跟进租户的装修事务，确保装修期间安全，以和装修符合消防安全的相关规范；物业各项设施、设备的细小维修工作原则上由各企业自行安排进行修复，对自身不能解决的可报XX公司物业管理部进行评估，提出维修建议，大宗维修工作，必须按

11、XX公司有关规定上报审批。6、印章使用制度：各企业的印章已由XX公司行政部归档保管，文件需用印时，需报XX公司负责人核准后，连同经审核的文件文稿等交XX公司行政部方可用印。7、费用支出制度：日常办公、维护等常规性支出金额不超过500元的，由各企业负责人审批。超过500元的费用支出需由企业经办人填写资金使用申请表报XX公司审批后，方能支出。应急超支费用必须先报XX公司经营负责人，再报经理同意后方能支出，并需在5个工作日内保办手续。附录安全生产管理细则一、 下属物业管理处工作人员严格遵照上、下班时间，早上8:3012:00,下午2:005:30分，各物业管理处的企业负责人，安全生产管理人24小时开

12、机。二、 各物业管理处应确定安全生产管理人一名，物业管理负责人一名，各企业应当建立健全安全生产档案。安全生产档案应当包括安全生产安全基本情况和安全生产安全管理情况。安全生产档案应当详实，全面反映企业安全生产工作的基本情况，并附有必要的图表，根据情况变化和时更新。三、 企业应当对安全生产档案统一保管、备查，并交副件由XX公司存档，安全生产安全管理人应明确安全生产档案管理的责任部门和责任人。四、 安全生产档案管理应符合下列要求：l 按照有关规定建立纸质安全生产档案和电子档案。l 安全生产档案应包括安全生产安全基本情况、安全生产安全管理情况、灭火和应急疏散预案。可结合本企业实际增加档案种类。l 安全

13、生产档案内容应详实，全面反映安全生产工作的基本情况，并附有必要的图纸、图表。l 安全生产档案应由专人管理，按档案管理要求装订成册，建立统一的档案盒。并存放在本企业安全生产管理部门。五、 安全生产档案内容应包括企业基本情况、企业安全生产管理、消防“四个能力建设与管理三个类别归档。1、 企业基本情况l 基本情况介绍。企业的简介、企业建筑结构情况、地理位置情况、经营情况等。l 企业证照情况。包括企业的营业执照、税务登记证、特殊行业相关资格证以和消防相关文件。l 相关图纸。包括企业宗地图、四置平面图、各类设施配备图等。l 负责人情况。包括企业法人、安全负责人的基本资料和联系电话。l 企业内大型设备情况

14、。设备规模、配备时间、保养情况等l 企业内消防设备情况。统计、列明企业内的消防设备数量、分布、使用、保养情况。l 企业内岗位分布情况。包括办公、保安、保洁人员的岗位分配值班情况。2、 企业安全生产管理l 企业安全生产管理机构图。包括企业组织架构图、部门人员分布图、安全生产管理机构架构图、安全生产巡查网络图、事故应急救援网络图。l 企业人事档案。包括企业员工相关资料、企业安全生产人员档案。l 资格与资质证明。企业安全生产主任证书、特种操作证书（例如电工、焊工证等）l 责任书。上级部门与企业签订的安全生产责任书，以和企业内各级落实到位的责任书。l 各项管理制度。各级责任人职责、考勤制度、各部门管理

15、制度、财务制度、管辖租赁管理制度、巡查检查制度、特种设备管理制度、特种工作人员持证上岗制度、电工安全操作规程、电梯安全操作规程、员工培训制度、设施保养维修规程等。l 日常工作规定与日程。包括日常工作（包括卫生、冶安、安全）、巡查、管理维修的编制与记录资料。3、 消防安全“四个能力”建设与管理。1） 消防安全“四个能力”建设：检查消除火灾隐患能力l 防火检查、巡查制度l 安全隐患整改制度l 安全检查、巡查安全隐患整改记录2） 消防安全“四个能力”建设：扑救初起火灾能力l 消防设施明细l 消防装备与义务消防员情况记录l 消防安全管理人、消防设施操作人员持证上岗情况l 消防设施保养维修制度与记录，消

16、防保养合同与检测保养记录l 各类应急救援预案、演练实施方案3） 消防安全“四个能力”建设：组织人员疏散逃生能力l 灭火疏散预案演练记录l 电梯疏散预案演练记录4） 消防安全“四个能力”建设：消防宣传教育培训能力l 消防上墙制度、标识化。在公共位置设置消防宣传制度以和图示，消防设施设置明确标识与使用说明。l 消防安全培训制度与记录。l 消防设备、设施使用操作技能演练制度与相关记录l 年度消防培训计划安全巡查制度一、 企业安全巡查工作由安全管理负责人统一领导进行，并由企业负责人督查实行情况，消防设施维护保养管理人和其维护人员具体落实日常巡查、维护保养等工作；二、 企业必须填写企业基本信息表，记录企

17、业的基本信息、结构情况、消防设施、重点部位的信息，便于检查。三、 建筑安全巡查应按规定落实进行，巡查人员在巡查过程中应填写相关记录表。巡查发现故障的应立即逐级上报，并和时上报整改维修。四、 巡查内容包括：1、 治安情况；了解企业和周边的治安情况，和时联系相关部门作出反馈2、 卫生情况；包括企业内外卫生情况，生活用、排污用管道的畅通情况。3、 经营情况；了解企业经营、用工等情况。作出租住宅用途的了解入住情况。4、 结构情况；检查建筑外墙、内部的安全情况，是否存在剥落、漏水等，租用单位是否存在改建或内部改造。5、 消防安全情况；l 用电情况。主要为供电电源（建筑电源、消防电源、配电房、备用电源的工

18、作状态）设备以和企业内用各种电器的安全情况，电线线路是否存在乱拉乱接，明线是否有装线槽或线管。l 消防设备、消防联动控制器、消防栓、灭火器的配置和使用情况，消防水源的保障以和消防系统压力测试。l 消防水源和供水设施，包括消防水池和相关标示情况。特别是消防用水泵，需定期开启调试。l 消防通道畅通情况，应急照明和疏散指示标志情况。l 大型设备和特种设备的使用情况。l 存在特重操作的，核查特种操作人员持证上岗情况。l 企业消防培训和宣传情况。四、巡查日程。1、大检查。于重大节日前配合集团公司、XX公司、安全部门进行全面的安全生产检查。2、属下企业自查。l 所有企业、物业每周由安全管理员督导和带领进行

19、一次检查，并填写XX公司下属企业安全生产自查表作记录入档。l 商场和人口相对密集企业必须落实每日巡查，并填写安全生产每日巡查记录本记录入档。便如百家商场、虎门大酒店等。3、XX公司巡查制度。根据XX公司属下企业的经营类别、规模，将进行分类巡查，并填写XX公司安全生产综合检查情况记录表备案存档。l 对于规模大、安全患隐患较严重、人数多的企业每月进行巡查2次；如百家商场、虎门大酒店等。l 对于规模小，出租为主的物业、消防设备较完善的企业，每月进行巡查1次。如友利达、先河、水泥制品厂、外经公司、东泰等。l 对于参股企业，每月进行一次安全检查。l 对XX公司自行出租管理的物业进行2次，空置物业每月进行

20、1次巡查。l 对于有属下企业进行管理的区域，每月也进行巡查1次。如外经公司、房产公司等管辖物业。企业基本信息单位名称单位地址单位电话单位传真经营类别成立时间消防验收情况消防系统保养情况姓名身份证联系电话法人代表消防管理人面积平方米职工人数人地理情况建筑产权情况楼层数层电梯数个楼梯数建筑结构情况消防设施重点部位XX公司安全生产综合检查情况记录表时间： 企业名称经营类型企业地址员工人数项目存在问题需维修、整改事项治安情况经营情况结构情况卫生情况消防安全用火用电消防设施走火通道检查人员意见（签名）：物业负责人签名：XX公司下属企业安全生产自查表 单位： 填表人：序号自查内容自查结果一建筑结构情况1内

21、外墙柱面情况是否存在危险2是否存在违规改建情况二安全隐患排查治理3治安情况4安全生产检查、巡查情况5安全隐患整改情况四现场安全管理8大型设施、特种设备设置标示情况9用电设施、设备是否符合安全用电规范11生产作业现场、仓库安全通道是否畅通五卫生情况12建筑周边卫生情况13企业内卫生情况，包括住宿场所、食堂、洗手间等14企业或物业内生活用水情况15企业或物业内排污情况其它情况 安全管理人签字： 填表日期：注：企业根据巡查情况每星期填报一份。安全生产每日巡查记录本单位名称： 年 月 日至 年 月 日巡查记录表巡查日期 巡查人员(签名) 巡查内容巡查情况处理情况用火、用电有无违章情况安全出口、疏散通道是否畅通，安全疏散指示标志、应急照明是否完好消防设施、灭火器等是否在位、完整有效。卫生检查情况治安情况建筑结构情况经营出租情况