房地产估价案例与分析房地产基本制度与政策真题试题.docx

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1、二九年度全国房地产估价师执业资格考试房地产基本制度与政策试题（本试题全部为客观题，请按题号要求在答题卡作答）人力资源与社会保障部人事考试中心中华人民共和国 监制二九年四月重要提示：要求用2B铅笔在答题卡中按题号顺序填涂答题，否则按无效答题处理。（1）单项选择题答案填涂在答题卡中题号1至40信息点；（2）多项选择题答案填涂在答题卡中题号41至55信息点；（3）判断题答案填涂在答题卡中题号71至110信息点；（4）案例分析题答案填涂在答题卡中题号56至70信息点。一、单项选择题（共40题，每题0.5分。每题备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应编号）1.我国到“十一五”期末，全国廉租

2、住房制度保障范围要求扩大到（ ）住房困难家庭。A低收入B中低收入 C中等收入D所有2.甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地土地使用权。2002年李某购得该地块上建成商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房土地使用年限是（ ）年。A33B35C38D403.国有土地所有权由（ ）代表国家行使。A国务院B国务院土地行政主管部门C市、县人民政府D市、县人民政府土地行政主管部门4.依据物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满，（ ）。 A由国家无偿收回B自动续期C应于届满前6个月申请续期 D应于届满前1年申请续期5.城市房屋拆迁估价时点一般为（ ）之日。A房屋拆迁公告发布B房

3、屋拆迁许可证颁发C签订房屋拆迁协议D房屋拆迁实施6.工业用地不得以（ ）方式出让。A招标 B拍卖C挂牌D协议7.房屋抵押权自（ ）之日起生效。A抵押合同签订B抵押合同生效 C抵押权登记D核发他项权利证书8.出让地块位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同组成部分，由城乡规划主管部门依据（ ）提出。A城镇体系规划B土地利用总体规划C修建性详细规划D控制性详细规划9.划定城市规划紫线作用是确定（ ）。A绿地控制范围B历史建筑保护范围C地表水保护范围D城市基础设施用地控制界线10.折价处置抵押房地产，应当参照（ ）。A原购买价B重建价格C重置价格 D市场价格11.某房地产开发商销售给张某

4、一套商品房，合同约定建筑面积110，售价4 000元/，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差处理方式未作约定。若该商品房产权登记建筑面积为100，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（ ）元。A40 000 B53 600C66 800D80 00012.商品房预售合同登记备案应由（ ）办理。A房地产开发商 B房地产销售代理机构C商品房预购人 D房地产开发商和商品房预购人共同13.在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价范围应在（ ）万元之间。A60100B6480C64100D8010014.甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最

5、高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记债权额是（ ）亿元。A0.3 B0.5C0.8D1.015.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载事项错误，可以申请（ ）登记。A预告 B变更 C更正D异议16.某房地产估价业务发生在非经济特区，评估房地产价格总额为6200万元，按国家规定标准，该房地产估价最高收费额为（ ）万元。A2.48 B7.13C13.50 D31.0017.注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业，应限期改正，逾期不改正，可处以（ ）元以下罚款。A1000B5000 C10000 D30

6、00018.房地产估价师注册有效期满需继续执业，应当在注册有效期满（ ）日前，申请延续注册。A15B30C60D9019.建筑区划内，规划用于停放汽车车位、车库，其产权（ ）。A属于房地产开发企业B属于业主共有C属于物业服务企业D归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定20.业主委员会应当与业主大会选聘物业服务企业签订书面（ ）合同。A物业托管B物业服务 C物业管理D物业委托21.按税法规定，自用地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税（ ）元。A4200B5880 C8640 D8640022.某房地产开发商转让一块以出让方式取得土地使用权，转让收入为2900万元，土

7、地增值税规定扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为（ ）万元。A330 B350 C440 D87023.县城城镇土地使用税年幅度税额为每平方米（ ）元。A0.48 B0.412C0.612 D0.91824.职工上年结转住房公积金按结息日挂牌公告（ ）存款利率计息。A活期B3个月整存整取C6个月整存整取D1年零存整取25.2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于（ ）万元。A4000B5000 C6000D700026.转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起（ ）日内，持房地产开发项目

8、转让合同到房地产开发主管部门备案。A30B45 C60D9027.A房地产开发公司于2008年1月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事住宅楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金6000万元，合同约定2008年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2009年5月1日才开始动工建设。根据有关土地政策规定，A房地产开发公司取得上述建设用地使用权后，不被无偿收回土地使用权最迟动工开发时间为（ ）。A2009年2月底B2009年3月底C2010年2月底D2010年3月底28.某市甲房地产开发公司（以下简称甲公司）在A省B市，拟建一经济适用住房小区，小区占

9、地面积为44公顷，其中10公顷系市区土地，其余为基本农田以外耕地。甲公司合法取得该地块土地使用权（建设用地使用权），应（ ）。A向B市规划管理部门申请用地规划并经批准后，经B市人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续B向B市土地管理部门提出用地申请后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权出让手续C向B市规划管理部门提出用地申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续D向B市规划管理部门申请用地规划并经批准后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，

10、缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续29.城市基础设施用地控制界线是（ ）。A城市紫线B城市绿线 C城市蓝线D城市黄线30.国务院将房地产估价机构资质核准列为（ ）事项。A行政备案B行政许可C行政处罚D行政复议31.下列关于抵押表述中，不正确是（ ）。A抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人B在建工程抵押时，登记机关不得核发房屋他项权证C因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足D抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押房地产32.对于中途变更规划、设计房地产， 买受人有权在通知到达之日起（ ）日内做出是否退房书面答复。

11、A10B15C20D3033.下列关于房屋租赁表述中，不正确是（ ）。A.将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁B.承租人擅自转租房屋导致租赁合同终止属于自然终止C.承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益D.租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是城市房地产管理法规定房屋租赁必备条款34.某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差处理方式未作约定，已知该商品房产权登记建筑面积100，合同约定建筑面积97.该商品房成交价格是（ ）。A388000元B388640元C399640元D400000元35.（ ）是指设定抵押、典权等他项权利而进行登记。A房屋注销登记B

12、房屋他项权利登记C房屋变更登记D房屋初始登记36.根据住房置业担保管理试行办法，下列关于住房置业担保机构表述中，正确是（ ）。A.有不少于1000万元人民币注册资本B.有一定数量周转住房C.是非银行性金融机构D.可要求借款人提供抵押反担保37.下列关于物业管理条例业主大会制度，说法不正确是（ ）。A物业管理条例确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行制度B物业管理条例确立了业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策、业主大会执行制度C规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益D业主委员会作为业主大会执行机构，可以在业主大会授权范围

13、内就某些物业管理事项作出决定38.下列关于住房公积金表述中，正确是（ ）。A. 每年1月1日为职工住房公积金结息日B. 住房公积金缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过15%C. 职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内存储余额D. 个人住房公积金利息所得与个人普通存款利息所得有区别；应免征个人所得税39.下列关于商品房销售表述中，正确是（ ）。A商品房买卖合同中约定面积误差不得超过3B按何种面积计价，就按何种面积登记发证C按套内建筑面积计价，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊共有建筑面积D商品房买卖合同对面积误差无约定，应据实计算房价款40.2009年某市职工上一年度月平均工资为

14、2000元人民币，该市职工张某上一年度月平均工资为2500元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税最高额度为（ ）元。A.125B.250C.300D.375二、多项选择题（共15题，每题2分。每题备选答案中有两个或两上以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应编号。全部选对，得2分；错选或多选，不得分；少选且选择正确，每个选项得0.5分）41.未按建设工程规划许可证规定进行建设，可能受到处罚有（ ）。A警告 B罚款 C限期改正 D限期拆除 E没收实物42.物权法规定房地产抵押权实现方式有（ ）。A抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得价款优先受偿B抵押权人直接向人民法院提起诉讼C抵押权人与

15、抵押人未就抵押权实现方式达成协议，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产D按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人E抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产43.下列房地产中，不得抵押有（ ）。A集体所有土地使用权B村办企业厂房C列入城市房屋拆迁范围房屋D宅基地E已经设定抵押权房地产44.房屋登记办法规定，可以办理房屋预告登记情形有（ ）。A房屋所有权转让B房屋抵押C在建工程抵押D预购商品房抵押E预购商品房45.房屋登记办法规定，可以由当事人单方申请房屋登记情形有（ ）。A合法建造取得房屋所有权B最高额抵押权设定C主债权转让申请抵押权转移 D房屋所有权人更

16、名E受赠取得房屋所有权46.房地产估价机构设立分支机构条件包括（ ）等。A房地产估价机构具有一、二级资质B分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上专职注册房地产估价师C在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师D有固定经营服务场所E估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全47.城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议可以（ ）。A向原估价机构申请复估B申请行政复议C向人民法院提起诉讼D自行委托估价机构评估E申请估价专家委员会鉴定48.住房置业担保（ ）。A由专门机构承担B是为个人购置各类房屋提供一种担保方式C提供保证方式是连带责任保证D实行保证金制度E最大担保额

17、度受担保公司实有货币资金总额限制49.按照陈某遗嘱，其拥有多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税有（ ）。A陈某儿子B陈某经纪人C陈某继母D陈某女儿E护理陈某多年保姆50.建设工程规划管理主要内容有（ ）A核发建设工程规划许可证B核发建设用地规划许可证C核发施工许可证D放线验线E审定设计方案51.下列关于一级房地产估价机构资质条件，表述正确是（ ）。A从事房地产估价活动连续6年以上B取得房地产估价机构二级资质2年以上C有限责任公司注册资本人民币200万元以上D合伙企业出资额人民币120万元以上E有限责任公司股份或者合伙企业出资额中专职注册房地产估价师股份或者出资额合计不低于3052.房

18、屋租赁合同人为终止情形有（ ）。A将承租房屋擅自转租B承租人无正当理由，拖欠房屋租金6个月以上C公有住房无正当理由闲置6个月以上D因不可抗力导致合同不能履行E根据合同约定可以解除合同条款53.根据房产测量规范，下列不应分摊共有建筑面积有（ ）。A.为建筑造型而建、无实用功能建筑面积B.建在幢内且为本幢服务配电房C.为多幢综合楼服务物业管理用房D.人防用地下室E.用作公共休息场所架空层54.下列属于物业管理企业权利是（ ）。A依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理服务费B履行物业管理委托合同，提供物业管理服务C制止违反物业管理制度行为D要求委托人协助管理E选聘专业公司承担专项经营服务管理业务

19、55.计算土地增值税时，应扣除与转让房地产有关税金，税金包括（ ）。A营业税B所得税C城市维护建设税D印花税E契税三、判断题（共40题，每题0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分）71.物业管理业不属于房地产中介服务业。（ ）72.经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利原则确定。（ ）73.国家为了公共利益需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。（ ）74.转让以划拨方式取得国有土地使用权，其土地收益应上缴国家。（ ）75.拆除非公益事业房屋附属物，可以作产权调换，也可以货币补偿。（

20、）76.商品房买卖中，关于商品房面积误差处理原则为：有规定按规定，无规定按约定。77.新设立房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。（ ）78.以出让方式取得国有土地使用权建设项目，不需要申请核发选址意见书。（ ）79.城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级单位承担城乡规划具体编制工作。（ ）80.最高额抵押权设立前已经存在债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保债权范围。（ ）81.房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定权利，并承担一定义务。（ ）82.任何单位和个人都可以到房屋登记机构查询房屋坐落、面积、用途等房屋自然

21、状况信息，但不可以查询房屋所有权人姓名或名称等权利状况信息。（ ）83.对建筑区划内依法属于全体业主共有公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书。（ ）84.不动产登记簿记载事项与不动产权属证书记载不致，以不动产权属证书为准。85.在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构注册房地产估价师。（ ）86.取得执业资格人员，应当受聘于一个具有房地产估价机构资质单位，经国务院建设行政主管部门准予房地产估价师执业资格注册后方可从事房地产估价执业活动。（ ）

22、87.凡取得房地产估价师执业资格离退休人员，都可以办理房地产估价师注册。（ ）88.依据房产测量规范，无顶盖建筑物均不计算建筑面积。（ ）89.商品住宅业主按照所拥有物业建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价5至8。（ ）90.房屋承租人与业主一样，也是物业管理服务对象，物业服务企业应按合同约定为其提供服务。（ ）91.因地震住房灭失而重新购买住房，免征契税。（ ）92.房屋交换时，以所交换房屋评估价格作为契税计征依据。（ ）93.2008年3月1日起，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价向个人出租用于居住住房，按4税

23、率征收房产税。（ ）94.住房公积金实质上就是职工部分工资，不管是职工缴存，还是单位缴存，都属于职工所有。（ ）95.国家一级城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作监督管理。（ ）96.房屋拆迁管理部门收到拆迁申请和规定提交批准文件后，应对申请内容进行审查，不宜对拆迁范围进行现场调查。（ ）97.商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续。（ ）98.房地产广告中不得出现融资或者变相融资内容，但可以含有升值或者投资回报承诺。（ ）99.抵押物登记记载内容与抵押合同约定内容不一致，以登记记载内容为准。100.在建工程抵押物包括以其合法方式取得土地使

24、用权连同在建工程投入资产。101.权属有争议房屋由登记机关代为登记，并代领房屋所有权证。（ ）102.拆迁已抵押房屋，能解除抵押合同，征得抵押权人同意，补偿款付给被拆迁人。103.申领房地产开发企业二级资质，从事房地产开发经营时间应不少于两年。（ ）104.A房地产开发公司2006年5月发生过一次重大工程质量事故。2006年12月，该公司已符合申报二级资质房地产开发资质等级条件，有关部门给予了批准。（ ）105.根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度规定，卫生洁具最低保修期限为l年。（ ）106.由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失，由房地产中介服务人员承担赔偿责任，所在机构

25、承担连带责任。（ ）107.根据中介服务收费有关规定，房屋租赁代理可根据当事人签订租赁协议中租赁期限长短收取不等中介代理费。（ ）108.学校兴办招待所用房，可免征房产税。（ ）109.个人住房公积金贷款利率实行一年一定，遇法定利率调整，贷款期在1年以内，实行合同利率，贷款期限在1年以上，于下年初开始，按相应利率档次执行新利率规定。110.个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，免征个人所得税，但其利息应征税。四、综合分析题（共2大题，15小题，每小题2分。每小题备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应编号。全部选对，得2分；错选或多选，不得分；少选且选择正确，每个选项得0.5

26、分）（一）某市政府将一闲置土地使用权无偿回收，提供给甲房地产公司开发经济适用住房，项目总投资预算为3800万元。甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目施工企业。程某于2008年7月预购了该项目一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。2008年10月该项目竣工并交付使用，丙物业公司负责该住宅小区物业管理。程某在验房时，发现存在墙面渗水、管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，程某还通过由开发公司代缴方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金以及第一年物业服务费。56.根据国家有关法规，闲置土地满（ ）未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。A6个月 B1年 C2年 D3年57.程某购

27、买住房（ ）。A是具有保障性质政策性商品住房B是廉租住房C是中小套型住房D其土地使用权最高期限不超过70年58.该开发项目资本金不得低于（ ）万元。A380 B760C1140 D133059.该项目开工前，向建设主管部门申请领取建筑施工许可证为（ ）。A甲房地产公司B乙建筑公司C甲房地产公司和乙建筑公司D甲房地产公司或乙建筑公司60.程某发现房屋质量问题，应由（ ）承担保修责任。A甲房地产公司B乙建筑公司C丙物业公司 D工程质量监督部门61.在整个购房过程中，程某应申请房屋登记类别为（ ）。A房屋所有权初始登记B房屋所有权更正登记C房屋所有权转移登记 D房屋抵押权登记62.下列关于住宅专项维

28、修资金表述中，正确为（ ）。A业主交存住宅专项维修资金属业主所有B业主大会成立前，住宅专项维修资金由甲房地产公司代管C程某房屋墙面渗水、管道堵塞维修可以申请使用住宅专项维修资金D业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30，应及时续缴63.如果丙物业公司物业服务收费实行酬金制，则其物业服务支出构成不包括。（ ）A物业公司人员工资、社会保险B物业公司管理人员奖金C物业服务区域清洁卫生费用D物业共用部位、共用设施维修和更新改造费用64.程某在办理住房公积金贷款时，工作人员作了如下解释，正确为（ ）。A住房公积金贷款实行低利率政策B使用住房公积金贷款职工在还贷期间，不能提取住房公积金C程某未还

29、清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款D住房公积金贷款按法定利率调整时间分段计息（二）2008年5月，李某在W省A市永康花园购买商品房一套，该住房由A市华天住房置业担保公司负责担保贷款8万元。2008年8月，李某委托A市天一房地产中介服务公司，出租该住房，经天一房地产中介服务公司联系，李某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2008年9月1日开始，为期两年，实际成交月租金800元。2009年3月，李某欲出售该房屋，又委托天一房地产中介服务公司实行独家代理销售，经天一房地产中介服务公司联系，李某与王某签订了房屋买卖契约，契约中载明成交价格为16万元，向当地房地产管理部门申报价格时

30、，房地产交易管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，通知交易双方进行房地产评估，或按房地产管理部门确认评估价格18万元缴纳税费，于是李某与王某委托A市春晖房地产评估有限责任公司进行了评估，评估价值为19万元。请回答下列问题：65.按照有关规定，A市华天住房置业担保公司设立时，应有不少于（ ）万元人民币实有资本A500B800C1000D150066.按国家规定，本例中，天一房地产中介服务公司应收租赁代理费用最高为（ ）元。A500B800C1000D150067.李某与王某应当在房地产转让合同签订后（ ）日内向当地房地产管理部门申报价格。A15B30C60D9068.按国家规定，本例中，李某委托天一房地产中介服务公司实行独家代理销售，天一房地产中介服务公司应收房屋买卖代理费用最高为（ ）元。A480B960C2400D480069.按照有关规定，A市春晖房地产评估有限责任公司在收取评估费时，所应采取收费费率为（ ）。A1.5B2.5C5D1070.根据评估结果为19万元，甲某与王某契约中成交价格应为（ ）。A16万元B18万元C19万元D不确定