房地产财务管理规章制度.docx

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1、1 财务收支计划编制、管理办法1.1 为了统筹安排公司的财务收支工作，规范财务收支行为，强化财务收支的计划性，特制定本办法。1.2 基本原则1.2.1公司所有资金收入、支出均纳入公司年度财务收支计划，资金进、出均由公司财务处一个部门管理，严禁其它处室坐收坐支。1.2.2 年度财务收支计划编制即要本着开源节流的原则，又要坚持实事求是的原则，统筹考虑，合理安排。1.2.3 年度财务收支计划一经股东大会确定，必须严格遵循。计划的收入目标要努力实现，计划的支出额要严格控制。原则上计划未安排的支出项目，不得支出。1.3 编制办法1.3.1 年度财务收支计划的编制依据为公司年度工作大纲及处室按年、分月的工

2、作安排。 1.3.2 各处室按照公司统一要求，按年、分月编制处室财务收支计划，报经财务处平衡汇总，分析资金收支平衡关系及评估现金流的安全性，提出对富余资金、缺口资金的利用、筹措的建议，形成年度财务收支计划的初步方案。1.3.3 年度财务收支计划初步方案需提交公司经理办公会、董事会研究，形成年度财务收支计划正式方案后，再提交股东大会审议，形成股东决议予以确定。1.4 编制内容： 收入计划表（附件一表1）由销售处填报零售房收入和租赁收入数据；财务处填报单位售房收入、利息收入、投资收入、其他收入数据。.1 售房收入：销售房屋实现的收入。.2 租赁收入：房屋、场地对外出租实现的收入。.3 利息收入：存

3、放银行、借出资金发生的收入。.4 投资收入：对外投入资本，产生的效益收入。.5 其他收入：除上述以外的收入均列入此项。 工程款支出计划表（附件一表2）由工程处、预算处、经营处共同填报项目支出数据。.1 建筑安装工程费：工程处填报在建单体建安工程支出数据；合同预算处填报竣工工程支出数据。.2 基础设施费：工程处填报供电、供水等负责对外签定合同的工程支出数据；预算处填报小区室外道路、雨污水、公共照明等工程支出数据；经营处填报供气、通讯、景观绿化等负责对外签定合同的工程支出数据。 .3 公共配套设施费：工程处填报居委会、活动用房、车库、幼儿园、小学等在建工程支出数据；合同预算处填报竣工工程支出数据。

4、1.4.3 材料款支出计划表（附件一表3）由材料处填报其供材料、设备和分包工程等支出数据。.1 供材料、设备：钢材、水泥等材料及半成品的费用支出。.2 分包工程：铝合金工程、屋面防水工程、外墙涂料工程、消防及通风工程、幕墙工程、空调、电梯等非主体承包单位所承包的工程支出。1.4.4 工程前期费用计划表（附件一表4）由经营处填报工程项目所需前期支出数据。发生在该项目的文物、地质、规划、设计、项目可行性研究、报批费用等费用支出。1.4.5 销售费用计划表（附件一表5）由销售处填报根据年度销售任务安排支出数据。发生在该项目的广告费、宣传费、房展费、模型费、售房部工程和装修费等费用支出。1.4.6 管

5、理费用计划表（附件一表6）由办公室填报公司车辆费用、工资、办公水电费、业务招待费等费用支出数据；财务处填报固定资产折旧、计提的六项费用等费用支出数据。.1 车辆费：发生在汽车本身的汽油费、修车费、养路费、保险费等费用支出。.2 工资：公司员工的薪金支出。.3 办公水电费：公司办公楼使用的水电费。.4 业务招待费：公司因业务经营需要发生的费用支出。.5 折旧：固定资产在使用过程中由于逐渐损耗而减少的价值。按年、分月提取的固定资产折旧费，按公司“资产管理制度”3.4.4.1和3.4.4.2条规定执行。.6 缴纳的六项费用：包括养老保险金、失业保险金、工伤保险金、女工生育保险金、职工医疗保险、住房公

6、积金等费用支出。1.4.7 年度财务收支计划表（附件一）由财务处填报资本支出、抵押还贷额支出、贷款利息支出、税金支出、其它支出和往来款的收回及支付数据。1.5 管理办法 各处室的各项资金收入必须及时送交财务处，财务处每月末及涉及资金收入的处室进行一次核对。各处室的各项支出必须严格按计划控制，遵循合同约定支款。财务处对各处室的财务收支计划执行工作要严格履行审核、监督职能。 每月财务收支计划的执行情况，财务处按（附件二）要求填报；存、借款情况按（附件三）要求填报，并于次月5日前报送公司主管领导。 季、年财务收支计划的执行情况，由财务处分一季度、上半年（及二季度合并）、三季度、全年（及四季度合并）等

7、四次总结分析，并于次月10日前将书面总结分析材料发至公司、部门领导。 依据公司年度工作大纲、年度财务收支计划的执行情况及公司下半年工作的调整，年度财务收支计划原则上在每年年中对下半年财务收支计划进行一次调整，调整办法及年度财务收支计划编制办法相同。 为了保证年度财务收支计划的执行，并促使各处室认真落实及财务收支计划相关的各项工作，公司将年度财务收支计划执行情况纳入公司的绩效考核体系。具体考核办法另行颁布。附件一：年度财务收支计划表附件一表1：收入计划表附件一表2：工程款支出计划表附件一表3：材料款支出计划表附件一表4：工程前期费用计划表附件一表5：销售费用计划表附件一表6：管理费用计划表附件二

8、：月财务收支计划执行情况表附件三：存、借款明细表附件一表1收入计划表单位：万元 月份项目123456789101112备 注1、零售房收入 2、单位售房收入3、租赁收入4、利息收入5、投资收入6、其它收入 合 计部门负责人： 制表： 编制日期： 年 月 日一式二联：（1）自存（2）财务处附件一表2工程款支出计划表单位：万元 月份项目123456789101112备 注建筑安装工程 基础设施费公共配套设施合 计部门负责人： 制表： 编制日期： 年 月 日一式二联：（1）自存（2）财务处附件一表3材料款支出计划表单位：万元 月份项目123456789101112备 注工程项目 1.甲方供材料、设备

9、钢 材水 泥2.分包工程铝合金空 调电 梯合 计部门负责人： 制表： 编制日期： 年 月 日一式二联：（1）自存（2）财务处附件一表4工程前期费用计划表单位：万元 季度项目第一季度第二季度第三季度第四季度备 注工程项目 1.文物2.地质3.规划4.设计5.可行性研究6.报批费用 合 计部门负责人： 制表： 编制日期： 年 月 日一式二联：（1）自存（2）财务处附件一表5销售费用计划表单位：万元123456789101112备 注1.代理费 2.广告费3.宣传费4.房展费5.模型费6.装修费其它费用合 计部门负责人： 制表： 编制日期： 年 月 日一式二联：（1）自存（2）财务处附件一表6管理费

10、用计划表单位：万元项 目年度金额备 注1.工资 2.车辆费3.办公水电费4.业务招待费折旧费工会经费职工教育费其它费用合 计部门负责人： 制表： 编制日期： 年 月 日一式二联：（1）自存（2）财务处附件一 年度财务收支计划表单位：万元 月份项目123456789101112合 计期初资金结存一、本期收入1、零售房收入 2、单位售房收入3、租赁收入4、其它收入二、本期支出1、工程款支出A、预算处B、工程处2、材料款支出3、工程前期费用4、销售费用5、管理费用6、资本支出7、抵押还贷额8、贷款利息9、税金支出10、其它支出三、往来业务收回四、往来业务支付资金结余期末资金结存 编制日期： 年 月

11、日附件二月财务收支计划执行情况表 单位：万元项 目实际数计划数比较增减期初资金结存收 入零售房收入单位售房收入租赁收入利息收入投资收入小 计支 出工程款支出材料款支出项目前期费用管理费用财务费用税 金资本支出其它支出还 贷 款小 计往来收回支付期末资金结存部门负责人： 制表： 编制日期： 年 月 日一式二联： （1）总经理 （2）财务处附件三存、借款明细表 单位：万元序号项 目种 类期 限按揭保证金尚可动用额 度各种存款小 计银行贷款小 计合 计部门负责人： 制表： 编制日期： 年 月 日一式二联：（1）总经理 （2）财务处2 财务分析报告编制方法2.1 为了准确评价公司年度的经营业绩，资金利

12、用和财务状况等，预测未来年度公司发展趋势，提高公司管理水平、经营水平，特制定本方法。2.2 基本原则 要严格遵守中华人民共和国会计法和房地产开发企业会计制度的要求。 要坚持实事求是，一分为二的原则，即总结成绩，又要找出不足。2.3 编制方法、步骤 明确财务分析目的。 收集、整理相关数据信息，确保基本数据的准确性。 计算各项主要定量指标。 分析计算出的各项主要定量指标，评价财务执行情况，得出定量、定性结果。 编制财务分析报告2.4 主要定量指标 反映变现能力的指标有流动比率和速动比率。公式：流动比率=流动资产流动负债100%速动比率=（流动资产-存货）流动负债100% 衡量公司资产管理方面的指标

13、有营业周期、存货周转天数、应收帐款周转天数。公式：营业周期=存货周转天数+应收帐款周转天数 存货周转天数 = 360（销售成本平均存货）应收帐款周转天数= 360（销售收入平均应收帐款）2.4.3 反映企业偿付债务能力的指标有资产负债率、产权比率、已获利息倍数。公式：资产负债率=（负债总额资产总额）100%产权比率=（负债总额股东权益）100%已获利息倍数=息税前利润利息费用 反映企业赚取利润能力的指标有销售净利率、资产净利率、净资产收益率、资本保值增值率。公式：销售净利率=（净利润销售收入）100%资产净利率=（净利润平均资产总额）100%净资产收益率=（净利润平均净资产）100%资本保值增

14、值率=（年末所有者权益总额年初所有者权益总额）100% 反映企业在生存的基础上，扩大规模、壮大实力的潜在能力指标有营业增长率、资本积累率、总资产增长率。公式：营业增长率=（本年主营业务收入增长额上年主营业务收入总额）100%资本积累率=（本年所有者权益增长额年初所有者权益）100%总资产增长率=（本年总资产增长额年初资产总额）100% 年度资产负债表分解2.5 财务分析报告的主要内容 分析目的 计算分析定量指标 根据定性指标展开分析影响的因素。 得出结论，提出建议。2.6 为了使对计算出的主要定量指标的优劣评价有标准依据，财务处将另行编制“财务分析主要定量指标评价参数”文件。3 资产管理制度3

15、.1 根据会计法、企业财务通则、施工房地产开发企业财务制度，为进一步加强公司各项资产的管理和核算，特制定本制度。3.2 资产包括流动资产、长期投资、固定资产、无形资产及递延资产和其它资产。 3.3 流动资产管理流动资产包括货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货、待摊费用等。 货币资金管理.1 货币资金指现金、银行存款和其它货币资金。.2 库存现金必须执行基本户开户银行批准的库存限额，超限额的现金应当于当日下班前存入银行。.3 费用开支、办公用品采购等一次性数额超过1,000元(含1000元)者，不得以现金支付，应以转帐支票或汇票委托书结算，经总经理特许批准除外。.4 银行存款账户严禁借给外单

16、位使用。.5 银行存款日记账每月终应结出收、付发生额及余额，并同银行对帐单进行核对，若有出入应编制调节表，并到银行查对，直至查清为止。.6 其他货币资金包括银行汇票存款，购房户交纳的个人定活两便存单以及在途资金，应做存款日记账，每月终应结出收、付发生额及余额，并编制月存借款明细表和财务收支计划执行情况表。 短期投资包括各种股票、短期债券、基金等。按成本法核算，取得的利息、股利扣除分担的亏损后计算的投资收益，按国家规定交纳所得税。 应收及预付帐款、其他应收款的管理，指应收工程款、售房款，预付工程款、材料款，其他应收的各种款项等。严格按财务制度设置、核算相应的明细账户，做到按期清理回收或结算。 存

17、货计价.1 存货包括各种库存材料、设备、低值易耗品、在建工程、产成品等。.2 凡购入的，按买价加运杂费、采购保管费和税金等计价。.3 投资者投入的按评估确认价或者合同、协议约定的价值计价。.4 接受捐赠的按发票、账单所列金额加公司负担的运杂费、保险费、税金计价，无发票账单的，按同类存货的市价计价。 待摊费用是按照“权责发生制”原则,不能于当期列支的费用，应在以后年度摊销。 3.4 固定资产管理 固定资产管理范围包括使用期限在一年以上，单位价值在2,000元以上，并在使用中不改变其实物形态的资产。 固定资产分类为：自用房屋，电器设备，交通运输设备及高档办公用具等。 固定资产的计价.1 购入的固定

18、资产，按照买价加上支付的运杂费、保险费、包装费、安装调试费和交纳的税金计价。.2 自行建造的，按照实际发生的成本计价。.3 在原有基础上进行改、扩建发生的，按照固定资产原价加上改、扩建发生的支出，减去在改、扩建中发生的变价收入后的余额计价。.4 投资者投入的，按照评估机构确认或者合同、协议约定的价值计价。.5 接受捐赠的，按照发票账单所列金额，加上由公司负担的运杂费、途中保险费、税金、安装调试费等计价；无发票账单的，按同类设备市价计价。.6 公司外购的固定资产按购入价加相关费用计入固定资产价值。.7 在无原始价值纪录或用于对外投资时由评估机构进行重新评估的固定资产价值。.8 净值是指固定资产原

19、值或重置完全价值减去累计折旧额后的余额。.9 工程完工并交付使用，已办理竣工决算手续，经公司董事会批准的自用工程部分按照实际造价转入固定资产帐户进行管理核算。 固定资产折旧.1 公司固定资产折旧按“平均年限法”单项计提，固定资产残值按35%计算。其折旧年限见下表：项目使用年限年折旧率残值率（1）房屋20年55（2）电器设备5年203（3）交通运输设备5年203（4）其他5年203.2 公司固定资产从投入使用的次月起，按月计提折旧。停止使用的固定资产，从次月起停止计提折旧。.3 不需计提折旧的固定资产：除自用房屋及建筑物以外的未使用、不需用的固定资产；租入的固定资产；已提足折旧继续使用的固定资产

20、；提前报废的固定资产。3.5 对外投资管理 对外投资包括长期投资和短期投资。对外投资方式包括货币资金、实物、无形资产。 投资的计价.1 以货币资金对外投资的按照实际支付的金额计价。.2 以实物、无形资产方式对外投资的，按评估确认或合同、协议约定的价值计价，以此方式计价同账面净值的差额，计入资本公积金。 公司对外投资均按成本法核算，并不因被投资单位净资产的变动而变动。3.6 无形资产、递延资产管理 无形资产是指没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。递延资产包括开办费、租赁租入的固定资产改良支出，摊销期限在一年以上的固定资产修理费支出，以及其他应分摊的费用

21、等。 无形资产按取得时的实际成本计价。投资者作为资本金投入的，按评估确认价或合同、协议约定价格计价；购入的，按实际支付额计价；接受捐赠的，按发票、账单所列金额或按同类无形资产市价计价；自创并取得专利的，按开发实际支出计价。 无形资产的摊销采用直线法计算，按十年的有效期限平均摊入管理费用。 开办费自发生实际经营的次月起，按五年期限分期摊入管理费用。 以租赁方式租入固定资产的改造支出，在租赁有效期限内分期摊入成本或管理费用。 4 企业纳税工作规范4.1 为了规范财务处报税人员的工作行为，加强纳税意识，体现公司合法经营、依法纳税的理念，特制定本工作规范。4.2 税务登记证是新成立或变更企业在工商管理

22、部门领取营业执照之日起30日内，必须到企业所在地税务管理部门办理登记领取的证件，它标志着企业及税务管理部门的纳税及征收法律关系的形成。持公司书面申请、营业执照和相关证件，即可到税务机关办理税务登记手续，领取税务登记证（含正、副本）。4.3 凭税务登记证办理发票领购薄，同时提供发票领购申请审批表，领取销售不动产发票和房屋租赁发票两种。4.4 发票是财务收支的法定凭证，发票的填写须按发票管理办法实施细则的规定填写，开票前应确认公司营业收入的实现。 销售不动产发票的填写须填写开票时间、购房人名称、房产地址、建筑结构、合同号、物业种类、建筑面积、每平方米单价、总金额、开票单位、开票人、购房人签字等内容

23、缺一不可。 租赁发票的填写须填写开票时间、客户名称（承租人或企业）、物业种类、租赁期限、建筑面积、每平方米单价、总金额、开票单位、开票人等内容。 发票错填误填时要注明“作废”字样，重新开具。4.5 涉及公司的纳税税种为营业税（销售不动产营业税、租赁营业税）、城建税（销售不动产城建税、租赁城建税）、教育费附加（销售不动产税教育费附加、租赁教育费附加）、土地增值税、企业所得税、房产税（自用房产税、租赁房产税）、印花税（合同印花税、账薄印花税）、个人所得税（工薪个人所得税、股息红利个人所得税）。 4.6 计算方式 营业税、城建税、教育费附加，税率为5.5%，按销售房屋总额的5.5%计算缴纳税金。 土

24、地增值税四级超率累进税率.1 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 .2 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。.3 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。.4 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。.5 在开发项目决算前公司按预收销售收入款的1%预交土地增值税，待项目全部竣工决算后到税局清算缴纳，如公司开发项目属于免税范围，应在税局办理免税手续，预交的土地增值税可在以后开发项目中扣除。 企业所得税按照豫地税发200489号河南省房地产企业所得税核定征收暂行办法和豫地税法200490

25、号河南省地方税务局关于对河南省房地产企业所得税征收方式的通知的规定缴纳，应纳所得税额的计算公式：应纳所得税额=应纳税所得额适用税率（按33%）应纳税所得额=收入总额应税所得率（暂按10%） 印花税按购销合同金额的万分之三税率计算缴纳，借款合同按借款金额的万分之零点五税率计算缴纳，财产租赁合同按租赁金额的千分之一税率计算缴纳，超过500元要办理汇总缴纳；公司财务帐簿按每本5元计算缴纳 个人所得税按个人所得税法规定，公司职工月工资总额扣除800元后的金额按税率5%-45%代扣代缴，股息红利收入按20%税率代扣代缴。 公司房屋租赁业务按租金收入的12%缴纳房产税，按租金收入的5.5%缴纳营业税、城建

26、税、教育费附加。4.7 申报、缴纳时间及地点 当月实际发生应纳税额于次月1-10日到税务部门（属于开发项目所在地税务部门）办理营业税、城建税、教育费附加等纳税、土地增值税等纳税申报手续。 当月实际发生应纳税额于次月11-17号到税务部门（属于公司税务登记部门）办理营业税（包括租赁业）、城建税（包括租赁业）、教育费附加（包括租赁业）、土地增值税、企业所得税、房产税、印花税（包括租赁业）、个人所得税代扣代缴等纳税申报手续。 当年企业所得税决算工作，于次年元月1日起45日内（遇到春节假期可往后顺延）到税务部门办理企业所得税纳税申报手续。 纳税申报在税务部门确认之日起3日内由公司财务处出纳到银行办理缴

27、纳手续。4.8 每月纳税申报报表公司各留存两份，及时装订，要加装报表封皮，签章齐全，按年装订，认真保管，以备税务稽查部门检查。 4.9 每月交纳税款要及时在附助帐上逐笔登记，按税种、项目填列，金额要准确。5 现金管理制度5.1 为加强公司现金管理，提高现金的利用率，保证现金的安全，特制定本制度。5.2 财务处为公司现金管理部门，财务处以资金的安全性、效益性、流动性为中心，按照会计内部控制原则，设置出纳岗位。出纳人员应建立健全货币资金等相关帐目，现金帐要日清月结，认真核对，作到帐款相符。5.3 现金管理的范围 内容：库存现金、银行存款、有价证券、应收票据等。 现金使用范围.1 职工工资、津贴、奖

28、金、福利费等；.2 出差人员随身携带的差旅费；.3 结算起点1000元以下的零星开支；.4 个人劳务酬金；.5 财务处主管领导批准的借款支出。 每周二、周五上午为报销时间。5.4 现金支付管理的规定 支票包括现金支票和转帐支票两类，由出纳人员统一保管，建立支票登记簿。超过结算起点1000元的付款以转帐支票支付，签发的支票须经财务处领导审核无误加盖财务专用章后，方可对外结算；现金支票仅限于财务处提取现金，以备公司现金开支。 财务处在接到经公司主管领导批准的发票等原始单据后，经会计主管审核后，由出纳员签发支票或支付现金。 部分费用可先到财务处直接报销，后经公司主管领导签字认可的有：汽油费、路桥费、

29、电话费、手机费、水电费、缴纳的各种保险金、购买银行支票、汇票等手续费。 借款人因公出差或其他公务性业务需要借支现金时，应先填写借款单，经财务处主管领导签字同意，财务处领导审核，由出纳员据以支付现金；禁止非公务性借款行为。5.5 现金的安全管理规定 会计主管每月最少进行一次货币资金的监督核查、盘点，要求帐实相符、帐帐相符。 公司库存现金限额为1万元以内，超过库存限额的现金应及时送存银行，限额内现金必须存放保险柜内。 到银行提取现金，金额2万元以下（含2万元）时，必须由两位财务人员共同办理；金额超过2万元时，公司办公室必须派车。6 工程款、材料款支付办法6.1 为完善财务管理，规范工程款、材料款支

30、付工作，特制定本办法。6.2 审批程序 在建建安工程.1 施工单位根据工程进度，于每月25日计算形象进度付款节点，填报工程结算书（附件一）和形象进度、质量情况表（附件一表1），签字并加盖公章。.2 监理单位审核形象进度、质量情况表（附件一表1），并签字、加盖公章。.3 公司材料处领导审核应扣材料款计算表（附件二），并签字。.4 公司现场负责人应对工程形象进度、质量情况进行确认，审核形象进度、质量情况表（附件一表1），应扣材料款计算表（附件二）, 并签字。.5 根据施工合同付款结点计算工程款，由工程处、材料处领导填报工程进度结算表（填写要求见附件一表2），公司主管领导对填报数据进行审定并签字。.6 预算处领导填报工程进度结算表（填写要求见附件一表2）。施工单位按结算工程款足额出具建安发票，递交公司预算处，预算处领导审核工程进度结算表并在发票上签字，转呈公司主管领导对填报数据审定并在发票上签署意见，每月30日前报送财务处，由财务处审核无误后转呈公司主管领导审批。.7 在支付工程竣工节点的工程款时，付款金额原则控制在预算造价的85%。该款支付前，公司财务处、合同预算处、材料处应进行对帐，并将所涉及应扣材料款、应扣其它款项全部扣除。