物业管理基本制度与政策课件文稿.docx

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1、物业管理基本制度与政策课件文稿（链接部分请注意看表格汇总）第一章 物业管理概述第一节 物业管理的概念一、物业管理的概念的理解： 业主与物业服务企业、按照物业服务合同约定、维修、养护、管理的活动、维护相关区域内环境卫生和秩序的活动业主对房屋等建筑物管理的四种方式：* 具体方式包括：* 业主自己进行管理、业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司、业主选聘物业服务企业进行管理、委托其他管理人条例的调整范围：* 条例调整和规范的范围仅限于业主选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。* 条例并不强制业主必须选择物业服务企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业服务企业的方式来对物业进行管理，则应当

2、按照条例的规定来进行。条例调整的范围包括：* 调整住宅物业与非住宅物业的物业管理活动* 调整城市和乡村的物业管理活动物业管理的市场化特征* 物业管理活动应当遵循市场原则* 非市场的房屋管理不属于物业管理市场原则：是物业管理活动的前提条件* 目的：* 强调业主在市场活动中的自主权；* 强调物业管理活动必须纳入市场秩序。* 意义：提高业主的权责意识；推动物业服务企业依法经营；促进物业管理市场秩序明显好转。二、物业管理的特征* 社会化、专业化、市场化市场化是物业管理最重要的特征，双向选择和等价有偿是市场化的典型表现。第二节 我国物业管理的产生与发展一、物业管理的起源和发展19世纪60年代英国奥克维娅

3、希尔第一个行业组织：英国皇家特许屋宇经理学会二、城镇住房与住房制度改革* 我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的。* 改革开放前城镇住房制度特征：* 住房投资由国家和国有企业统包；住房分配采取实物分配；住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。三、我国物业管理的产生* 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司成立。* 1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅小区物业管理条例。同年，深圳开始探索物业管理的招投标制度。四、我国物业管理的发展* 1994年建设部颁布城市新建住宅

4、小区管理办法。它指出我国未来物业管理要走市场化、专业化的道路，它是我国第一步系统规范物业管理活动的文件。 * 2000年中国物业管理协会成立。* 2003年，物业管理条例颁布并实施。* 2007年，物权法通过，物业管理条例随之修改，修改后的物业管理条例于2007年10月1日实施。五、物业管理在社会经济中的地位与作用* 实施物业管理有利促进经济增长 * 实施物业管理有利于提高人民群众居住质量 * 实施物业管理有利于增加就业 * 实施物业管理有利于维护社区稳定* 实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展第三节 我国物业管理制度的历史沿革一、条例颁布前的物业管理制度建设的特点：* 借鉴性、过渡性、针

5、对性城市新建住宅小区管理办法* 1994年3月23日建设部颁布城市新建住宅小区管理办法。* 城市新建住宅小区管理办法是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石。条例颁布前的主要制度建设：二、条例颁布后的物业管理制度建设 物业管理政策法规特点：* 配套性、经验性、操作性* 条例颁布后的制度建设：第四节 物业管理条例* 2003年6月8日，国务院颁布了物业管理条例，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。一、条例的指导思想和立法原则* 立法理念：发展为重、平衡利益、保护弱者* 立法指导思想：1、强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同

6、利益关系；2、强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；3、强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。* 立法原则：1、物业管理权利和财产权利相对应的原则；2、维护全体业主合法权益的原则；3、现实性和前瞻性有机结合的原则；4、从实际出发，实事求是的原则。三、条例创设的法律制度 * 尊重和维护业主的财产权利；* 建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制；* 条例和有关法律法规共同规范物业管理活动；* 妥善处理政府和市场的关系。四、条例主要内容简介以物业管理条例补充文件为主条例的法律责任的特点* 行政责任、民事责任并存* 体现业主自我管理、自我监督的原则

7、五、条例确立的基本法律关系* 业主相互之间的关系* 物业服务企业和业主之间的关系* 开发企业与业主以与物业服务企业之间的关系* 供水、供电等单位与业主以与物业服务企业之间的关系* 社区居委会与业主、业主大会与物业服务企业的关系* 物业管理各方主体与政府之间的关系第二章 物业管理服务第一节 物业管理服务的特点和内容一、物业管理服务的特点* 公共性和综合性* 受益主体的广泛性和差异性* 即时性和无形性* 持续性和长期性二、物业管理服务的内容房屋共用部位、共用设施设备以与物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理、环境卫生服务、绿化管理服务、公共秩序消防交通等协管事项服务、装饰装修管理服务、物业档

8、案资料的管理三、物业管理服务标准* 普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）（2004年）* 6个方面物业管理服务的内容：* 3个等级的：注意：服务标准 要记各级标准之间的差别，尤其是数字之间的差别。物业服务企业和业主使用标准时应注意的问题* 标准为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。* 选用标准时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能与业主（使用人）的居住消费能力等因素。第二节 物业服务收费依据：物业服务收费管理办法、物业服务收费明码标价规定一、物业服务收费原则* 合理原则、公开原则、收费与服务水平相适应原则二、物业服务收费

9、管理（一）物业服务收费定价形式政府指导价、市场调节价（二）物业服务收费形式* （包干制下）物业服务费=物业服务成本+法定税费+物业服务企业的利润* （酬金制下）预收物业服务资金=物业服务支出+物业服务企业酬金包干制的优点和缺点优点：简便易行缺点：透明度不高、收费低的时候，物业企业会亏损、市场不规范的时候，个别企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润。酬金制下物业企业的义务公布收支的义务、答复质询的义务、接受审计的义务（三）物业管理服务成本构成* 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；* 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；* 物业管理区域清洁卫生费用；* 物业管理区

10、域绿化养护费用；* 物业管理区域秩序维护费用；* 办公费用；* 物业服务企业固定资产折旧；* 物业共用部位、共用设施设备与公众责任保险费用；* 经业主同意的其他费用。注意：在物业服务“定价成本”中，除了以上9项还多了一项，即管理费分摊。（四）物业服务费的缴纳和督促* 非业主使用人的交费责任。条例第42条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”* 未交付房屋的交费主体。 条例第42条第2款：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”* 业主委员会对欠费业主的督促义务

11、。条例第67条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”（五）代收代交费用* 条例第44条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”* 物业服务收费管理办法第17条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。”补充讲义内容：物业服务定价成本监审办

12、法（试行）的规定 * 掌握以下内容：* 一、物业服务定价成本监审的定义* 二、物业服务定价成本监审的原则和依据* 三、物业服务定价成本的构成* 四、物业服务定价成本审核的方法和标准第三节 物业服务合同 物业服务活动是确立业主和物业服务企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据。物业服务合同分成两类:第一，前期物业服务合同：建设单位和物业服务企业签订。第二，常规物业服务合同（一般就叫做物业服务合同）：由业主委员会代表业主和业主大会签订。但是要注意，选聘物业企业的不是业主委员会，而是业主大会。即： 选聘主体是业主大会，签约主体却是业主委员会。一、物业服务合同的主要内容物业管理事项物业服务质量物业服务

13、费用双方的权利义务物业管理用房合同期限违约责任二、前期物业服务合同 * （一）前期物业服务合同的特征：* 前期物业服务合同具有过渡性；* 前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签定；* 前期物业服务合同是要式合同。（二）前期物业服务合同的时效* 前期物业服务合同可以约定期限；* 前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。（期限未满，业主同物业企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止）三、物业服务企业的义务（一）在公共秩序维护中，物业公司主要尽以下三种义务：第一，告知业务第二，制止义务 注意，物业企业的有制止的义务，却无制止的权利，意味着这种“制止”只是口头的制止，而非通过行动去“阻止

14、”。第三，报告义务（二）物业管理区域的安全防范协助义务* 条例第47条第一款：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当与时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”* 这说明，如果出现了安全事故时候，物业公司要做好三项工作： 第一，报告 第二，采取必要的应急措施 第三，协助做好救助工作。 注意：这个问题也会出现在物业管理实务的综合分析题中。* 条例第47条第二款：“物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”四、物业服务企业承担违约责任

15、的条件* 物业服务企业就业主受到的人身和财产损害承担责任的前提：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，即物业服务企业存在违约行为。* 如果物业服务企业完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，则即使业主人身、财产在物业管理区域内受到损害，物业服务企业也不一定因此承担法律责任。第四节 物业使用和维护第三章 物业管理的基本制度第一节 业主大会制度一、业主（一）业主的概念：房屋的所有权人为业主。不受国籍、不受法人和自然人的限制。一般以产证作为辨认业主的依据（但不是最终的依据。）业主的三种情况：所有权人、共有权人、待领权属证书人（二）业主的权利* 1按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的

16、服务* 2提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议* 3提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议* 4参加业主大会会议，行使投票权* 5选举业主委员会委员，并享有被选举权* 6监督业主委员会的工作* 7监督物业服务企业履行物业服务合同* 8对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权* 9监督专项维修资金的管理和使用* 10法律、法规规定的其他权利（三）业主的义务* 遵守管理规约、业主大会议事规则；* 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；* 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；*

17、按照国家有关规定交纳专项维修资金；* 按时交纳物业服务费用；* 法律、法规规定的其他义务。二、业主大会（一）业主大会的组成和性质* 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成* 代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务* 物业管理区域的最高权力机构（二）业主大会的筹备与成立1、成立业主大会的限制和选择* 一个物业管理区域成立一个业主大会；* 只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。* 成立条件：已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%2、业主大会的筹备* 成立业主大会筹备组：由业主代表、

18、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。* 筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。* 业主大会筹备组的工作内容：* 筹备业主大会的工作要求：3、业主大会的成立* 业主大会筹备组应当自组成之日起90日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下。组织业主召开首次业主大会会议。* 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。* 首次业主大会会议议程：（三）业主大会的职责（四）业主大会活动规则1.定期会议和临时会议 召开临时会议的条件：2.业主代理

19、人和业主代表人3.业主大会决定事项的表决效力： 实行业主人数占总人数和专有面积占总建筑面积双比例的形式* （一）制定和修改业主大会议事规则；* （二）制定和修改管理规约；* （三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；* （四）制定物业服务内容、标准以与物业服务收费方案；* （五）选聘和解聘物业服务企业；* （六）筹集和使用专项维修资金；* （七）改建、重建建筑物与其附属设施；* （八）改变共有部分的用途；* （九）利用共有部分进行经营以与所得收益的分配与使用；* （十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。* （六）-（七）双2/3通过生效；其余双1/2通过生效三、业主委员会（一）

20、业主委员会的性质 业主大会的执行机构（二）业主委员会的职责* 1、执行业主大会的决定和决议；* 2、召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；* 3、与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；* 4、与时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；* 5、监督管理规约的实施；* 6、督促业主交纳物业服务费与其他相关费用；* 7、组织和监督专项维修资金的筹集和使用；* 8、调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；* 9、业主大会赋予的其他职责。（三）业主委员会的备案* 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持相关文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和

21、街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续（四）业主委员会委员的资格条件* 本物业管理区域内的业主；* 1、 具有完全民事行为能力；* 2、 遵守国家有关法律、法规；* 3、 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；* 4、 热心公益事业，责任心强，公正廉洁；* 5、 具有一定的组织能力；* 6、 具备必要的工作时间。（五）业主委员会委员的资格终止* 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：* 1、因物业转让、灭失等原因不再是业主的；* 2、丧失民事行为能力的；* 3、依法被限制人身自由的；* 4、法律、法规以与管理规约规定的其他情形 （六）业主委员会会议* 业主委员会应当于会议召开

22、7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。* 业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。（七）业主委员会的改选与变更* 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。（七）业主委员会的改选与变更* 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：* 1、以书

23、面方式提出辞职请求的；* 2、不履行委员职责的；* 3、利用委员资格谋取私利的；* 4、拒不履行业主义务的；* 5、侵害他人合法权益的；* 6、因其他原因不宜担任业主委员会委员的。（八）业主委员会的工作经费* 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。* 工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。* 工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。* 工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。四、限制性规定* 条例第19条：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出

24、的违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤消其决定，并通告全体业主。”* 条例第68条：“业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。”* 业主大会业主委员会指导规则第二节 管理规约制度一、管理规约（一）概念 管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉与业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。 （二）管理规约的概念要点* 管理规约是自我管理的一种重要形式和手段* 管理公约是物业管理法

25、律法规和政策的一种有益的补充* 管理规约是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件* 管理规约是物业管理顺利进行的重要保证（三）管理规约的主要内容* 管理规约应当对下列主要事项作出规定：* （一）物业的使用、维护、管理；* （二）专项维修资金的筹集、管理和使用；* （三）物业共用部分的经营与收益分配；* （四）业主共同利益的维护；* （五）业主共同管理权的行使；* （六）业主应尽的义务；* （七）违反管理规约应当承担的责任。（四） 管理规约的法律效力 违法管理规约，承担的绝对不仅仅是道义上的责任，承担的是法律责任。 此外，还要注意两点:* (1)管理规约对物业使用人也发生法律效力。 * (2

26、)管理规约对物业的继受人(即业主)自动产生效力。二、临时管理规约（一）概念 业主大会制定管理规约之前存在的管理规约，称为临时管理公约。（二）临时管理规约的制定* 制定的主体：建设单位* 制定的时间：物业销售之前（三）相关主体的法律义务* 建设单位不得侵害物业买受人的义务；* 建设单位对临时管理规约的说明义务； 条例明确规定，建设单位制定的临时管理规约，应当在物业销售之前向物业买受人明示，并解释说明。这里的明示，应该理解为是以书面的形式向物业买受人明确无误的告示，如直接将临时管理规约文本交与物业买受人，或者以通告的方式，在显眼的地方予以公示。* 物业买受人对临时管理规约承诺的义务。（四）临时管理

27、规约的内容2004年9月建设部发布了临时管理规约(示范文本)* 1. 物业的自然情况与权属情况* (1)物业的自然情况* 说明物业的名称和坐落地址，物业的名称应当以当地政府主管部门审定的名称为准。 物业的建筑面积和用地面积， 以城市规划部门审定的数字为准。* 物业管理区域的范围界限，以城市规划部门审定的总平面图为准，说明东、南、西、北的接壤区域或地理坐标。（四）临时管理规约的内容* 1. 物业的自然情况与权属情况* (2)物业权属情况* 物业管理区域内的有些建筑物或建筑部位，开发建设单位并不出售，而是留作出租或自用，这部分物业所有权可以属于开发建设单位所有。但建设单位对自己享有的物业产权应在临

28、时管理规约中明示，例如临街商铺留作自行经营或出租等。（四）临时管理规约的内容2. 业主使用物业应当遵守的规则 遵守相邻权规定 临时管理规约应对以下事项作出约定：业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业；业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。 这条容易被业主忽视，也容易被考生忽视。（四）临时管理规约的内容3. 维修养护物业应当遵守的规则(2) 涉与公共利益与公共安全的物业维修养护 业主的维修养护事项如果确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业

29、服务企业的同意。(3) 保修责任与专项维修资金的缴存、使用和管理 临时管理规约生效期间，物业大多处于保修期内，因此建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。如果建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复，业主可以自行修复或委托他人修复，修复费用与修复期间造成的其他损失，建设单位应当承担。 （四）临时管理规约的内容4. 涉与业主共同利益的事项； 全体业主授予物业服务企业行使的管理权利 以示范文本为例，业主可以在以下两方面对物业服务企业授权：配合建设单位制定物业共用部位共用设施设备的使用、维护和管理、共用秩序和环境的维护等方面规章制度；以批评、规劝、公示等必要措施制止业

30、主、物业使用人违反临时管理规约和物业管理规章制度的行为。（四）临时管理规约的内容5. 违约责任 业主违反 建设单位违反第三节 前期物业管理招投标制度条例第24条：* “国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。* 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”一、前期物业管理招投标的概念、意义和原则（一）概念（二）前期物业管理招投标的意义(1)建设单位可以对各物业服务企业的竞

31、争报价和其他条件进行综合比较 (2) 有利于遏制协议选聘物业服务企业各种不正当竞争行为。 (3)前期物业管理实行招标投标制度，有利于创造物业管理公平的市场竞争环境（三）前期物业管理招投标的原则公平、公正、公开、诚实信用（四）前期物业管理招的强制性规定住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业二、前期物业管理项目招标规则（一）招标形式公开招标：有招标公告和资格预审环节邀请招标：没有招标公告和资格预审 邀标请注意： 1）主要适用于有特定要求

32、的物业项目的招标。 2）必须向3个以上物业服务企业发出投标邀请书； 3）投标邀请书内容与公开招标的招标公告内容相同。（二）招标文件的编制与招标项目备案1. 前期招标文件的内容* (1)招标人与招标项目简介：包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；* (2)物业管理服务内容与要求：包括物业服务项目、服务内容和应当达到的标准等；* (3)对投标人与投标书的要求：包括投标人资格、投标书形式、主要内容等；* (4)评标标准和评标方法；* (5)招标活动方案：包括招标组织机构情况，开标时间和地点等；* (6)物业服务合同的签订说明；* (7)其他事项的说明与法律法规规定的

33、其他内容。2. 前期招标文件的备案（招标中的第一次备案） 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。 备案应向房地产行政主管部门提交以下材料： (1)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；(2)招标公告或者招标邀请书；(3)招标文件；(4)法律、法规规定的其他材料。（三）招标的程序规则留给投标人准备标书的时间，最短为20天如果需要澄清或修改，也要留足15天时间。招标时限：(1) 新建现售商品房项目：现售前30日完成；(2) 预售，取得预售证之前；(3) 非出售的新建物业，交付使用前90日完成；三、前期物业管理项目投

34、标规则（一）投标要求与投标文件投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。 投标人应当按照招标文件要求的内容编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出相应。投标文件应当包括以下内容：(1)投标函；(2)投标报价；(3)物业管理方案；(4)招标文件要求提供的其他材料。（二）投标程序* 暂行办法第23条：“投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点”。* 暂行办法第24条：“投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。”四、开标、评标和中标（一）开标（二）评标评标委员

35、会评标规则（三）中标* 招标人按照中标候选人的排序先后确定中标人；* 招标人应当在招标有效期截止时限30日前确定中标人；* 招标人应当向中标人发出中标通知书；* 招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案（招标中的第二次备案）；* 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；* 招标人无正当理由不与中标人签订合同，或中标人无正当理由不与招标人签订合同，应当赔偿给对方造成的损失。五、违反前期物业管理招投标规定的法律责任 条例第57条：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选

36、聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款”。第四节 物业承接查验制度* 条例第28条：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”* 物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。 一、承接查验的意义* 有利于明确各方的权、责、利，保护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益。* 督促建设单位提高建设质量* 可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端。新

37、建物业承接查验 组织主体：建设单位组织。 时间：竣工验收后，首位业主入住之前办理。 机构更迭时物业承接查验 组织主体：业主委员会 顺序要求：业主委员会组织新旧物业企业共同进行承接查验活动，由原物业服务企业向业主委员会办理物业移交手续，再由业主委员会与新物业服务企业办理物业承接手续。二、物业承接查验的内容物业资料的移交： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）共用设施设备清单与其安装、使用和维护保养等技术资料； （三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件； （四）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （五）承接查验所必

38、需的其他资料。物业现场的验收： 物业共用部位共用设施设备的验收 物业管理区域环境验收三、物业的保修责任* 条例第31条：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”。注意：1）建设单位交付住宅时，必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书 。保修承诺不得低于住宅质量保证书中规定得范围和期限。2）保修期限从交付时起算* 第五条住宅质量保证书应当包括以下内容： * 1、工程质量监督部门核验的质量等级； * 2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修； * 3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期： * 屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；

39、* 墙面、顶抹灰层脱落1年； * 地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供次期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部件、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。 * 4、用户报修的单位，答复和自理的时限。 * 第六条 住宅保修期从开发企业竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可延长保修期。国家对住宅工程质量保修期只有规定的，保修期限按照国家规定执行。 商品房销售管理办法* 第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保

40、修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。* 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。 第五节 物业服务企业资质管理制度条例第32条：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”一、取得资质等级的条件* 注册资本* 相关专业人员数* 物业管理专业人员资格* 物业管理项目* 管理制度和标准各资质等级物业服务企业的条件二、资质证书的颁发和管理* 国务院建设主管部门一级资质证书* 省、自治区人民政府建设主管部门二级资质证书* 直辖市人民政府房地产主管部门二

41、级和三级资质证书* 设区的市级人民政府房地产主管部门三级资质证书三、资质等级与项目承接一级资质各种物业管理项目二级资质30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目三级资质20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目四、物业服务企业资质等级的管理程序* 新设立物业服务企业的资质申请 取得营业执照之日起30日内 持如下文件申请资质: 1) 营业执照 2) 企业章程 3) 验资证明 4) 企业法人代表的身份证 5) 物业管理人员的职业资格证书和劳动合同、管理人员和技术人员的职称证书和劳动合同。四、物业服务企业资质等级的管理程序不得批准资质的违规行为 （2）（8）（10）物业服务企

42、业资质等级的变更、注销与撤消 变更30日办理手续 因分立，合并而注销，30日内办理手续 因破产而注销，15日办理手续五、物业服务企业违规行为的行政处罚* 超越资质等级承接物业管理业务* 出租、出借、转让资质证书* 不按规定与时办理资质变更手续第六节 物业管理人员职业资格制度条例33条明确提出了物业管理从业人员要实行职业资格制度。2005年11月16日，物业管理师资格进入国家专业技术资格制度系列第六节 物业管理人员职业资格制度一、物业管理从业人员的职业素质1. 正确的职业的道德2. 良好的职业素养三、物业管理师制度的相关规定* 物业管理师制度资格证书由省、自治区、直辖市的人事行政部门颁发，在全国

43、范围内有效。三、物业管理师制度的相关规定* 考试报名条件 认定考试的规定 非认定考试的工作年限规定三、物业管理师制度的相关规定* 物业管理师的注册 由聘用企业提出 审批机构与审查机构 预期不注册的规定 延续注册的规定 不予注册的情况第七节 住宅专项维修资金制度建设部、财政部2007年12月4日颁布专项维修资金管理办法，于2008年2月1日实施。一、内涵 共用部位、共用设施保修期满后的维修、更修和改造。二、交存（一）交存主体* 住宅的业主* 住宅内的非住宅或者与住宅相联系的非住宅的业主。* 公有住房的售房单位（二）交存金额商品住宅：当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5-8。售后公房：业主交纳当地

44、房改成本价的2，售房单位按多层不少于售房款的20，高层不少于30交纳。（三）交存金额业主不交纳维修资金，建设单位不能将房屋交付给业主。业主分户帐面上的余额少于首期交存金额30的，应当与时需交。（四）维修资金的管理业主大会成立前的商品住宅 以物业区域位单位设帐，以户门号设分帐。未划定物业管理区域的，以幢为单位设帐，以房屋门号设立分帐。业主大会成立前的售后公房 对于售房单位交纳的部分来说，以售房单位设帐，以幢设分帐；对业主交纳的部分来说，按照户门号设分帐。三、专项维修资金的使用（一）使用原则： 方便快捷，公开透明，受益人和负担人相一致。（二）分摊规则 商品住宅按照建筑面积分摊 售后公房按照售房单位和业主所交存的比例分摊，然后业主再按面积分摊。 商品住宅和售后公房之间的共有部位和设施设备，首先按照各自面积分摊，然后再按照各自的规则分摊。（三）使用程序业主大会成立前：物业企业提出建议双2/3业主通过物业企业报政府审核政府审核后通知银行银行划拨物业企业实施业主大会成立后：物业企业提出建议业主大会讨论通过物业企业向业主委员会申请列支业主委员会审核通过并报政府备案向银行发出划拨通知银行划拨物业