房地产公司管理制度汇编大全003.doc

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1、第一章 管理制度总 则为保证*开发有限公司正常的工作秩序与各项业务的顺利进行，针对本公司的特点及要求，特制定本行政管理制度。工作制度一、 工作时间（一） 公司上班时间为周一至周五的8:0018:00,每天中午12:0014:00为午餐与休息时间。（二） 每周礼拜六礼拜日选择休息一天，凡属国家规定的节假日，均按有关规定执行。二、考勤制度（一） 考勤员负责逐日如实记录本部门员工的出、缺勤、月底将考勤表（各种假条附后）交部门经理审核签字后于每月10日前报办公室，员工工资将按实际出勤天数发放。（二） 考勤统计是公司对员工考核及工资发放的重要依据，任何人不得弄虚作假，办公室有权对各部门考勤情况进行检查、

2、核对。（三） 员工要严格遵守劳动制度，不得无故迟到、早退、缺勤。（四） 员工要严格遵守劳动纪律，在工作时间不得做与工作无关的事，不得随意串岗、聊天等。如有违反，即作违纪处理。三、请销假制度（一） 员工请事假、病假及其它各类假，均应事先请假，事后销假。具体要求按关于员工各种假期的管理规定执行。（二） 员工因业务需要外出工作，要由部门经理统一安排，部门经理外出工作，应及时通告主管领导。四、着装、礼仪、礼节规定（一） 员工在工作时穿服除，做到服装整洁、举止端庄、精神饱满。（二） 员工之间应互相尊重、互相帮助，要用自身言行树立公司形象。（三） 员工在接待来电、来访时要用礼貌用语，不得在办公场所大声喧哗

3、，吵闹或使用粗鲁语言。五、环境卫生、安全保卫制度（一） 各部门应负责各自办公室的清洁卫生。所有的文件、资料、报纸要摆放整齐，桌面、地面等要保持清洁，每日工作结束时应将个人桌面拾干净。（二） 各部门均设专人负责办公地点的安全、保卫、消防工作，定期检查，及时消除存在的隐患。同时，每一位员工对公司的安全、保卫、消防中存在的问题均要及时汇报、协助处理的义务。六、各种办公设备的使用制度（一） 电脑、复印机、传真机、电话、均由办公室指定专人负责保管、维护。（二） 车辆由公司办公室室统一管理调度。各部门经理因公外出，原则上派车，在公司车辆调派不出的情况下，部门经理外出可乘坐出租车。员工有急事因公外出用车，要

4、填写“用车申请单”，经部门经理签字后由办公室安排，在公司车辆调派不出，而办事地点超过3公里以上或者1公里以内没有公交车辆的情况下，部门经理可以批准员工乘坐出租汽车，并凭“用车申请单”报销。（三） 任何人不得因私使用各种办公设备，若因特殊情况需要使用者，须经办公室主任同意，并填写使用单，费用自理。七、严守公司业务机密制度各级员工不得向外人泄露公司的经营策略、财务收支、经营成果、领个资料、员工经济收入及其他有关商业秘密与内部情况。各部门经理要经常对员工进行职业道德教育，做到不该问的不问，不该讲的不讲。如有违者，公司有权追究责任。公司财产、办公用品管理一、 公司财产、办公用品由办公室负责管理，并建立

5、财产、办公用品购买、使用登记制度。二、 各部门经理对各部门所使用的公司财产及办公用品负有指导正确使用、妥善保管的责任，对员工有损坏公司财产的行为应提出严肃批评，并予以制止。对情节严重的应及时做出处理。如有遗失与损坏，应由当事人酌情赔偿。三、 各部门需购物品须按月提出购买计划，由部门经理按照“合理、必须、节约”的原则填写物品购买申请，注明购买原因、数量及预算价，按相关程序与管理权限报有关领导审批 。四、 各部门购买物品计划，经审批后交办公室统一采购，专用或特殊用品需自行采购时，应事先征得办公室核准。五、 各类物品采购后由办公室负责人员验收、登记、入库。六、 员工领用物品均需填写“物品领用单”。属

6、非正常损失或遗失的，应有但是人酌情赔偿，赔偿由办公室会同财务部门核定，大额赔款可分期在工资中扣除。办公室每年要会同财务部门对固定资产以及使用年限在一年以上的低值易耗品进行一次清点。办公室由责任不定期检查部门保管、使用各类物品的情况。七、 物品报废须由使用部门经理填写“报废申请单”，由办公室会同财务部门审核，报有关领导批准后执行。八、 所有物品的调配、办理执照、缴纳管理费、租金、参加财产保险、与车辆维修及更新等事项均由办公室统一负责。公章、介绍信使用管理一、 公司公章、介绍信由办公室主任负责保管公司及印章的刻制、启用、停用及销毁应报董事会批准。部门经理的印制、启用、停用及销毁应报总经理批准。二、

7、 印章使用要求（一） 凡属经济合同文本需盖公司级公章与经济合同专用章的应事先经过董事会或其授权人员批准。（二） 凡属对外公文需盖公司级公章的，应事先征得总经理批准。（三） 凡需携公章外出办事，应事先征得总经理签字批准，用后立即退回办公室。（四） 凡属一般例行公事、联系业务等需加该公司级公章的，需经办公室主任批准。（五） 凡属因公需要加盖部门印章的，须经部门经理同意。（六） 部门及公章只适用于不发生任何经济责任的一般业务往来。（七） 各类公章的使用均应建立登记制度。三、 介绍信使用要求 （一） 介绍信均由办公室统一保管出具，开具介绍信须经办公室主任批准。（二） 因公出差需带加盖公司公章的空白介绍

8、信，要有总经理签字批准。如有剩余介绍信应交回办公室注销。四、 办公室有权不定期检查各部门公章、介绍信的使用情况。第二章 成本管理制度一、 了加强公司的成本管理，降低消耗，提高企业的经济效益，根据有关规定制定本办法。二、 成本管理的基本任务是：通过预测、计划、核算与分析，正确反映经营成本，促进企业各部门加强管理，寻找降低成本，减少消耗的途径，提高企业的经济效益。三、 公司在成本管理中心必须遵守国家有关财经法规，遵守财税部门关于成本范围的规定，坚决服从与严格执行董事会的各项指令。四、 公司的总经理对公司的成本管理负全面责任，经管部、工程部、材料设备部对项目成本负有与其职能相对应的直接责任，在做好成

9、本管理工作的前提下，公司应在成本管理中逐步步推行目标成本管理。成 本 管 理 责 任 制一、 管理责任建立的原则（一） 公司应按照分级、归口管理、权责结合、责任到人的原则，建立与健全与实际情况相适应的成本管理责任制。（二） 公司以董事会批准的项目目标编制项目预算成本。项目预算成本经由董事会批准后即为项目的目标成本下达，由公司总经理全面负责实施。（三） 公司各部门在总经理的领导下应结合本部门的职责参与公司的成本管。五、 成本管理责任分工：（一） 经管部：1、根据董事会批准的项目总体目标与规划，组织编制目标与规划的预算成本； 2、董事会下达目标成本后，经管部应牵头会同有关部门一起进行目标成本的指标

10、分解，并把分解指标与实施责任落实到部门与个人。 3、经管部应与财务部、工程部、开发部、材料设备部门一起对成本进行跟踪，分析与控制，并每月提供书面分析报告送总经理审阅。（二） 财务部：1、参与公司项目可行性研究与项目评估中的财务分析工作。2、 参与经管部与工程部、开发部、材料设备部对董事会下达的目标成本进行的指标分析。3、 组织公司的成本核算，及时、准确地为经管部、开发部、材料设备部门进行成本分析与控制提供核算资料。4、 每月编制成本报表，在次月七日前报董事长、总经理。（三）工程部1、 在董事会批准项目目标与规划后，按目标成本要求，在本部门经理主持下，进行目标成本分解，组织实施落实到个人。2、

11、在保证质量的前提下，努力降低成本，减少消耗，提高经济效益。（四） 办公室：在董事会下达给公司管理费用指标内，安排好管理费用的开支。 第三章经济管理制度总则一、 为规范公司经济管理工作，确保项目的合同管理有序、成本控制有效、资金使用合理，特制定本制度：二、 经济管理工作是以对公司的经济工作过程中实施有效管理。控制与监督为目的，由经济管理部具体实施。工程招投管理一、 工程建设施工单位与甲供材料、设备的供应单位的选择，必须采用公开招投标（包括邀、议标）的方式进行，任何招标须有3个以上施工单位（供应厂家）参加竞、议标。二、 组织机构。建设工程招标时，公司成立招标小组总经理与常务副总经理分别任组长与副组

12、长，小组成员由总工及经管部、财务部、开发部、工程部、材料设备部等部门经理组成；其他项目招标时，可根据项目规模的大小及重要与复杂程度，由公司领导临时任命招标小组领导成员招标工作。由该小组拟定招标工作计划，组织招标工作成员实施，并对招标工作质量负全责，直至招标工作结束。三、 招标管理机构的主要职能与责任。 部对编制招标工作计划、起草招标文件、编制标底及主要经济条款与合同谈判负责；开发部负责办理有头招标手续；工程部、材料设备对施工组织、材料设备技术参数及质量、施工及供应能力等技术要求负责，领导小组对投 标单位的考查及确定、开标、评标、定标、合同签定负责。有关部门具体职能按工作计划执行。四、 招标工作

13、的具体操作按公司制定的建设工程招标管理制度执行。其他项目的招标参照该办法执行。 经 济 合 同一、 公司所有的建设开发经济行为均须以经济合同为前提进行操作。前期开发过程中应缴纳的各项费用及总包管理范围内的“分包事项”在取费、工期、付款方式等方面视合同管理。二、 预算编审人员对工程计算、材料分析、定额套用、费率计取的真实性、准确性负责。编审误差率要严格控制在百分之二以内，因工作责任心不强形成误差的，要追究当事人及主管领导的责任。三、 编审人员编制出预算表，工程部经理、总工程师、正、副总经理审核签署无异后，报法人代表同意后生效执行。四、 材料设备的报价及支出均需由经济管理部预算审核并逐级上报批准后

14、执行。五、 其它经济开支均列入经济管理部的审核范围，并按程序逐级审批比管理部对备项经济预算设立台帐，如有超出应作出超预算分析报告，并按审批程序得到批准，据以调整。项目建设用款审核一、 建设用款指前后配套用款、缴纳的各项费用、工程款及材料设备款。其用款由相关承办部门根据用款内容，做用款申请单（申请单附后，用款申请人、用款部门经理签署）报以济管理部专职审核人员根据政策缴费依据、缴费率、已完工程量、材料设备价格抽测等，比照合同付款方式进行审核。二、 经济管理部审核后，编制资金用款表或专项用款申请单，财务部经理、正副总经理审批签署无异后、报法人代表同意后执行。三、 承办部门对所申请用款对应的工程形象进

15、度的实完工程量、材料实际需用量及前期与后配套用款事项等的真实性负责。经管部对付款事项中取费率、单价、总价等事项的核定负责。四、 公司财务部经理必须依据法人代表的签署意见及总经理据法人代表的用款支付授权，予以支付。 现场签证事项审核一、 工程施工急需安排的临时用工与零星工程，根据实际情况需调整设计的分项，可采用工程联系单形式作为合同的补充据此结算。二、 工程联系单均应有签证事项、工作量、计算单、合价等项，属设计变更事项还需有草图、设计洽商及估、预算书，经签证提报人、工程部经理（属设计变更由总工签署）签署意见后报经济管理部审核。三、 对于现场签证的增减工作量，工程部对设计变更及现场施工工作量的变化

16、及材料用量的变更所发生的事项的真实性负责，经管部对所提报的增减内容的实际工作量、单价、总价的核定负责。第四章 工程管理制度总 则一、 确保公司建设工程按期、保质顺利竣工，特制定管理制度。二、 工程管理由总工程师牵头，工程部、材料设备部、经济管理部配合实施。工程施工技术、质量管理一、责权划分（一）项目经理1、 协调施工、监理、设计单位的关系。2、 根据国家的有关标准、规范、规程、规定、设计文件、施工组织设计（方案）、承包合同对施工单位与监理单位的工作质量与施工质量进行检查。对不符合国家规定与设计的行为提出整改要求。施工单位与监理单位均应按建设单位的要求改进工作。三全管理（全员、全过程、全方位）、

17、预控为主、确保质量。二、档案管理（一） 工程图纸及设计文件（包括设计变更）一律由建设单位档案员分发给施工单位项目经理部技术负责人（或档案员）以及监理工程师。（二） 各单位技术负责人应组织有关人员认真审查图纸。（三） 图纸审查要点：1、 要尺寸、标高、位置、预留孔洞埋件是否正确。2、 重要构造是否合理。3、 图纸、文件是否互相矛盾。1、 执行标准、规范是否明确。2、 土建与安装的衔接有无问题。3、 现在施工技术、装备、供应条件是否适应技术难点的特殊要求。4、 有无危及安全的因素。四、设计交底设计交底由建设单位组织有关单位进行。设计交底的主要目的在于说明工程特征、了解设计意图、澄清图纸会审中的问题

18、、更正图纸错误等。设计交底记录由设计单位整理，经建设单位、设计、监理、施工各方共同签署后建设单位分发有关单位。五、材料检验（一） 主要材料、构件、配件、设备、仪表必须具备合格证、材质单方可使用。新材料、新产品应具备鉴定证明、质量标准、使用说明与工艺要求方可使用。（二） 指较大、无合格证、部位特别重要的材料、构件、配件、设备、仪表必须按规范、标准的要求由施工单位复验。（三） 建设单位、监理对材料、构件、设备、仪表产生疑问，可以抽样复验，复验合格由建设单位承担费用，复验不合格，施工单位承担费用，并严禁使用。六、技术检验施工规程、规范、与技术文件规定的技术检验（比如：强度、压力、绝缘、探伤等）一律按

19、有关规定由施工单位进行，不得任意减少内容与降低标准。关键的检验应通知监理到场。施工单位应将检验报告提交监理审查登记。七、隐蔽验收（一） 上道工序的工作结果被下道工序所掩盖，无法或很难进行再次检查；发生错误无法或很难弥补的工程部位必须进行隐蔽检查以及合格后方准开始下道工序。（二） 监理单位必须事先按分项工程编制隐蔽验收部位计划表，表中应注明项目、部位、检查内容，并书面通知建设单位与施工单位。（三） 工程进行到监理单位规定的隐检部位，施工单位在自己进行了技术复核、质量评定之后准备好相应的档案资料与检验工（量）具，报请监理验收。（四） 隐蔽验收各专业人员都须参加，而且必须作出记录并有施工与监理代表签

20、字确认。签 证 管 理一、 管理职能（一） 总工负责签证工作的领导与审批。（二） 现场技术员负责确认工程签证的实物量。（三） 经管部负责审查工程签证的金额，确认材料价差补偿范围、种类及预算量。（四） 材料设备部负责确认价差签证。二、 办理签证的范围与依据（一） 下列情况可以办理工程签证：1、 施工单位依据设计院或建设单位出具的设计变更图、洽商记录、变更通知而变更施工。2、 由于建设单位的责任引起的停工，返工损失。3、 施工单位应建设单位的要求从事施工范围之外的作业。（二） 办理价差签证必须同时具备下列条件：1、 施工单位自行采购并实际用到工程上的材料、加工件或半成品。2、 合同预算中对该品种的

21、材料，加工件或半成品没有包死价格，并规定可以计算价差。（三） 造价增加小于等于2000元的项目只办理技术洽商，不办理签证。（四） 计算工作量时，必须同时计算增、减工作量。第六章 档案管理制度第一节 档案管理制度一、文件档案工作用办公室总负责，各部门协助管理。二、文件档案的处理（一） 各类公文材料收文由办公室统一处理。办公室由专人负责公文的签收、拆封、筛选、登记、拟办、呈阅、付阅、分办、催办、收集、立卷等工作。（二） 各类文件档案得整理、利用、统计、保护工作由办公室统一负责，以确保档案的完整及价值的发挥。（三） 政府部门下发的盖红章的文件正本必须交办公室存档。（四） 各部门每月月底前将重要的、有

22、价值的文件、合同等编号、分类登记造册，交办公室统一保管。（五） 各部门的各类专业档案，如工程技术档案、财务档案、人事档案等由各部门自行管理。各部门应在立档后，将总目录及卷内目录交办公室一份，以便查阅、利用。（六） 各类文件档案要妥善保管，任何人不得擅自携带机要文件回家或去公共场所，避免泄露、丢失等不安全事故发生。三、 各部门上报的行文，要按照公司统一规定的格式执行，具体详见关于行文程序的管理规定。四、 各类公文办理程序（一） 一般下级报上级部门的请示类文件，应在三天之内回复，紧急文件应当天回复。（二） 上级对下级的指示类文件，应按指示精神在规定的期限内办理，处理结果及时向有关领导汇报。第二节

23、工程技术档案管理制度一、 工程技术档案管理由工程档案管理小组负责实施。二、 管理机构及职能（一） 组织机构：1、 凯博房地产开发有限公司成立以总工程师为首的工程档案管理小组，该管理小组由下列人员组成：组长：总工程师组员：经管部、技术部、材料设备部的经理及各部门指定的档案员。2、 参与本项工程的其它公司均要指定专人分管档案工作，并建立相应的档案机构与管理制度，配备能胜任的档案工作人员，以保证高质量地管理好本项工程的档案材料。（二） 职能1、 总工程师负责整个工程的档案管理工作，组织制定本项工程的归档范围、管理制度、收集整理工程前期文件，组织审查、接收各单位编制的档案文件。在检查汇总后由有关部门向城建档案馆移交。工程部管理架构总经理项目经理策划部销售部总工策划部经营部技术员