房地产基本制度与政策第六章第五节房地产抵押管理版.doc

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1、1、王某在某小区有一住房，经具有一级资质的甲房地产估价机构(以下简称甲机构)估价为100万元。后王某将其转让给李某，得房价款60万元。几年后，该小区被政府划入拆迁范围，由乙房地产开发公司(以下简称乙公司)进行住宅开发。开发完成后，乙公司将住宅的销售委托给丙房地产经纪公司(以下简称丙公司)。1在向房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，便通知交易双方按其确认的评估价格100万元缴纳税费，李某与王某不服，要求重新评估。下列表述中，正确的为( )。A:若重新评估的结果为100万元左右，则重新评估的费用由李某与王某支付B:若重新评估的结果为60万元左右，则重新评估的费用

2、由房地产管理部门支付C:若重新评估的结果为100万元左右，则李某与王某应到相关部门将合同中的成交价格改为重新评估的价格D:若李某与王某对重新评估的价格仍有异议，可以向人民法院提起诉讼E: 答案解析:【答案】 【解析】根据本题表达的意图，在重新评估申报价时，如评估价与乙方有悖时，一般应由乙方支付。2、下列行为属于房地产转让的有( )。A:房地产抵押B:房地产租赁C:房地产买卖 D:房地产抵债E:房地产权属随企业兼并而转移答案解析:【答案】【解析】房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。房地产抵押、房地产租赁和房地产转让，共同构成房地产交易的三种形式。3、下列房地产转让的方式中，不

3、属于有偿转让的是( )。A:房地产抵债 B:房地产作价入股 C:房地产买卖 D:房地产继承答案解析:【答案】D【解析】从价值量的角度分类，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。4、根据城市房地产转让管理办法的规定，下列房地产中不得转让的有( )。A:权属有争议的 B:共有房地产，经其他共有人书面同意的C:已设定抵押的 D:司法机关依法查封限制转移的E:未依法领取房地产权属证书的答案解析:【答案】【解析】共有房地产，经其他共有人书面同意的，可以转让。5、某宗土地使用权出让的法定最高年限为70年，

4、土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，土地使用者使用该宗地15年后转让，受让人取得该宗土地的使用年限为( )。 A:15年 B:35年C:55年D:70年答案解析:【答案】B【解析】以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。50-15=35年。6、经济适用住房管理办法规定，购买经济适用住房不满( )年的，不得直接上市交易。A:2 B:3C:4 D:5答案解析:【答案】D【解析】购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。7、对未竣工的预售商品房，商品房预购人( )。A:可以转让，但须缴纳

5、个人所得税B:可以转让，但转让价格不得超过预购价的20C:可以转让，但须获得房地产主管部门同意D:不得转让答案解析:【答案】D【解析】国务院根据城市房地产管理法第四十五条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。8、下列关于商品房预(销)售的表述中，错误的是( )。A:未竣工的预售商品房不得再行转让B:尊重客户的选择即意味着销售商品房时无需核对买受人是否用实名购房C:国家推行商品房预售合同网上即时备案制度D:房地产开发企业和中介机构不得发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价答案解析:【答案】B【解析】房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机

6、关不得为其办理房屋权属登记手续。9、商品房买卖合同约定面积为150，价格为4000元，交付使用时，产权登记面积为155，买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为( )万元。 A:600 B:610 C:618 D:620答案解析:【答案】C【解析】（1）面积误差比（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积100=（155-150）/150=333%。（2）根据面积误差比绝对值超过3时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3之内(含3)的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。150（1+3%

7、）4000元=61.8万元。10、甲房地产公司与王某签订了一宗商品房买卖合同，合同约定建筑面积为100。但交房时，经房产测绘部门测定的建筑面积为120。若合同对面积误差未作约定，下列关于面积误差处理的表述中，正确的有( )。A:王某可以退房B:164的建筑面积的房款由甲房地产公司承担，产权归王某C:20的建筑面积的房款由甲房地产公司承担，产权归王某D:王某不能退房E:17的建筑面积的房款由甲房地产公司承担，产权归王某答案解析:【答案】【解析】双方所订合同未作约定的，按以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在3以内(含3)的，据实结算房价款；(2)面积误差比绝对值超过3时，买受人有权退房。E项正确

8、。(120100)100317。11、甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以出让方式取得某住宅项目用地，委托拆迁后形成净地。甲公司委托乙房地产经纪机构代理该楼盘的销售。在预售过程中，甲公司报请城乡规划管理部门批准更改了原规划。被拆迁人李某预购了该项目一套住宅。在建设过程中，甲公司因资金紧张，将该项目部分用地转让给丙公司1下列关于规划变更的表述中，正确的为( )。A:甲公司应当自变更确立之日起7日内，书面通知买受人B:甲公司如果未在规定的时限内通知买受人，买受人有权选择退房，且应由甲公司承担违约责任C:规划、设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同约定的其他影响商品房质

9、量和使用功能情形的，买受人必须在变更通知到达之日起10日内做出是否退房的书面答复D:买受人在变更通知到达之日起规定的时限内未做出是否退房的书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更E: 答案解析:【答案】【解析】甲公司应当自变更确立之日起10日内，书面通知买受人，故A项错误。C项中的10日应为15日，故C项错误。12、2005年10月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)委托乙建筑公司(以下简称乙公司)承建其开发的小区。2006年4月，甲公司领取了商品房预售许可证，开始预售房屋。5月，甲公司与郑某签订了商品房预售合同。6月，甲公司申请变更小区规划、设计并获得批准。按照新的方案，

10、郑某所购房屋的空间尺寸和朝向发生了变化。2007年1月该小区交付使用，甲公司选聘的物业服务企业开始实施物业管理。2月郑某将自己所购房屋出租给刘某，租期为2年。刘某在屋顶安装了一个广告牌，宣传自己所开公司的产品。4月郑某将出租房屋抵押给银行，贷款50万元，贷款期为1年，并办理了抵押登记手续。1下列关于甲公司变更规划、设计的表述中，正确的为( )。A:甲公司应当在规划设计变更之日起10日内，书面通知郑某B:郑某在收到甲公司变更规划、设计通知之日起15日内未作出书面答复的视为接受规划、设计变更C:郑某如退房应在甲公司的变更规划、设计书面通知到达之日起15日内作出书面答复，否则应承担违约责任D:甲公司

11、在规定的时限内通知了郑某，郑某有权要求甲公司承担违约责任E: 答案解析:【答案】【解析】房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。13、按合同法规定，房屋租赁期限( )。A:不得超过10年 B:不得超过15年C:不得超过20年D:不受限制答案解析:【答案】C【解析】合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。14、刘某2005年购得一商铺，以每月2000元租金租给吴某，租期5年。半年后由于经营资金周转困难，刘某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限1年，并办理了抵押登记。抵押到期后，刘某未能偿还债务。银行依法申请人

12、民法院拍卖该商铺。1下列关于刘某房屋租赁的表述中，正确的为( ) A:刘某出租商铺的租金，由刘某与吴某在平等、自愿的原则下协商议定B:经刘某同意，吴某可以将该商铺转租，并可以从转租中获得收益C:在租赁期限内，无须刘某同意，吴某可以根据其经营需要改变房屋用途D:在租赁期限内，无须刘某同意，吴某可以根据其经营需要拆改房屋结构E: 答案解析:【答案】【解析】城市房屋租赁管理办法规定：“承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋转租。出租人可以从转租中获得收益。”承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋，不得变更使用用途，确需变动的，应当征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。15、甲大学为了筹集建设资

13、金，拟将建有教学大楼的房地产向银行抵押以获取贷款，该教学大楼的建设资金是财政拨款。对此，下列说法正确的是( )。A:该房地产可以抵押 B:该房地产不能抵押C:房屋不可以抵押，但土地可以抵押D:房屋可以抵押E:但土地不能抵押答案解析:【答案】B【解析】学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施，不能抵押。16、现行法律未禁止设定抵押权的房地产是( )。A:权属有争议的房地产 B:乡镇企业的厂房C:以公益为目的的教育设施 D:依法被查封的房地产答案解析:【答案】：B【解析】以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

14、17、下列关于房地产抵押规定的表述中，错误的有( )。A:以集体所有制企业的房地产抵押，必须经该企业职工代表大会通过B:抵押人死亡，其合法继承人应当继续履行原抵押合同C:学校教育设施以外的房地产可以为第三人提供担保D:在建工程不得为第三人提供担保E:同一财产不得向两个以上的债权人抵押答案解析:【答案】C E【解析】学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押。同一财产可以向两个以上的债权人抵押。18、2005年5月，甲房地产开发公司在城市市区取得某地块的土地使用权，崔某是该地块的被拆迁人之一。拆迁工作完成后，

15、甲房地产开发公司在该地块上开发建设一商品住宅小区。外地人伍某因工作需要购买了该住宅小区一套住房。1甲房地产开发公司欲将在建工程向银行抵押贷款，该公司章程无相关规定的，需经( )同意。A:董事会或股东大会B:全体股东C:董事长 D:总经理答案解析:【答案】A【解析】以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。19、下列关于已出租房屋抵押的表述中，不正确的有( )。 A:抵押权实现后，买受人可以解除租赁关系 B:抵押权实现后，买受人应当继续保持租赁关系至原租赁合同终止日C:因租赁在前抵押在后，租赁权可以对抗抵押权D:承租人可以要求撤销抵押权E

16、:买受人与原承租人应变更原租赁合同的相关条款答案解析:【答案】【解析】订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。20、王某想回乡下安享晚年，将其在某市市区一处居住了几十年的合法房产赠与李某。在办理了有关手续后，李某搬进该房屋居住。后来李某将该房屋抵押给甲银行，得到贷款50万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款20万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，李某便将该房屋出租给赵某，但将抵押事实书面告知了赵某。李某到期无力归还贷款，但与赵某的租赁合同还未到期。 1下列关于李某将抵押后的房屋出租的表述中，正确的为( )。A:该租赁关系不得对抗已登记的抵押权B:抵押权实现后，该

17、租赁合同对受让人具有约束力C:李某将已抵押的房屋出租时，如果李某未书面告知承租人该房屋已抵押的，李某对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任D:如果李某已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担E: 答案解析:【答案】【解析】抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。21、2005年10月，甲房

18、地产开发公司委托乙建筑公司承建其开发的小区。2006年4月，甲公司领取了商品房预售许可证，开始预售房屋。5月，甲公司与郑某签订了商品房预售合同。6月，甲公司申请变更小区规划、设计并获得批准。按照新的方案，郑某所购房屋的空间尺寸和朝向发生了变化。2007年1月该小区交付使用，甲公司选聘的物业服务企业开始实施物业管理。2月郑某将自己所购房屋出租给刘某，租期为2年。刘某在屋顶安装了一个广告牌，宣传自己所开公司的产品。4月郑某将出租房屋抵押给银行，贷款50万元，贷款期为1年，并办理了抵押登记手续。1下列关于郑某将出租房屋抵押给银行的表述中，正确的为( )。A:郑某在抵押出租房屋前，应当征得刘某的同意B

19、:郑某与银行之间的房地产抵押合同是郑某和银行之间借款合同的从合同C:郑某是抵押人，银行是抵押权人D:郑某应当将房屋已出租的情况告知银行E: 答案解析:【答案】【解析】以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。22、某大楼先后抵押给3家银行并都办理了抵押登记，债务人未能及时清偿债务，拍卖该大楼所得的价款按( )顺序清偿。A:贷款合同签订的先后 B:贷款数额的大小C:各银行起诉的先后D:抵押登记的先后答案解析:【答案】D【解析】同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押权登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权的比例

20、清偿。23、王某想回乡下安享晚年，将其在某市市区一处居住了几十年的合法房产赠与李某。在办理了有关手续后，李某搬进该房屋居住。后来李某将该房屋抵押给甲银行，得到贷款50万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款20万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，李某便将该房屋出租给赵某，但将抵押事实书面告知了赵某。李某到期无力归还贷款，但与赵某的租赁合同还未到期。 1李某到期无力归还贷款，则甲、乙银行有权( )。A:扣押抵押物 B:与李某协议折价抵偿贷款C:将李某抵押房产拍卖、变卖抵偿贷款D:根据事先约定，在债务清偿期届满而抵押权人未受清偿时，抵押房产所有权移转给抵押权人所有E: 答案解析:【答案】【解

21、析】甲、乙银行有权与李某协议折价或将李某抵押房产拍卖、变卖抵偿贷款。担保法第40条规定，“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。24、张某以住房抵押贷款方式购买一别墅，房价600万元，向甲银行贷款300万元，还款期限20年。房屋交付使用后，张某领取了房屋所有权证书和国有土地使用权证书，又以该别墅作抵押物，向乙银行贷款200万元，还款期限为5年。（1）有关张某抵押房地产表述中，正确的为( )。A:抵押给甲银行后，张某不得擅自转让该别墅B:如果张某未办理抵押登记，抵押权人不能对抗第三人C:在抵押关系存续期间，张某应当维

22、护该别墅的安全完好D:张某签订抵押合同后，该别墅院内新增的房屋属于抵押财产E: 答案解析:【答案】【解析】房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。25、张某以住房抵押贷款方式购买一别墅，房价600万元，向甲银行贷款300万元，还款期限20年。房屋交付使用后，张某领取了房屋所有权证书和国有土地使用权证书，又以该别墅作抵押物，向乙银行贷款200万元，还款期限为5年。（2）如果两个抵押合同都办理了抵押登记，下列表述中，正确的为( )。 A:两个抵押权按抵押登记时间顺序清偿债务B:如张某发生违约，甲、乙银行不分顺序都有权向法院提出诉讼拍卖该别墅C:拍卖该别墅的价款不足抵偿债务的部分，抵押

23、权人仍可向张某追偿D:该别墅如果灭失所得的赔偿金，不属抵押财产E: 答案解析:【答案】【解析】物权法规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。26、刘某2005年购得一商铺，以每月2000元租金租给吴某，租期5年。半年后由于经营资金周转困难，刘某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限1年，并办理了抵押登记。抵押到期后，刘某未能偿还债务。银行依法申请人民

24、法院拍卖该商铺。1下列关于刘某抵押房屋的表述中，错误的为( )。A:刘某将该商铺抵押后又在屋顶搭建一阁楼，该阁楼也应当属抵押财产B:刘某应当将房屋抵押情况告之吴某C:经估价机构评估，刘某商铺价值70万元，该商铺的价值大于所担保债权，其余额还可以再次抵押D:刘某到期不能偿还债务、拍卖、变卖商铺时，吴某有优先购买权答案解析:【答案】A【解析】物权法规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。27、房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，即假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。（ ）答案解析:【答案】【解析】房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。28、房地产估价师应当知悉的法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额等。 ( ) 答案解析:【答案】【解析】假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。在房地产抵押估价活动中，房地产估价师应当勤勉尽责，包括了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况。