昆明房地产市场报告.docx

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1、昆明锐理2016年上半年昆明房地产市场研究报告一、宏观平稳宽松1.1 经济运行【全国经济环境】经济运行总体平稳，PPI同比降幅缩窄，结构调整和转型升级在稳步推进。【全国经济环境】M2供应增加，新增信贷随之高涨，居民贷款比重大，企业类贷款增长乏力。【全国经济环境】全社会固定资产投资增速平稳，房地产投资增速自年初持续上升。【昆明经济环境】昆明经济受宏观形势影响持续走低，产业结构调整持续，经济下行明显。【昆明经济环境】居民消费能力稳中有升，金融机构人民币存款余额平稳增涨。【昆明经济环境】固定资产投资放缓，房地产投资同比增长12.7%，其占固定资产投资额比例也增加。1.2 【经济小结】全国GDP增速基

2、本保持稳定，全社会固定资产投资增速自2015年后半年趋于稳定，房地产投资持续上升，房地产市场趋于稳定状态；昆明固定资产投资放缓，房地产投资同比增长12.7%，其占比例也增加。房产市场先行指标回暖迹象明显。1.3 政策环境【全国政策解读】2008年-2016年6月重要政策总结。【2016年1-6月全国重要政策节点】【全国政策解读】2016年1-6月各城市政策一览表。【全国政策解读】2016年1-6月各城市政策一览表。【全国政策解读】降首付，延长贷款年限、购房补贴。现象：三四线城市及部分二线城市，走量缓慢，库存积压。解析：一二线城市人流量大，购房/租房需求高。因此购房者与投资者均将目光放在了一二线

3、城市，导致了三四线城市及部分二线城市走量缓慢，库存积压。政策措施：在降低购房首付，延长贷款年限，购房补贴利好条件的基础上，大力推进棚户区改造货币化，多重措施去库存。【全国政策解读】因地制宜，北、上、广、深及部分二线城市调控收紧。现象：至2015年下半年，各城市纷纷解除限购以及“90,70”政策，整个房地产市场回暖明显，与此同时房产市场分化现象明显加剧。热门一二线城量价齐升，其中部分城市频频拍出地王，三四线却仍旧于寒流之中慑慑发抖。解析：三四线城市走量缓慢，有实力的开发商集体投奔热门一二线城市，小型开发商则在三四线城市 “楼市的泥潭中越陷越深”。政策措施：根据各个省份（城市）的实际情况制定对应措

4、施，收紧一线城市（北、上、广、深），降温热点二线城市（南京、苏州、合肥、武汉），扶持二三四线城市。2016年上半年，北京、上海、广州、深圳、苏州、武汉、南京、廊坊、合肥已逐步收紧调控政策。【2016年1-6月昆明重要政策一览表】【政策解读-昆明】2016年昆明施行四大房产新规2016年1月1日起施行云南省商品房销售明码标价实施细则锐评：商品房备案被取消，开发商自行公示而无需备案，如此一来，调整房价将不再受备案的限制，开发商可灵活掌控销售价格，房价由市场主导；而对于购房者来说，如今房价全由开发商说了算，购房者需了解房价公示制度，向开发商表明立场观看房价公示，以维护自身利益。2016年2月1日推行

5、商品房买卖合同示范文本锐评：新版买卖合同新增了商品房预售资金监管条款，明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户，有效防范交易风险。昆明市还增加了安全设置，保障购房者明确知道自己权利义务。并对商品房买卖时的细节作出了更多的规范，新增内容更多指向监督开发商行为，最大程度维护购房者权益。2016年1月1日起施行昆明市电梯安全管理办法(修订)锐评：此次修订办法在防止报废电梯再入市、在电梯日常维护保养方面、将使用年限超过15年的电梯列为重点监控对象等方面做出了明确的规定。提高了电梯使用的安全系数，明确责任，加大监督检验力度，全面细化安全管理。2016年2月1日实行昆明市物业管理办法锐评：

6、明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务,规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作,保护业主的共同利益,为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。新规的施行，更加规范了地产环境。【政策解读-昆明】昆明市规划局出台细则 明确“商改住”标准摘要：市规划局出台了相关实施细则，重点明确了房地产项目部分地块用地性质变更、城市更新改造项目商改住、房地产项目调整住房套型变更的原则等内容。锐评：商业体量较大，而昆明住宅用地供应不足，上半年昆明住宅去库存颇有成效，商办市场疲软。此次明确“商改住”的标准，也有利于盘活商业项目，标准中提出关于商改住改造配套设施的细则，保障了“商改住

7、”的有序实施。但地段位置不好的项目“商改住”后，由于集中供应、改造成本过高、开发商缺乏运营经验等因素，推进实施也不是那么容易。【政策解读-昆明】昆明出台“46条”稳增长措施亮点：涉及促进房地产市场稳定发展；努力降低商品房库存；切实加强土地保障等20个方面46条政策措施。锐评：政策的出台，明确了促进房地产市场和土地市场健康平稳发展。首先通过减压稳楼市，全面施行商品房预告抵押登记制度，提高金融机构开展住房贷款的积极性，通过房贷等金融改革措施，放宽政策，给房企松绑；其次通过调限，加大住房公积金促进住房消费力度，加大金融支持力度、实行财政补贴政策等，靠公积金激活楼市，进一步刺激楼市，达到降低商品房库存

8、的目的；通过多达9项土地制度，规范土地出让方式，减免多项费用等方式，切实加强土地保障，盘活市场土地市场。【政策解读-昆明】昆明27条措施推进供给侧结构性改革。摘要：昆明市供给侧结构性改革实施方案明确提出，要经过3年努力，供给侧结构性改革取得重要进展，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板工作取得明显成效。锐评：方案提出了27条具体任务和措施，意味着昆明供给侧结构性改革动真格。着力化解房地产库存，进一步完善房地产调控政策，加大住房公积金促进住房消费力度，大力推广住房保障货币化，积极支持农民工和有意愿的农民进城购房，鼓励车库（位）销售租赁。【政策解读-昆明】2018年底商品房库存规模比2015年减

9、少25%。摘要：昆明市通过了昆明市供给侧结构性改革实施方案(送审稿),方案对昆明市房地产业去库存提出了新的要求，2018年底商品房库存规模比2015年减少25%，并对20162018年商品房销售面积年均值提出要求。1.4 锐评：1、政府从土地供应上加强监管和控制，减少土地供应，从市场的最开端抑制库存的增长。2、“商改住”标准的出台，有益于盘活部分商办项目，推进商办项目去库存的实施。3、西山区、呈贡区出台对购买或租用辖区内商务楼，都有相应的补助，积极推动了整个办公市场的“去库存”力度。4、加大住房公积金促进住房消费力度，并推动住房公积金缴存省内异地互认，公积金买房条件的一再放宽，无疑都是为去库存

10、工作创造先决条件。1.5 【全国政策小结】1、降首付、减契税、购房补贴等多重优惠去库存。在多重优惠的刺激下，房地产市场回暖明显，多个城市量价齐飞；2、支持农民进城买房，加大棚改户货币补偿比例去库存。在优惠政策的激励下，该部分人群有缴纳首付的能力，但后期还贷压力较大，因此购房可能性较小；3、为控制市场平衡，防止后期“房产泡沫”，多个热门二线城市土拍都施行了“限价融断”措施；4、因地制宜，多个城市调控收紧。从去年优惠政策入市以后，一线城市楼市量价齐升，土地市场频出地王。3月份开始一线城市政策开始收紧，开发商与购房者则大量涌入周边的二线城市，造成以苏州、合肥、南京为首的多个二线城市楼市异常火爆。为促

11、使地产平衡发展，热门二线城市已开始逐步收紧调控。1.6 【昆明政策小结】1、推行新版合同、实行电梯安全、物业管理办法，加大监督检验力度，最大程度维护了购房者、业主的权益。商品房备案被取消，开发商获得了掌控价格的自由，房价将由市场主导；2、从2月1日开始实施的“新版商品房合同”对市场签约影响极大，在3月15日修改执行新规前，大量的项目延迟备案，致使应在2月份签约备案的量挤压在3月中下旬集中网签，造成了上半年2月份市场极度冷淡、3月份极度火爆的局面；3、“商改住”有利于消化商办市场的库存，盘活项目，但也可能由于集中供应、改造成本过高、开发商缺乏运营经验等因素，减缓推进实施的进程；4、政府出台一系列

12、政策措施，明确了到2018年“年平均销售1000万以上”、“库存比2015年底减少25%”的目标，这将说明接下来政府还将延续积极宽松政策，在如此大的市场容量与利好的政策中，开发房企可遐想的空间是非常大的。二、市场奋勇前行【昆明-年度供销】新增供应缩减，成交同比增长，7年后市场再现供小于求局面。市场新增供应持续下滑，上半年合计供应387万，同比下降28%。2016年上半年昆明商品房合计成交555万，同比增长21%，备案成交的增长与呈贡和南市区出现集中备案的项目有关。商品房包括商品住宅、定向团购房、商业、办公与车位商品房供应统计公布房间明细的预售项目面积【昆明-年度存量】商品房库存处于高位，但市场

13、出现好转信号，上半年去库存168万方。供求逆转，备案成交面积比新增供应多168万，整个上半年呈现出良好的去库存局面。截止6月底，商品房库存2651万，以近12个月市场共备案1124万计算，现有库存去化时间约为2.4年。昆明政府“去库存”政策指出，到2018年底，商品房库存要比2015年底减少25%。2016上半年市场表现为该去库存的目标打下良好的开局。【昆明-月度供销】表现强劲，月均销售93万，有3个月份销量过百万。自2月1日起，昆明开始使用新版购房合同进行备案，但由于新版合同中诸多条款涉及到退房，房企持谨慎对待态度，致使项目备案延后，致使2月市场极度低迷。挤压延后的备案在3月得以备案，推高了

14、该月市场成交。除2月特殊因素影响外，2016年各月备案均在85万以上，且均优于去年同期。【主城区-年度供销】供应连续下滑，成交高位，市场供过于求局面改变。2016年主城区新增供应持续下滑，上半年合计供应371万，同比下降14%。2016年上半年主城区商品房合计成交404万，同比下降2%。注：1、主城区包含中市区、东市区、南市区、西市区和北市区，不包含呈贡与空港区域【主城区-年度存量】库存止升回落，市场出现去库存信号。2016上半年备案成交面积比新增供应多32万，市场库存首次止升回落。截止2016年6月底主城区商品房库存为2222万方，以近12个月市场共备案893万计算，现有库存去化时间约为2.

15、5年。【主城区-月度供销】月均销售67万，2季度月度之间成交量大、波动小。2月受政策（新版商品房合同）影响备案延迟，多数项目挤压在3月中下旬签约备案，使3月份成交显增。剩余月份供求缺口小，市场近似处于供求平衡点。【市场供销对比】2016上半年呈贡市场销售占比大幅增加，南市区供求占比依旧最大。【市场供销对比】同比来看，呈贡供应骤减、成交倍增，南市区供求量微降但仍占主导。【各区域供销存对比】市场供销存主要集中在南市区与呈贡，其中南市区存量第一。【房产企业机构】2016年房企并购重组加速，品牌房企大肆接盘，昆明楼市进入强者盛宴时代。【房产企业机构】2016年房企并购重组加速，品牌房企大肆接盘，昆明楼

16、市进入强者盛宴时代。【房企排名】2016年TOP20房企销售增加，市场份额进一步提高。注：销售金额包含住、商、办与车位2.1 锐理数据解析（商品房）1. 昆明整体市场稳中有升，价格下行2. 上半年市场供应量整体减少，存量首次出现下降，去库存意图明显，效果初见端倪3. 依据目前昆明市场存量以及现有市场去化速度，仍需2.4年方可完全消化4. 主城区供减量平，其中南市区一直是供销主力区域；呈贡区成交大幅增长5. 定向团购房拉动销量上升，商品住宅供求平衡，库存量合理，商业与办公库存高，去化压力巨大。6. 上半年昆明房企并购重组加速，昆明楼市进入强者盛宴时代总结：昆明市场新增供应缩减，以去库存为己任，市

17、场供给侧调节初见成效。2.2 未来预判1、下半年房价会出现小幅回升，尤其是商品住宅产品，其价格将得到改善盘入市的支撑2、在利好政策不断释放与市场多方博弈的情况下昆明楼市将继续平稳前行根据昆明市政府“去库存”政策，下半年将延续上半年供减销增去库存的良好态势3、更多城中村改造停滞项目将被品牌房企接手盘活，市场上品质楼盘逐步增多，楼市良性发展4、昆明的中小房企将进一步被收购、转型或者消失，未来大房企将占据更多市场份额 。三、土地供求失调【土地供销】昆明土地市场楼面地价小幅下降，供应量微涨，成交量减半，流拍增多。上半年土地市场较去年同期供应量上涨，销售量下降，供销比约2.29:1，楼面价小幅下降。供销

18、价同比涨幅分别6.7%、-52.9%、-8.0%。自2014年开始，昆明土地供应紧缩明显，2015年下半年几乎是断崖式收紧。2016年上半年市场土地有适量供应，却存在起价过高、新地少等弊端，致使流拍土地增加。同时，碧桂园、万科、云南城投、实力等房企另辟蹊径，采用收购、入股或代建的方式增加项目土地储备。【土地供应分布图】供地分布广，供应地块前三板块是滇池、次中心和北市。【土地成交分布图】滇池、次中心和北市等板块土地成交抢眼。【土地性质】昆明住宅类与商业类土地供应约各占一半，成交地块中纯住宅占比大，商业用地流拍多。上半年昆明纯住宅用地供应29宗，约1198亩，供应面积占比42%；供应用地性质以纯住

19、宅与商业为主，约占总供应面积的90%。上半年昆明土地成交以纯住宅为主，该类用地除因故终止外，其他全数成交，这说明市场对住宅用地的需求旺盛；商住两用性质土地占总成交量的16%，商业用地占10%。【土地金额】 上半年昆明土地出让金共51.4亿元，累计成交1238亩。【溢价分析】平均溢价率6.47%，共7块土地溢价成交，2月蓝光约溢价27%竞得4宗纯住宅地块。【流拍土地分布图】巫家坝地王由于起价过高流拍，并在6月底折价约1/3后成交。【各性质土地对比】住宅土地价格在2月份和5月份较高，且在2月份有溢价；商业地价波动大，多底价成交。【各区域供销对比】南市区为昆明土地供需热点区域，东市区亦有发力，中市区

20、持续有地块供应。上半年昆明共计供应土地52宗，合计2832.7亩；东市区供应量超过1/3，供应面积为1010.5 亩，其中空港板块供应945.5亩；南市区次之，供应528.46亩，北市区稍逊一筹，供应472.35 亩。上半年昆明共计成交土地31宗，合计1238.0亩；本年度成交主要分布在南市区，成交面积为410.5亩，呈贡区成交353.5亩；中市区成交203.9亩。【各区板块价格对比】呈贡、滇池板块供销走高，溢价地块位于北市、东南与高新板块，北市板块溢价最高。【土地成交供求板块热度图】呈贡、滇池板块最热，其次是空港、北市与次中心板块。【成交楼面价排行】蓝光溢价27%斩获北市4宗纯住宅地块，楼面

21、价为3771元/。3.1 【成交总价排行】3.2 【锐理解析】1. 土地成交：上半年昆明共出让土地52宗，其中成交31宗，成交面积1238亩，同比下降52.9% 。2. 土地出让金： 上半年土地吸金51.4亿元，相较于2015年同期的81.3亿元，下降36.8%。3. 土地溢价：上半年昆明土地市场较2015年下半年有所回暖，与去年同期相比销量约减半，流拍土地增加，地块总体溢价率仍然不高，为6.47%。4. 土地流拍：上半年流拍土地12宗。或因其起拍价过高，大量开发商无法负担。5. 成交区域：南市区土地市场仍为供销主力，其中滇池板块土地成交量较高。3.3 【未来预判】1.整体态势：供求不匹配的矛

22、盾还将延续，土地市场将延续上半年平淡的态势。2.成交走势：商业地块流拍或将成为常态，土地溢价能力弱，多数应是底价成交。3. 供应类型：预计下半年住宅用地仍为供求主力，纯商业用地占比应该下降。4. 热点区域：南市区仍将是主力区域，东市区随着碧桂园、花样年等品牌房企扎堆进入，或将成为下一个热点区域。3.4 【总评】1、从整体来看，土地市场如何走取决于政府的供地计划；2、从土地成交性质层面看，市场对纯住宅用地需求旺盛；商业用地面临较大的成交压力，流拍可能性增加；3、受昆明商业大体量的商业存量影响，商业用地的资产价值目前仍处于下降通道，且短期内难以实现根本性的逆转，商业用地的市场风险明显高于住宅用地；4、品牌房企入市抢地战况全面升级，行业集中度进一步提高，小房企拿地更加困难；5、市区内净地供应愈发稀少，映衬出问题频出并开发停滞的城中村改造项目地块的价值，在下半年一级市场拿地更加激烈的背景下，这部分项目或将迎来新生。