某房地产开发项目可行性研报告.doc
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1、房地产开发项目可行性研究报告一、总 论1项目建设背景 南方A市B房地产开发公司开发的“98佳园住宅小区” ,以高品质的开发建设,优美的居住环境和一流的物业管理为A市住宅小区树立了良好的形象,受到市民的广泛好评。为满足A市城市居民21世纪新的住房要求,创建新型城市住宅小区,该公司经过全面认真的市场调研,对项目区位环境进行反复的分析比较,根据自前房地产市场现状与发展趋势,选择靠近c民族园,与“98佳园住宅小区”相连的现A市b厂区内,开发中高档佳园二期”住宅,与“佳园一期”连成片,建设继“98佳园住宅小区”之后又一个高品质住宅小区。佳园一期销售已基本结束,该公司和佳园小区良好的形象普遍得到A市市民和
2、政府的认可,由于“佳园二期”与98佳园仅一墙之隔,这为本项目的开发带来不可多得的商机。根据A市城市规划发展需要以及白龙路片区控制性规划要求,B房地产开发公司已同A市b厂以定点拆迁的方式达成协议,获得该厂333335平方米生产用地。开发建设用地及土地用途性质的变更手续由A市土地管理局和市规划局办理。根据城市规划和该市对产业结构调整的有关要求,A市D厂搬迁至高新技术开发区内。该项目初步方案设计已经完成,“佳园二期”项目建议书已经省计委批准,各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。2项目概况 (1)项目名称:“佳园二期”项目。 (2)建设地点:A市白龙路。 (3)建设单位:B房地产开发公司。 (4
3、)企业性质:国有。 (5)经营范围:主营:房地产开发经营。兼营:建筑材料、 装饰材料、室内外装饰。 (6)公司类别:专营企业。 (7)资质等级:城市综合开发二级。 (8)企业概况:B房地产开发公司是独资国有房地产开发企 业,成立于1993年。6年来,该公司成功开发了关上中心区“宏兴大厦”、钱局街职工宿舍项目、交林路职工宿舍,98佳 园住宅小区”等项目,总开发面积24万平方米,形成一定的开发规模,积累了城市住宅小区开发经验,并创出了佳园小区品牌效应,在A市房地产行业站稳了脚根,给公司带来了良好的经济效益和社会效益,企业得到了较快的发展。“佳园二期”是该公司开发的高标准精品住宅小区。 (9)工程概
4、况: “佳园二期”项目占地333335平方米,总建筑面积76100平方米,其中多层住宅50960平方米,联排低层住宅10140平方米,地下停车库15000平方米。经估算,工程总投资17623万元,每平方米造价2316元。 (10)资金来源:本项目建设资金完全由B房地产开发公司自筹,不足投资通过预售房款解决。 根据收益计算,所得税前项目的财务内部收益率为19.8,财务净现值(Ic=15)517万元,投资回收期2.9年。投资利润率17.8,利税率26.2,计算期内国家税收2629万元。财务分析结果表明,项目的社会效益和经济效益较好。 3可行性研究报告编制依据 (1)省计委计投2000X X号文关于
5、“佳园二期”项目建议书的批复; (2)B房地产开发公司与A市D厂签定的国有土地转让造成房屋拆迁、停产损失的补偿合同以及国有土地使用权转让合同; (3)A市规划设计院白龙路沿线控制性详细规划; (4)A市理工大学建筑工程学院设计研究院“佳园二期”项目初步规划方案; (5)白龙寺片区地质勘探资料; (6)A市城市规划局A市土地使用变更通知书; (7)省审计事务所验资证明; (8)A市城市合作银行资金证明; (9)国家计委建设项目经济评价方法与参数(第二版); (10)建设部房地产开发项目经济评价方法。4可行性研究报告研究范围 根据“佳园二期”项目建议书批复和初步规划方案,本研究工作范围主要是住宅市
6、场分析及营销战略,建设规模及功能,住宅及公用工程建设方案,投资估算与资金筹措,项目经济效益评价等。5. 研究结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目,符合国家城镇住宅开发建设产业政策,开发用地变更及项目建设规划手续已在办理,建设资金完全自筹,现场建设条件具备。针对商品房升级换代,住宅建设由低档走向高档的发展趋势和A市已有一部分收入较高的住房消费群体,户型规划为中高档住宅,根据对A市住宅市场分析预测,项目开发有市场销路。财务分析结果表明,项目经济效益可行。本项目开发土地利用A市D厂生产用地,对盘活国有资产,推进国有企业产业结构调整,有明显的社会效益。 从目前房地产市场分析,商品住宅结构性的矛盾还很
7、突出,建议在下一步方案规划时,对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研,尤其是面积较大的联排商品房,如完全作为住宅,要根据市场变化作出更为准确的市场定位,调整户型或面积,并做好工程建设规划,加强楼盘营销工作,降低开发建设成本,尽量减小项目风险。6主要经济技术指标“佳园二期项目主要经济技术指标见表31。表3-1 “佳园二期”项目主要经济技术指标序号项目名称单位指标1总占地面积平方米33333.52总建筑面积平方米761003建筑容积率1.44小区绿化率%40以上5户均面积多层住宅平方米/户A型100、B型160联排低层住宅平方米/户2606地下停车库车位30平方米/车位500个1500
8、0平米7综合售价多层住宅元/平方米2950联排低层住宅元/平方米38508地下停车库元/位75009建设投资万元1762310每平方米建设投资元231611投资利润率%17.712全部投资财务内部收益率(税前)%18.713全部投资财务净现值(税前)万元37914全部投资投资回收期(税前)年2.9二、住宅市场分析与营销战略1、当前住宅市场现状进入2000年以来,在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下,以住宅为主体的房地产市场,总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在:(1)商品房开发投资稳步回升。1992年房地产业超速发1993年下半年起宏观调控,至1995年以后,房地产开发投资一度出现增速减
9、缓的趋势。1997年以后,商品房投资逐步增加,1998年,在国民生产总值增长的7.8%中,住宅建设的贡献率达到1个百分点以上。(2)在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下,居民对住房消费的投入迅速增加,购房积极性大大提高,新的消费热点正在逐步形成。(3)住房公积金制度逐步完善,个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来,住房消费信贷迅速发展起来,有力地支持了居民房,成为启动房地产市场的一大亮点。(4)房地产二、三级市场联动效应突出,三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践,房屋置换活动蓬勃展开,必将成为住宅市场的一个热点。2、A市商品房现状与市场需求 A市城市住宅建设速
10、度加快,城市居民人均居住面积1998年达到了1098平方米,位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大,家庭每户总建筑面积还比较小。从A市城市居民住房构成现状来看,商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料,A市目前有26的市民住房是“单位借房”,约39属“房改房”,19是“私房”,只有16的住房是居民“购买的商品房”。从以上现象可以看出,目前商品房在A市市民住宅构成中所占的比例仍然很小,商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深入,住房分配货币化,住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放,商品住宅将成为居民主要的住房来源。 再从每户住房总建
11、筑面积来看,居民住房60平方米(指建筑面积,下同)以下的占3896,6080平方米的占338,81100平方米的占1482,101120平方米的占802,121140平方米和141平方米以上的分别只占282和157,有近8758的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水平的提高,收入的增加,部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅,每套住宅面积在100平方米以上住房尸数将比现在有较大的提高,住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。3“精品住宅”的市场需求及发展“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤,也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着A市城市居民收入的日益
12、增加,物质文化生活水平不断提高,居住条件也从只要求户内宽敞、舒适,转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来,不仅要求规划合理,建筑容积率低,而且要求绿地率高。根据A市城市经济社会发展,以及商品房今后发展趋势预测,这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求,并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。“精品住宅的表现为:3.1 住宅市场趋向细分化 随着福利分房制度的结束,个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃,买方面临多种选择的今天,一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性,换句话说,住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年,A市住宅市场针对一些消费群体,推出高标准、多户
13、型新型住宅,由于住宅小区环境优美、品质高,售价合理,刚刚推出就卖掉60以上,销售火爆。从中可以看出,住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高,并要求从业人员的专业水平也应随之提高。3.2 商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈,住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天,消费者对于商品房的关注将越来越具体全面,不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全,还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等,这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时,开发商也会
14、逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用,加大投资力度,全面提升楼盘品质,瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在去年A市房地产及相关产业展示会上,许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。“佳园一期”住宅的成功开发和火爆销售,就是一个最好的例子。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因,主要有:(1)先富者的市场潜力。A市改革开放20年来,经济快速发展,城市居民收入水平有很大提高,城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平,据有关资料统计,富裕家庭约占3左右,最近两年,富裕家庭这一比例又有提高,今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大,形成先富者市场潜力。沿白龙路向前是新迎小区和大树
15、营、曙光、东华小区一带,是A市较早开发的商品住宅区,区内人口密度大,聚集了众多先富起来的人士,下一步商品房的更新换代,加上二,、三级市场的放开,将为商品房交易提供方便,并有可能使先富者对高档次 的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。 (2)商业消费潜力。A市是面向东亚的国际性商贸旅游城市,发展商贸一直是A市经济发展的重点之一。由于几次博览 会的成功举办,提高了A市在国际国内的知名度,为A市城市 经济发展带来前所未有的机遇,商贸旅游繁荣,驻市各类商业机构众多,今后私营企业也越来越多,私营企业主的住房需求趋旺,随着多种所有制成分共存的发展,大面积户型住宅可办公和居住两用,因此高档次的商品住房将形
16、成一定的市场需求,像 98佳园这样环境优美、档次较高的住宅,无论是销售或出租都有较大的市场潜力。(3)项目区位市场潜力。“佳园二期”项目位于C民族园以南,环境得天独厚,是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置,加上开发建设条件优越,开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势,并蕴藏着巨大的区位市场潜力。3.3 户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题,它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排,智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步,更在于其高附加值性:一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内
17、容,使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值,提高了住宅的档次、品牌和价值。3.4 消费者对住宅质量和物业管理的关注消费者购房是个人的投资置业行为,因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面,主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面,住宅应具有完备的居住功能,将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面,包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面,一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构,对住宅消费也有不同的要求,因此会形成若干即期消费。所以,住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于
18、购房者来说,包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要,他们要求物业管理具有多种功能和高品位,收费合理,物有所值。3.5 住宅开发及开发商向规模化发展 前几年,A市城市住宅开发数量发展过快,但开发规模偏小。目前A市已有各类资质的房地产开发企业200多个,除新迎、江岸、春苑、佳园、北辰等小区外,大多规模较小,不但开发成本高,还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适,有足够的居住空间,功能设施齐全,还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发,才能满足用户的要求。A市目前开发的北辰小区、阳光小区等开发建设规模都在千户以上,具有很强的市
19、场竞争力。住宅开发向规模化发展,形成新的住宅市场竞争,也促使开发商向规模化方向发展。从A市最近两年的房地产市场上也能看出这一变化,一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业将涌现出来,并占市场主导地位。3.6 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着A市城镇居民收入水平的逐步提高,住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前,A市居民购房除直接居住或自用外,有近15是用于投资保值、增值或出租,这与A市市民近几年生活水平很快提高不无关系。据有关资料统计,1990年A市城镇居民人均收入为1579元,1995年为4384元,1996年汰到5151元,1997年达到6243元,1997年比
20、1995年实际增长424。在居民消费支出中恩格尔系数已由1990年的557降到1996年的471,最近几年这一系数又有新的下降,这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后,消费热点将转向住房、汽车消费,这是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革,家庭住房消费支出的平均比重将由51上升到12左右。其中中低收入的家庭为610,中高收入家庭为1316,富裕家庭占20-30,加上银行住房按揭贷款的支持,住房消费热,点将加快形成。个人购房的比例也由“八五”时期的28增加到1997年的32,目前这一比例已超过50,并保持逐步上升的势头。 从以上分析可以
21、看出,“佳园一期”、“北辰小区”、“阳光小区”、“金康园等的成功开发,预示着未来商品房的升级换代,由低档走向高档,高品质开发已成为新趋势,“佳园二期”市场 定位在中高档住宅,是有其市场需求依据的。 4,当前住宅市场面临的矛盾和问题 目前,以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着一些深层次的矛盾,结构性、阶段性、体制性供给过剩的现象突出,市场有效需求的不足。主要表现在以下三个方面: (1) 商品房空置量继续上升,消化空置房压力加大。据有关资料统计,A市空置商品房已达80余万平方米,一些建设标准低,施工质量差,户型不合理,设施或居住环境不良的商品房空置率还将进一步增加。 (2)住房制度改革未能达
22、到预期进度,各种政策的落实未能实际到位,住宅市场消费需求的良性循环要有一个较长的形成过程。(3)市场发育程度整体水平偏低,地区之间发展严重不平衡。佳园二期”住宅开发也面临住宅市场供大于求的矛盾。虽然随着福利房的取消,房地产二、三级市场逐步开放,居民收入水平逐步提高,为商品房市场的发育打下了一定的基础,但目前结构性供给过剩与市场有效需求不足的矛盾十分突出,加上政府在2000年后将建成1000万平方米的经济适用房,低档房市场供给量很大,对房地产价格将产生较大影响,导致本项目的开发有一定的市场风险。5营销战略 根据上述分析和本项目市场定位,制定以下营销战略:51 确定项目整体形象佳园二期 与“98佳
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