物业服务合同由-与业主大会选聘的物业管理企业签订.doc
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1、篇一：第7章 物业管理服务合同物业管理服务合同合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。人们根据合同所明确的权利义务关系，称为合同关系。物业管理条例第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”在物业管理活动中，业主与物业管理企业之间的关系是一种私法上的合同关系，其建立必须依赖于有效的物业服务合同。由此可见，物业管理是基于物业服务合同约定而形成的，物业管理企业的选
2、聘、解聘，依条例第十一、第十五、第三十五条的规定由业主大会来确定；业主委员会作为业主大会的常设机构和执行机构，由其代表业主与物业管理企业签订物业服务合同。这里要注意的是业主委员会代表的是业主，即物业服务合同的双方当事人（主体）是业主和物业服务公司。鉴于物业服务合同的内容复杂，牵涉的事项众多，所以条例特别要求物业服务合同必须采用书面形式。根据选聘物业管理企业主体的不同，物业服务合同分为两种：前期物业服务合同和物业服务合同。前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，物业建设单位与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同；物业服务合同则是指物业销售开始后，业主入住达到符合
3、召开业主大会的法定比例后，选举产生的业主委员会代表业主大会，与其选聘的物业管理企业签订正式的物业服务合同。可见在业主大会成立之前，由开发建设单位主持选聘的物业管理企业，并与之签订的物业服务合同为前期物业服务合同。物业管理条例第三十五条第二款规定了物业服务合同的内容中必须明确商定物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等八项内容，这些内容都必须在合同中明确。第一节 物业服务合同概述一、前期物业服务合同和物业服务合同的区别（一）前期物业服务合同在实践中，物业“滚动开发”的情况比较多，业主入住是一个逐渐的过程，从物业开始交付给业主，
4、到业主成立业主大会之间，还有一段过程，不但这个过程中需要物业管理企业提供物业管理服务，甚至在物业的建设阶段往往就需要物业管理的早期介入了。这个阶段的物业管理即前期物业管理。根据物业管理条例的有关规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。房屋出售前物业的产权属房地产开发企业，所以，合同的甲方是房地产开发企业，乙方是其选聘的物业管理企业。前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理所不具有的一些内容，比如管理遗留扫尾工程、空置房出租或看管等，因此具有一定特殊性。现实生活中，物业管理纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段，如建设单位遗留的房屋质
5、量问题、小区配套设施不全问题等。前期物业服务合同对今后物业管理的规范化实施起着尤为重要的作用。如果不签订前期物业服务合同，就不利于物业管理的实施，也无法保证购房人在购买房屋直至业主委员会成立并选聘确定新的物业管理企业过程中的权力和义务，易引起各种纠纷。前期物业服务合同具有以下特征：1前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订由于在前期物业管理阶段，业主大会尚未成立，还不能形成统一意志来选聘物业管理企业，只能由建设单位选聘物业管理企业；而且，此时建设单位拥有物业，是物业的第一业主。建设单位在选取聘物业管理企业时，应充分考虑和维护未来业主的合法权益，代表未来的广大业主认真考察比较各物业管理企业，
6、并对其有所要求与约束。2前期物业服务合同具有过度性前期物业服务合同期限，存在与业主、业主大会选聘物业管理企业之前的过渡时间内。物业的销售、入住是陆续的过程，业主召开首次业主大会时间的不确定性决定了业主大会选聘物业管理企业时间的不确定性，因此，前期物业服务的期限通常也是不确定的。但是，一旦业主大会成立并选聘了物业管理企业，前期物业管理服务即告结束，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同约定生效的，前期物业服务合同终止。3.前期物业服务合同具有过渡性由于前期物业服务合同涉及广大业主的利益，物业管理条例要求前期物业服务合同以书面方式签订。为了保护当事
7、人的合法权益，国家和地方有关部门编写了前期物业服务合同示范文本供相关当事人签订合同时参考。（二）物业服务合同当业主入住达到一定比例时，就应按规定及时召开业主大会，选举、组建业主委员会。业主委员会的设立，标志着前期物业管理的结束，物业管理进入正常的日常运作阶段，即由业主委员会代表全体业主行使业主自治管理。业主委员会成立之后，对原物业管理企业实施的前期物业管理要进行全面、认真、详细的评议，听取广大业主的意见，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业，并与确定的物业管理企业（原有的或另行选聘的）签订物业服务合同。其签订日期一般应在业主委员会成立三个月内，最迟不应迟于六个月。物业服务合同的甲方是业主委
8、员会（代表所有业主），乙方是物业管理企业。甲方是委托方，乙方是受托方。合同的委托管理期限由双方协议商定。物业服务合同签订后，前期物业服务合同同时终止。每次委托期满前，业主委员会应根据广大业主的意见和物业管理企业的业绩，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业，并与之签订新的物业服务合同。为了规范物业服务合同，国家建设部、工商行政管理局和地方有关部门颁布有物业服务合同示范文本。上述两个合同的共同点在于他们的客体是一致的，委托事项都是物业管理服务活动。但因物业在开发建设、销售和消费使用这三个不同阶段产权在不用产权人之间的转移，导致合同的主体有所变化，进而两个合同的签订时间、期限要求与方式等都有所差
9、异（表81），但两个合同是相互衔接，互为补充的。就物业管理规范化运作的角度而言，两个合同缺一不可。在实践中，物业管理企业承接一个物业管理项目后，往往将根据管理区域的规模、服务项目的多少和自身服务能力的情况，将保安、绿化、保洁等服务委托给其他专业服务公司承担。物业管理企业作为委托人与接受委托的专项服务企业之间签订委托服务合同，但是专项服务企业与业主之间并不存在合同关系。因此，这些专项服务的委托合同虽然与物业管理活动相关，但都不能称之为物业服务合同。物业管理条例第四十条规定：物业管理企业可以将管理区域内专项服务委托给专项服务企业，但不得将全部物业管理一并委托给他人；第六十二条规定：物业管理企业将一
10、个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30以上50以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。二、物业服务合同的法律性质物业服务合同属于民事合同的范畴。物权法明确了物业服务合同属于委托合同。委托合同是受托人以委托人的名义和费用为委托人处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议。物业服务合同既可发生在法人之间，又可发生在自然人与法人之间。物业服务合同具有如下的委托合同的法
11、律特征：1物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提，任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同。一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。2物业服务合同是有偿的。委托合同的目的在于由受托人用委托人的名义和费用处理管理委托人事务。因此，业主不但要支付物业管理企业在处理委托事务中的必要费用，还应支付物业管理企业一定的酬金。3物业服务合同既是诺威性合同又是双务合同。物业服务合同白双方达成协议时成立，故为诺成性合同;委托人和受托人双方都负有义务，故为双务合同。4物业服务合同是劳务合同。劳务合同的特点是：合同的标的是一定的符合要求的劳务，而不是物质成果或物化成果;合同约定的劳务通过提供劳务的人的特定行为
12、表现出来。 值得提出的是，也有学者对物业服务合同是委托合同的观点并不认同。三、物业服务合同签订应遵循的基本原则合同受法律法规约束，其签订和履行应当遵循中华人民共和国合同法规定的以下五项基本原则。（一）主体平等合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。任何民事主体在法律人格上也是一律平等的，享有独立的人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同当事人的人格平等，才能实现合同当事人的法律地位平等。合同当事人平等是商品经济的必然前提和必然产物，也是社会主义市场经济对交易秩序和经济秩序的具体要求。（二）合同自由当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。合同自愿原则，
13、也就是合同自由原则，或称为契约自由原则。其涵义包括缔结合同、选择缔约相对人、选择合同方式、决定合同内容、解释合同的自愿或自由，当然，实行合同自由原则，并不排除法律以及国家对合同的适用干预和限制。（三）权利义务公平对等在经济活动中，合同的任何一方当事人既享有权利，也承担相应义务，权利义务相对等。公平原则规范合同当事人之间的利益关系。制约对合同自由原则的滥用，要求形式的公平（即合同主体的法律地位）和实质的公平。合同的实质公平，是指双方当事人的权利、义务必须大体对等，对于显示公平的合同，当事人一方有权要求法院或者仲裁机构予以撤销或变更。（四）诚实信用诚实信用原则，也称为诚信原则。诚实信用原则是民法、
14、合同法的最基本原则。诚实信用原则，是指民事主体在从事包括合同行为在内的民事活动时，应该诚实守信，以善意的方式行使自己的权利和履行自己的义务，不得有任何欺诈行为。诚实信用原则适用弹性相当大，具有确定行为规则、平衡利益冲突、解释法律与合同三大基本功能。诚实信用原则体现了社会主义精神文明和道德规范的要求。（五）守法和维护社会公益当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律法规，遵守社会道德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，这是人们社会公共生活的基本准则，维护社会公益原则，也就是公序良俗原则，包括社会公德、公共秩序和善良风俗。守法和维护社会公益原则，是合同法的最高要求。四、物业服务合同中相关主体的权
15、利和义务依据物业管理条例的相关规定，物业服务合同的主体包括三类：一是选聘签约者(业主大会或业主委员会)；二是提供服务者(物业管理企业)；三是接受服务者(业主或物业使用人)。在物业合同法律关系中，一般是由业主大会或业主委员会代表全体业主与物业管理企业签约，由物业管理企业为业主和物业使用人提供物业服务。物业服务合同中业主大会、业主委员会、业主、物业管理企业的主要权利和义务是：1业主大会在物业服务合同中的权利义务是：（1）制定、修改业主公约及各项物业制度，授权业主委员会监督业主和物业使用人遵守业主公约。（2）选聘、解聘物业管理企业，审查决定业主委员会与物业管理企业签订的物业管理服务合同的内容。（3）
16、决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督物业管理企业的实施。（4）审核物业管理企业的每年财务情况。（5）维护全体业主的公共权益。（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责。2业主委员会在物业服务合同中的权利义务是：（1）代表和维护业主、使用人的合法权益。（2）监督业主和使用人遵守业主公约及相关的物业管理制度。（3）检查监督物业管理工作及制度的执行情况。（4）审定物业管理服务年度计划、财务情况。（5）负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料。（6）协调不按规定交纳物业管理费、及以往管理遗留问题和其他物业管理工作。（7）业主大会授权的其他权利义务。3业主在物业服务合同中的权
17、利义务是：（1）接受物业管理服务的权利。（2）对物业管理有建议权、监督权。（3）对业主委员会有选举及被选举权。（4）对物业管理公约及各项制度的制定权和修改权。（5）遵守业主公约及各项物业制度的义务。（6）执行业主大会和业主委员会作出的决定的义务。（7）交纳专项维修资金的义务。（8）按时交纳物业服务费用的义务。（9）法律、法规规定的其他义务。4物业管理企业在物业管理服务合同中的权利义务是：（1）按合同提供物业管理服务。（2）收取业主的物业管理费及其他物业服务费用。（3）根据合同约定对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。（4）制定物业管理计划、财务计划、物业年度维修养护计划和大、中修方案，
18、经业主大会同意后由其实施。（5）向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，为维护其他多数业主的权利，告知有关限制条件，并负责监督。（6）公布管理费用及专项维修资金的收支账目。（7）对物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能。（8）合同终止时，移交小区内经营性商业用房、管理用房、物业管理事项及与物业相关的全部文件、档案资料。（9）法律、法规和合同规定的其他权利与义务。五、物业管理的事项物业管理事项主要是指物业服务企业应当提供的服务内容，因此物业服务合同应当认真规定。一般而言，物业管理项目从物的角度、社区环境角度、物的利用角度，可以分为三类：从物的角度而言，主要内容包
19、括对物业及其附属设施的维护、保养、修缮等事项；从社区环境的角度而言，主要内容包括区域的保安、绿化、清洁等事项；从物的利用角度而言，主要内容包括阻止物业使用人对自用部分进行危害整体利益的行为、阻止业主对共用部分进行妨害他人利益的行为等事项。具体地说，包括以下内容：（1）房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等的维修、养护和管理。（2）共用设施、设备的维修、养护和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等的维修、养护、运行和管理。（3）市政公用设施
20、和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等的维修、养护和管理。（4）公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。（5）附属配套建筑和设施维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所等的维修、养护和管理。（6）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。（7）物业区域内的交通与车辆停放秩序的管理。（8）维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。（9）管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。（10）负责向业主和物业使用人收取各项费用，包括物业管理服务费、保洁费、保安篇二：2012最新物业管理
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