浙江省2015年上半年房地产估价师案例与分析估价技术报告的写作考试题.docx

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1、浙江省2015年上半年房地产估价师案例与分析：估价技术报告的写作考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产投资决策分析主要包括市场分析、_和投资决策三部分工作。 A价格分析 B项目财务评价 C产品分析 D成本分析 2、在发生过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明。 A：商业信用 B：银行信用 C：消费信用 D：民间信用 E：执行层的组织协调3、下列风险中，属于个别风险的是_。 A购买力风险 B市场供求风险 C政策风险 D比较风险 4、选取的三个可比实例及其相关资

2、料分别计算得到其报酬率为13.10%、12.50%和13.60%，则可以确定估价对象的报酬率为_。 A12.50% B13.10% C13.07% D13.60%5、投资者进行房地产投资的主要目的一般是_。 A获取房地产当期收益 B获取房地产未来收益 C直接从事房地产开发经营活动 D间接参与房地产开发经营活动 6、某个国家20002004年的基尼系数分别为0.32、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以推断_。 A该国家的居民收入分配趋于平均化 B该国家的居民收入分配两极分化越来越严重 C该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势 D该国家的国民收入呈现出上升的趋势 7、估价时点应与的日期

3、相一致。 A：签订估价合同 B：开始估价作业 C：完成估价报告 D：估价结果所属 E：工业用地的监测点评估价格 8、对于无差异曲线的特点说法错误的是_。 A无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值 B无差异曲线上的任意两条无差异曲线不能相交 C无差异曲线凹向原点 D无差异曲线中，同一条曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用 9、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10时，需求量变化百分比分别为30、10、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是【2004年考题】 * A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性 B：完全弹性、单一弹性、完全无弹性 C：

4、完全弹性、单一弹性、缺乏弹性 D：富有弹性、单一弹性、完全无弹性 E：工业用地的监测点评估价格 10、一套建筑面积为100，单价为2000元的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31，则该套住宅的。 A：实际单价为2000元，实际总价为30.16万元 B：实际单价为1950元，实际总价为20万元 C：实际单价为2000is，实际总价为20万元 D：实际单价为2200元，实际总价为30.16万元 E：工业用地的监测点评估价格11、房屋拆迁补偿中，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照_结算。 A商品房价格 B重置价格结

5、合成新 C重置价格结合结构差价 D物价部门核定价格 12、从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于所有。 A：房地产开发单位 B：公有住房售房单位 C：购房者 D：直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门 E：执行层的组织协调 13、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是_。 A围墙工程费 B电力设施工程费 C居委会用房建设费 D人防工程费14、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是_。 A随行就市定价法 B价值定价法 C应战定价法 D挑战定价法 15、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为=1480+80i，乙类房地产

6、的价格变化趋势为=1500+60i，该两类房地产的价格增长潜力相比。 A：甲类房地产比乙类房地产强 B：乙类房地产比甲类房地产强 C：该两类房地产强弱程度相同 D：该两类房地产强弱程度不可比 E：工业用地的监测点评估价格 16、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元，房地产市场交易价格为6000元；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元；则最合理的拆迁补偿价格应以元为基础进行修正。 A：4000 B：5000 C：6000 D：9000 E：

7、工业用地的监测点评估价格 17、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由_负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。 A政府部门 B建设部门 C房管部门 D开发企业 18、租赁合同到期，承租人需要继续租用的，应在租赁期限届满前_个月提出。 A1 B2 C3 D4 19、城市房屋拆迁管理条例规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交资料，其中不包括_。 A建设项目批准文件 B建设用地规划许可证 C建设项目价值资料 D国有土地使用权批准文件 20、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为1750

8、0m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为_万元。 A3758.57 B394203 C3966.10 D4769.85 21、某大楼先后抵押给3家银行并都办理了抵押登记，债务人未能及时清偿债务，拍卖该大楼所得的价款按顺序清偿。 A：贷款合同签订的先后 B：贷款数额的大小 C：各银行起诉的先后 D：抵押登记的先后 E：执行层的组织协调 22、以下说法不正确的是_。 A估价目的不同，估价的依据可能不同 B虽然估价目的不同，但估价中都应采用公开市场价值 C估价目的不同，估价时点的选取可能不同 D估

9、价目的不同，估价选用的方法也可能不同23、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取_净收益作为估价依据。 A类似房地产的客观 B类似房地产的实际 C类似房地产的最高 D类似房地产的最低 24、土地增值税实行四级超额累进税率不正确的为_。 A增值额未超过扣除项目金额30%的部分税率为20% B增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30% C增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分税率为40% D增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分税率为50%25、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的（）。 A一级市场 B二级市场 C三级市场 D存量市场二、多项选择

10、题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、当前我国房地产权属登记管理的任务主要是。 A：做好房地产权属登记信息化工作 B：做好房地产登记发证工作 C：做好房地产权属档案管理工作 D：为落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据 E：做好物业管理工作 2、根据合同的成立是否以交付标的物为要件可将合同分为。 A：典型合同 B：实践合同 C：诺成合同 D：主合同 E：从合同3、某宗房地产是在政府有偿出让的地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用36年；预计利用该宗房地产正

11、常情况下每年可获净收人8万元，该宗房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为_。 A90.52万元 B91.52万元 C92.52万元 D93.52万元 4、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是_。 A投资利润率 B资本金利润率 C财务内部收益率 D成本利润率5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是_。 A面积结算 B货币补偿 C产权调换 D货币补偿或产权调换 6、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期的收益率为。(2006年试

12、题) A：4.42% B：8.11% C：8.13% D：9.54% E：借款合同 7、基准地价是城市中均质区域内的土地_。 A最低价格 B最高价格 C平均价格 D成交价格 8、在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是_。 A概率分析 B蒙特卡洛法 C解析法 D杠杆分析 9、建筑物重置价格的求取方法有等【2004年考题】

13、 A：单位比较法 B：工料测量法 C：指数调整法 D：分部分项法 E：成新折扣法 10、印花税税率分为5档：1_，_，0.05，0.03 A0.5，0.2 B0.5，0.3 C0.5，0.1 D0.3，0.111、收益法中确定资本化率的基本方法有_。 A市场提取法 B累加法 C指数调整法 D投资收益率排序插入法 E收益乘数法 12、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是_。 A建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数 B建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数 C建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等 D建筑物的经济

14、寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数 13、房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为（）。 A临时用地土地使用权 B农村承包土地使用权(为农民集体土地上的) C宅基地使用权(为农民集体土地上的) D行政划拨土地使用权(为农民集体土地上的) E出让土地使用权(为国有土地上的)14、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括_。 A拟采用的估价技术路线和估价方法 B拟调查搜集的资料及其来源渠道 C预计所需的时间、人力、经

15、费 D估价作业步骤和时间进度安排 E违约责任 15、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于_。 A试探性调查 B描述性调查 C创新性调查 D因果性调查 16、建筑给水设备中，基本供水方式不包括_。 A分区分压供水方式 B直接供水方式 C水泵水箱的供水方式和设置水箱的供水方式 D分质供水 17、某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为（）万元。 A26.29 B27.29 C28.29 D29.29 18、开发商向城市规划管理部门申请建设用地规划许

16、可证时，须提供的材料主要有（）。 A建设工程规划许可证 B选址规划意见通知书 C项目设计方案的总平面图 D城市规划部门批准征用土地的计划任务 E1/2000或1/500的地形图 19、中国耕地具有等明显的特点。 A：人均占有耕地少 B：耕地总体质量高 C：生产水平低 D：退化严重 E：后备资源不足 20、某居民购买一套价值80万元的住宅，计划自己首付30，其余向银行抵押贷款，贷款利率为6，如果在10年内按月等额偿还，该居民月还款额是元。 A：240 B：622 C：312 D：874 E：借款合同 21、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是。 A：比较风险 B：收益现金流风险 C：持有期风险 D：时间风险 E：借款合同 22、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含等。 A：房地产改扩建费用 B：抵押贷款还本付息额 C：房屋设备折旧费 D：所得税 E：房屋装修折旧费23、某城市2011年房屋销售面积是另一城市的240，该指标称为相对指标。 A：强度 B：结构 C：比例 D：比较 E：执行层的组织协调 24、摩擦失业是指在生产过程中由于引起的失业。 A：长期的原因 B：暂时的原因 C：局部的原因 D：全局的原因 E：难以避免的技术性原因25、房地产开发项目方案之间没有关系。 A：互斥关系 B：独立关系 C：相关关系 D：包含关系 E：借款合同