陕西省2016年下半年房地产估价师案例与分析估价报告使用限制试题.docx

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1、陕西省2016年下半年房地产估价师案例与分析：估价报告使用限制试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是_。 A过去数据简单算术平均法 B过去数据加权算术平均法 C未来数据简单算术平均法 D未来数据加权算术平均法 2、估价报告的写作要求有_。 A全面性、主观性、准确性 B简便性、客观性、准确性 C主观性、准确性、概括性 D全面性、客观性、概括性3、经济适用住房采取_的方式进行。 A出让 B行政划拨 C有偿转让 D无偿

2、转让 4、原国家计委、原建设部关于房地产中介服务收费的通知规定，房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按成交租金额标准，由双方协商一次性收取。 A：半个月至一个月 B：半个月至两个月 C：一个月至两个月 D：两个月至三个月 E：执行层的组织协调5、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为_。 A超额利润 B投资回报 C内部收益 D风险报酬 6、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是（）。 A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市

3、规定 7、是指在商品和劳务供给不变的情况下，因生产成本提高而引起的物价总水平上涨，而原材料价格上涨和工资增加是生产成本提高的主要原因。 A：需求拉上型通货膨胀 B：需求拉下型通货膨胀 C：成本推动型通货膨胀 D：结构失调型通货膨胀 E：执行层的组织协调 8、_不属于对外交通用地。 A管道运输 B港口 C企业内铁路 D机场 9、房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的机构。 A：中介管理 B：市场服务 C：管理服务 D：中介服务 E：执行层的组织协调 10、某类商品房20042008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/

4、m2、7645元/m2。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（）元/m2。 A7974.00 B8023.00 C8056.25 D8078.0011、某购房人为购买住房申请了住房抵押贷款20万元，年贷款利率为12，如果他今后10年内按月等额偿还此项贷款，若其总收入的30可以用于住房支出，则他的月收入额需达到元才有足够的偿还能力。 A：9 87635 B：9 56472 C：9 42167 D：9 37581 E：借款合同 12、对达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷实施行政裁决的可以是_。 A县级以上地方人民政府 B县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门 C县级以上地方人民政府或县级以上

5、人民政府房屋拆迁管理部门 D市级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门 13、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付。已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为_元。 A1002.45 B1012.45 C1027.42 D1037.4514、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元，出租率为85，运营费用占有效毛收入的35，报酬率为12，商场建筑面积为40000，可供出租的比例为95，运营期为38年，该商场的收益价值为万元。 A

6、：690.40 B：8284.79 C：8720.83 D：9746.81 E：工业用地的监测点评估价格 15、下列法规中，规定了房地产项目转让条件的是。 A：中华人民共和国城市房地产管理法 B：中华人民共和国土地管理法 C：中华人民共和国城乡规划法 D：城市商品房预售管理办法 E：房地产估价机构必须加盖公章 16、某一交易实例房地产的使用面积为3000，成交总价为110万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为1美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为

7、1：0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格为元人民币。() A：17484.19 B：19019.99 C：19753.57 D：20538.77 E：工业用地的监测点评估价格 17、某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100，合同约定建筑面积97。该商品房的成交价格是。 A：388000元 B：388640元 C：399640元 D：400000元 E：执行层的组织协调 18、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定【2006年考题】 A：估价原则 B：估价目的 C：估

8、价方法 D：估价程序 E：工业用地的监测点评估价格 19、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过_年 A1 B2 C3 D5 20、下列关于拆迁协议，表述不正确的是。 A：拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同 B：拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用中华人民共和国民法通则和中华人民共和国合同法 C：拆迁协议签订后是否公证，由房屋拆迁管理部门决定 D：补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点属于拆迁补偿安置协议的主要内容 E：房地产估价机构必须加盖公章 21、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项是

9、。 A：估价目的、估价原则、估价对象 B：估价目的、估价原则、估价时点 C：估价原则、估价对象、估价时点 D：估价目的、估价对象、估价时点 E：工业用地的监测点评估价格 22、城市房地产开发经营管理条例规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可征收相当于20以下的土地闲置费。 A：地价款 B：房价款 C：土地使用权出让金 D：土地使用权出让税 E：房地产估价机构必须加盖公章23、下列关于限额设计，表述不正确的是。 A：限额设计就是按照设计任务书批准的投资估算进行施工图设计 B：按照初步设计概算造价进行施工图设计 C：按照施工图预算造价对施工图设计的各个专业设计文件作出决策 D：限额设

10、计是建设项目投资控制的重要环节和关键措施 E：执行层的组织协调 24、下列关于门和窗，表述错误的是。 A：门和窗是现代建筑不可缺少的建筑构件 B：门和窗在建筑上还起到围护和安全保护、隔声、隔热、防寒、防风雨的作用 C：窗是建筑上阳光和空气流通的通道 D：门和窗仅有实用价值，没有建筑装饰的作用 E：执行层的组织协调25、在房地产过度开发的诱因之中，并不包括：_。 A媒体的夸大渲染 B开发商对市场预测的偏差 C开发资金的易得性 D开发商之间的博弈和非理性行为二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5

11、 分） 1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为_元/m2。 A3214 B3347 C3367 D3458 2、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由_认定。 A拆迁人 B拆迁主管部门 C房地产权属登记部门 D规划行政主管部门3、下列属于住房公积金使用原则的是。 A：定向使用的原則 B：安全运作原则 C：严格时效原则 D：按期间缴存原则 E：非一次性原則 4、房地产估价机构组织形式包括。

12、A：合伙制 B：股份制 C：有限责任制 D：国有独资公司 E：个人企业5、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的。(2007年试题) A：销售收入 B：转让收入 C：租金收入 D：利息收入 E：借款合同 6、房地产平面图包括。 A：房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图 B：房产分幅平面图 C：房产分丘平面图 D：房屋分层分户平面图 E：房产分幅位置图 7、当贷款利率_内部收益率时，项目投资则会面临亏损。 A低于 B高于 C等于 D前三者都对 8、商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴纳约定。购房者应当按购房款_的比例向售房单位缴纳维修资金。 A1% B2% C

13、3% D4% 9、按不同的信用形式划分，金融工具可分为。 A：商业信用工具 B：消费信用工具 C：国际信用工具 D：国家信用工具 E：短期信用工具 10、职工对住房公积金享有_。 A占有权 B使用权 C收益权 D处分权 E支配权11、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是_。 A专家打分法 B“三项预测值”法 C解析法 D蒙特卡洛模拟法 12、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是调查。 A：市场需求容量 B：消费者行为 C：市场营销因素 D：竞争情况 E：借款合同 13、以下关于建筑物寿命的说法中，正确的有。 A：建筑物的经济寿命短于其自然寿命 B：建筑物的自然寿命是指建筑物

14、从交付使用之日起到不堪使用时的年数 C：建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数 D：建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长 E：建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数14、政府对房地产的限制一般是通过管制权、_来实现的。 A征税权 B征收权 C征用权 D充公权 E规章制度 15、下列情形中，诉讼时效为2年的是。(2008年试题) A：身体受到伤害要求赔偿的 B：寄存财物被丢失的 C：环境遭污染或损害的 D：借出的资金未能收回的 E：执行层的组织协调 16、按照风险大小和收益水平高

15、低，通常将房地产投资划分为。 A：机会型 B：收益型 C：大中取大型 D：收益加增值型 E：小中取大型 17、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。 A9.26% B10% C11.32% D12% 18、按照索赔的目的，可以将工程索赔分为。 A：工期索赔 B：工程变更索赔 C：合同中明示的索赔 D：合同中默示的索赔 E：费用索赔 19、下列关于房地产抵押的表述中，正确的有_。 A村办企业的厂房可以抵押 B以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产 C公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押 D抵押人将已出租

16、的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效 E同一房地产不得设定2个以上抵押权 20、拆迁管理条例规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿安置、搬迁期限等事项签订拆迁补偿安置协议。拆迁入应当在拆迁补偿安置协议订立之日起_日内到房屋拆迁主管部门办理备案手续。 A7 B15 C20 D30 21、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为_元/m2。 A2660 B2294 C2425 D2427 22、下列关于工程造价计价中的定额计价，表述正

17、确的是。 A：定额计价以直接费单价为基础 B：定额计价以综合单价为基础 C：定额计价是分部分项工程的不完全价格 D：定额计价是分部分项工程的完全价格 E：目前采用单位估价法和实物估价法确定23、房地产开发项目施工阶段的王程质量控制工作不包括。 A：对原材料的检验 B：对配套设施的检验 C：确立质量文件档案制度 D：确立成本控制档案制度 E：借款合同 24、以下影响供需的主要因素中，影响房地产周期循环的最关键的因素是_。 A房地产价格 B房地产市场预期 C金融相关因素 D相关商品价格25、房地产测绘的作用_。 A为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务 B为房地产管理提供信息服务 C为其他部分提供参考资料 D为房地产管理提供技术服务 E房地产测绘成果提供了房地产商品量的量度依据