项目竣工验收交房作业指导书1解析.doc

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1、项目竣工验收、工程移交与保修作业指导书目 录第一章 总则 第二章 初步验收、竣工验收 第一节 项目工程验收控制程序第二节 项目内部预验收检查要点第三节 项目工程竣工验收检查要求第四节 项目工程竣工总结编制指引第五节 特殊专业工程验收检查要求第三章 工程移交与保修 第一节 工程移交控制程序 第二节 项目工程保修、回访控制程序 第三节 工程项目接管验收基本内容第一章 总则1 工程验收1.1 在组织竣工验收前，工程项目必须组织两次内部预验收。1.1.1第一次由施工单位、监理单位和物管公司进行初验，整改结束后形成初验报告报工程部；1.1.2第二次由施工单位、监理单位、项目部、设计代表、物管公司、质监站

2、参加，按照正式验收程序以套、间、层为单位进行复验，整改完全结束后，形成复验报告。批准后，方可进行正式的竣工验收。1.2 内部预验收通过后，施工单位提交竣工验收申请报告，监理公司负责检查施工单位竣工验收资料，工程部督促监理档案、施工档案归档。1.3 工程部负责按计划组织相关部门参加工程竣工验收，工程竣工验收由公司分管领导或工程部经理主持。验收工作必须执行规定的作业流程分部专业工程验收、项目工程竣工验收和相关指引的要求。1.4 工程部应确保项目各阶段验收结果形成记录，并按相关法规要求进行归档。工程部的工程技术资料及档案，在工程总决算完成后，移交给公司办公室存档。2 工程移交与保修2.1 工程部向物

3、业管理公司移交物业管理权责，按项目工程管理权责移交流程的规定执行。向物业公司进行移交时，必须按照交房标准向物业单位移交，并建立移交记录。2.2 住宅质量保证书和住宅使用说明书由工程部、设计部制定。内容必须严谨、通俗易懂、可操作性强，最大限度的避免将来可能出现的质量纠纷。在项目移交前将两书的标准文本报集团公司营销中心和项目公司销售部备案。2.3 工程部应与物业公司明确保修责任范围，并制定维修服务流程，确保维修服务的质量和时间满足规定的要求。2.4 在维保期内，工程部应督促施工单位定期回访并对保修服务信息进行定期（每月）统计分析，并根据分析结果，提出纠正和预防措施，为后续项目积累经验。第二章 初步

4、验收、竣工验收第一节 项目工程验收控制程序第二节 项目内部预验收检查要点第三节 项目工程竣工验收检查要求第四节 项目工程竣工总结编制指引第五节 特殊专业工程验收检查要求第一节 项目工程验收控制程序1 目的 对项目工程竣工验收（含中间验收）进行有效控制，使工程质量符合国家、行业标准要求，保证工程顺利通过验收，取得建设主管部门颁发竣工验收证书。2 适用范围 适用于公司所有开发项目。规模较小的改造工程、装饰装修工程，参照此流程。3 职责范围3.1 分管领导或工程部经理负责竣工验收的组织工作。3.2 工程部经理负责编制竣工验收计划、组织竣工验收，专业工程师负责本专业、质量检查。3.3 工程部、设计部负

5、责规划验收，工程档案移交及验收。4 程序内容4.1 中间验收4.1.1 中间验收主要含桩基础验收,主体结构验收等分部分项工程。4.1.2 中间验收由监理公司组织，设计单位、地勘单位、项目部、工程部、设计部、质量监督站和施工单位参加。4.1.3 专业工程师审核已通过监理公司审查的下列资料： A质量保证资料齐全、真实并与工程进展同步； B有关工程材料、构配件检验和评审合格； C施工中形成的观测数据满足相关规范的要求； D分项工程自评资料齐全，评定结果符合要求。4.1.4 验收通过后，专业工程师、项目部经理对中间验收证明书进行签认。4.1.5 验收中存在的设计问题由技术部要求设计单位整改；存在的施工

6、问题由项目部督促监理单位下发指令由承包商整改，需用工程联系函书面下达要求。4.2 初步验收4.2.1 初步验收由监理公司组织，设计单位、工程部、营销中心、招商中心、成本管理中心、设计部、物管公司和施工单位参加。4.2.2 专业工程师审核监理公司已审核完毕下列资料： A承包商提交的质量保证资料； B分项、分部工程质量保证资料； C单位工程质量初步评定； D工程质量评估报告。4.2.3 验收中发现的设计问题由设计部要求设计单位整改，施工问题由工程部督促监理单位下发指令由承包商整改。需用工程联系函书面下达整改要求。4.3 竣工验收4.3.1 工程部经理组建竣工验收机构，编制竣工验收计划。机构成员由公

7、司设计部、工程部、成本管理中心和物管公司、承包单位、设计单位、地勘单位、监理单位等组成。分专业组成各验收小组，小组长由工程部主管工程师担任；工程部经理、总监理工程师分别任竣工验收机构正、副指挥长。4.3.1.1竣工验收的基本条件 A完成工程全部设计和合同约定的内容，满足使用要求； B监理单位审查合格的完整技术档案和施工管理资料； C使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场验收报告； D有勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件； E施工单位签署的工程保修书。4.3.1.2 审核依据 A合同、设计文件 B国家现行的有关法律、法规、技术规范、标准。4.3.2 验收程序4.3.2.1承

8、包单位完成设计图纸和合同约定的全部内容后，自行组织验收。编制竣工报告，由单位法定代表人和技术负责人签字并加盖单位公章后，提交给监理单位。 竣工报告主要包括以下内容：已完成工程情况，技术档案和施工管理资料情况，建筑设备安装调试情况，工程质量评定情况等。4.3.2.2监理单位核查竣工报告，对工程质量作出评价，竣工报告经总监理工程师、监理单位法定代表人签字并加盖监理单位公章后，由承包单位向甲方申请竣工验收。4.3.2.3验收机构分专业组对各专业工程进行验收。4.3.2.4验收中的问题由各专业组组长分别整理，工程部经理、总监理工程师汇总，报请分管领导审核。缺陷问题，由工程部书面通知监理单位，由监理单位

9、监督施工单位按规定时间整改完毕。缺陷整改完毕，由监理单位审核通过后，各专业验收组重新复验。4.3.2.5由分管领导安排工程部、设计部组织规划、城建档案部门、质量技术监督站、消防、环保、燃气、民防等部门进行专项验收。各部门负责人负责取得相关专业的合格证明文件、准许使用文件，并交至公司档案室存档。4.3.2.6验收机构组织审查竣工报告，工程部专业工程师负责本专业的竣工资料、图纸检查，合格的资料（一式叁套）分别移交公司档案室、成本管理中心、物管公司。4.3.3 竣工验收手续办理4.3.3.1工程部依据建设工程竣工验收备案制度，在建设工程竣工验收合格后15日内向建设主管部门提交下列资料办理备案手续。

10、A备案表一份； B建筑工程竣工验收据报告； C规划部门出具的建筑工程规划许可证（验收合格证签章）； D公安消防部门出具的工程消防验收意见书； E环保部门出具的建设工程环保验收合格证； F质量技术监督部门出具的有关合格证明或准用文件，如电梯扶梯验收结果通知单； G城建档案部门出具的档案移交回执及档案移交清单； H人防部门出具的人防工程验收证书； I燃气主管部门出具的燃气工程监督及质量等级证书； J施工单位签署的工程质量保修书； K住宅质量保证书和住宅使用说明书。4.3.3.2工程部负责领取建设工程竣工验收备案证明书。第二节 项目内部预验收检查要点1 竣工资料审查 监理单位审查竣工验收必备技术资料

11、是否齐备、真实。必备技术资料一般应有以下内容：1.1 施工单位开工报告及竣工报告；1.2 全套如实反映工程实际情况的竣工图纸，施工图会审纪要和设计变更通知；1.3 各分部工程的质量保证资料和竣工技术资料，主要包括： A 主要材料、构件合格证书,检验及试验记录，主要设备合格证书、说明书、操作维修手册； B 砼及砂浆试验记录； C 隐蔽工程验收记录； D 分项、分部工程中间交工验收记录，分项、分部工程质量评定表； E 各种施工、检查、系统及设备调试记录（包括地基验桩记录、打桩工程记录、试桩报告、防水工程检查记录、施工日志、管线安装检查记录、设备单机调试、联动调试记录等）； F 工程质量事故的处理记

12、录及其它需说明的问题； G 其它政府规定的工程档案资料。2 工程实物现场检查2.1 完工程度检查 各分项、分部工程逐项检查已全部完工，确认未遗漏任何细项；对需整改的细项逐条列出，限期整改。2.2 最终试验检查 规定进行最终试验的项目均已进行最终试验并达到要求。如屋面和卫生间的蓄水试验、排水管道灌水试验、给水系统清洗、电气绝缘、接地电阻测试、设备负荷调试等。2.3 窗明、地净、墙洁、电通、水通、场地整洁。3 列出整改项目清单，限期完成整改。3.1 整改结束后，施工单位形成初验报告，经总监理工程师签认后，报交工程部。3.2 施工单位正式填写上报竣工验收申请报告 。第三节 项目工程竣工验收检查要求1

13、 项目工程竣工验收应具备的条件：1.1 各分部、分项工程均由承包单位进行了自验、自检（隐蔽分部、分项工程已通过中间验收），符合设计、施工规范要求；1.2 各分部（项）专业工程已验收合格；1.3 水、电、气、通讯已与外线接驳开通，联动试运转正常，并有文字记录；1.4 竣工图已完成，验收必备技术资料已备齐、符合规定要求；1.5 竣工文件已经按政府档案部门要求进行整理完毕；1.6 已通过项目内部预验收。2 项目工程竣工验收要求2.1 项目工程正式验收由项目部组织，政府建设各相关部门（如质量监督站、规划、市政、环保、档案、水、电、通讯、煤气、人防、消防等）、设计单位、勘察单位、监理单位、使用单位（或物

14、管公司）、施工单位代表参加的项目工程整体验收，其验收结论具有合法性。验收程序按当地政府建设主管部门规定进行。正式验收可由工程部委托监理单位主持办理。2.2 项目工程正式验收有以下内容：2.2.1 施工单位汇报工程概况、施工情况、自检自评结果及各项验收准备工作情况。2.2.2 监理单位汇报监理工作情况和预验收结果。2.2.3 验收领导组事先将验收人员按专业分成若干小组，进行竣工资料审查和工程实物验收。组长由主管工程师担任，工作人员可由监理、设计、施工、质量监督站抽派，必要时，还可特邀相关工程技术专家参加。2.2.4 各小组验收完成后，验收领导组召开会议听取情况汇报，设计、地勘、施工、监理、质量监

15、督站人员参加，做出竣工验收结论意见。若不同意验收，监理负责将存在问题通知承包单位，限期整改，并确定复验时间。2.2.5 通过验收后，工程部组织各单位办理工程竣工验收证明书和工程综合质量评定表。2.2.6 竣工验收应指定专人做好记录，并整理成会议纪要。经参加验收单位代表签字后存档。第四节 项目工程竣工总结编制指引1 总体要求1.1 工程竣工总结的编制应在工程正式竣工验收后开始，到住户入伙后一个月内完成。1.2 工程部负责组织工程竣工总结的编制工作，设计部、营销部门、预算部、招商部应根据其职能范围予以配合。1.3 工程竣工总结经公司分管领导审核定稿后，提交公司办公室存档。2 编制步骤和内容2.1

16、工程部组织公司参建中心（部门）、设计单位、监理公司、承包单位进行综合总结。2.2 总结内容2.2.1 报批报建 A 各项报批报建完成情况 B 报批报建经验总结 C 经验总结及建议2.2.2 招投标工作 A 工程施工、监理招标情况 B 设备、材料招标情况 C 经验总结及建议2.2.3 勘察设计质量 A 勘察设计质量评价 B 经验总结及建议2.2.4 设计单位工作A 设计单位工作评价B 设计工作经验总结及建议2.2.5 施工质量管理A 分部分项工程质量评价B 施工质量管理举措C 施工质量管理经验总结2.2.6 成本控制A 项目成本控制情况C 对项目成本进行数据分类分析整理D 成本控制经验总结及建议

17、2.2.7 工期控制 A 控制工期完成情况 B 工期控制经验总结及建议2.2.8 合同管理A 合同制订情况B 合同执行情况C 经验总结及建议2.2.9 安全文明生产管理A 工程安全文明生产管理情况B 安全文明生产管理经验总结及建议2.2.10 监理工作A 监理单位的选择B 监理单位工作评价C 经验总结及建议2.2.11 承包单位工作A 承包单位选择B 承包单位工作评价C 经验总结及建议2.2.12 各参建单位间配合协作 A 各单位之间配合协作情况 B 经验总结及建议2.3 项目部根据各部门和驻场各专业工程师的专业工作总结，汇总形成工程竣工总结报告。2.4 公司分管领导负责组织各中心（部门）负责

18、人对报告进行审查，并着重评价项目经营目标的完成情况，以及值得今后推广的经验或改进建议。2.5 工程部经理根据审查会议的意见对报告进行修订后，提交分管领导确认签发、存档。2.6 项目工程竣工总结作为公司档案予以保存。第五节 特殊专业工程验收检查要求1 特殊专业工程定义 指需要具备特殊专业施工能力和规定的企业资质等级才能施工的分包工程，如电梯、消防、空调、煤气、通讯、高低压配电、有线电视、远程抄表、安保监控、基坑支护、幕墙等工程。2 分部（项）专业验收特点及要求 2.1 特殊专业工程涉及安全和系统可靠问题，一般都由政府分管部门和行业的主管部门作为验收单位进行专项验收，验收合格后发给专项的合格证书或

19、验收证明。2.2 特殊专业工程验收合格证书或验收证明原件应由项目部存档，工程竣工后统一移交办公室存档。3 验收条件及准备要求3.1 专业工程验收的准备工作要达到的标准：3.1.1 完成建设工程全部设计和合同约定的各项内容； A 分项分部工程质量评定合格； B 达到使用要求，系统调试完成、联动操作正常，并有施工单位签署的工程保修书； C 竣工文件资料齐全： D 具备完整的技术档案和施工管理资料； E 工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； F 勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件。 G 现场整洁卫生。3.2 准备工作由专业分包单位进行，监理单位和工程（配套）部应

20、逐项检查，以确保一次验收合格为目标。第三章 工程移交与保修第一节 工程移交控制程序第二节 项目工程保修、回访控制程序第三节 工程项目接管验收基本内容第一节 工程移交控制程序1 目的为规范竣工验收合格的项目由物业公司接管程序，确保竣工工程项目妥善保管、顺利移交，保证业主入伙（交房）工作顺利进行，为物业管理工作奠定良好的基础，特制定本程序。 2 适用范围 本程序适用于公司所有工程项目竣工后的防护、移交。3 职责3.1 工程部和监理工程师监督施工单位竣工工程的防护工作。3.2 工程竣工验收后，由工程部组建工程项目移交小组和公司选聘的物业管理公司办理相应工 程、工程技术资料以及业主信息资料的移交工作，

21、其他相关部门积极协助完成。3.3 由公司分管领导指定专职移交负责人负责与物业公司的移交工作。3.4 项目移交使用后，移交负责人负责组织工程保修期内的保修和投诉工作。4 工程移交程序4.1 竣工工程的防护4.1.1 项目工程的接管验收是在工程竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再验收。4.1.2 工程竣工验收合格后，工程部、监理公司应协助施工单位维护好现场，同时督促施工单位处理完竣工验收时提出的遗留问题。4.2 工程项目的移交验收4.2.1 工程竣工期间，公司选聘的物业管理公司应派技术人员常驻现场，参加工程例会，查询技术资料，逐步熟悉工程状况和机电设备运行情况，并参加工

22、程竣工验收。4.2.2 工程竣工验收合格后，由工程部负责牵头组织相关单位和部门组成项目移交小组。4.2.3 移交负责人组织拟定移交工作计划，并按照工程项目接管验收基本内容中规定的交接条件要求进行核对，符合要求后签发接管验收通知书，送达物业公司。4.2.4 物业公司应在三日内签发验收复函并约定验收时间。4.2.5 移交小组与物业公司在约定时间按照工程项目接管验收基本内容要求组织验收。4.2.6 未按设计要求配套到位和不能正常运转的设备，物业公司提出整改意见，由移交负责人负责落实，直至合格方可验收。4.2.7 对验收中发现的质量问题，由物业公司填写遗留问题统计表，约定期限由移交负责人负责整改，并商

23、定时间复验。4.2.8 移交小组按照工程项目接管验收基本内容要求向物业公司提供相关资料，物业公司若发现资料不全或要求提供其他资料，则由物业公司书面通知移交小组负责人在约定时间内予以提供。4.2.9 对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，也可采取费用补偿的办法委托物业公司处理。4.3 工程项目的接管4.3.1 在接管验收中，分户部分（含户内设施设备）以“户”为单位进行接管、公共部分以“单元”或“层”进行接管、公共设施设备以“台、套、系统”或其他便于管理和使用的单位进行接管。4.3.2 所有接管手续均必须在接管验收合格后才可办理，由移交小组提供相关移交清单，物业公司清点核对后双方签字确认

24、。4.3.3 对已接管部分，物业公司承担保管责任。5 维修队伍移交程序5.1 承包单位组建维修机构，要求项目经理任维修机构负责人，可以增设现场总负责人。机构中各专业工人齐全，人数配置合理。5.2 监理单位组建维修监理机构，要求项目总监理工程师任机构负责人。机构中各专业工程师配置齐全、合理。5.3 承包单位、监理单位维修机构人员名单必须分别经各自公司主管领导审批签字、加盖公司行政印章后，由移交小组交物管公司，做为承包单位组建维修机构移交、建维修监理机构移交的凭据。5.4 移交小组组织总监理工程师、物管公司、承包单位制定维修规定、工作流程，维修工作照此流程执行。5.5 在维修期内，监理单位、承包单

25、位人员必须服从物管公司管理。住户提出的问题，经物管公司、监理单位认定为施工问题时，承包单位必须在规定的时间内妥善解决。因故不能按期解决的，物管公司、监理单位对原因进行核实，物管公司负责与住户沟通。承包单位推委或拒绝维修的，监理单位向承包单位发出监理通知书，要求其在规定时限内完成整改；若承包单位仍拒绝执行，物管公司、监理单位按照维修规定处理。同时，由监理单位向承包单位发出监理通知书，告知处理决定。第二节 项目工程保修、回访控制程序1 目的 为确保项目工程接管验收后的正常使用和运行，保证保修范围内的设备、设施得到正常保养和维护，维护合同约定保修责任的严肃性，特制定本程序。 2 适用范围 本程序适用

26、于公司所有开发工程项目接管验收后的保修及回访。3 职责3.1 项目工程移交小组负责编制项目工程保修内容及期限清单。3.2 物业公司负责接管验收后设备、设施的看护及业主投诉维修内容的收集统计。3.3 项目工程移交负责人组织投诉维修内容的评审、维修工作的落实以及回访工作。3.4 工程部、监理公司负责组织施工单位对业主提出的问题进行维修，并处理完毕善后事宜。3.5 公司分管领导负责任命专职移交负责人，对存在争议的投诉有最终裁决权。4 项目工程的保修和回访程序4.1 项目工程的保修4.1.1 项目工程接管验收时由项目工程移交小组负责向物业公司提交工程项目接管验收基本内容中要求的相关保修内容及时效的一切

27、资料。4.1.2 物业公司负责对项目工程移交小组提交的保修文件进行审核。4.1.3 工程验收接管后，物业公司发现和接收业主关于保修问题的投诉，在收到有效投诉的12小时内，将投诉问题提交给工程部经理、总监理工程师、维修机构负责人。4.1.4 工程部经理、总监理工程师、承包单位维修机构负责人必须在收到物业公司提交保修请求的12小时内作出回应，并根据保修内容与投诉人、物业公司商定维修时间，确保届时责任人到场维修。4.1.5 物业公司负责与投诉人的联系，并为维修责任人到场维修提供方便。4.1.6 承包单位对维修内容是否属于保修责任范围有疑意，可请求工程部经理、总监理工程师、物业公司参加评审。承包单位维

28、修机构负责人收到维修请求36小时内仍无评审结果，或承包单位仍拒绝执行维修工作的，按照“第一节5.5条”执行。4.2 项目工程的回访4.2.1 项目工程交接验收后，由项目移交负责人与物业公司约定组织工程回访。4.2.2 已受理的有效保修工作，由总监理工程师对完成时效和质量进行管理，并以投诉人最终签字认可完成保修，由物业公司对投诉人进行回访。4.2.3 被裁定为非保修范围的投诉内容，由总监理工程师与物业公司在裁定作出24小时内共同对投诉人回访。4.2.4 在各项保修到期前90天，由物业公司组织回访和收集业主意见，并将收集意见汇总交项目移交负责人进行处理。4.2.5 项目移交负责人在各项保修到期前3

29、0天应组织该项保修责任人到现场进行回访，且回访时间不得少于7天。第三节 工程项目接管验收基本内容1 交接验收应具备的条件1.1 建设工程全部施工完毕，并已经过竣工验收合格。1.2 供电、供水、供气、道路等设施设备均能正常使用，并达到售楼合同条件要求。1.3 房屋幢、户编号已经经过确认并有稳固标识。1.4 工程项目交接小组各相关单位参加人员均已到位，资料准备完毕。2 交接验收应提供资料2.1 产权资料：A 项目批准文件B 用地批准文件、用地红线图C 建筑执照D 拆迁安置资料2.2 技术资料 A 竣工图包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸； B 地质勘察报告 C 工程合同及开

30、、竣工报告 D 工程预决算 E 图纸会审记录 F 工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录） G 隐蔽工程验收签证 H 沉降观察记录 I 竣工验收证明书 J 钢材、水泥等主要材料的质量保证书 K 新材料、构配件的鉴定合格证书 L 水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书 M 砂浆、混凝土试块试压报告 N 供水、供暖的试压报告 O 建设消防验收合格证 P 公共配套设施综合验收合格书 Q 物业公司要求提供的其它必需技术资料2.3 销售及业主信息资料 A 销售标准合同及与业主有其他约定的相关资料 B 物业对应业主信息及物业建筑面积、套内面积、销售面积2.4 须交付入伙业主的资料 A

31、 住宅（房屋）使用说明书及户内平面图 B 住宅工程质量分户验收记录及住宅工程质量分户验收检查记录 C 住宅（房屋）保修说明书及保修证书 D 已购房业主的付款情况或付款方式2.5 设备设施资料 A 机电设备出厂合格证 B 机电设备使用说明书（要求中文） C 机电设备安装、调试报告 D 设备保修卡、保修协议 E 项目工程保修内容及期限清单3 主要检查验收内容 A、建筑结构实体质量和室内外环境质量 B、门窗安置质量 C、墙面和顶棚面层质量 D、地面工程质量 E、给排水系统安装质量 F、室内外电气工程质量 G、公共设施设备安装质量及运行情况 H、各部位及各种设备设施观感质量 I、强制性条文执行情况 J、业主可能提出的其它合理要求4 标准及方法4.1 接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合交房标准要求； 即以业主的眼光来验收和接管物业。4.2 移交时应使每套住宅的卫生间都进行48小时注水试验，经施工单位、监理单位、项目工程移交小组、物业单位四方同时签字认可，确认卫生间没有渗漏后，方可按套将住宅移交给物业公司。4.3 移交时应使每套住宅进行24小时通电试验，经施工单位、监理单位、项目工程移交小组、物业单位四方同时签字认可，确认卫生间没有渗漏后，方可按套将住宅移交给物业公司。