房地产估价师考试试题题库6节.docx

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1、房地产估价师考试试题题库6节房地产估价师考试试题题库6节 第1节国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。答案：对解析：征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权的改变，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。 房地产市场不存在全国性市场，而是一个地区性市场，其供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：（）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。A、权益融资 B、债务融资 C、发行企业债券 D、吸收其他机构投资者资金答案：B解

2、析： 本题考查的是房地产债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。 有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。A该建筑物的价值低于拆除费用B该估价结果肯定有误C甲土地的价值高于乙土地的价值D不可能出现这种情况正确答案：A在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下，一般情况下两块地的价值应当是一样的，对于一块地是空地，另一块地上有建筑物的情况来说，如果地上建筑物的价值低于它的拆迁费用，那以建筑物的价值会成

3、为负数，从而会降低该土地的价值。 居住区总用地是指居住范围内除公共建筑用地外的用地面积。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：工程建设定额计价法是我国工程造价计价中比较传统的方法，它依据建设行政主管部门颁发的各种工程预算定额来计算工程造价。（）答案：对解析：本题考查的是工程建设定额计价法。工程建设定额计价法是我国工程造价计价中比较传统的方法，它依据建设行政主管部门颁发的各种工程预算定额来计算工程造价。下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。A、时值是资金运动起点的金额B、终值是资金运动结束时的金额C、不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值D、资金等效值是指与某一时点上一定金额的实

4、际经济价值相等的另一时点的价值答案：D解析： 本题考查的是资金等效值的概念。选项A错误，现值是资金运动起点的金额；选项B错误，终值是资金运动结束时与现值等值的金额；选项C错误，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。房地产估价师考试试题题库6节 第2节(2022真题) 转让房屋开发建设项目，除建设用地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应达到全部开发投资总额的（）以上。A.25%B.30%C.35%D.50%答案：A解析：本题考查的是房地产开发项目转让。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，除土地使用权出让金外，应

5、完成开发投资总额的25%以上。某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于( )基金。A.契约型 B.公司型 C.封闭型 D.开放型答案：D解析：某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于( )基金。报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场指标。房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。 在房地产开发过程中，开发商只能委托由资质的监理机构负责工程项目管理。（ ）(2022年试题)此题为判断题

6、(对，错)。正确答案：为了防止由温度影响产生变形而设置的变形缝是（）。A.伸缩缝 B.沉降缝 C.防震缝 D.施工缝答案：A解析：本题考查的是变形缝。伸缩缝，也叫温度缝，是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝。接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。（）答案：错解析：本题考查的是受理估价委托。签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或变相转让受托的估价业务 房屋预告登记后，债权消灭之日起（ ）内未申请登记的，预告登记失效。A30日B3个月C1年D2年正确答案：B房地产估价师考试试题题库6节 第3节以下各项中，不属于

7、租售计划主要内容的是（）。A.拟租售物业的类型.时间和数量 B.租售价格 C.租售收入及收款方式 D.租售方式答案：D解析：本题考查的是收入估算与资金筹措。租售计划的内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式。租售计划应遵守政府有关租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相配合。商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积数据有差异，商品房交付时，开发商与购房人应根据合同约定对面积差异进行结算。（）答案：对解析： 本题考查的是商品房交付使用。商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积数据有差异，商品房交付时，开发商与购房人应根据合同约定对面积差异进行结算。下列关于房

8、地产图的比例尺，表述不正确的是( )。A、 城市地籍图比例尺一般为1:1000B、 宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1:500或大于1:500C、 建筑物密集地区的房产分幅图一般采用1:1000的比例尺，其他区域的房产分幅图可以采用1:500比例尺D、 房产分丘图的比例尺为1:1001:1000E 房产分户图的比例尺一般为1:200答案：A,C解析：知识点 地形图与房产图委托人向拍卖人隐瞒了处置房地产为凶宅的事实，拍卖人按市价拍卖成交后，买受人要求凶宅损失赔偿，应由拍卖人先行承担赔偿责任。（）答案：对解析：本题考查的是瑕疵请求规则。所请拍卖人先行负责，指只要拍卖标的确实存在应告知未告

9、知的瑕疵，则无论该责任应由谁承担，均由拍卖人先行负责。至于其中应由委托人承担的责任，在拍卖人承担责后，向委托人追偿。参见教材P404。受让人未缴清全部国有建设用地使用权出让价款的，不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。（）答案：对解析：受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，

10、此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。1.B公司变更临街的部分土地用于商业，下列说法正确的是（）。A.符合房地产估价合法的原则B.需要向房地产主管部门申请C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请D.需要向土地和规划部门申请，并补缴由住宅用途变为商业用途的出让金，方可获得审批答案：D解析：选项A

11、错误，B公司变更临街的部分土地用于商业，符合最高最佳利用原则；选项D正确，B公司变更临街的部分土地用于商业，需要向土地和规划部门申请，并补缴由住宅用途变为商业用途的出让金，方可获得审批。 土地灭失是指由于自然原因造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底改变，诸如地震、水患、塌陷等自然灾害引起的不能使用土地而终止。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试试题题库6节 第4节当人口数量增加时，对房地产的需求就会（），房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会（），房地产价格也就会下落。A.减少，减少 B.增加，减少 C.减少，增加 D.增加，增加答案：B解析：本

12、题考查的是人口因素。房地产价格与人口数量的关系非常密切，某一地区（如某个城镇）的人口数量增加时，对其房地产的需求就会增加，房地产价格就会上涨；反之，房地产价格会下降。 房地产中介服务机构可以（ ）A为李、刘、陈代办房屋抵押贷款B为李、刘、陈代办组合抵押贷款C为陈代办住房公积金贷款D为李、刘代办住房公积金贷款正确答案：AC房地产开发的资金密集性和较高的资金借贷额，使得房地产开发项目具有较高的资产负债率和流动比率。（）答案：错解析：房地产开发属于资金密集型经济活动，且普遍使用较高的财务杠杆，所以房地产开发企业或项目的资产负债率一般较高。因为房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金

13、，其资金一般来源于长、短期借款。房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。某地块临街深度为18米，临街宽度为50米，总价格为243万元，假设标准深度为24米，则根据四三二一法则，其路线价为（）元/平方米。A.2025B.2250C.2700D.3000答案：B解析：本题考查的是计算临街土地的价值或价格。该地块面积1850900平方米，单价2430000/9002700元/平方米，单价路线价平均深度价格修正率，平均深度价格修正率（403020）/100/（18/24）1.2，路线价单价/平均深度修正率2700/1.22250。某

14、宗工业用地面积为5000m2，容积率为2，楼面地价为1000元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8，其中商业用途建筑面积占25%，楼面地价为6000元/m2；居住用途建筑面积占75%，楼面地价为2000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（ ）万元。A.10000B.11000C.15000D.22000答案：B解析：本题考查的是价差法。补地价（单价）（25%600075%2000）81000222000（元/m2），补地价（总价）22000500011000（万元）。P382。采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（IRR）与最低的可接受收益率（i

15、c）进行比较，判别标准是（）。A、若IRRic，则投资大的方案为优B、若IRRic，则投资小的方案为优C、若IRRic，则投资大的方案为优D、若IRRic，则方案间无法直接比较答案：A解析：考点:方案经济比选定量分析方法。如果差额内部收益率大于最低可接受收益率，以投资大的方案为最优；如果差额内部收益率小于最低可接受收益率，以投资小的方案为最优。关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出 B.重新购建价格相当于账面价值 C.重新购建成本是客观的重新购建成本 D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本 E.土地的重新购建成本是法定最

16、高出让年限的土地使用权价格答案：C,D解析：本题考查的是重新购建成本的内涵。选项A错在实际两个字，应该是必要的；选项B账面价值是基于历史成本的余值；选项E土地重新购建成本是价值时点状况的土地的重新购建成本。房地产估价师考试试题题库6节 第5节 根据资产的特点，融资租入的固定资产可以视为企业的资产。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列不属于长期趋势法的作用的是（）。A、用于成本法计算重置价格B、用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整C、用于收益法中预测未来的租金、空置率等D、用来比较两类以上房地产价格的发展趋势或潜力答案：A解析： 本题考查的是长期趋势法的作用。长期趋势法主要用

17、于推测、判断房地产的未来价值和价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：（1）用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；（2）用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；（3）用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；（4）用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。 某时点的空置量通常大于该时点可供租售数量。（ ）正确答案：由于并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售数量。一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和( )对其价值有着重大影响。A、 房地产相邻关系的限制B、 房地产权

18、利的限制C、 房地产政府监督D、 银行利率答案：A解析：知识点 地役权、相邻关系某公司2022年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。评估时应考虑的补偿费用不包括（）。A、拆除工程费B、修缮工程费C、恢复工程费D、修复期间的损失营业额答案：D解析：本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复费用法估价时，各项费用主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用，不包括修复期间损失的营业额。 工程造价的计算与控制是工程造价管理的两个并行的、各有侧重而又相互联系和相互重叠的工作过程。（ ）此题为

19、判断题(对，错)。正确答案： （ ）导致我国房地产市场与国外房地产市场有着很大的不同。A土地出让制度B土地转让制度C房地产登记制度D土地储备制度正确答案：AA我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家控制了土地所有权，垄断了土地出让市场。这是区别于土地私有制国家房地产市场的重要特性。房地产估价师考试试题题库6节 第6节在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施答案：A,D,E解析：本题考查的是可行性研究的步骤。选项A属于土地资

20、源，选项D属于交通资源，选项E属于配套资源。选项BC是市场调查的内容。根据城市房地产管理法，房地产交易包括房地产( )。A.买卖B.互换C.抵押D.赠与E.租赁答案：C,E解析：城市房地产管理法规定，房地产交易包括房地产转让房地产抵押和房屋租赁三种形式。2022 年 6 月 1 日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15 万 m2 的房屋，其中有 3 万 m2 的房屋未登记，包括 1.20 万 m2 的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。房屋征收评估费用由（）承担。A.被征收入B.该项目建设单位C.征收单位D.被征收人和征收单位共同答案：C解析：

21、国有土地上房屋征收评估办法第三十一条规定，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。下列房地产中，属于免征房产税的有（）。A监狱用房B高校招待所C部队营房D法院办公楼E房地产开发企业自用的房地产答案：A,C,D解析：下述房产免征房产税：国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用

22、房及出租的房产，不属于免税范围。个人所有非营业用的房产。经财政部批准免税的其他房产。学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。属于间接融资方式的为( )。 A. 商业信用 B.国家信用 C.民间信用 D.银行信用答案：D解析：间接融资的优点在于：(1)筹资可以积少成多。(2)安全性较高。(3)提高了金融业的规模经济水平。间接融资也有局限性，主要是由于资金供给者与需求者之间加入了金融中介机构，隔断了资金供求双方的直接联系，在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注，也减少了对筹资者使用资金的压力和约束。业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项做出决定，包括重大的物业管理事项的决定。（）答案：错解析：本题考查的是业主大会制度。业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项做出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会做出。对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求。（）答案：对解析：考点:房地产需求。对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求。