房地产估价师历年真题7章.docx

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1、房地产估价师历年真题7章房地产估价师历年真题7章 第1章专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。（）答案：对解析：本题考查的是住宅专项维修资金制度。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。参见教材P225。人工环境与自然环境的区别，主要在于人工环境对自然物质的形态做了较大的改变，使其失去了原有的面貌。（）答案：对解析：本题考查的是环境的概念和分类。人工环境与自然环境的区别，主要在于人工环境对自然物质的形态做了较大的改变，使其失去了原有的面貌。参见教材P47。市场利

2、率是指一国政府通过中央银行而确定的各种利率。（）答案：错解析： 本题考查的是商业银行资产业务。公定利率是指一国政府通过中央银行而确定的各种利率。而市场利率是指在资金市场上由资金供求关系自发形成的利率。指数曲线趋势法是数学曲线拟合法中最简单的方法。（）答案：错解析： 本题考查的是长期趋势法。数学曲线拟合法中最简单的是直线趋势法 在平均增减量法中，由于越接近估价时点的增减量对估价越重要，因此，对过去各期的增减量如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均增减量，则更能使评估价值接近或符合实际。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：国家标准房地产估价规范是效力最低的估价标准，其要求是估价的底线。（）

3、答案：错解析：本题考查的是估价依据。国家标准房地产估价规范是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。参见教材P34。 在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点i者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师历年真题7章 第2章 横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（ ）的方法。A质量控制B进度控制C合同管理D成本控制正确答案：B制定进度计划的方法有两种，一种是应用传统的水平进度计划(横道图法)，另一种是网络计划(网络图法)。城市用地布局结构是否合理，主要体现在（）。A.城市各功能部分的组合与构成的关系 B.城市工业排放物所造成的环境污染与城

4、市布局的矛盾 C.是否反映出城市特定自然地理环境和历史文化积淀的特色 D.所反映的城市总体运营的能动性 E.所反映的城市总体运营的效率与和谐性答案：A,E解析：本题考查的是城市用地评价。城市用地布局结构是否合理，主要体现在城市各功能部分的组合与构成的关系，以及所反映的城市总体运营的效率与和谐性。旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。除了通常的房地产实物状况，特别是影响商业房地产的实物状况以外，影响旅馆房地产的重要实物状况是（）。A.经营管理 B.建筑结构 C.建筑类型 D.建筑等级答案：A解析：本题考查的是影响旅馆房地产价格的主要因

5、素。除了通常的房地产实物状况，特别是影响商业房地产的实物状况以外，影响旅馆房地产的重要实物状况有设备设施和用具、经营管理。影响旅馆房地产价格的主要区位状况包括：交通条件、周围环境。 不是房地产贷款担保形式的是（ ）。A保证B抵押C质押D提存正确答案：D房地产贷款的担保形式有保证、抵押、质押等。 经济适用房的开发利润应控制在（ ）以下。A2%B3%C4%D5%正确答案：B计人房价的企业管理费原则上控制在2%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费等四项成本因素为基础计算，经济适用房开发利润控制在3%以下，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应

6、。在建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。A.挂牌底价B.正常市场价格C.竞买人可承受的最高价D.最可能的成交价答案：C解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。因为是为竞买人确定报价提供参考依据，所以评估的是竞买人可承受的最高价；而如果是政府部门委托估价，则是挂牌底价。直接导致市场失灵的原因有( )。A.外部性 B.垄断C.排他性物品的生产 D.信息不完全E.政府对市场的管理和协调答案：A,B,D解析：信息不完全是指市场上各经济行为主体对所交换的商品以及供求关系等并不具有完全和充分的信息。由于信息不完全，使得供求双方掌握的信息

7、不对称，具有信息优势的一方可能利用其信息优势损害对方的利益，从而破坏市场的有效性。房地产估价师历年真题7章 第3章 某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价( )万元。A78B882C1210D1272正确答案：D答案 D应补地价(单价)9605.0-7000.84240(元/m2)应补地价(总价)424030001272(万元) 在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（ ）定价法。A目标B价值C挑战D成本加成正确答案：A 按国家规定，丙公司应收的租赁代理费用最高为（ ）元。A

8、500B1000C250D1500正确答案：A 简单算术平均数适用于已分组的分布数列。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 当建筑场地的七部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上做浅基础时宜采用（ ）。A条形基础B独立基础C箱形基础D桩基础正确答案：D当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用桩基础。厂商经营决策的利润最大化原则是（）等于边际成本。A.边际收益 B.利润 C.总收益 D.平均收益答案：A解析：本题考查的是成本理论。边际收益等于边际成本是厂商经营决策的利润最大化原则（或亏损最小条件）。 成本法中的“开发利润”是指( )。A开发商所期望获

9、得的利润B开发商所能获得的最终利润C开发商所能获得的平均利润D开发商所能获得的税后利润E开发商所能获得的税前利润正确答案：CE开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终获得的实际利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。房地产估价师历年真题7章 第4章在假设开发法的动态分析法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价时的相应市场水平估计出来。（）答案：错解析：考点:动态分析法和静态分析法的产生。动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。在城市规

10、划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界限的是（）。A.城市蓝线B.城市绿线C.城市紫线D.城市黄线答案：A解析：本题考查的是城乡规划控制线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。 房地产投资开发是指在依法取得国有（ ）的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。A土地使用权B土地开发权C土地所有权D土地驻扎年限正确答案：A预付款的适用不存在制裁违约行为的问题，无论发生何种违约行为，都不发生预付款的丧失和双倍返还。（）答案：对解析：本题考查的是违约责任。定金与预付款性质完全不同，预付款的适用不存在制裁违约行为的问题，无论发生何种违约行为，都不发生

11、预付款的丧失和双倍返还。 当人们预期到某种房地产的价格会在下一个时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 甲公司2022年底所有者权益总额最多为（ ）万元。A338B350C362D420正确答案：B甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000 m2，2022年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000 m2，2022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500，至2022年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2

12、022年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月30日的市场价值。采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（）。A、0.03B、0.83C、0.85D、1.25答案：D解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。25000200001.25。房地产估价师历年真题7章 第5章新建经济适用住房出售价格实行政府指导价。（）答案：对解析：新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。 在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况所对应的价值，开发完成后的价值对应的时间不

13、一定是开发完成之时。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用（ ）形式设置调查项目表。A判断提问B多项选择C单项选择D书面提问正确答案：B商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为（）。A.共有产权 B.单独产权 C.独立产权 D.双方产权答案：A解析：本题考查的是商品房买卖合同。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为共有产权。 城镇基准地价的内涵包括其对应的（ ）。A容积率B土地使用税C土地开发程度D土地使用期限E征地补偿费正确答案：ACD报酬率的表达式为（）。A、投资回报所投

14、入的资金 B、投资回收所投入的资本 C、（投资回报投资回收）所投入的资金 D、（投资回收投资回报）所投入的资本答案：A解析：本题考查的是报酬率的实质。报酬率=投资回报所投入资金。 房地产投资的缺点之一是不易获得金融机构的支持。 （ ）正确答案：房地产投资的优点之一是易于获得金融机构的支持。房地产估价师历年真题7章 第6章 机会成本和沉没成本不仅运用在投资分析中，也出现在企业财务会计的记录中。( )正确答案：答案 在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念 (如机会成本、沉没成本、不可预见费用等)，这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。与传

15、统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（）答案：对解析：考点:实物期权方法与房地产投资决策。与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。国有土地使用证和地籍档案的附图是（）。A宗地图B地形图C房产分丘图D房产分幅图答案：A解析：地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块的坐落、四周界址、尺寸、使用状况和面积等的依据，也是建立地籍档案必不可少的资料。对于每一宗土地，都应绘制宗地图。宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。宗地

16、图中包括：图幅号、地籍号、坐落；单位名称、宗地号、地类号和占地面积；界址点、点号、界址线和界址边长；宗地内建筑物和构筑物；邻宗地宗地号及界址线；相邻道路、街巷及名称。针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的工程造价部分是( )。A.暂定金额 B.基本预备费C.涨价预备费 D.工程建设其他费用答案：B解析：基本预备费是针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称工程建设不可预见费用。主要是指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师答案：错解析：注册于分

17、支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。A.本质上都是比较法B.都需要进行市场状况调整C.都需要进行交易情况修正D.都需要进行土地状况调整E.都是批量估价方法答案：A,D解析：本题考查的是路线价法。路线价法不需要进行市场状况调整，基准地价修正法需要，两种方法均需要进行土地状况调整，路线价法可以在短时间内对多宗土地进行估价，是批量估价方法，基准地价修正法不是。参见教材P364、378。重大的物业管理事项的决定不可以由业主大会作出。（）答案：错解析：本题考查的是业主大会制度。重大的物业管理

18、事项的决定只能由业主大会作出。房地产估价师历年真题7章 第7章在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。A.时间类参数 B.融资相关参数 C.评价标准类参数 D.收益相关参数答案：D解析：本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有以下几种情况( )。A、 房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变B、 房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支出低于预期

19、运营费用，报酬率不变C、 房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了D、 房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用不变，报酬率降低了E 物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了答案：A,C,E解析：解析 个别风险完全垄断厂商总可以通过对产量和价格的控制实现利润最大化，获得超额利润。（）答案：错解析：在完全垄断市场上，虽然具有垄断地位的厂商可以通过对产量和价格的控制来实现利润最大化，但同时也受市场需求的制约，所以厂商仍按边际收益等于边际成本的原则确定产量。当产量决定之后，短期内由于生产规模既定，厂商难

20、以按完全适应市场需求变动进行调整，因此仍可能出现供不应求或供过于求的状况，所以短期均衡时同样可能出现厂商获得超额利润、正常利润、出现亏损等三种情况。抵押权属于他物权，也属于一种特殊的用益物权。答案：错解析：他物权是指在他人的物上设立的权利，如抵押权、地役权、土地使用权等。 以下关于房地产市场的说法，正确的有( )。A由于不同类型的房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干于市场B从市场营销的角度出发，房地产市场可以按照目标群体特征的不同分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场C根据研究和决策的需要，可以将不同

21、的房地产市场用细分方法叠加起来，得到更细的子市场D市场所包括的地域范围越广，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小E新建商品房租售是房地产三级市场正确答案：ACD答案 ACD 低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场的细分方法，是根据建造标准和价格水平来分的。新建商品房租售属于房地产二级市场。具有硬度大、细密、耐冻性好，抗风化性强特性的岩石是（）。A.花岗岩 B.玄武岩 C.石灰岩 D.大理石答案：B解析： 本题考查的是砖与石。玄武岩具有硬度大、细密、耐冻性好，抗风化性强的特性。下列房地产估价活动中，符合职业道德的行为有（）。A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估 B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助 C.房地产估价师保守在执业活动中知悉的国家秘密.当事人商业机密 D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，某估价机构按其要求完成了估价 E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告答案：B,C解析：本题考查的是房地产估价职业道德。选项A，因为存在利益相关关系，应该回避；选项D，估价师不得迎合委托人的估价结果要求；选项E，不得允许他人使用自己的名义。