物业管理师历年真题解析8辑.docx

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1、物业管理师历年真题解析8辑物业管理师历年真题解析8辑 第1辑下列合同条款中，属于劳动合同必备条款的是()。A:劳动报酬B:试用期C:保守商业秘密D:福利待遇答案：A解析：劳动合同应当具备以下内容：(1)用人单位的名称、住所和法定代表人或者主要负责人；(2)劳动者的姓名、住址和居民身份证或者其他有效身份证件号码；(3)劳动合同期限；(4)工作内容和工作地点；(5)工作时间和休息休假；(6)劳动报酬；(7)社会保险；(8)劳动保护、劳动条件和职业危害防护；(9)法律、法规规定应当纳入劳动合同的其他事项。常见的约定条款主要有：试用期、服务期、竞业限制及其他事项等。 投诉信息转给被投诉企业后，被投诉企

2、业应在( )日内将处理意见反馈给信用档案管理部门。A.5B7C10D15正确答案：D 业主大会会议必须有不少于物业管理区域内持有( )以上投票权的业主参加。A1/3B1/2C2/3D1/4正确答案：B 下列考试方式中，不属于物业管理职业资格考试所实行的是( )。A统一地点B统一组织C统一大纲D统一时间正确答案：A 下列不属于ERG理论中需要的内容的是( )。A生存需要B社交需要C相互关系需要D成长需要正确答案：B 所有权是指所有人在法律限制的范围内对物进行全面支配的权利，其所有权的性质主要包括的是( )。A整体性B根本性C.持续性D永久性E社会性正确答案：ADE 专项维修基金的来源主要有( )

3、。A业主共有物业的收益B业主大会中决定分摊的费用C开发商定期支付的费用D物业服务费结转的费用E物业服务费中提取的费用正确答案：ABD物业管理师历年真题解析8辑 第2辑物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有()行为的，资产审批部门不予批准。A:企业重组B:法定代表人变更C:发生劳务纠纷D:擅自改变物业管理用房用途的答案：D解析：物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：(1)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；(2)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；(3)挪用专项维修资金的；(4)擅自改变物业管理

4、用房用途的；(5)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；(6)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；(7)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；(8)物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；(9)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；(10)不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；(11)超越资质等级承接物业管理业务的；(12)出租、出借、转让资质证书的；(13)发生重大责任事故的。建筑能耗占社会总能耗的()以上。A:40%B:50%C:60%D:70%答案：A解析：据统计，建筑能

5、耗占社会总能耗的40%上。所以，建筑节能对于促进能源资源节约和合理利用，缓解我国能源资源供应与经济社会发展的矛盾，实现经济社会的可持续发展，有着举足轻重的作用。同时，建筑节能也能在一定程度上减少使用或运营物业的开支，提升物业的品质，促进物业保值。会计报表类型中，()是反映物业服务企业一定期间的经营管理费用、成本的水平及构成情况的报表，它可以包括各个部门的成本费用表。A:资产负债表B:利润表C:成本报表D:现金流量表答案：C解析：财务报告分析中，成本报表是反映物业服务企业一定期间的经营管理费用、成本的水平及构成情况的报表，它可以包括各个部门的成本费用表。安全防范工作日检的检查内容包括( )。A:

6、仪表礼节、服务态度B:工作纪律C:工作质量、工作记录D:业主意见收集反馈E:交接班、岗位形象和安全隐患答案：A,B,C,E解析：某物业项目年度绩效指标体系如下表所示：2022年末，经项目绩效总结，形成如下结果：净利润实现24万元，物业管理费收缴率为97%，住户满意度指数为85，工作计划完成率为97%，建立并实施项目质量管理体系的成熟度为40%，员工满意指数为96，员工能力提升的成熟度为55%。（基准值匹配基础分为50，目标值匹配基础分为75，挑战匹配基础分为100）1，计算该项目各单项指示的绩效分数2，计算该项目2022年绩效分数1，计算该项目各单项指标的绩效分数净利润指标绩效分数=0物业管理

7、费收缴率：50+（97%-96%）/(98%-96%)*(75-50) = 62.52，计算该项目2022年绩效分数单项指标的绩效分数*该指标的权重答案：解析： 下列选项中，应对当事人予以辞退的情况有( )。A严重违反劳动纪律或者用人单位规章制度的B严重失职、营私舞弊，但对用人单位利益未造成重大损害的C被依法追究刑事责任的D在试用期间被证明不符合录用条件的E因工受伤，正在治疗期的正确答案：ACD 由企业购买或使用任何生产要素所发生的成本是指( )。A固定成本B内隐成本C会计成本D机会成本正确答案：C物业管理师历年真题解析8辑 第3辑 楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，

8、改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业服务部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。请分析后回答以下问题：1顾某能否在自己的房屋内随意添装卫生设备？说明理由。2顾某是否应承担王某的损失？说明理由。正确答案：1顾某不能在自己的房屋内随意添装卫生设备。理由：住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报房地产管理部门审批。2顾某应承担王某的损失。理由：房屋所有权人使用其房屋时，必须遵守有关的法律法规，不得擅自改变房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽

9、水马桶和洗脸盆，改变了废水立管的下水三通，使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质，使得楼下业主王某的房屋渗水顾某应当承担民事责任。 物业管理在和谐社会建设中的重要作用有( )。A物业管理为业主创造了安全舒适的人居环境B物业管理促进了城市精神文明建设C物业管理促进了城市管理的科学化和分散化发展D物业管理保证了物业本身功能充分发挥E物业管理还促进了城市物质文明建设正确答案：ABD 房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经( )个月无异议的，予以补发。A3B6C9D12正确答案：B()是指以物业价值为基础确定的租金。A:市场租金B:商品租金C

10、:福利租金D:成本租金答案：B解析：物业服务企业提供物业服务的项目，一般包括()A:物业专有部位的维修、养护和管理B:物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理C:公共绿化的养护和管理D:全面负责管理区域内的治安管理E:物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通答案：B,C,E解析：物业服务企业提供物业服务的项目，一般包括以下方面：(1)物业共用部位的维修、养护和管理；(2)物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理：(3)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；(4)公共绿化的养护和管理；(5)车辆停放管理；(6)公共秩序维护、安全防范

11、等事项的协助管理；(7)装饰装修管理服务；(8)物业档案资料管理。房地产投资活动中，现金流出主要包括（）等。A:土地费用B:建造费用C:空置损失D:还本付息E:税金答案：A,B,D,E解析：共用题干某住宅小区总占地面积12万m2，建筑容积率为4.5，分两期开发，一期占地面积6万m2，其中保障性住房建筑面积10万m2，地下停车库与地下设备用房3万m2，其余为商品住宅，二期建筑面积为19万m2。该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：物业销售前确定物业服务企业；以邀请招标的方式选聘物业服务企业；由建设单位与中标物业服务企业签订物业服务合同；合同期拟定5年。该项目一期全部售罄，中标的物业服务企业（简称

12、甲公司）协助建设单位办理业主人住手续，投入使用半年后，物业费实收率30%左右，甲公司严重亏损。关于未来该项目二期的物业管理工作，建设单位提出将自行组建物业服务企业负责，甲公司不同意。请回答下列问题：管理该项目的物业服务企业资质为()。A:一级B:二级C:三级D:三级暂定答案：A解析：建筑容积率=规划地块肉各类建筑总面积/地块面积。题中所给容积率为整个小区的容积率，因此应先通过计算整个小区的建筑面积，然后减去二期的建筑面积得出一期的建筑面积，再减去保障性住房建筑面积，最终得出该项目一期商品住宅建筑面积。需要注意的是建筑面积不合地下部分。建设单位与中标物业服务企业所签订的应为前期物业服务合同。项目

13、总建筑面积为12*4.5=54万平方米。一期项目的总建筑面积为25+10=35万平方米。根据资质管理制度，一级物业服务企业可承接各种物业管理项目，二级物业服务企业可承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目。可知，管理该项目的物业服务企业资质应是一级资质。A项措施不妥，会给业主的日常生活带来不便。C项措施不妥，会影响正常的物业管理，也会给业主带来不便。B项说法错误，新组建的物业服务企业资质为三级暂定，三级资质的物业服务企业可接管20万平方米以下的住宅项目，二期的建筑面积为19万平方米，因此，新组建的物业服务企业可以接管二期的物业。C项说法不妥，如果同一个小区有两家不同的物业服务

14、企业，势必会产生管理区域划分及人员事务的交叉管理问题，由此产生许多矛盾，增加管理成本，影响业主的生活品质，降低物业服务企业的服务质量。物业管理师历年真题解析8辑 第4辑 物业管理公司市场拓展部的主要职责不包括( )。A顾问项目管理与协调B客户满意度评价和监督C物业管理市场调查研究D制作标书正确答案：B 物业管理条例正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段，这一阶段物业管理政策法规主要体现出( )的特点。A.盈利性B配套性C经验性D操作性E广泛性正确答案：BCD房地产转让可分为()A:拍卖转让和查封转让B:继承转让和赠与转让C:自愿转让和强制转让D:有偿转让和无偿转让答案：D解析：房地产

15、转让可以分为有偿转让与无偿转让两种。无偿转让主要是因继承行为或赠与行为发生的房地产转让。有偿转让主要是因买卖、变换以及其他合法方式发生的房地产转让。 随着我国经济体制改革逐步展开，房地产领域进行的改革不包括( )。A城镇住房制度改革B城市土地使用制度改革C房地产生产方式改革D房地产开发制度改革正确答案：D 是政府调控房地产市场的主要对象。A区位B房地产收益C房地产价格D房地产管理正确答案：C 关于特定物业在某一时点市场价值与投资价值的说法，正确的是（ ）。A市场价值是惟一的，投资价值是不惟一的B市场价值是惟一的，投资价值也是惟一的C市场价值是不惟一的，投资价值是惟一的D市场价值是不惟一的，投资

16、价值也是不惟一的正确答案：A 下列( )是外装修的作用。A保护墙体B改善室内卫生条件C防水、防潮、防腐D延长建筑物的使用寿命正确答案：D物业管理师历年真题解析8辑 第5辑关于清洁卫生服务管理的基本方法，说法正确的是( )。A:清洁卫生服务管理的基本方法大致可分为外包管理及自行作业两大类B:自行作业不需要监督检查，而是要强化清洁服务工作C:清洁卫生不符合物业服务合同的标准，其责任在外包清洁服务公司D:外包管理的重点是监督检查外包清洁公司的工作质量并对其进行考核和管理E:不论哪种管理方式，物业服务企业均应根据物业服务合同的要求，实施清洁服务相关工作答案：A,D,E解析：物业管理活动的基础是()A:

17、物业服务合同B:物业服务企业C:物业服务标准D:物业服务目的答案：A解析：物业管理活动的基础是物业服务合同。物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。 以下关于平均指标的描述中，正确的有( )。A平均指标反映了变量分布的集中趋势B平均指标是其他指标分析的基础C平均指标是现象总体特征属性的数量表达D平均指标可以用以分析现象间的依承关系E平均指标可以作为评价的数量标准参考值正确答案：ADE物业管理本质上是一类特殊的()A:民事关系B:委托关系C:代理关系D:行政关系答案：A解析：物业管理本质上是一类特殊的民事关系，即使在其中的一方主体广大业主中，还存在着单个业主利益和全体业主共同利益的冲突。同时，

18、物业服务企业的违法行为往往损害的是多数业主的公共利益，不仅要承担民事责任，而且要服从行政机关的监督，因此物业管理中的违法行为多数都构成民事违法和行政违法两个方面。 属于物业卖方市场的表现有( )。A求大于供B相对短缺C.买方掌握着主动权D供大于求E卖方掌握着主动权正确答案：ABE以下属于物业区位因素的有()。A:周边配套设置B:城市规划的要求C:所有权或使用权D:交通条件E:设施设备情况答案：A,D解析：影响物业价格的自身因素主要有区位因素、权益因素和实物因素。区位因素包括位置、交通条件、周边配套设置、周边自然与人文环境等。权益因素主要包括该物业上存在的物权种类、城市规划的要求、因相邻关系等各

19、种原因造成的对权利行使的限制。实物因素主要包括物业所处的土地状况、建筑物主体结构及设施设备情况等。该考点来自教材的第二章“投资分析技术与房地产评估”中的第三节。 同新建物业的物业管理移交一样，原物业服务企业退出后的物业管理移交也应该办理交接手续。在办理交接手续时应注意（ ）。A提出遗留问题的处理方案B尽量避免答复业主的质疑C确认原有物业服务企业退出或留下人员名单D对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋的完好程度E各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用(如业主拖欠的物业服务费)应明确收取、支付方式正确答案：ACDE物业管理师历年真题解析8辑 第6辑资产管理的主要

20、内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的()的管理。A:物理形态和财务状况B:价值形态和经营状况C:实物形态和经营状况D:货币形态和财务状况答案：A解析：资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。业主石先生和朋友边走边聊经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医疗费用数千元。石先生认为其摔倒主要是因为地滑。因此，物业管理公司应负担一定责任。物业管理公司应当补偿其医疗费、误工费和精神损失费。请问此案中，物业管理公司是否需要承担赔偿责任?并结合此案例，谈谈你对物业管理公司应承担的管理责任的认识。物业管理公司

21、对其大堂具有管理职责，应保证行人在大堂内正常行走的安全，故若经证实石先生摔倒确因大堂地面湿滑造成，而物业管理公司对地面湿滑发现处理不当或不及时，亦未设明显警示标志等提醒行人，则应承担赔偿责任。若可以证明石先生行走时自己没有尽到足够的注意义务，则石先生亦应自行承担一部分损害后果。对管理职责的认识是开放性题目，可以结合环境管理的职责和任务、目的，谈谈如何保证其使用功能和如何避免对使用人的侵权和伤害，从而防范风险。答案：解析： 改革开放以后，国家确立的住房商品化方针为( )。A发展商品房销售B加大经济适用房建设C建造大量廉租房D加大公有住房建设E按照住房制度改革政策向职工和居民出售公有住房正确答案：

22、AE写字楼物业管理中的财务管理工作不包括( )。A:编制预算B:处理纳税C:租户的评估筛选D:现金出纳答案：C解析：物业经营管理内容的三个层次中，()以策略性管理为主。A:物业管理B:设施管理C:运行管理D:物业资产管理E:物业组合投资管理答案：D,E解析：由物业经营管理的概念可以看出，物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。通常将其分为物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理三个层次，其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。 物业服务合同的标的是( )。A

23、物业管理企业提供个体性服务B物业管理企业提供的公共性服务C业主提供的私人服务D业主提供的公共性服务正确答案：B 房屋权属登记分为( )。A个体登记B总登记C初始登记D总登记、初始登记、转移登记正确答案：D物业管理师历年真题解析8辑 第7辑 组合投资管理中，（ ）是按照一定的标准，采用科学的方法来检查和评定投资组合管理者对职责的履行程度和工作成绩。A投资组合绩效评估B投资组合的调整C构建投资组合D投资分析正确答案：A()是物业服务企业评估衡量一项经营服务项目可否开展标准之一，也是其增强市场竞争力的重要方面。A:特殊性B:规模性C:多样性D:不确定性答案：B解析：一般情况下，物业服务企业可以采取项

24、目与项目联合、区域与区域联合、企业与企业联合的经营管理形式，也可以尽可能地为写字楼客户群体提供所需要的所有服务，尽量满足他们的切需要，达到规模效益。规模性应是物业服务企业评估衡量一项经营服务项目可否开展标准之一，也是其增强市场竞争力的重要方面。物业服务企业利润总额包括 （ ）A.企业所属项目上交的管理酬金 B.营业利润C.投资净收益 D.营业外收支净额E.补贴收入答案：B,C,D,E解析：物业服务企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。在物业建设阶段，物业服务企业早期介入的主要工作内容包括()。2022年真题A:与建设单位

25、、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案B:完成物业管理方案及实施进度表C:对内外装修方式，用料及工艺等从物业管理的角度提出意见D:熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容E:配合设备安装，确保安装质量答案：A,C,D,E解析：物业建设阶段，早期介入的主要工作内容包括：与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。B项属于销

26、售阶段物业服务企业早期介入的主要工作内容。零售商业物业的机构设置中，负责修葺公共设施、主要结构、屋顶等工作的部门是()A:财务部B:物业部C:安保部D:工程部答案：D解析：工程部负责根据接管情况，适时制定年度、季度、月、周保养计划并组织实施；与设备生产厂家或供应商建立联系，确认保修协议或供货合同；修葺公共设施、主要结构、屋顶等；负责审批承租户的二次装修方案；负责与政府有关部门的业务联系；机械设备、电气设备的日常维修和保养；建筑、装潢等设施的日常维修和保养；建筑与装潢工程的更新和改造；供电、供水、供气、供暖、节能的管理与统计；维护通讯设施、卫星接受设备、背景音响设备；环境保护和紧急排污。 清洁卫

27、生服务管理的基本方法大致可分为外包管理及( )两大类。A专业化管理B独立管理C指定管理D自行作业正确答案：D 以下关于物业服务企业资质等级的表述中，不正确的是( )。A国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理B省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理C直辖市人民政府房地产主管部门只负责三级物业服务企业资质的颁发和管理D.设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质的颁发和管理正确答案：C 物业管理师历年真题解析8辑 第8辑 下列选项中，( )推翻了科学管理学派所谓用金钱和严格分工制度所能提高劳动生产率的梦想，强调了对工人的尊重与沟通，

28、听取他们的意见。A“霍桑实验”BERG理论C强化理论D目标设置理论正确答案：A 物业管理绩效评价修正指标包括( )。A财务效益状况修正指标B成本费用利润率C流动比率D资本积累率E工资发放水平指标正确答案：ABC凡是记载和反映物业、大型或重要附属设施设备及物业管理活动的基本历史情况，对物业维护和使用以及科学研究有长远研究参考价值的文件保存年限是( )。A:5年以内B:15年以内C:1560年D:无限期答案：D解析：本题考核的是物业服务企业档案保存期限的划分标准。主要包括：(1)无限期，凡是记载和反映物业、大型或重要附属设施设备及物业管理活动的基本历史情况，对物业维护和使用以及科学研究有长远研究参

29、考价值的文件;(2)1560年，凡是在相当长的时间内对所管理的物业及物业管理工作需要进行查考、经验总结的文件与记录;(3)15年以内，其他只在较短时期内有查考意义的文件与记录。下列物业管理档案资料中，属于永久保存的有( )。A:物业及重要的附属设施设备的基础性文件资料B:有关物业更新、改造的会议决议文件C:物业管理工作中产生的重要决议、决定D:业主及业主大会的基础资料E:业主报修和投诉记录答案：A,C,D解析：前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于()。A:早期介入与常规物业管理之间B:早期介入与前期物业管理之间C:前期物业管理与常规物业管理之间D:常

30、规物业管理之后答案：A解析：前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业管理之间。因此，前期物业管理在时间上和管理上均是一个过渡时期和过程。招标文件中，由于各种管理要求、管理价格的制定都具有()，所以过一段时间可能需要调整。A:连续性B:阶段性C:统一性D:完整性答案：B解析：物业管理的长期性决定了物业管理招标具有阶段性。因为招标文件中的各种管理要求、管理价格的制定都具有阶段性，过了一段时间，由于各种变化可能需要调整。 物业承接查验期的档案收集范围较为明确，主要是权属资料档案、技术资料档案和验收文件档案，档案收集的索取对象较单一，主要是指( )。A施工单位B.监理单位C建设单位D档案管理部门正确答案：C