鞍山西道写字楼市场.doc

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1、鞍山西道区域写字楼市场浅析作者:崔凯中原视点2005-4-8一、区域范围的界定 鞍山西道区域范围的界定：以鞍山西道为主干线，东至卫津路沿线，西至红旗路； 白堤路沿线（南至复康路，北至长江道）。本区域周边分布着大量IT、科技类公司；数码类产品大卖场；金融机构；中、高等教育机构等。交通方便，配套较为完善，尤其在高科技产业方面极具发展潜力。在本文中，我们列选了七个具有代表的项目作为评析对象。 二、区域写字楼市场概述 1、产业政策对写字楼项目的影响 本区域要努力打造成为天津的科技贸易一条街，其东起卫津路，西至红旗路并以白堤路为主要干线贯穿南北，它是天津新技术产业园区的起步区，经过十多年来的建设发展已经

2、形成以电子、通讯、生物医药为主导的具有相当规模的特色产业群，聚集了2000多家具有创新能力的中小型企业。 今后的整体规划正在审批当中，主要是围绕着白堤路建立5到10个5000平方米的大型卖场，形成包括IT、家电、生物医药在内的6大核心产业。4至8年内，整个科贸街的高科技企业数量将达到现在的2.5倍以上，销售面积在5000平方米以上的较大卖场10家以上，科技贸易销售总额超过100亿元，建成天津的“科贸金街”。 2、未来规划、市政交通对写字楼项目的影响 南开区计划从2004年起，用47年的时间，加快科贸街鞍山西道段的规划和改造，规划建设科贸街白堤路段，整体提升科贸街档次，拓展发展空间。规划以赛博、

3、蓝天、颐高3个科技数码产品卖场为切入点，把白堤路分三段规划开发。北段(长江道至西湖道)规划以3C电器产品、电子中间产品、生物医药产品及医疗器械产品销售为主体，中段(白堤路与鞍山西道交口)规划以数码产品为主体，南段(航海路至复康路)规划以信息服务业、电子中间产品为主体。 东部建成科技开发区和科技贸易区，西部建成高新技术产品生产区。按照“科技贸易城”的规划，鞍山西道继续发展IT贸易产业，并且将长2.9公里的白堤路也纳入科贸街范围，用以重点发展包括IT、家电、电子中间产品、生物医药、信息服务和通信产业6大核心产业，成为南开区区域经济发展新的动力源。 3、区域写字楼项目供应情况 从上表中可以看出，近一

4、两年上市的办公楼多以商住类型出现，其特征为每户内设有独立卫生间（有的还设有管道煤气接口，具有厨房功能），而早些年建造的办公楼也因设计和规划落后造成服务功能欠缺，厅、堂、公共走道等设施比较陈旧。这些办公楼建筑规模都不是很大，并且底层作为商业店铺对外招租，如：兴科大厦7层中有3层用作国美电器商场；博联大厦有6层改用作餐饮、娱乐用途，这就造成用于企业办公的面积进一步减少。里面入住的公司也以中、小规模公司为主，大多购买（租用）面积在100平米左右。 4、区域写字楼项目新增情况 在本区域的市场新增项目中，可分为两部分：一个是立项后已经动工的在建项目，另一个是还在规划当中或是还未正式开工的潜在（筹建）项目

5、。 2004年底和2005年初，在鞍山西道和白堤路交口将会有总量在6.7万平方米的项目供应，扣除商业部分写字间供应面积是4.4万平方米，占66% 。这会在一定程度上分流客户的购买力，而坐落于中医一附院对面的荣华时代广场已于2004年11月份公开发售。据预测，科贸街上的高科技企业和投资性客户将构成购买主力。 未来3年中，在白堤路作为重点道路开发建设的同时，先后会有天津科技广场和信息港科技园建成，由于在招商上有市政府批准的高科技产业园区的税收等优惠政策，这会吸引不少处在孵化创业阶段及小规模的科技类公司入住。 小结：南开区在实施地域可开发资源重新整合中，把已经搁置多年的建设工程作为重点，加大对“烂尾

6、楼”的盘活力度（例如鞍山西道与南丰路交口的“时代广场”），对全区停工工程重新包装，通过广泛招商引资使其重焕生机。在不过多考虑物业品质的前提下，单从同一区域集中供应量来看，这必然会导致竞争的激烈化。 三、区域写字楼项目产品分析 1、项目基本情况 从上表可见，鞍山西道现有写字楼单层面积大多在10001500平方米之间，层高中博联大厦最高，达到3.4米，而佳怡国际商住楼和嘉利中心最低，是2.8米，在室内装修后扣除吊顶部分净高度只剩2.4米，给人一种压抑的感觉。 2、硬件设施情况 从表中可看出：鞍山西道大多数办公楼没有配备中央空调，究其原因是开发商考虑到建设成本和今后运营、维护成本问题。而财富大厦虽然

7、在设计规划上有中央空调，但在实际使用中冷风量不达标，致使客户纷纷自行安装分户空调以作应急。 电梯配置数量明显偏低是该区域写字楼的另一不足。根据调研，选用品牌最多的是天津或杭州（西子）生产的奥的斯电梯。载重量较小(说明电梯轿厢较小，重量为1000公斤的电梯多用于公寓），在高峰时期电梯拥挤，梯次不足，客户感受较差。 车位不足也是表中办公楼的集体特征，随着汽车的普及，未来建设的办公楼应充分考虑停车位的需求。 小结：通过对区域内现有办公楼在层高、空调、电梯配置、停车位数量等几方面的调研，可以看到，区域内早期建造的办公楼配套不全、设施简陋的特征日渐突现。高品质办公楼基本没有，即便是嘉利中心、财富大厦这样

8、较有名气的项目也存在停车位不足、电梯数量少等影响其后期发展的问题。此外，在调研中，我们发现只有四成的客户对入驻的办公楼表示满意，这样的调查结果说明该区域办公楼产品整体品质有待提高。 四、区域在售项目及客户需求分析 1、销售个案评析天津电子科技大厦、百脑汇大厦 据南开科技园管委会主任李志新介绍，科贸街的改造将围绕着白堤路进行，建成之后的科贸街会改变以前鞍山西道为主白堤路为辅的格局，变成白堤路为主。目前，在科贸街鞍山西道与白堤路交口处，建筑面积36000平方米的颐高电子科技大厦和建筑面积39000平方米的百脑汇大厦正在工程收尾阶段，其中两个面积为16000平方米和8000平方米的卖场部分于2004

9、年8月和12月份对外试营业。 天津（颐高）电子科技大厦（上图）坐落于鞍山西道以南，白堤路以西，由天津市融海置业有限公司开发建设，A区12层为2000平米商业用房，618层为601200平米分割式写字间。B区13层为颐高数码广场及相关配套（包括休闲娱乐、餐饮、仓储、金融机构等）。 房型设计：1层层高5.2米，2层4.9米，3层4.8米，45层为4.5米，6层以上为3.3米。标准层面积为1260，单户面积从57.47207.51不等，开间设计为8.6米，进深为16.45米，并可自由组合。 本大厦安装有水源热泵式中央空调系统，每层配有3部电梯，每户设有独立卫生间，核心筒采用偏心型方式。地上车位120

10、个。 在经营方式上：销售起价为5800元/平米，促销手段上采用头年免物业费和庆祝提前封顶推出五套特惠房活动。据销售人员称：大厦12层以上部分为整体出售，客户最少要购买半层的面积，这是为了引进有实力的客户来提升大厦商务氛围、知名度和档次。现已吸引了较多像联想、索尼的知名销售代理公司。 中国连锁电脑卖场第一品牌中国百脑汇于2004年5月宣布正式入驻天津。项目（上图）位于白堤路与鞍山西道交口，东临麦当劳，北侧是家乐福超市。总占地面积为3480.5平方米，大楼总共地上27层，地下2层，其中地上1至4层为IT类商品大卖场，面积约8000平方米。为方便驾车消费者来此购物，还建有地下两层停车场，车位约有70

11、余个。 在布局上，卖场将设有品牌区、DIY区、数码区、软件耗材区等。除IT产品的专区外，服务中心还将提供售前、售中、售后全线服务。在经营产品类别将包括IT品牌产品、笔记本、配件、耗材、DIY、数码、外设等。 目前建筑主体已经封顶，写字间部分的售出比例超过95%，预计今年4、5月份可正式入住。大厦内部设有的商务配套设施：公共会议室、多媒体视讯会议中心、商务中心等。在营销策略上：在上市初期，均价定位在5800元左右，在这段时间销售量在30%；在2004年的68月份，价格上浮了15%，销售量增加到75%；现在，该项目处在尾盘销售阶段，每平米的价格在6150元7400元之间。 项目设计层高为3.15米

12、，净高2.6米，户型面积设计在76.19120平米之间，房间开间为4.2米，进深为12米，不足之处是给人一种狭长的感觉。据销售人员介绍：其中615层的每个单元中设有卫生间，金、银角的单元还有储物间，这种设计极大的增加了投资者的选购热情。 2、区域写字楼项目客群分析 根据国家统计局的行业划分标准，本次调研的企业分为以下行业： 高科技类（电子、通讯、软件开发、网络、生物、医药等） 建筑/地产类（建筑施工、工程设计、地产开发等） 金融/投资类（银行、证券、基金、保险、投资公司） 能源/化工类（石油、天然气、水利、电力、化工） 文化/传媒类（文化、影视艺术、广告、传播、印务等） 物流/商贸类（物流公司

13、、航运、船运、商业贸易等） 咨询服务类（投资、工程、商务、管理类咨询公司、律师、会计、审计事务所） 培训类（计算机、语言、专有技能培训） 综合/ 其他类（食品加工、旅行社、美容、汽车制造、家具、纸业等） 从上表中可看出：科技类公司大多租用鞍山西道附近的办公楼，原因主要有以下几点：1、鞍山西道经过多年的运作，科技氛围日趋成熟，更有天津市“电子一条街”的称号。2、由于办公楼地处科贸街，国家对科技类公司有一定的税收优惠政策。3、办公类物业的房屋出租价格低廉，最低日租金达到0.6元平米，最高日租金为1.2元平米。在卫津路沿线的办公楼在客户行业分类上呈现以科技类公司为主向多元化发展的趋势，咨询、服务业和

14、办学、培训类的公司比重提升，而能源、化工业和金融、投资类公司比重很小。 小结：科技公司中IT类小规模的公司在兴科写字楼所占比重最大，并且以代理销售、售后服务为主营业务。他们对房屋面积、配套的要求不是很高，租金低廉是他们选择物业的首要原因。以上办公楼中租金最高的是博联大厦（叫价2.0元/天平米），其中入住的数码产品代理商有：怡天佳合电子信息科技发展公司，并且租用整层面积。数码类公司其特点为销售部分都选择在鞍山西道两侧的临街商铺或颐高、赛博这样的大卖场，而行政办公人员都会选择在交通便利、大厦外观稍好些的办公楼，像嘉利中心里就有不少这样的公司。 五、结语 天津市为了扩大高新技术产业的规模，充分发挥科

15、贸街的集聚效应，增强科技贸易的辐射功能，未来的鞍山西道和白堤路区域要建设成为天津市最重要的科技贸易、科技成果转化基地。对于房地产业的写字楼市场，主要是根据市场的反应以及天津目前经济环境是否向好来判断写字楼的市场前景，从客户需求方面看，本区域目前没有体现出明显对高端写字楼物业的需求。而纵观商住市场，因开发商对办公物业前期定位以及后期物业管理的不重视，并且在户型设计上有局限性，硬件配套不齐全，物业管理的档次参差不齐，导致不能吸引高端有实力的客户。 通过对鞍山西道沿线办公类客户的走访，我们建议开发企业在未来的项目中将面积在200左右的写字间作为主打户型。在需求不明朗的情况下，产品的同质化严重，势必造成激烈竞争，所以对于未来筹建项目应避免产品的同质化，突出产品高品质、适用性的特性，使在购买者心中真正做到物有所值。