房地产估价师考试试题题库8辑.docx

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1、房地产估价师考试试题题库8辑房地产估价师考试试题题库8辑 第1辑 收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。A最佳用途和最佳规模B最佳集约度C最佳规模和最佳集约度D最佳用途正确答案：C答案 C它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。 宣传和广告策略是房地产项目营销的决定因素。 （ ）正确答案：房地产能否销售的最主要因素是房地产本身的质量和功能，房地产广告和宣传起到促进作用。 构造评价方案，就是在项目规划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2

2、022真题) 土地征收不会改变土地所有权性质。（）答案：错解析：本题考查的是征收集体土地的特点。征收土地具有以下三个明显的特点：一是具有一定的强制性。征地是国家的特有行为，被征地单位和人员要服从国家的需要。二是要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿，保证被征地农民的生活水平不因征收土地而降低。三是被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。人防工程的地下室面积（）建筑。A.属不应分摊的共有 B.属应分摊的共有 C.不属共有 D.属物业公司所有的答案：A解析：本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：作为人防工程的地下室、避难室（层）。在

3、影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于( )。A、 社会因素B、 环境因素C、 人口因素D、 行政因素答案：A解析：超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。A5B10C15D20答案：D解析：城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业应当按照土地的使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限1 年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金 20以下的土地闲置费；满 2 年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。房地产估价师考试试题题库8辑 第2辑 廉租住房保障资金的来源有

4、（ ）等。A地方财政预算安排B中央财政专项补助C住房公积金增值收益D土地出让净收益E住宅专项维修资金正确答案：ABCD 估价时点除了说明评估估价对应的时间，还说明评估估价对象价值的时间界限，这是估价的时点原则。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是相同的，只是时间上的不一致。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）。A.乙土地价值低于甲土地价

5、值B.该建筑物价值小于其重置成本C.该建筑物价值小于其拆除费用D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值答案：C解析：本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。 程建设定额反映的是在一定的社会生产力发展水平条件下，完成工程建设中的某项产品与各种生产消费之间的特定的数量关系A工程建设定额是工程造价计价的重要依据B工程建设额反映的是在一定的社会生产力发展水平条件下，完成工程建设中的某项产品与各种生产消费之间的特定的数量关系。C工程建设定额体现某企业在正常施工条件下人工、材料、机械等消耗

6、的生产水平D工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律正确答案：C根据法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立，可将合同分为（）。A、典型合同与非典型合同 B、主合同与从合同 C、诺成合同与实践合同 D、要式合同与不要式合同答案：D解析： 本题考查的是合同法概述。根据法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立，可将合同分为要式合同与不要式合同。契税的税率采用( )。A、 定额税率B、 超额累进税率C、 比例税率D、 各地适用税率答案：D解析：契税的税率为3%5%，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。房地

7、产估价师考试试题题库8辑 第3辑房地产根据用途（使用性质），首先可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。（）答案：对解析：本题考查的是房地产的种类。房地产根据用途（使用性质），首先可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。甲公司于2022年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2。总层数为地上4层，地下1层，2022年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其

8、中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/(m2*d);地上14层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/(m2*d);B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。A、B座合计抵押建筑面积为（）m2。A.124500 B.127000C. 132500 D.135000答案：A解析： 每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年

9、平均年产值的30倍。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：非经济特区A市B房地产开发公司2022年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2022年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2022年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2022年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2022年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿

10、到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2022年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。据此背景，回答以下问题：B房地产开发公司申请领取施工许可证，应具备的条件中，其到位资金应不低于( )万元。A、 1000B、 1080C、 1580D、 1800答案：B解析：知识点 施工许可制度民用建筑物一般由（）、楼地面、楼梯六大部分组成。A.基础 B.墙和柱 C.屋顶 D.门窗 E.吊车梁答案：A,B,C,D解析：本题考查的是建筑的组成。民用建筑物一般由基础、墙和柱、楼地面、楼梯、屋顶和门窗六大部分组成。某房地产估价机构接受委托评估 A 写字楼的市场价值，注册

11、房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的 B 写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与 A 写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。请问：1造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些?2在用市场法确定 A 写字楼的市场租金时，如选取 B 写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对 B 写字楼的租金做哪些方面的处理?答案：解析：1（1）租金内涵可能不同。比如一个是净租金，一个是毛租金。（2）租金单位可能不同。比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金。（3）可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金

12、外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）。（4）是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费。（5）是合同租金（租约租金）还是市场租金。2（1）统一租金内涵，将 B 写字楼租金内涵调整到 A 写字楼租金内涵上。（2）具体调整内容有：如是否有租约；是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入；可出租面积比率；出租方式；租金交纳方式；租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场的根本原因是房地产的（）特性。A、独一无二B、不可移动C、流动性差D、用途

13、多样答案：B解析： 本题考查的是不可移动。房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境，而不像其他商品那样，原料地（房地产开发的最主要原料是土地）、生产地和消费地可以不在同一个地方，能够在不同地区之间调剂余缺, 从生产地或者供给过剩、需求不足、价格较低的地区，运送到消费地或者供给短缺、需求旺盛、价格较高的地区。因此，房地产市场通常不是全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场。房地产估价师考试试题题库8辑 第4辑一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。A风险较大B收益率较高C流动性较好D投资回收期较长答案：C解析：短期投资是指预期在短期（通常是一年内）能

14、收回的投资，其特点是资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。长期投资是指投资期限在一年以上的投资，其特点是回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利能力强。已知某宗收益性房地产在40年建设用地使用权、报酬率为10%下的价格为3500元/平方米。则该房地产在50年建设用地使用权、报酬率在8.5%下的价格为（）元/平方米。A、2179.47B、3893.01C、4139.51D、1044.79答案：C解析：考点:不同收益类型房地产净收益的测算。350010%（1+10%）40（1+8.5%）50-1/8.5%（1+8.5%）50（1+10%）40-1= 4139.51元/平方米

15、。以下（）可以通过投资组合来分散风险。A.周期风险B.时间风险C.汇率风险D.持有期风险E.机会成本风险答案：B,D,E解析：本题考查的是房地产投资风险的分类。参见教材P21。房地产投资风险的分类（9+6）根据有关统计资料，对某类房地产的价格统计数据整理如下表，其中，2022年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法中，正确的有（）。某类房地产2022年到2022年的价格（单位：元/平方米）A、利用平均增减量法，2022年的趋势值为8150元/平方米B、利用平均增减量法，2022年的趋势值为9125元/平方米C、利用平均发展速度法，2022年的趋势值为8128元/平方米D、利用平均

16、发展速度法，2022年的趋势值为9150元/平方米E、利用平均发展速度法，2022年的趋势值为9230元/平方米答案：A,B,C解析： 本题考查的是平均增减量法。平均增减量（88007500）/43252022年趋势值7500232581502022年趋势值750053259125平均发展速度（8800/7500）1/41.0412022年的趋势值75001.041281282022年的趋势值75001.04159169在比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修正。 （）答案：对解析：考点:市场状况调整的方法。市场状况调整的具体方法，可采用价格指数或价格变动率，也可采用时间序

17、列分析。经有关部门批准，建设艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。（）答案：对解析：本题考查的是勘察设计的发包与承包。经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察、设计直接发包：（1）采用特定的专利或者专有技术的；（2）建筑艺术造型有特殊要求的；（3）国务院规定的其他建设工程的勘察、设计。 我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试试题题库8辑 第5辑 拆迁估价一般应当采用（ ）。A市场比较法B成本法C收益法D假设开发法正确答案：A 某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（ ）。A0.

18、91B0.92C1.09D1.10正确答案：B路线价法，实际上是一种比较法，在求取路线价法时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整和房地产状况调整。（）答案：错解析：本题考查的是路线价法概述。交易情况和房地产市场状况在确定路线价时已经考虑了，所以计算估价对象价格时，只有进行房地产状况调整即可。业主交存的住宅住宅专项维修资金属于业主委员会所有。（）答案：错解析：本题考查的是住宅专项维修资金制度。业主交存的住宅住宅专项维修资金属于业主所有。( )是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。A、 物权B、 债权C、 租赁权D、 所有权答案：A解析：知识点 房地产的各种权利与房地产区位的含义完

19、全竞争市场和垄断竞争市场的主要区別是（）。A.产品是否具有差别性B.市场信息是否完全C.资源流通是否存在障碍D.生产者和消费者数量的多少答案：A解析：本题考查的是垄断竞争市场上的厂商均衡。垄断竞争是仅与完全竞争的第二个条件不同，而与其他条件都相同的一种市场结构，即各厂商的产品不同质，存在一定的差别，参见教材P194。房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。A.销售收入 B.租金收入 C.转让收入 D.利息收入答案：B解析：本题考查的是房地产间接投资。房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的经常性租金收入。房地产估价师考试试题题库8辑 第6辑 某街道旁的一个商业门面房，

20、建筑面积148m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一个买家希望以3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?正确答案：从最高最佳使用原则考虑，买主的出价偏低。按最高最佳使用原则评价，评估对象现状不是最高最佳使用现状，因为评估对

21、象装修改造后价格可达到4000元/m2，扣除装修改造费用及相关手续费用后还高于3000元/m2的水平。正常合理的成交价格水平应为：4000-(500+2220/148)=3485(元/m2)买方实际支付价格=3485元/m2+应由买方交纳税费，只要买方付出价格在(3485元/m2+应由买方交纳税费)以下就行。以集体所有制企业的房地产抵押的必须经（）通过。A、集体所有制企业工会B、集体所有制企业职工（代表）大会C、集体所有制企业股东大会D、集体所有制企业董事会答案：B解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机

22、关备案。通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( )对地价的影响。A、 土地面积B、 地质条件C、 土地位置D、 土地形状答案：D解析： 如果可比实例的交易时点与其估价时点不一致，则必须进行交易日期的修正。（ ）正确答案：交易日期调整实质上是对房地产市场状况对房地产价格的影响进行调整。我国土地交易的实质是土地使用权的交易。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场细分。土地公有制，土地所有权归国家或农村集体经济组织，不能交易，可以交易的只有使用权。参见教材P39。下列关于名义利率与实际利率的说法中，正确的有（）。A、当每年计息周期数大于1时，名义利率大于实

23、际利率B、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值C、当每年计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等D、名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越小E、计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大答案：B,C,E解析： 本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，当每年计息周期数大于1时，名义利率小于实际利率；选项D错误，名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越大。某个10层楼的建筑，其沉降缝的宽度宜为（）mm。A.1020 B.5080 C.80120 D.120以上答案：D解析：本题考查的是变形缝。五层以上的建筑物的沉降缝的宽度不小于120mm。房地产估价师考试试题题库8辑 第7辑(2022

24、真题) 某住房置业担保公司实有资本5000万元，该担保公司担保贷款余额的总额不得超过（）亿元。A.7.50B.10.00C.15.00D.20.00答案：C解析：本题考查的是住房置业担保管理。担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍。判断经济是否陷入通货紧缩，关键看物价总水平是否持续下降，且持续期至少半年以上。（）答案：对解析：通货紧缩是指由于货币供应量的减少或其增幅滞后于生产增长的幅度，致使市场上对商品和劳务的总需求小于总供给，从而出现物价总水平的持续下降。单纯的物价下降并不一定意味着出现了通货紧缩，判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在半年以上

25、。在商品房价格快速上涨情况下，提高购买商品房首付款比例，上调购买商品房贷款利率，会抑制商品房价格上涨。（）答案：对解析：严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨；反之，会使未来的商品房价格下降。提高最低首付款比例，上调购房贷款利率，会降低购房支付能力、提高购房门槛，从而会减少商品房需求，进而会使商品房价格下降；反之，会使商品房价格上涨。制定进度计划的方法有横道图法和( )。A、 水平进度计划表B、 网络图法C、 POC、A、法D、 直方图法答案：B解析：因为制定进度计划的方法有横道图法和网络图法。 如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地

26、产的客观年净收益为300万元。且未来每年不变，报酬率为7.5，则收益价格为（ ）万元。A、3752.92B、3786.20C、3875.70D、3892.44正确答案：A下列估价工作程序中，宜首先进行的是（ ）。A.制定估价作业方案B.实地查勘估价对象C.选择适用的估价方法D.搜集相关资料数据答案：A解析：本题考查的是估价程序。在明确了估价基本事项的基础上，制定估价作业方案，以保质、按时完成该估价项目。P395。租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合的融资租赁形式是( )。A.转租赁 B.杠杆租赁C.综合租赁 D.直接租赁答案：C解析：综合租赁。是指租赁与合资经营、补偿贸易、

27、来料加工和产品返销等方式相结合，由承租人以产品偿还租金的租赁形式。房地产估价师考试试题题库8辑 第8辑 某公司于2022年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地面积10000平米，土地使用期限40年，建筑总面积为20000平米，并于2022年9月1日完成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。请根据下列资料采用成本法评估该项目于2022年9月1目的正常市场价格。(1)假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为1000元每平米。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为25

28、00元每平米，销售费用为200万元，管理费用为开发成本的3，开发建设期为2.5年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30，第二年投入50，最后半年投入20，各年内均匀投入，贷款年利率为7.02，销售税金及附加为售价的5.53，投资利润率为12。(2)经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为400万元和60万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。对原项目排污系统进行改造，发生抵除费用30万元，拆除后的排污系统设备可回收90万元。(3)原项目预计于2022年1月1日正常营业，当年可获得净收益500万元。由于排污系统改造，项目营业开始

29、时间将推迟到2022年1月1日，为获得与2022年1月1且开始营业时可获得的相同的年净收益，该公司当年需额外支付运营费用100万元，之后将保持预计的盈利水平。(4)该类度假村项目的报酬率为8。(10分)正确答案：重新购建价格 （ ）是指消费者在某特定时期内和一定市场上，按一定价格愿意并且能够购买的某种商品成劳务的数量。A供给B需求C购买能力D购买欲望正确答案：B下列情形中，属于房地产有偿转让的有（）。A.房地产买卖B.房地产入股C.房地产继承D.房地产抵债E.房地产典当答案：A,B,D解析：本题考查的是房地产转让概述。根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。有偿转让主要包括房地产买

30、卖、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。 运用投资组合理论指导房地产投资活动的目的是（ ）。A在固定的预期收益率下使风险最低B使收益率最高C在一个预设可接受的风险下使收益最大化D减少投资正确答案：AC以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，不需要申请核发选址意见书。（）答案：对解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。其他的建设项目不需要申请选址意见书。 根据宪法，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有

31、的有（ ）。A矿藏、森林、草原B水流、山岭、滩涂C森林、山岭、荒地D森林、水流、荒地E草原、滩涂、荒地正确答案：CE根据房产测量规范，下列不应分摊的共有建筑面积有( )。A、 为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积B、 建在幢内且为本幢服务的配电房C、 为多幢综合楼服务的物业管理用房D、 人防用的地下室E 用作公共休憩场所的架空层答案：A,C,D,E解析：不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室(层)；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。 建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。