房地产估价师每日一练6辑.docx

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1、房地产估价师每日一练6辑房地产估价师每日一练6辑 第1辑 2022年3月1日起，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价向个人出租用于居住的住房，按4的税率征收房产税（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：企业房屋保险价值应依据出险房屋建筑的( )确定。 A.账面原值 B.账面净值 C.重置价值 D.账面原值加成数答案：C解析：企业财产保险的主要内容包括以下几个方面。(1)投保人。在我国境内注册的企业、团体及事业单位和国家机关。(2)保险范围。但违章建筑、危险建筑、非法占用的财产不在保险标的范围内。(3)保险责任。企业财产保险分为基本险和综合险，保险责任因保险险种的不同而有所不同。由于战争、

2、被保险人的故意行为、地震和洪水等不可抗力因素造成的损失和因保险事故引起的间接损失、保险标的本身缺陷以及由于行政或执法行为所致的损失不属于基本险的责任范围。(4)保险期限。企业财产保险的保险期限一般为1年。保险期满后，经协商后可续保。(5)保险金额及保险价值。房屋建筑保险金额一般可通过以下四种方式确定，即账面原值、账面原值加成数、重置价值和其他方式确定。而保险价值是按出险的房屋建筑的重置价值确定。某商店的土地使用期限为40年，自2022年10月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2022年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变;

3、二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。若在某天，该商店被大火烧毁，需要进行保险估价，其估价方法宜采用（ ）。A.成本法 B.收益法 C.假设开发法D.基准地价修正法答案：A解析：下列合同中，属于实践合同的有( )。A.保管合同 B.借用合同C.买卖合同 D.定金合同E.保证合同答案：A,B,D解析：实践合同是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同。 市场细分依据也称为细分变量。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师每日一练6辑 第2辑在

4、某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2022年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。甲企业应在取得商品房预售许可证10日内，一次性公开（）套房源。A、100B、200C、300D、400答案：C解析：本题考查的是商品房预售。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。下列涉及房地产保险中，不属于财产保险的险种是（

5、）。A城乡居民房屋保险B建筑工程一切险C企业财产保险D安居定期保险答案：D解析：财产保险是指以各种有形财产以及与其相关的利益为保险标的，保险人根据保险合同承担承保责任范围内的自然灾害、意外事故等风险，并因其发生对所造成的损失承担赔偿责任的一种保险。财产保险种类繁多，主要有海上保险、运输货物保险、运输工具保险、火灾保险、工程保险、贵重物品意外损害以及失窃保险等。D 项属于房地产的人身保险。 对该房地产评估的抵押价值应是该房地产（ ）。A在抵押期终了时的价值B设定抵押权时的价值C现时的市场价值D为了拍卖、变现时的价值正确答案：B 两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求

6、的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率低。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 工程量清单计价方式以直接费单价为基础，属于不完全单价。（）答案：错解析：本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。定额计价方式以直接费单价为基础，分为人工费、材料费、施工机具使用费单价，属于不完全单价。房地产估价师每日一练6辑 第3辑(2022年真题) 某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价，这种定方法是（）。A.领导定价法B.挑战定位法C.随行就市定价法D.价值定价法答案：A解析：本题考查的是制定租售方案。如果某公司在房地产业或同类物

7、业开发中踞龙头老大地位，实力雄厚，声望极差，就具备了采用领导定价法的条件，使其制定的价格在同类物业中居较高的价位。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为+30%，研究费用一般占总投资0.2%0.8%。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产市场营销中的“金九银十”现象，描述了房地产消费者市场的（）特征。A分散性B替代性C易变性D季节性答案：D解析：消费者市场的季节性分为三种情况：季节性气候变化引起的季节性消费；季节性生产而引起的季节性消费；风俗习惯和传统节日引起的季节性消费。 此房地产的建筑物现值等于( )。A重置价减去用耐用年限法计算的

8、折旧额B重置价减去根据建筑物的建成时间、维修保养情况而确定的折旧额C重置价减去物质上的折旧、功能上的折旧和经济上的折旧D重置价减去可修复部分的修复费用正确答案：C 房产测量中以两倍中误差作为评定精度的标准。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师每日一练6辑 第4辑房地产具有投资品和消费品的双重特征，所以房地产市场存在空间市场和消费市场两个层面。（）答案：错解析：考点:房地产空间市场与资产市场。房地产兼有投资品和消费品的双重特征，因此，房地产市场存在空间市场和资产市场两个层面。 下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ ）。A内部收益率总是大于目标收益率B内部收益率是当项目寿命期终了

9、时所有投资正好被收回的收益率C同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率D内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率E内部收益率越高，投资风险就越小正确答案：BDE 某房地产开发用地，其土地面积为10000平米，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元每平米。后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价( )万元。A.375B.450C.500D.600正确答案：D下列区域中，适用2 类声标准的环境功能区有（）。A商业金融区B仓储物流区C科技研发区D集市贸易区E居住、商业混杂区答案：A,D,E解析：声环境质量标准（GB3

10、0962022）规定了城市五类区域的环境噪声最高限值，包括：0 类环境功能区，指康复疗养区等特别需要安静的区域；1 类环境功能区，指以居民住宅、医疗卫生、文化体育、科研设计、行政办公为主要功能，需要保持安静的区域；2 类声环境功能区，指以商业金融、集市贸易为主要功能，或者居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域；3 类声环境功能区，指以工业生产、仓储物流为主要功能，需要防止工业噪声对周围环境产生严重影响的区域；4 类声环境功能区，其他区域。B 项属于3 类环境功能区。C 项属于1 类环境功能区。国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自（）之日起满1年未动工开

11、发的，可以收取土地闲置费。A.使用土地B.开发建设单位进行实质性投入的日期C.土地使用权出让金缴纳D.土地使用证取得答案：B解析：本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。这里所指的开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期。房地产估价师每日一练6辑 第5辑王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2022年初进行了重新装修。2022年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年

12、后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议:妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示（）。A.该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权B.如未通知承租人，则该抵押合同效力待定C.如不办理抵押登记，该抵押合同无效D.如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力答案：D解析：房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（）。A.专家打分法 B.“三项预测值”法 C.解析法 D.蒙特卡洛模拟法答案：B解析：本题考查

13、的是风险分析的一般过程和方法。常用的风险评价的方法有以下几种：调查和专家打分法、解析方法、蒙特卡洛模拟法。选项B不是风险分析的方法，是敏感性分析的方法。经营收入是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，不包括（）。A、销售收入B、出租收入C、营业外收入D、补贴收入E、自营收入答案：C,D解析：考点:营业收入、利润和税金。营业收入又称经营收入，是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。 功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏，落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（ ）等。A意外破坏的损毁B市场供给过量C建筑设计的缺陷D人

14、们消费观念的改变E周围环境条件恶化正确答案：CD国有土地上房屋征收与补偿条例在我国法律体系中属于（）。A.法律 B.行政法规 C.部门规章 D.地方性法规答案：B解析：本题考查的是房地产行政法规。以“条例”冠名的是行政法规。房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：土地管理法实施条例、城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、住房公积金管理条例、物业管理条例、不动产登记暂行条例等。房地产估价师每日一练6辑 第6辑下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。A.建筑平面布置B.朝向、楼层C.环境景观D.土地开发程度E.房屋完损等

15、级答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。选项ADE都是实物因素。环境强调客体对主体的效应，（）阐述客体与主体之间的关系。A.环境 B.生态 C.生态系统 D.景观答案：B解析：本题考查的是与环境相关的几个概念。环境强调客体对主体的效应，而生态则阐述客体与主体之间的关系。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围的土地使用权价值。（）答案：对解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。 是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。A收益期限B收益时点C估价终点D估价范围正确答案：A答案 A本题主要考查的是收

16、益期限的概念。收益期限应在估价对象房地产自然寿命、法律规定、合同约定等的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2；乙可比实例的卖方实收价格为7800元m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3和6；丙可比实例的成交价格为8300元m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（）元m2。A8157.60B8158.91C8163.57D8164.88答案：D解析：在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为S（当可比实例的成交价格比其正常价格高时，为+S；低时，为-S），则有：可比实例正常价格（1S）=可比实例成交价格，因此有根据题意，甲可比实例比较价值=8000100/（1002）=8163.27（元/m2），乙可比实例比较价值=7800/（16）=8297.87（元/m2），丙可比实例比较价值=8300200=8100（元/m2），估价对象比较价值=8163.270.4+8297.870.2+81000.4=8164.88（元/m2）。